SICUREZZA NELLE CASE, SELF CHECK-IN AUTOMATIZZATO E CONDOMINI

Nel settore della Hospitality è in corso una nuova rivoluzione generata dalla digitalizzazione dei check-in e check-out nelle case private grazie alle società che programmano hardware e software specificamente sviluppati per il mercato extra-alberghiero. Soluzioni eccellenti se usate con le dovute cautele.

Per esempio, i self check-in non sono sempre ben visti nei Condomini. In una lucida sentenza di merito di un anno fa, il Tribunale di Milano si era espresso sul punto, sottolineando come la sicurezza degli ingressi in un Condominio, anche in caso di locazioni brevi gestite da Property Manager, è assicurata quando si è in presenza di due requisiti: i documenti degli ospiti vengono controllati e le chiavi dell’unità immobiliare vengono “consegnate al momento dell’ingresso e ritirate al termine del soggiorno da personale a ciò dedicato”.

Una duplice cautela che induceva il Tribunale a rigettare la richiesta del Condominio, il quale lamentava invece un pregiudizio alla sicurezza causato dalla mala gestio di un Property Manager che gestiva l’appartamento in questione lasciandolo a turisti con locazioni brevi. Decisione che, letta a contrariis, induce a ritenere che i self check-in potrebbero condurre a una conclusione di segno opposto, se non accompagnati da opportuni accorgimenti.

In questa situazione, il Condominio fonda la sua doglianza su una disposizione – peraltro ricorrente in quasi tutti i Condomini – del proprio Regolamento che sancisce il divieto “di adibire i locali in genere ad attività rumorose o che producano esalazioni sgradevoli o che possano compromettere la sicurezza e la stabilità del fabbricato, nonché ad uso di alberghi, pensioni, locande e simili”. A sostegno della propria tesi, il Condominio sostiene la pericolosità generata dall’incontrollato fluire di soggetti sempre diversi all’interno dell’edificio. Tesi che non convince il Tribunale, il quale non accoglie la richiesta del Condominio, ritenendo che l’esigenza di sicurezza sia rispettata dal proprietario-locatore proprio perché gli ospiti sono accompagnati fino all’appartamento e le chiavi sono consegnate in mano a questi ultimi. In più, a base della propria decisione, il Tribunale ha valorizzato anche il controllo che il Property Manager effettua su tutti gli ospiti, provvedendo a identificarli prima dell’ingresso tramite documento d’identità. Così infatti chiarisce il Tribunale: “…con la produzione del documento relativo alle modalità operative di (omissis) che gestisce il servizio per conto della società convenuta, ha dimostrato che personale della società riceve l‘ospite aI momento dell’ingresso (check-in), lo accompagna all’appartamento e gli consegna le chiavi dell’unità immobiliare e del portone di ingresso dello stabile, allo stesso modo procede al check-out, prendendo in consegna le chiavi dell’appartamento ed assistendo gli ospiti nella partenza, inoltre per tutta la durata del soggiorno viene messo a disposizione degli ospiti un servizio di consierge operante sulle 24 ore, il soggiorno medio è di 4,6 notti ed il costo a notte è superiore a 200 euro ed ogni ospite deve fornire la carte di identità ed una carta di credito (…). Tale documento smentisce l’assunto attoreo per il quale l’attività svolta dalla convenuta comporterebbe un avvicendarsi continuo ed incontrollato di persone con pregiudizio alla sicurezza e tranquillità del condominio (producendo gli ospiti rumore, oltre ad infastidire i condomini, con chiamate citofoniche notturne o richieste di informazioni). Quanto alla sicurezza si evidenzia che gli ospiti sono tutti identificati mediante il documento di identità e le chiavi sono consegnate al momento dell’ingresso e ritirate al termine del soggiorno da personale a ciò dedicato.”

Con il self check-in il problema della sicurezza potrebbe riaffiorare: mancando il controllo umano si riduce la possibilità di verificare chi effettivamente entra o esce. Inconveniente cui si può supplire con altri strumenti digitali particolarmente sofisticati – di cui i Property Manager più strutturati sono peraltro già dotati – e con le video camere e altri strumenti di sorveglianza. Con l’accortezza di non andare però oltre i limiti consentiti, per evitare di inciampare in ovvi problemi di riservatezza. Ancora un incrocio di limiti e normative, quindi, ma ben gestibile se il tema viene affrontato con serietà e competenza, come la materia della sicurezza certamente merita.

CORSO DI DIRITTO DEL TURISMO E DELLA HOSPITALITY: NORMATIVE RECENTI e CASI PRATICI – APPROFONDIMENTO

Qualche spiegazione in più, date le diverse richieste, sull’imminente breve corso di formazione in Diritto del Turismo e della Hospitality che si terrà a Milano al Palazzo Recalcati e in cui interverranno come docenti anche i nostri professionisti, Prof. Avv. Vincenzo Franceschelli, Avv. Donatella Marino e Prof. Avv. Alessio Lanzi.

