Real Estate e rapporti transnazionali

Nei rapporti transnazionali in materia di Real Estate e Hospitality la normativa domestica ed europea si interseca con elementi di transnazionalità. Vengono così coinvolti trasversalmente tematiche giuridiche e fiscali diverse, sia nelle operazioni straordinarie, specie se coinvolgono attività di due diligence, sia di gestione ordinaria dell’immobile. Le complessità di queste situazioni generano però diverso contenzioso, spesso affidato alla decisione di arbitri, in deroga alla giurisdizione ordinaria dei singoli Stati. Sul punto condividiamo l’intervista della Camera di Commercio Italiana per la Svizzera a uno dei nostri professionisti, Donatella Marino, avvocato civilista specializzato in temi di Real Estate e di Hospitality. Nel corso dell’intervista vengono messi in luce i passaggi più critici nella costruzione e lo sviluppo dei rapporti giuridici diffusi in questo settore. In particolare:

  1. Il momento contrattuale. 

Alle tradizionali questioni civilistiche, nei contatti della Hospitality si intersecano le questioni inerenti ai caratteri di transnazionalità dei rapporti. L’elemento di estraneità rispetto ad un solo ordinamento giuridico rende estremamente vario e complesso il quadro giuridico cui fare riferimento.

  1. Il momento del funzionamento.

Dalla due diligence immobiliare, alla gestione dell’immobile (destinata all’uso o messa a reddito), il Real Estate finalizzato alla Hospitality è oramai diventato un motore per la redditività per molti. Varie le tipologie di rapporti: i diversi tipi di Property management agreement per le case private, le articolate soluzioni di Hotel management agreement per gli alberghi, le nuove tipologie di investimento immobiliare rivolto alla redditività, come i complessi Buy to Rent agreement. Da non trascurare inoltre il momento contrattuale con il Guest. Attenzione quindi, a tenere conto, non solo delle normative inderogabili, ma anche dei principi generali ma inderogabili di ciascun Paese coinvolto. 

  1. Mediazione ed arbitrato come strumenti alternativi di risoluzione delle controversie internazionali

La complessità del sistema genera contenzioso. A seconda della tipologia della controversia (small claims, medium claims, major claims) diversi saranno gli strumenti giuridici più idonei e meno gravosi per le parti coinvolte nel tentare di risolvere le controversie sorte. Tra tutti, nei rapporti B2B che coinvolgono interessi economicamente importanti, soluzione d’eccellenza rimane l’arbitrato.

Ringraziamo la giornalista della CCIS Fiammetta Benetton e l’associazione Arbitrando per l’opportunità divulgativa offerta.. 

Per vedere l’intervista: https://www.youtube.com/watch?v=TPxxT3CclC0 

Link arbitrando: https://www.linkedin.com/posts/arbitrando-associazione-arbitrato_ccis-arbitrando-ccisincontra-activity-6924671020637315072-z_VR?utm_source=linkedin_share&utm_medium=member_desktop_web 

Decisione della Corte UE su intermediari on line nel settore tributario

Lo scorso 27 aprile la Corte di Giustizia dell’Unione europea ha chiarito il principio per cui non si applicano al settore tributario le norme previste in materia di “servizi della società dell’informazione”. La Corte ha così deciso su una vicenda che ha visto protagoniste Airbnb Ireland UCC e la Regione di Bruxelle-Capitale, dichiarando non contraria al diritto dell’Unione europea una norma che impone ai prestatori di servizi di intermediazione immobiliare di comunicare all’amministrazione tributaria regionale i dati da quest’ultima richiesti. 

Donatella Marino, uno degli avvocati di Hospitality Law Lab, chiarisce in un utile contributo pubblicato su Euroconference Legal, se e in che misura questa decisione possa avere ricadute, in Italia, per chi opera nell’intermediazione nell’ambito della ricettività e delle locazioni brevi turistiche. Pende, infatti, davanti alla stessa Corte Ue, a seguito di (secondo) rinvio del Consiglio di Stato, una questione simile in cui la stessa Airbnb Ireland ha contestato la legittimità degli adempimenti posti a carico di alcuni intermediari dal D-L 50/2017 (conv. in L. 96/2017). Le questioni oggetto delle due vicende tuttavia hanno rilevanti aspetti di differenza.

