L’intelligenza artificiale ha travolto il settore dell’Hospitality. Più in generale, di tutto il  Real estate digitale. Oggi ci occupiamo di uno dei risvolti più drammatici di questa evoluzione: l’AI consente di generare strumenti sempre più sofisticati di manipolazione delle immagini. E’ il fenomeno dei Deepfake: contenuti multimediali – immagini, video o audio – generati o alterati tramite sistemi di AI basati su deep learning, capaci di riprodurre in modo estremamente realistico ambienti, persone o situazioni.

Ma cosa sta cambiando? Le truffe immobiliari online non sono una novità, esistono ormai da anni. Ma fino all’anno scorso si basavano su fotografie ritoccate con software come Photoshop, tutto sommato riconoscibili. Oggi queste tecnologie consentono di creare ambienti completamente sintetici o di modificare immagini reali in modo praticamente indistinguibile dall’autentico. Il risultato sono annunci che mostrano immobili perfetti, curati nei dettagli e visivamente credibili… ma che, a volte, sono molto diversi dalla realtà o addirittura inesistenti.

Questo incide sulle dinamiche di fiducia tra utenti e piattaforme digitali. Il turista che cerca una casa vacanza così come lo studente o il lavoratore che cerca una locazione temporanea si affida sempre più a contenuti visivi online, non avendo possibilità di verifica immediata. Un fenomeno che sta iniziando a colpire anche le locazioni di medio e lungo periodo e persino le compravendite. In questo contesto, la qualità delle immagini – un tempo garanzia di affidabilità – diventa strumento di inganno e alimenta nuove forme di truffa basate su annunci falsi, identità digitali costruite ad hoc e giocata sulle richieste di pagamenti di caparre anticipati in via d’urgenza per non perdere l’occasione.

Rispetto al passato, però, non cambia solo la tecnologia: evolve anche il quadro normativo. L’Unione Europea, con l’AI Act e il Digital Services Act, introduce obblighi di trasparenza sui contenuti generati artificialmente e responsabilità più stringenti per le piattaforme online. Parallelamente, restano centrali le tutele civili e penali tradizionali, che oggi devono essere applicate a un contesto digitale molto più complesso.

Diventa importante, quindi, saper distinguere i Deepfake dalle manipolazioni tradizionali e le diverse le  conseguenze civili e penali. Ma soprattutto,  per i player del Real Estate e Hospitality digitale, diventa indispensabile organizzarsi per garantire la Compliance con la nuova e corposa normativa di settore. 

I nostri Partner del settore penale Professor Alessio Lanzi con l’avvocato Angelo Giuliani sono fortemente impegnati su queste nuove forme di truffa immobiliare. 

Per chi vuole saperne di più, Euroconference Legal ha chiesto alla nostra Partner civilista Donatella Marino, che sta occupandosi di questa tematica, di approfondire alcuni profili:https://www.ecnews.it/legale/diritto-civile/diritti-reali-e-condominio/ai-Deepfake-e-annunci-immobiliari-online-nuove-forme-di-tutela-nel-real-estate-digitale/

Dimostrare di aver adottato misure diligenti non è solo una buona pratica, ma può diventare decisivo anche per limitare responsabilità in caso di contenzioso. In un mercato sempre più digitale, la fiducia dell’utente passa proprio dalla capacità degli operatori di garantire sicurezza e affidabilità.

Cosa cambia rispetto alle tradizionali truffe con Photoshop?

La differenza è sostanziale. Il Photoshop tradizionale interveniva su immagini reali con modifiche spesso individuabili da un occhio attento. Oggi, invece, l’intelligenza artificiale consente di creare ambienti completamente sintetici o di modificare immagini in modo estremamente coerente e realistico. Non si tratta più solo di “abbellire” un immobile, ma di inventarlo o trasformarlo radicalmente, rendendo molto più difficile per il consumatore accorgersi dell’inganno. Nel settore hospitality questo è particolarmente critico, perché la scelta di una struttura si basa quasi interamente sull’impatto visivo online.