Innanzitutto, verranno affrontati con approccio tecnico-giuridico alcuni dei passaggi più critici per chi opera in questo settore. Il corso, infatti, pur nascendo come approfondimento specialistico per gli avvocati, è rivolto in realtà a tutti i players di questo nuovo mercato, siano essi enti pubblici o associazioni, players istituzionali o host individuali. Durante i primi due incontri del 21 e del 28 novembre verranno inquadrati i grandi temi che affliggono il settore offrendo alcune alternative di gestione pratica dei principali problemi, mentre negli ultimi due momenti formativi del 5 e del 12 dicembre si esamineranno alcune tematiche più specifiche. Verranno analizzati, in particolare, all’interno del programma del corso, anche il nuovo Contratto Tipo di Locazione breve con finalità turistica predisposto dalla Camera di Commercio di Milano, Lodi e Brianza e i risvolti delle possibili modifiche alle singole disposizioni.

Il ciclo di incontri è stato pensato per un gruppo molto ristretto di partecipanti in modo che, pur non trattandosi di lezioni o consulenze individuali, ciascuno dei corsisti sia in grado di interagire con i docenti, sciogliendo alcuni dubbi e acquisendo il know how necessario per operare con competenza in questo settore. A questo scopo e per una migliore organizzazione, chiediamo ai corsisti di inviare le eventuali domande (all’indirizzo mail hospitalitylawlab@gmail.com) con un anticipo di almeno un paio di giorni da ciascun incontro in modo da consentire ai docenti di trattarle in modo sistematico ed efficace nei vari interventi.

Verranno affrontati (seppur brevemente, visto il poco tempo disponibile) all’interno degli argomenti menzionati nel programma già anticipato (sempre su HLL due settimane fa) anche altri temi specifici segnalati nelle prime richieste pervenute: dalle diverse tipologie di “Host” presenti sul mercato al ruolo, dal punto di vista contrattuale, degli intermediari e dei gestori immobiliari (portali O.T.A. e Property Manager), dai modi per offrire anche eventuali servizi ad personam o alimenti ai controlli da parte dei Vigili e degli organi preposti, dalle nuove modalità di check in automatizzate alle reazioni dei condomìni per le connesse problematiche sulla sicurezza, dal dibattito giuridico sulla forma scritta come requisito necessario dell’accordo locativo al concetto di prenotazione, dagli strumenti per impugnare sanzioni illegittime alla gestione del contenzioso condominiale, con qualche cenno specifico al tema della mediazione e dell’arbitrato nella Hospitality, territorio inesplorato ma di probabile interesse per una futura sana evoluzione del settore. Il tutto sempre alla luce delle principali e più recenti sentenze oltreché delle norme e dei principi generali dell’ordinamento. Senza l’ambizione di trattare tutti i temi e sciogliere completamente i nodi, il corso proporrà comunque, in conclusione ad ogni argomento, una gamma di possibili soluzioni pratiche perseguibili in modo da consentire ai corsisti di operare in questo settore con una più adeguata professionalità e sicurezza.

Il corso è organizzato dal Centro Studi Recalcati (www.centrostudirecalcati.com).

LA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO PRESENTA IL CONTRATTO TIPO DI LOCAZIONE BREVE CON FINALITA’ TURISTICA

La Camera di Commercio di Milano, Lodi e Brianza, nella sua funzione di Regolazione del Mercato, ha avviato un progetto volto a offrire un supporto alla gestione equilibrata dei rapporti tra i diversi players del mercato dei c.d. “affitti brevi”. Questo primo Tavolo di lavoro, per il quale uno dei nostri professionisti, l’Avv. Donatella Marino, era incaricato in qualità di “esperto giuridico”, ha portato alla redazione di un Contratto Tipo di Locazione breve con finalità turistica, il cui testo è accompagnato dalle relative Linee Guida. Ai lavori sono intervenute varie associazioni di categoria degli operatori del settore: degli HOST, quindi, dei GUEST, dei Property Manager e di tutte le associazioni dei Consumatori, oltre ad alcuni tra i principali intermediari e portali fra cui Airbnb ed Expedia.

L’accordo costituisce solo un punto di partenza dei lavori e disciplina il rapporto più semplice, quello diretto tra HOST e GUEST, nel loro ruolo di soggetti privati che concludono un contratto di locazione breve (sotto i trenta giorni) con finalità turistica senza l’intervento dell’intermediario. In quest’ultimo caso, infatti, l’accordo dovrebbe tenere conto delle disposizioni già pattuite sull’OTA e ad esse adattarsi, ma questo tema sarà probabilmente oggetto di un prossimo progetto. L’accordo, che regola gli aspetti più dibattuti, rappresenta il punto d’incontro fra le diverse esigenze delle categorie coinvolte e si pone l’obiettivo di facilitare la conclusione di rapporti fra operatori che si destreggiano all’interno di un percorso normativo complesso, contemperando la necessità di accuratezza giuridica e nel contempo di fruibilità pratica dello strumento sia sotto il profilo dei concetti sia sotto quello del linguaggio contrattuale.