Leggi l’articolo su: 

Il TAR Lombardia si pronuncia sul Regolamento Edilizio del Comune di Milano

Nuovo utile chiarimento in materia di riparto di competenze tra Stato e enti locali in una recente sentenza TAR Lombardia (n. 852/2022). 

Il Tribunale amministrativo lombardo, nella sentenza pubblicata lo scorso 14 aprile, ha dichiarato illegittimo il Regolamento del Comune di Milano nella parte in cui impone ai Notai di allegare il certificato di idoneità statica all’atto di vendita – pur confermando l’obbligo dei proprietari di manutenere gli immobili in stato di agibilità, decoro e sicurezza. Cristina Bassani, uno degli avvocati amministrativisti che collabora con Hospitality Law Lab, chiarisce in un utile contributo la posizione del TAR meneghino, che ha ritenuto fondate le censure alla norma comunale nella parte in cui prevede l’obbligo per i Notai di allegare all’atto di vendita tale certificato di idoneità statica in quanto trattasi di previsione che va incidere sulla circolazione dei diritti reali immobiliari, materia che può solo essere regolata dal legislatore nazionale, in linea con quanto più volte riaffermato dalla stessa Corte Costituzionale. 

Legittime invece le disposizioni comunali che impongono obblighi e adempimenti in capo ai proprietari quando sono proporzionate e non inutilmente lesive o gravose, “tenuto conto che in assenza di strumenti di controllo nessuna effettività potrebbe essere garantita alle prescrizioni che impongono ai proprietari l’onere di mantenere in buono stato il proprio immobile”.

Il fatto 

Il TAR milanese si è pronunciato sul ricorso promosso da un privato cittadino, proprietario di un immobile a Milano costruito da più di 50 anni e da Assoedilizia. Oggetto del ricorso sono state alcune norme del Regolamento Edilizio del Comune di Milano in vigore dal 26 novembre 2014. 

Gli aspetti trattati dal TAR

Il TAR lombardo ha chiarito che, trattandosi di aspetto relativo a profili di matrice civilistica «.. in quanto incidente sulle modalità di circolazione dei diritti reali immobiliari, lo stesso incorre nel divieto di introduzione di previsioni, oltre che di origine regionale, di matrice comunale, poiché “l’ordinamento del diritto privato si pone quale limite alla legislazione regionale, in quanto fondato sull’esigenza, sottesa al principio costituzionale di eguaglianza, di garantire sul territorio nazionale l’uniformità della disciplina dettata per i rapporti tra privati. Il limite dell’ordinamento civile, quindi, identifica un’area riservata alla competenza esclusiva della legislazione statale e comprende i rapporti tradizionalmente oggetto di codificazione” (Corte costituzionale, sentenza n. 138 del 6 luglio 2021; sentenza n. 113 del 31 maggio 2018). Pertanto, il comma 6 dell’art. 11 del Regolamento edilizio deve essere dichiarato illegittimo esclusivamente nella parte in cui stabilisce che “in caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita”».

Il TAR si è invece espresso nel senso della legittimità delle previsioni del Regolamento comunale che prevedono 

  • l’imposizione ai proprietari di mantenere le costruzioni in condizioni di agibilità, di decoro, di idoneità igienica e di sicurezza socio-ambientale, assicurando tutti i necessari interventi, e
  • l’obbligo di dotazione della certificazione di idoneità statica dei fabbricati ultimati da più di 50 anni

considerate, con l’affidamento dei relativi poteri di controllo in capo al Comune o all’ASL, non inutilmente lesive o gravose, in quanto finalizzate ad indurre i privati proprietari a mantenere in ordine il proprio patrimonio edilizio. 

Sempre secondo il TAR, è altresì proporzionato e ragionevole l’onere imposto ai proprietari di immobili di nuova costruzione e per quelli oggetto di interventi di sostituzione, ristrutturazione e ampliamento di costituzione del fascicolo del fabbricato.

Interessante anche l’ultimo aspetto considerato dai giudici amministrativi che hanno ritenuto legittimo l’obbligo imposto dalla norma comunale relativo alla individuazione di aree destinate a parcheggi per le bici, sia negli edifici esistenti come in quelli di nuova costruzione, in quanto attuativo di una previsione normativa regionale di natura cogente.

