Da alcuni mesi l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM o Antitrust) sta esercitando il proprio potere di indagine inviando richieste di informazioni alle “principali società di property management” che operano nel settore degli affitti a breve termine. Scopo del Garante è comprendere meglio il funzionamento di questo mercato e il ruolo svolto dai servizi di intermediazione online offerti tramite piattaforme (quali Airbnb, Booking.com, Vrbo e simili). Per verificare questi aspetti, richiede (via PEC) ai Property Manager su cui decide di indagare, di rispondere solitamente entro meno di un mese, fornendo informazioni complete e accurate sui servizi offerti dalla società, sui compensi, sulla tipologia di clienti, sul numero di unità gestite, sulle modalità di commercializzazione e sui meccanismi delle prenotazioni e sui metodi per la determinazione delle tariffe, con dovizia di dettaglio. Indispensabile fornire informazioni complete, corrette e accurate in quanto la sanzione pecuniaria, in caso di violazione, può arrivare fino all’1% del fatturato totale realizzato a livello mondiale durante l’esercizio precedente.

Come Hospitality Law Lab ci siamo già occupati di una interessante vicenda analoga, che ha visto coinvolta Vinted Italia, di cui potete leggere una sintesi qui
https://hospitalitylawlab.net/2022/12/16/aggancio-pubblicitario-e-grafica-della-piattaforma-antitrust-condanna-vinted/)

Su queste iniziative dell’Antitrust abbiamo intervistato il nostro partner Donatella Marino, avvocato fondatore di Hospitality Law Lab che, con Vincenzo Franceschelli, Alessio Lanzi, Giuseppe Marino, Bruno Castellini, Simonetta Marchesi, Giada Beghini, Tamara Corazza, Guido Alberto Inzaghi, Luigi Nassivera, Luigi Vele, Angelo Giuliani, Carlo Alberto Rezzani, Rosa Abbate, e Sara D’Urso, e l’ospite Benedetta Mussini, ha organizzato un focus team impegnato in approfondimenti e interventi mirati, così da assicurare che i business model dei loro clienti rimangano adeguati e in compliance con le numerose nuove normative fornendo inoltre, attraverso Hospitality Law Lab, come ogni venerdì, spunti e aggiornamenti giuridici e fiscali agli operatori di questo brillante ma complesso mercato.

Su quali basi si fonda l’iniziativa del Garante?

L’AGCM sta esercitando il potere di indagine conferitole dall’Art. 12, comma 2-bis, della legge n. 287/90, rubricato, per l’appunto, “Poteri di indagine” (“Ai fini dell’applicazione degli articoli 2 e 3 della presente legge, nonché per l’applicazione degli articoli 101 e 102 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, l’Autorità può in ogni momento richiedere a imprese e a enti che ne siano in possesso di fornire informazioni e di esibire documenti utili. Tali richieste di informazioni indicano le basi giuridiche su cui sono fondate le richieste, sono proporzionate e non obbligano i destinatari ad ammettere un’infrazione degli articoli 101 o 102 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea ovvero degli articoli 2 o 3 della presente legge”). Il Garante, dunque, previa indicazione delle basi giuridiche e delle ragioni che giustificano l’indagine, può richiedere tutte le informazioni e i documenti che ritiene necessari per poter poi, su tali informazioni e documenti, condurre le sue verifiche.

Quali sono i compiti dell’Antitrust per cui vengono avviate queste indagini?

Si tratta di un’attività svolta dall’Antitrust italiano nel suo ruolo istituzionale che vede, tra i principali ambiti di intervento, la tutela della concorrenza e del mercato, il contrasto alle pratiche commerciali scorrette nei confronti dei consumatori e delle microimprese e la vigilanza sui rapporti contrattuali tra aziende e consumatori, affinché non vi siano clausole vessatorie.

Quali informazioni chiede l’Antitrust ai Property Manager oggetto di indagine?

L’Antitrust pone una serie di quesiti specifici relativi, per esempio, alla tipologia di clientela (chiedendo di specificare se i clienti sono principalmente privati, imprese, o entrambi), il numero di unità gestite (chiedendo un elenco dettagliato suddiviso per città, tipo di alloggio: stanza, appartamento, casa intera) e tipo di gestione (subaffitto o property management), strategie di commercializzazione (indicando le piattaforme utilizzate e la quota di prenotazioni), definizione e aggiornamento delle tariffe (chiarendo le modalità di determinazione dei prezzi, chiarendo dunque se i prezzi vengono impostati manualmente, con l’ausilio di software di dynamic pricing, o attraverso sistemi completamente automatizzati). Se si utilizzano strumenti tecnologici, bisogna indicarne i fornitori.

Quali sono le normative a tutela del consumatore su cui i player del settore devono concentrarsi?

Le normative del settore sono articolate e complesse e crescono gli obblighi di compliance. Ma, soprattutto, sono in continua evoluzione. Solo tra il 2023 e il 2024 sono state introdotte normative stringenti di derivazione europea, volte ad assicurare il corretto sviluppo dei mercati che operano tramite piattaforme digitali. Si pensi al DSA e al DMA, per esempio, ma anche, più specificatamente per lo Short Term, al Regolamento 2024/1028. O, in ambito fiscale, alla c.d. direttiva DAC7.