DIRITTO DEL TURISMO E DELLA HOSPITALITY: NORMATIVE RECENTI e CASI PRATICI

Dal prossimo 21 novembre alcuni nostri professionisti saranno relatori in un corso di formazione che consentirà ai participanti di acquisire e approfondire le competenze necessarie per affrontare i principali snodi giuridici del fenomeno dei c.d. “affitti brevi”. Il seminario si terrà presso il Centro Studi Recalcati di Milano. Nei quattro incontri verranno trattate le principali tematiche civilistico – amministrative nate con la diffusione dei nuovi modelli di Hospitality fra cui le sovrapposizioni e differenze tra il contratto di ospitalità e il contratto di locazione turistica breve, il requisito della forma scritta per la validità dell’accordo locativo e la crescente conflittualità nei condomini quando viene svolta un’attività ricettiva. Con una specifica attenzione alla intersezione con il diritto penale, ai temi sulla sicurezza, all’intreccio con il diritto regionale, alle sanzioni amministrative (incluso il sequestro dell’immobile come sanzione amministrativa accessoria) e alle eventuali impugnative. Gli incontri si concentreranno anche sui punti di incontro/scontro fra i recenti sviluppi della normativa nazionale e il diritto regionale nonché su alcuni temi de iure condendo. I professionisti risponderanno anche alle domande dei partecipanti che dovranno, per una miglior efficienza, essere inviate in precedenza utilizzando il sito HospitalityLawLab o direttamente al Centro Studi Recalcati. Trovate di seguito la locandina con i dettagli dell’evento.

Chi fosse intenzionato ad iscriversi può scrivere all’indirizzo mail del Centro Studi Recalcati eventi.centrostudirecalcati@ilcservice.eu, richiedendo l’apposito modulo di iscrizione.

LE NUOVE “CASE-VACANZA”: ESERCIZI APERTI AL PUBBLICO O DIMORE PRIVATE?

Ognuno di noi può ospitare in casa propria chi vuole. Così come ogni proprietario di alloggio privato può lasciarlo in locazione a chi preferisce, liberamente scegliendo l’inquilino che più gli piace. Ben diversa la situazione dell’albergatore, che non può rifiutare il turista, salvo che non abbia disponibilità di camere o altro motivo preclusivo di pari portata. Questi concetti, apparentemente scontati nella pratica, sono la declinazione di principi giuridici fondamentali nel nostro ordinamento, tanto nitidi in linea teorica quanto pericolosamente confusi nelle applicazioni pratiche.

Rilevano a questi fini alcuni principi consacrati già nella nostra Costituzione. Tra i pilastri, il principio di uguaglianza, ma anche l’inviolabilità del domicilio privato, la libertà (e i limiti) dell’iniziativa economica privata e la tutela della proprietà.

Assorbiti nel nostro ordinamento, questi principi unitamente a molti altri hanno portato alla nozione di “esercizio aperto al pubblico” caratterizzato da un’apertura al pubblico indeterminato (e indiscriminato) dei consumatori. Agli esercizi pubblici è dedicata persino una disciplina specifica nel Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza (il c.d. T.U.L.P.S del 1931), il cui regolamento d’esecuzione (all’Art. 187) chiarisce che “gli esercenti non possono senza un legittimo motivo rifiutare le prestazioni del proprio esercizio a chiunque le domandi e ne corrisponda il prezzo”: stando allo stretto tenore letterale, ne conseguirebbe che anche i gestori di esercizi alberghieri e di altre altre strutture ricettive (disciplinati come esercizi pubblici nel T.U.L.P.S.) sono obbligati ad offrire alloggio al pubblico indeterminato dei turisti, non potendo operare alcuna selezione fra i clienti che possono essere rifiutati solo per ragioni oggettivamente giustificabili (individuate anche in giurisprudenza nella indisponibilità di camere oppure nel rifiuto del cliente di pagare o di mostrare i documenti identificativi).

Diverso è quando si tratta di dimora privata: il proprietario può scegliere l’inquilino tramite una trattativa privata come libera espressione del proprio diritto di proprietà. Sul punto, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione Penale nel 2017 hanno chiarito che costituiscono “dimora privata” i luoghi “nei quali si svolgono non occasionalmente atti della vita privata e che non siano aperti al pubblico né accessibili a terzi senza il consenso del titolare …”. In questa direzione si esprimono anche i nostri professionisti D. Marino, A. Lanzi e G. Marino, chiarendo che “nel concetto di privata dimora rientrano i locali adibiti a locazioni seppur di breve durata, in quanto va ritenuto che in essi, per la durata del contratto, si svolge l’attività privata del conduttore” (“La nuova ospitalità turistica – Dalle strutture ricettive tradizionali alle recenti formule” edito da Key Editore) .   