Corte di Giustizia UE: nuova decisione su Airbnb

In materia di esercizi turistici, strutture ricettive e “affitti brevi”, non è contraria al diritto dell’Unione europea una norma che impone ai prestatori di servizi di intermediazione immobiliare di comunicare all’amministrazione tributaria regionale i dati richiesti. Così ha deciso lo scorso 27 aprile la Corte di Giustizia UE su una vicenda che ha visto protagonisti il colosso degli affitti brevi Airbnb Iraland UC e la Regione di Bruxelle-Capitale. Ci si chiede ora se questa posizione potrà avere ricadute anche sulle questioni italiane.

I principi individuati dalla Corte UE 

A seguito di ricorso presentato alla Cour constitutionnelle (Corte costituzionale del Belgio), per l’annullamento di una norma della Regione di Bruxelle-Capitale, la Corte costituzionale belga ha chiesto alla Corte UE di sciogliere alcuni nodi.

La Corte UE, con sentenza del 27 aprile 2022, ha così stabilito:

“1.   Una disposizione di una normativa tributaria di uno Stato membro che impone agli intermediari, per quanto riguarda esercizi ricettivi turistici situati in una regione di tale Stato membro per i quali essi operano quali intermediari o svolgono un’attività di promozione, di comunicare all’amministrazione tributaria regionale, su richiesta scritta di quest’ultima, i dati del gestore e i recapiti degli esercizi ricettivi turistici, oltre al numero di pernottamenti e di unità abitative gestite nell’anno precedente, deve essere considerata inscindibile, quanto alla sua natura, dalla normativa di cui fa parte e rientra pertanto nel «settore tributario», che è espressamente escluso dall’ambito di applicazione della direttiva 2000/31/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, dell’8 giugno 2000, relativa a taluni aspetti giuridici dei servizi della società dell’informazione, in particolare il commercio elettronico, nel mercato interno («direttiva sul commercio elettronico»).

2. Una normativa che impone ai prestatori di servizi di intermediazione immobiliare, indipendentemente dal loro luogo di stabilimento e dalle modalità della loro intermediazione, per quanto riguarda gli esercizi ricettivi turistici situati in una regione dello Stato membro interessato per i quali operano quali intermediari o svolgono un’attività di promozione, di comunicare all’amministrazione tributaria regionale, su richiesta scritta di quest’ultima, i dati del gestore e i recapiti degli esercizi ricettivi turistici, oltre al numero di pernottamenti e unità abitative gestite nell’anno precedente, non contrasta con il divieto di cui all’articolo 56 TFUE” (che vieta le restrizioni alla libera prestazione dei servizi all’interno dell’Unione nei confronti dei cittadini di altri Stati Membri)

Torneremo sul punto con ulteriori approfondimenti volti a chiarire i risvolti di tale decisione nel nostro ordinamento. Da considerare tra l’altro che presto la Corte di Giustizia UE dovrà esprimersi anche sulla questione sollevata dal Consiglio di Stato italiano sulla legittimità di alcuni obblighi previsti dal D-L 50/2017 – e relativi provvedimenti attuativi – a carico dei portali di intermediazione immobiliare che rivestono alcune caratteristiche, tra cui Airbnb.

La prossima settimana renderemo disponibile su HLL un approfondimento che i nostri professionisti stanno preparando per Euroconference Legal specificamente su questa posizione.

Intanto, per chi fosse interessato, di seguito il link della Sentenza: 

https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf;jsessionid=7170B6D6B70E92CF6734E924A9F717DA?text=&docid=258321&pageIndex=0&doclang=IT&mode=req&dir=&occ=first&part=1&cid=11197032

Privacy: quando il consenso è validamente prestato

Cresce il contenzioso in materia di consenso informato sul trattamento dei dati personali delle persone fisiche. Insistono gli interventi dell’Autorità Garante per la protezione dei dati personali e della giurisprudenza civilistica sul tema, anche sull’operato delle piattaforme web. Riteniamo pertanto opportuno stimolare l’attenzione dei lettori su questo tema di crescente attualità.