Quali sanzioni sono previste?

Le condotte fraudolente possono avere rilevanza sia civile sia penale. Sul piano civile, si configurano pratiche commerciali scorrette e dolo contrattuale, con conseguente annullabilità del contratto e diritto al risarcimento del danno.

Sul piano penale, le condotte fraudolente realizzate attraverso i deepfake nel settore dell’hospitality e degli annunci immobiliari online possono integrare diverse fattispecie di reato, anche con conseguenze rilevanti.

In primo luogo, la pubblicazione di un annuncio ingannevole finalizzato a ottenere un pagamento anticipato può configurare il reato di truffa (art. 640 c.p.), che punisce chi, mediante artifici o raggiri, induce taluno in errore procurando a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno. L’utilizzo di immagini generate o manipolate tramite AI rientra pienamente nella nozione di “artifici”, soprattutto quando contribuisce a rendere credibile un immobile inesistente o diverso da quello reale.

Può inoltre trovare applicazione la circostanza aggravante della cosiddetta “minorata difesa” (art. 61, n. 5, c.p.). In particolare, nella truffa commessa tramite vendita online si realizza un approfittamento della distanza tra vittima e autore del reato, con conseguente posizione di vantaggio per quest’ultimo, che può più facilmente schermare la propria identità, sottrarsi alle conseguenze dell’illecito ed evitare un controllo diretto sul bene offerto (Cass., Sez. II, 26 gennaio 2022, n. 2902).

Può inoltre configurarsi il delitto di frode informatica (art. 640-ter c.p.). A differenza della truffa, che richiede artifici o raggiri, questa fattispecie si realizza attraverso la manipolazione o alterazione di un sistema informatico o telematico, intervenendo su dati, informazioni o programmi. È il caso, ad esempio, di utilizzo di piattaforme o meccanismi digitali alterati per indurre la vittima al pagamento.

Un ulteriore profilo riguarda la creazione di identità fittizie – come falsi agenti immobiliari o proprietari – che può integrare il reato di sostituzione di persona (art. 494 c.p.), consistente nell’indurre altri in errore attribuendosi una falsa identità o qualità personali.

In alcuni casi, possono rilevare anche ulteriori fattispecie, come la violazione della normativa in materia di dati personali ai sensi del Regolamento UE 2016/679 (GDPR), oppure – in presenza di diffusione illecita di contenuti manipolati – la recente introduzione dell’art. 612-quater c.p., relativo alla diffusione di contenuti generati o alterati con intelligenza artificiale.

Accanto alle sanzioni penali, si affiancano quelle previste a livello europeo. L’AI Act (Reg. UE 2024/1689) introduce obblighi di trasparenza per i contenuti generati artificialmente (in particolare i Deepfake), mentre il Digital Services Act (Reg. UE 2022/2065) impone alle piattaforme obblighi di rimozione tempestiva dei contenuti illeciti e sistemi efficaci di segnalazione. La violazione di tali obblighi può comportare sanzioni amministrative significative, che si affiancano alla responsabilità penale degli autori delle condotte fraudolente.

In questo quadro, emerge chiaramente come il fenomeno dei Deepfake non rappresenti solo una sfida tecnologica, ma anche un ambito in cui il diritto penale tradizionale trova nuove applicazioni, adattandosi a modalità di inganno sempre più sofisticate.

Cosa devono fare gli operatori per essere compliant e assicurare queste nuove norme di tutela?

I player dell’Hospitality (dalle piattaforme ai gestori) devono adottare modelli di Compliance più evoluti. Questo significa implementare sistemi di verifica dell’autenticità degli annunci, procedure rapide di segnalazione e rimozione dei contenuti sospetti, e garantire trasparenza sull’eventuale utilizzo di contenuti generati da AI. È inoltre fondamentale formare il personale e integrare competenze tecnologiche nella gestione legale e operativa.