Nel recepire questi concetti le diverse normative regionali si sono però trovate in difficoltà, dovendo disciplinare situazioni molto eterogenee. Tant’è che molto spesso la scelta Legislativo è stata di indicare il carattere di “apertura al pubblico” solo per singole fattispecie ricettive. La L.R. lombarda n. 27/2015 per esempio prevede che sono “strutture ricettive alberghiere quelle organizzate per fornire al pubblico … alloggio … e altri servizi accessori per il soggiorno”. Un analogo richiamo al “pubblico”, al contrario, non si trova in relazione alle strutture ricettive extralberghiere né in relazione agli alloggi locati per finalità turistiche. La L.R. laziale n. 13/2007, all’Art. 22, definisce generalmente “attività ricettiva quella diretta alla produzione ed all’offerta al pubblico di ospitalità intesa come prestazione di alloggio e di servizi accessori e connessi”, ma, ancora una volta, il carattere di “apertura al pubblico” viene specificato solo in relazione alle strutture ricettive alberghiere e all’aria aperta, mentre nulla si dice in relazione alle strutture ricettive extralberghiere.

L’argomento è dunque pericolosamente complesso. Può il gestore di un B&B o di una CAV scegliere liberamente di non concedere l’alloggio ad una specifica categoria di clienti? Può il locatore privato che si affida a un Property Manager vietare nel mandato la possibilità di concedere il proprio alloggio ad una categoria di turisti, per esempio, agli “stranieri”? Ma soprattutto è corretto affidare un tema tanto delicato alla singole Regioni generando una difformità di approccio al turista significativa nel territorio, per cui una coppia omosessuale potrebbe dover essere necessariamente accolta dai B&B di una Regione, ma vedersi rifiutare l’accoglienza in un’altra? E quando il Legislatore (regionale o nazionale) utilizza il termine “struttura ricettiva”, ha in mente questa delicata tematica? Tiene presente, il Legislatore, l’interazione tra questi concetti e la destinazione turistico-ricettiva urbanisticamente rilevante?

Su questo hanno invece preso posizione i principali portali online di intermediazione, Airbnb e Booking, che all’interno dei propri Termini Generali vietano qualsiasi discriminazione per razza, origine nazionale, religione, genere, disabilità fisica o mentale, condizione medica, stato civile, età o orientamento sessuale ai loro Host. Questo ha comportato alcuni episodi riportati dalle cronache all’estero e in Italia (una coppia omosessuale alla quale è stato rifiutato di locare un appartamento nel Foggiano, regolarmente proposto su Airbnb (Huffington Post) o un’altra coppia omosessuale respinta da un B&B vicino a Vibo Valentia, in questo caso, pubblicizzato su Booking, che ne avrebbe immediatamente sospeso le prenotazioni (Repubblica)).

E’ scorretto affrontare il tema con interpretazioni semplicistiche di carattere generale. Confidiamo tuttavia che il Legislatore comprenda che malgrado l’assonanza terminologica la nozione di struttura ricettiva non coincide (anche se spesso vien fatta pericolosamente coincidere ) con quella di esercizio ricettivo. Tra i vari argomenti sul tavolo, è auspicabile quindi un intervento legislativo anche su questo punto tale da rendere il concetto congruente con il resto dell’ordinamento.

CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE E REGIONALE: DUPLICAZIONE INUTILE O DIVERSA FUNZIONE?

Procedono su strade parallele il codice identificativo nazionale e i codici identificativi regionali, quando previsti: nascono e restano, per il momento, due istituti giuridici diversi che assolvono a funzioni diverse.

Nel tentativo di tracciare una mappatura accurata degli operatori del mercato della Hospitality (tra cui vengono inclusi, a torto o a ragione, anche i locatori che offrono i loro alloggi ai turisti), sia lo Stato (con il c.d. Decreto Crescita del 2019) sia le Regioni (molte, sempre di più) chiedono che le strutture ricettive e gli alloggi concessi in locazione breve (lo Stato) o per finalità turistiche (buona parte delle Regioni) siano censiti e individuabili. Ma se l’attuale trend si stabilizza, i codici che identificheranno questi alloggi negli annunci on line rischiano di essere due.

Scadute ormai tutte le deadline previste per i vari provvedimenti attuativi, del codice identificativo nazionale (quasi) nessuno parla più. Quindi, mentre gli operatori della Hospitality brancolano in preoccupata attesa, le Regioni continuano a prevedere per strutture ricettive e alloggi locati con finalità turistica specifici codici identificativi allo scopo di assolvere alla loro funzione di controllo amministrativo: confortate, del resto, dalla recente decisione della Corte Costituzionale n. 84/2019 che sancisce la legittimità della previsione della normativa regionale lombarda in materia di attribuzione e pubblicazione di un Codice Identificativo anche per gli alloggi concessi in locazione con finalità turistica. Con quella sentenza viene enucleato e chiarito un principio nel nostro ordinamento: “gli aspetti turistici anche di queste ultime (locazioni turistiche, ndr) ricadono nella competenza residuale delle Regioni (…), mentre appartiene all’ordinamento civile la regolamentazione dell’attività negoziale e dei suoi effetti (…). Il legislatore regionale lombardo … ha infatti inteso creare una mappa del rilevante nuovo fenomeno della concessione in godimento a turisti di immobili di proprietà a prescindere dallo svolgimento di un’attività imprenditoriale, e ciò al fine precipuo di esercitare al meglio le proprie funzioni di promozione, vigilanza e controllo sull’esercizio delle attività turistiche. (…)”.