In attesa di ulteriori approfondimenti di HLL, condividiamo il testo di un’interessante ordinanza della Suprema Corte di Cassazione (n. 14381/2021) che ripercorre i punti salienti di questa tematica e ribadisce: “In tema di trattamento dei dati personali, il consenso è validamente prestato solo se espresso liberamente e specificamente in riferimento a un trattamento chiaramente individuato”.

Scarica il testo dell’ordinanza:

Milano: semplificazioni per l’imposta di soggiorno

Il Comune di Milano semplifica le procedure nel settore Hospitality. La Direzione Area Gestione e Fiscalità ha appena dato attuazione ad una procedura di dematerializzazione delle certificazioni in materia di imposta di soggiorno. Solo in alcune circostanze, per ora. Non è tanto, ma un primo passo che mostra la volontà del Comune di sgravare le strutture ricettive pur mantenendo come primaria la regolamentazione del settore.

Verso la dematerializzazione delle informazioni

Con avvio dei processi di “dematerializzazione” si intende il percorso finalizzato al passaggio da un documento materiale cartaceo ad un documento utilizzato esclusivamente – o prioritariamente – in formato digitale, fruibile con mezzi informatici.

Così, la Direzione spiega, nell’area dedicata del sito del Comune di Milano, il contenuto della determinazione n. 2325/2022 (che integra la n.1173/2021).

Per alcuni soggetti (prevalentemente le categorie esenti) viene individuata, in via sperimentale, una procedura semplificata per lo scambio di informazioni relative all’imposta di soggiorno. In sostituzione della sottoscrizione e della conservazione di un’autorizzazione cartacea è prevista “l’acquisizione da parte del portale dedicato (“SoggiorniAmo”) di un codice identificativo (ID) prodotto dal sistema di gestione delle prenotazioni utilizzato dal gestore della struttura ricettiva, che permette di conoscere direttamente i contenuti della prenotazione e i nominativi degli ospiti ad essa riconducibili.

I destinatari

La procedura semplificata è riservata ai gestori di strutture ricettive che si avvalgono della funzione import per il caricamento diretto dei dati dal proprio gestionale verso la piattaforma web “SoggiorniAmo”.

Gli ospiti a cui si applica la procedura semplificata attualmente sono i seguenti:

  • i minori fino al diciottesimo anno di età;
  • i giovani fino a 30 anni che pernottano negli Ostelli per la Gioventù, ricorrendo alcuni requisiti;
  • il personale appartenente alle Forze dell’ordine e/o Forze armate che per ragioni di servizio , sempre se ricorrono alcuni requisiti
  • i volontari coordinati dalla Protezione Civile e gli appartenenti ad associazioni di volontariato in caso di calamità;
  • chi alloggia in strutture ricettive a seguito di provvedimenti delle autorità pubbliche per far fronte a situazioni di emergenza;
  • gli studenti universitari di età non superiore a 26 anni che normalmente alloggiano in pensionati o altre simili strutture;
  • i residenti nel Comune di Milano

Più controlli, meno pesi

Anche il Comune di Milano, afferma Simonetta Marchesi, uno degli avvocati fiscalisti di Hospitality Law Lab, si inserisce nel trend di quegli Enti locali che, seppur con piccoli passi, stanno perseguendo l’obiettivo di rafforzare i controlli sugli adempimenti imposti dalla legge ai gestori delle strutture ricettive per contrastare il sommerso, senza però compromettere l’attività degli operatori del settore, con eccessivi e gravosi adempimenti. Digitalizzare, dematerializzare e quindi facilitare i rapporti tra gli operatori del settore e l’Amministrazione pubblica sono passaggi essenziali per il successo del progetto.

Per approfondire, questa è l’area dedicata del Comune di Milano:
https://www.comune.milano.it/servizi/imposta-di-soggiorno-servizi-per-i-gestori

Bonus Edilizi: le prime decisioni 

Il Real Estate assiste a un’esplosione di liti causate o connesse ad interventi edilizi che fruiscono delle agevolazioni fiscali previste per l’efficientamento energetico degli edifici, più noti come Bonus edilizi. Sono liti che vedono coinvolti i proprietari fruitori dei Bonus contro i diversi interlocutori: appaltatori, professionisti e asseveratori e General Contractor ma anche enti pubblici (dal Comune all’Agenzia delle Entrate). Nel caso di proprietà condominiale, le liti scoppiano anche tra i proprietari stessi e il Condominio o il relativo amministratore.