A questo principio giuridico si è quindi adeguato anche il Governo che non ha nemmeno impugnato la recente L.R. Veneto n. 23/2019 (secondo cui gli alloggi “ … dati in locazione esclusivamente per finalità turistiche (…), senza prestazione di servizi, sono strutture ricettive …”). Ne consegue (prescindendo da qualsiasi rilievo giuridico su tale previsione) che dal prossimo 19 novembre  diventerà operativo in Veneto il “codice identificativo dell’alloggio oggetto di locazione turistica, da utilizzarsi per pubblicizzare l’alloggio, anche su piattaforme digitali o siti internet di prenotazione ricettiva”.  

Altre Regioni invece nelle more dell’evoluzione della regolamentazione nazionale si sono fermate, in attesa di capire.

Questo perché se e quando il codice identificativo nazionale dovesse andare a regime, si verificherebbe una duplicazione di codici identificativi da pubblicare durante la fase di offerta e promozione della struttura ricettiva, generando un aggravio di oneri per il gestore e un’inutile confusione nelle informazioni fornite al turista.

Chiariamo un punto, però. Se, come effetto, i due codici identificativi (nazionale e regionale) comportano per il gestore e il turista una fastidiosa duplicazione, la ratio sottesa ai due istituti vuole assolvere a diversi scopi: favorire il controllo della sicurezza pubblica e del gettito fiscale (eventualmente incrociando i dati raccolti dalla Agenzia delle Entrate con le comunicazioni ad Alloggiati Web), quanto allo Stato; assicurare il regolare esercizio dell’attività ricettiva, quanto alle Regioni. Questo anche in funzione dei diversi ambiti di competenza attribuiti dalla nostra Carta costituzionale dopo la riforma del 2001: gli aspetti tributari e penali restano materia esclusiva dello Stato, mentre il diritto pubblico amministrativo in materia di turismo rimane alla competenza residuale delle Regioni.

Per scongiurare dunque il rischio che tutte le strutture ricettive italiane siano costrette ad appesantire i loro annunci promozionali e commerciali con più codici identificativi, non resta dunque che confidare in un buon coordinamento tra provvedimenti attuativi nazionali, (se e) quando ci saranno, e legislazioni regionali: solo dopo tali decreti le Regioni potranno e dovranno provvedere a una revisione organica delle loro normative in materia.

REGIONE LOMBARDIA: LE LOCAZIONI TURISTICHE SI SGANCIANO DALLE CAV

Accolta con soddisfazione la novità introdotta con decreto n. 13056 dalla Direzione Generale turismo, marketing territoriale e moda della Regione Lombardia lo scorso 17 settembre: viene prevista una nuova modulistica appositamente destinata a coloro che intendono porre in essere locazioni per finalità turistiche. Modifica di non poco conto, posto che in Lombardia a questi locatori viene per ora richiesto (e così fino al 1° gennaio 2020) di dichiararsi CAV NON IMPRENDITORIALI e utilizzare la relativa modulistica, poco idonea per soggetti privati.

La storia delle locazioni per finalità turistiche nella regolazione del turismo lombardo nasce in sordina con la Legge regionale  n. 27/2015. E’ lì che questa tipologia contrattuale viene menzionata, per la prima volta. Ma solo incidentalmente: l’Art. 38 si limita a disporre al comma 8 che  “le strutture ricettivecompresi gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (…), sono tenuti (…) alla comunicazione dei flussi turistici e all’adempimento della denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza”. L’obbiettivo di regolare gli “affitti brevi” (anche se di brevità in realtà non si parlava affatto) viene invece meglio raggiunto nel Regolamento regionale n. 7/2016 che prevede che le disposizioni del regolamento “si applicano anche agli alloggi o porzione degli stessi dati in locazione per finalità turistiche per una durata non superiore ai 30 giorni ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo)» (Art. 3, comma 3). E qui i requisiti diventano due – correttamente: la “brevità”, individuata nei “30 giorni”, e la “finalità turistica”. Il tutto viene poi ribadito e chiarito nelle FAQ interpretative esposte in quel periodo dalla Direzione regionale. Un approccio innovativo che presta però il fianco a critiche di natura giuridica sia di forma sia di contenuto.

Un ulteriore passaggio importante avviene nel 2018. La Regione introduce un comma 8-bis dello stesso Art. 38 della L. R. Lombardia n. 27/2015 volto a prevedere che, allo scopo “… di semplificare i controlli da parte delle autorità competenti, la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell’offerta delle strutture ricettive di cui all’articolo 26, compresi gli alloggi o le porzioni di alloggi dati in locazione per finalità turistiche ai sensi della legge 431/1998, con scritti o stampati o supporti digitali e con qualsiasi altro mezzo all’uopo utilizzato, devono indicare apposito codice identificativo di riferimento (CIR) di ogni singola unità ricettiva”.