Dalle ultimissime decisioni delle Commissioni Tributarie e dei TAR del mese scorso alla nota decisione della Sezione feriale del Tribunale di Milano (Ord. RG 30843/2021 del 13 agosto scorso), affiorano alcune prime posizioni dei giudici italiani in materia di bonus edilizi (v. anche ns. post dell’11 marzo scorso).

Merita un approfondimento in particolare la decisione del Tribunale di Milano in sede cautelare dello scorso agosto.

Tre le principali questioni affrontate:

  1. l’obbligo di preventiva informazione dei condomini sul contenuto degli argomenti deve essere assolto seguendo alcuni criteri
  2. il quorum richiesto per gli interventi di efficientamento energetico agevolati previsti dall’art. 119 del Decreto rilancio prevale, di massima, sulle innovazioni gravose o voluttuarie previste dall’art. 1121 c.c.
  3. anche se incide sulla proprietà esclusiva dei condòmini, è lecita la delibera condominiale che autorizza il “cappotto termico” 

Vediamo oggi il primo aspetto: quali sono gli obblighi del Condominio di informativa nei confronti del singolo proprietario?

Il Tribunale meneghino ha condiviso sul punto i principi già affermati dalla Suprema Corte, secondo cui “l’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione(Cass. 21271/2020; cfr. anche Cass. 21966/2017; Cass. 15587/2018).

Il Condominio deve pertanto dimostraredi aver posto i condòmini in condizione di ricevere preventivamente adeguate informazioni sugli argomenti oggetto di discussione assembleare in modo da formarsi una propria opinione sul punto ed esprimere così una decisione ponderata e informata.

Nel caso specifico, il Condominio aveva assolto a tale obbligo ponendo in essere specifici comportamenti 

  • aveva fornito un’ordine del giorno sufficientemente specifico ed analitico che 
    • consentiva agevolmente ai condomini di comprendere l’oggetto dell’assemblea e gli argomenti che sarebbero stati discussi
    • conteneva una descrizione degli interventi di manutenzione previsti e con suddivisione dei costi per ciascuna categoria e degli oneri previsti per i condomini, al netto delle detrazioni fiscali.
  • aveva fornito, in allegato all’avviso di convocazione, un’ampia relazione illustrativa che conteneva altre informazioni circa l’operazione portata all’approvazione dell’assemblea e che informava chiaramente i condomini che l’intera documentazione disponibile poteva essere consultata dagli aventi diritto presso lo studio dell’Amministratore, in portineria, presso una saletta riunioni condominiale e, infine, da remoto su Dropbox.

Secondo i giudici meneghini “i condomini erano dunque perfettamente consapevoli della complessità dell’operazione”. Il ricorso dei proprietari dissenzienti, nel giudizio esaminato, è stato pertanto rigettato.

HLL continuerà a monitorare i principali contenziosi in materia di Bonus Edilizi per condividere con voi le interpretazioni più attuali dei nostri giudici. 

Locazioni brevi: nuovi obblighi per gli intermediari

Un nuovo provvedimento della Agenzia delle Entrate interviene nel fluido mercato della Hospitality. L’intervento è dello scorso 17 marzo ed impone nuovi adempimenti ai player che operano negli “affitti brevi” , specificatamente chiedendo di comunicare ulteriori e diversi dati all’Agenzia delle Entrate. Il provvedimento interviene sulle modalità con cui intermediari immobiliari e portali di prenotazione che operano on line – attraverso lo strumento contrattuale della locazione abitativa sotto i trenta giorni (definita “locazione breve” dal D-L 50/2017) – dovranno assolvere agli obblighi di comunicazione modificando il provv. del 12 luglio 2017 (prot. 132395/2017), impugnato da Airbnb e tuttora protagonista di un percorso giudiziario complesso, tuttora in corso, approdato alla Corte di Giustizia UE.