Ma l’introduzione del CIR ad opera della L.R. n. 7/2018 viene contestata dal Governo, che impugna la posizione lombarda di fronte alla Corte Costituzionale, risultando però soccombente: con sentenza n. 84/2019 la Consulta dichiara “non fondate le questioni di legittimità costituzionale” sostenendo che  la posizione del Governo “… secondo cui la disciplina delle case vacanze sia da ascrivere tout court alla competenza residuale in materia di turismo e quella delle locazioni turistiche all’ordinamento civile, non è in linea con la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui gli aspetti turistici anche di queste ultime ricadono nella competenza residuale delle Regioni (sentenza n. 80 del 2012), mentre appartiene all’ordinamento civile la regolamentazione dell’attività negoziale e dei suoi effetti (tra le tante, sentenze n. 176 del 2018, n. 283 del 2016, n. 245 del 2015, n. 290 del 2013). Il legislatore regionale lombardo – nel prevedere che anche i locatori turistici e i relativi intermediari debbano munirsi di un apposito codice identificativo di riferimento per ogni singola unità ricettiva, da utilizzare nella pubblicità, nella promozione e nella commercializzazione dell’offerta turistica – ha infatti inteso creare una mappa del rilevante nuovo fenomeno della concessione in godimento a turisti di immobili di proprietà a prescindere dallo svolgimento di un’attività imprenditoriale, e ciò al fine precipuo di esercitare al meglio le proprie funzioni di promozione, vigilanza e controllo sull’esercizio delle attività turistiche. Le disposizioni censurate pongono quindi un adempimento amministrativo precedente ed esterno al contratto di locazione turistica, sanzionando i correlativi inadempimenti, senza incidere sulla libertà negoziale e sulla sfera contrattuale che restano disciplinate dal diritto privato”.

Confermata la legittimità del CIR lombardo, rimane tuttavia immutato il problema pratico della modulistica. Ed è su questo aspetto che è intervenuto il decreto della Direzione Generale. Restano, comunque, tante incongruenze e vari aspetti da affrontare. E da inquadrare la residuale categoria della CAV NON IMPRENDITORIALE che, diventata inapplicabile ai locatori in questione, resta molto svuotata. Sopravvive comunque come esercizio ricettivo atipico in quanto svolto in modo non imprenditoriale (come del resto i Bed & Breakfast lombardi, per esempio). Ricadranno qui, forse, coloro che operano con contratti di ospitalità offrendo l’alloggio con qualche servizio ad personam aggiuntivo, ma senza che ricorrano requisiti di organizzazione e professionalità caratterizzanti l’attività di impresa. Verranno chiariti gli altri dettagli, ma un grande passo in avanti verso l’allineamento dei diversi rami del diritto – e della chiarezza, dunque – in Lombardia è stato fatto.

AIRBNB VINCE AL CONSIGLIO DI STATO SULLA QUESTIONE PREGIUDIZIALE

Giudizio sospeso. Così conclude, per ora, il Consiglio di Stato chiamato a decidere sul contenzioso in corso da un paio d’anni tra Airbnb (Ireland Unlimited e Payments UK Limited), da una parte, e Agenzia delle Entrate, Governo e Federalberghi, dall’altra. Il Consiglio di Stato, con ordinanza n. 6219 dello scorso 18 settembre, accogliendo una delle richieste di Airbnb, ha rimesso alla Corte di Giustizia dell’Unione Europea la questione pregiudiziale relativa alla compatibilità con il diritto europeo della normativa italiana. Questione che ruota intorno al discusso Art. 4 del D.L. 50/2017 (come convertito in L. 96/2017), che prevede a carico dei portali di intermediazione “obblighi informativi (trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi ai contratti conclusi tramite il portale telematico)”, imponendo “ai medesimi gestori di portali telematici che intervengano nel pagamento del corrispettivo di contratti di locazione breve, l’obbligo di operare quale sostituto d’imposta, ovvero responsabile d’imposta”, in particolare, in relazione all’obbligo di operare una ritenuta del 21%.

Come già ricordato in alcuni nostri interventi precedenti (vedi in particolare gli articoli dell’8 marzo 2019 e del 2 maggio 2019), Airbnb aveva già posto la questione al TAR Lazio che però aveva respinto il ricorso. Airbnb, conseguentemente, si era rivolta al Consiglio di Stato, contestando, fra gli altri motivi, anche una violazione del diritto europeo in materia di concorrenza, non discriminazione, diritto di stabilimento e libertà di circolazione dei servizi.

I giudici di Palazzo Spada hanno per ora rinviato quindi ogni valutazione relativa alle contestazioni sulla contrarietà al diritto interno affermando che “La complessa controversia all’esame del Collegio impone di individuare l’esatta interpretazione da riconoscere al diritto euro-unitario, al fine di verificare la compatibilità con esso del diritto interno e, dunque, la possibilità di farne applicazione al caso di specie”. Inoltre, “Il Collegio osserva che l’esegesi delle disposizioni nazionali e, soprattutto, eurounitarie propugnata da parte ricorrente (Airbnb, n.d.r.), secondo cui vi è un insanabile contrasto delle prime con le seconde, non è invero l’unica che può trarsi dal complesso normativo rilevante ai fini di causa: la contrapposta esegesi coltivata dal T.a.r. e condivisa dalle odierne parti resistenti (AdE, Governo e Federalberghi, n.d.r.), invero, non presenta chiari tratti di patente irragionevolezza”. In altre parole, entrambe le tesi meritano attenzione, ma la questione posta da Airbnb sull’interpretazione del diritto euro-unitario è pregiudiziale e va dunque decisa prima. E dalla Corte di Giustizia, che detiene il monopolio interpretativo sul diritto dell’Unione.

 Il Consiglio di Stato in conclusione “ritiene dunque che sussistano i presupposti per il rinvio pregiudiziale alla Corte di Giustizia ai sensi dell’art. 267 TFUE”, formulando alla Corte il seguente quesito:

Dica la Corte di giustizia dell’Unione europea:                

a) se le disposizioni ed i principi del diritto euro-unitario (…) ostino ad una normativa nazionale che, senza previa notifica alla Commissione europea, imponga al gestore di un portale telematico di intermediazione immobiliare (…) obblighi informativi (trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi ai contratti conclusi tramite il portale telematico) e fiscali (effettuazione della ritenuta sui pagamenti operati in relazione ai contratti conclusi tramite il portale telematico e successivo versamento all’Erario)”; in secondo luogo,

b) se le disposizioni ed i principi del diritto euro-unitario (…) ostino ad una normativa nazionale che:

  •  introduce, con riferimento ai gestori di un portale telematico per la ricerca di immobili da locare, obblighi di raccolta e trasmissione di dati relativi ai contratti;
  • introduce, con riferimento ai medesimi gestori di portali telematici che intervengano nel pagamento del corrispettivo di contratti di locazione breve, l’obbligo di operare quale sostituto di imposta, ovvero di responsabile di imposta;
  • introduce, con riferimento ai gestori di portali telematici non residenti e riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale;
  • introduce, anche con riguardo a soggetti non residenti e privi di stabile organizzazione in Italia, l’obbligo di operare quali responsabili d’imposta in relazione all’imposta di soggiorno;

c) se i principi fondamentali del diritto euro-unitario ostino, in termini generali, ad una disciplina nazionale che, di fatto, riversi su un’impresa le inefficienze dello Stato nell’accertamento e riscossione delle imposte”.

Un momento importante per Airbnb. Saranno infatti i giudici europei i primi a pronunciarsi sulla questione, valutando la compatibilità della complessa normativa italiana con i principi di diritto che governano l’Unione. Se la Corte di Giustizia dunque dovesse accogliere l’impostazione proposta dal portale l’impatto in Italia sarebbe dirompente, potendo verosimilmente incidere anche sugli altri intermediari che operano con caratteristiche analoghe nel settore della Hospitality.

Pubblichiamo di seguito l’articolo scritto da uno dei nostri professionisti per Milano Finanza.

CRITERI DI IMPRENDITORIALITA’: LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

L’Agenzia delle Entrate conferma la posizione già assunta in materia di concetto di “impresa”. E questo mentre a livello statale si dibatte sull’ipotesi di normare delle “presunzioni di imprenditorialità”. È di due giorni fa il chiarimento dell’AdE (risposta n. 373 del 10 settembre 2019 a interpello ex Art. 11 comma 1 lett. a della L. 212/2000), che torna sulle caratteristiche del reddito fondiario del locatore che opera nell’ambito dei c.d. “affitti brevi” spesso offrendo qualche servizio aggiuntivo esponendosi a un rischio di contestazioni anche di carattere fiscale, oltreché civilistico (in ambito condominiale, per esempio) e amministrativo.

Sulla questione si sono soffermati i nostri professionisti, l’Avv. Simonetta Marchesi e l’Avv. Donatella Marino, che ringraziamo per l’interessante contributo.  

L’istanza di interpello giunge all’Agenzia delle Entrate da un contribuente che rileva una potenziale contraddizione tra la Legge Provinciale di Bolzano n. 12 /1995 e la normativa fiscale. Il contribuente chiede dunque se l’utilizzo di portali telematici (ad es. Airbnb o Booking) per la commercializzazione del proprio immobile con gli “affitti brevi” non trasformasse quei suoi guadagni in redditi d’impresa uscendo quindi dall’ambito dell’Art. 4 del D.L. 50/2017, che chiarisce che i redditi da locazione brevi anche se con fornitura di pulizie e biancheria sono redditi fondiari, con la possibilità di optare per l’imposta sostitutiva del 21% di cui al regime della “cedolare secca”.