I destinatari

Efficace dal 2023, il nuovo provvedimento (prot. 86984/2022), attuativo degli artt. 4, 5 e 5-bis del D-L 50/2017 è stato pertanto emesso in parziale modifica del precedente provvedimento AdE del 12 luglio 2017 ed individua, quali destinatari dell’obbligo alla comunicazione dei dati, al punto a):

“i soggetti di cui al punto 2.1, lett. d) (ndr del provvedimento 12 luglio 2017)… residenti e non residenti nel territorio dello Stato, per il tramite dei quali vengono conclusi contratti di locazione breve.” (e non più “… che intervengono nella conclusione dei contratti …” di cui al precedente testo)

Gli operatori coinvolti dunque sono ancora:
– coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonchè
– coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari del locatore
.” (art. 2.1 let. d provv. 2017 nonché il dato testuale dell’art. 4 co. 4 D-L 50/2017)”.

Provenienza e responsabilità delle informazioni fornite

Secondo quanto dispone l’art. 2.1. del Provvedimento 2017, gli adempimenti sono sempre “effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori…

Il provvedimento del Direttore AdE del 12 luglio 2017

Ricordiamo che il provvedimento oggetto di integrazione, insieme alla Circolare interpretativa dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 12 ottobre 2017, è stato impugnato da Airbnb davanti al T.a.r. Lazio (R.G. 3708 del 2019) perché ritenuto dalla nota piattaforma in contrasto con alcune norme di diritto UE.

Il provvedimento AdE del 2017 si occupa, otre che a definire gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati da parte dei soggetti indicati, anche di definire le modalità applicative dell’obbligo di versamento della ritenuta da parte degli stessi soggetti “qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario” (art. 4.1 provv. 2017).

Dopo un percorso travagliato (per i cui dettagli rimandiamo ai nostri post del 26 febbraio 2021 e del 8 marzo 2019), il provvedimento del 2017 è oggi coinvolto nel procedimento davanti alla Corte di Giustizia dell’Unione Europea, che sta valutando le questioni pregiudiziali proposte dal Consiglio di Stato (Ord. 777/2021).

In attesa dell’esito della vicenda, alcune piattaforme di intermediazione stanno disattendendo il contenuto del provvedimento attuativo impugnato. Al contrario, buona parte dei gestori di immobili (Property manager) stanno considerandosi gli effettivi destinatari della norma e pongono in essere gli adempimenti indicati pur non essendo specificatamente richiamati tra i soggetti obbligati dal provvedimento.

I dati da comunicare

Oltre ai dati già previsti dal 2017 (“..il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile” chiarendo peraltro che per “i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata” il punto b) del nuovo provvedimento aggiunge l’obbligo di comunicare ulteriori informazioni:

  • l’anno di riferimento e
  • i dati catastali dell’immobile locato (eliminando il riferimento specifico all’”indirizzo dell’immobile”)

Il punto c) del provvedimento 2022 aggiunge che l’indicazione dei dati catastali, “facoltativa in fase di prima applicazione, sarà obbligatoria a decorrere dalle comunicazioni relative ai dati riferiti all’anno 2023”.

Le motivazioni

L’Agenzia delle Entrate motiva la modifica affermando che la novità introdotta “risponde all’esigenza di poter meglio individuare gli elementi del contratto di locazione breve, con riguardo al periodo durante il quale l’immobile risulta locato ed alla identificazione dell’immobile in presenza di più contratti relativi allo stesso soggetto locatore. In particolare, i dati catastali, la cui indicazione è prevista, in sede di prima applicazione, come facoltativa, risultano funzionali a identificare puntualmente, in base alle risultanze del catasto edilizio urbano, l’immobile oggetto di locazione breve e i relativi intestatari catastali.

Per chi si avvicina a questi temi e desidera una sintetico riepilogo delle principali problematiche legate alle locazioni brevi con finalità turistica svolte attraverso intermediari, condividiamo il contributo degli avvocati Giada Beghini e Tamara Corazza, che collaborano con HLL: https://www.studiobeghinicorazza.it/affitto-breve-e-locazione-turistica-normativa/


Vi interessa approfondire qualche aspetto sugli adempimenti degli intermediari? Scrivetelo nei commenti e HLL ne terrà conto per le prossime pubblicazioni.

Avete bisogno di una consulenza specifica? Segnalatecelo inviando una e-mail a hospitalitylawlab@hospitalitylawlab

Le nuove incompatibilità del mediatore: profili di illegittimità?

Nuove ipotesi di incompatibilità per il mediatore. E, potenzialmente, per tutti gli intermediari. La Legge Europea 2019-2020 (L. 238/2021), in vigore dal 2 febbraio scorso, muta nuovamente il regime delle incompatibilità previste dalla L. 39/1989 per la figura del mediatore, anche immobiliare.

Ratio dell’intera disciplina delle incompatibilità è la tutela di coloro che per la conclusione di un affare si rivolgono al mediatore, il quale deve garantire una posizione di terzietà, senza far prevalere  interessi diversi da quelli delle parti. 

Proprio il requisito della terzietà è quello che differenzia il mediatore dalle altre tipologie di operatori presenti nel mercato Real Estate, in particolare dai gestori di immobili che agiscono nell’interesse del proprietario. Cristallizzato nel nostro ordinamento sin dal 1942, con la definizione contenuta nel Codice civile  “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” (art. 1754 c.c.). 

Per approfondire l’inquadramento normativo del mediatore nell’ordinamento italiano e analizzare il contenuto della riforma, rimandiamo al contributo, pubblicato su Euroconference Legal, dall’avvocato Donatella Marino, professionista di Hospitality Law Lab https://www.eclegal.it/responsabilita-mediatore/ 

La riforma infatti, introducendo nuovi profili di incompatibilità, sembra porsi in una direzione opposta rispetto all’indirizzo indicato dalla Commissione Europea nel 2018, che, al contrario, a tutela della libertà di mercato, invitava a limitare le incompatibilità a quelle strettamente necessarie e solo in presenza di specifici e definiti requisiti.

La modifica legislativa riattiva quindi le criticità oggetto della procedura di infrazione del 2018. Per evitare altre contestazioni, il Legislatore nazionale dovrà dimostrare che le nuove incompatibilità rispondono a un’esigenza concreta volta a soddisfare obiettivi di interesse pubblico non perseguibili attraverso misure meno restrittive. Quanto alle scelte degli operatori, considerato che non esistono incompatibilità assolute, è importante che agenzie (mediatori) immobiliari, property manager, portali di prenotazione e intermediari valutino di volta in volta, sulla base delle loro specifiche linee di business e dei loro processi operativi, se esistono o meno profili di incompatibilità, organizzandosi in modo da prevenirli.

HLL pro bono per chi ospita profughi dall’Ucraina

HLL assisterà pro bono, in questa fase drammatica, proprietari immobiliari, gestori di alberghi o alloggi privati, intermediari del Real Estate, enti pubblici e associazioni che offrono alloggio ai profughi provenienti dall’Ucraina.

Questo perchè è tanta la volontà da parte di tutti di ospitare, ma sono molte le preoccupazioni. Tra le altre, i dubbi per le modalità in cui l’alloggio può essere reso disponibile inizialmente, e liberato, quando è necessario. Senza trattare ovviamente gli aspetti umani della situazione, che esulano dalle competenze di HLL.

HLL sta valutando soluzioni che favoriscano il processo, superando gli aspetti legali, oltre che oggettivi e umani, coordinandosi con le Istituzioni, le associazioni e gli organi competenti che si occupano di accompagnare e assistere i profughi nel lungo periodo.

Nella città di Milano, ad esempio, il Consolato ucraino ha attivato un ufficio per raccogliere le segnalazioni di tutte le persone provenienti dall’Ucraina arrivate in città, in modo anche da raccordare i servizi di accoglienza con la Prefettura e il Comune, e la segnalazione alle autorità preposte. Tante inoltre, le collaborazioni attivate con il Terzo settore per mettere insieme le disponibilità della città.

Per conoscere altre iniziative a sostegno dei rifugiati ucraini del Comune di Milano, rinviamo all’Ufficio stampa della pagina ufficiale:

https://www.comune.milano.it/-/ucraina.-attivata-l-accoglienza-nei-centri-del-comune-e-la-raccolta-di-disponibilita-per-l-ospitalita-in-famiglia-per-i-profughi

Vi terremo informati.