L’incertezza del contribuente nasceva da una disposizione contenuta nella norma provinciale secondo cui “l’esercizio di affittacamere “privato” sia possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di quattro contratti di locazione all’anno per ogni camera o appartamento e purché non venga svolta un’attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci si avvalga della stessa”.

Pertanto, secondo il contribuente istante, il ricorso ai servizi di pubblicità e di intermediazione di Airbnb al fine dell’esercizio della propria attività di affittacamere comporterebbe che tale attività dovrebbe essere considerata come attività commerciale con tutto quello che ne consegue.

L’Agenzia delle Entrate però chiarisce che la legge è esplicita sul punto, disponendo che la disciplina delle locazioni brevi “si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Lo spartiacque, ancora una volta, è dato dai servizi aggiuntivi. Ribadisce l’AdE che “la disciplina delle locazioni brevi introdotta dall’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017 non può trovare applicazione qualora “insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione”.

L’Agenzia delle Entrate, in ogni caso, sottolinea che “i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale” avrebbero dovuto essere individuati con regolamento da emanare entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione, L. 96/2017. In mancanza dell’emanazione del regolamento, chiarisce l’AdE, al fine di individuare i criteri idonei a qualificare come imprenditoriale lo svolgimento di un’attività di locazione, sarà necessario fare riferimento, da un lato, ai principi generali stabiliti all’Art. 2082 c.c. e, dall’altro, all’Art. 55 del D.P.R. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, c.d. TUIR), nonché, come sottolineato nella suddetta Circolare, alla prestazione di servizi aggiuntivi che non presentino una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile, che richiedono un “livello seppur minimo di organizzazione”.

Quindi, sulla base delle considerazioni dell’Agenzia delle Entrate, è possibile evidenziare alcuni concetti utili ad individuare il discrimine tra attività di locazione imprenditoriale e non. L’attività di locazione di immobili e, in particolare, di locazione breve, potrebbe essere qualificata come imprenditoriale e ricondotta nell’ambito del reddito d’impresa qualora:

  • L’attività sia svolta con organizzazione di mezzi e professionalità;
  • L’attività venga esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva, ovvero in modo sistematico e non saltuario e con carattere di stabilità (in caso contrario, i redditi prodotti rientrano all’interno della categoria dei redditi diversi);
  • Vengano forniti servizi accessori o aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile come, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, che presuppongono un seppur minimo livello di organizzazione;
  • Vengano effettuate prestazioni accessorie quali ad esempio “la pulizia ed il riassetto degli ambienti, il cambio di biancheria, lavaggio e stiratura di indumenti” (R.M. del 24 settembre 1980), in presenza dei requisiti della abitualità e professionalità. Tuttavia, per espressa previsione dell’Art. 4 del D.L. 50/2017, la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali nelle locazioni brevi non qualifica l’attività esercitata come attività imprenditoriale.

L’Agenzia delle Entrate conferma infine che gli eventuali criteri per la qualificazione dell’attività come imprenditoriale o meno individuati dalla Legge Provinciale di Bolzano non pongono alcun vincolo in ambito tributario. Tale orientamento conferma alcune prese di posizione dell’Amministrazione finanziaria che, al fine di determinare il discrimine tra l’attività di locazione svolta in forma imprenditoriale e non, ha ritenuto ininfluente, in ambito tributario, eventuali previsioni delle leggi regionali che, ad esempio, definiscano un numero minimo o massimo di immobili gestiti. Nonostante il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate in esame dispieghi i propri effetti esclusivamente con riferimento alla questione oggetto di istanza e limitatamente al richiedente, tale risposta può considerarsi come un primo tentativo dell’AdE di evidenziare alcuni elementi di spunto sull’argomento utili per diradare la foschia interpretativa che impedisce ai contribuenti di attenersi a comportamenti univoci e coerenti.

IL SETTORE TURISTICO E IL NUOVO GOVERNO

C’e da immaginare un diverso approccio all’Hospitality con il nuovo Governo. Già ne è indicatore il fatto che, con il Conte bis , il “turismo” lascia l’agricoltura tornando a riunirsi alla “cultura” nuovamente sotto la guida del Ministro – ex avvocato –  Dario Franceschini. Di orientamento politico diverso dal predecessore Centinaio il quale, piacesse o meno, aveva posto un focus particolarmente attento sul turismo.

Nel nuovo programma di governo pubblicato il 4 settembre scorso la nuova progettazione sul “turismo” sembrerebbe comunque inserirsi nel solco precedentemente tracciato. Si prevedono incentivazioni alle imprese operanti nella Hospitality e una revisione della governance pubblica.

Si legge per esempio al punto 19 delle line programmatiche: “Obiettivo fondamentale è quello di accelerare la realizzazione di progetti strategici, tra loro funzionalmente connessi, di valorizzazione dei territori, utilizzando al meglio i Fondi europei di sviluppo e coesione. Rientrano in tale ambito i progetti … in materia di turismo”. E al punto 27, più in particolare: “Il Governo è consapevole che il turismo è un settore strategico per il nostro Paese, anche perché contribuisce per più del 10 per cento al PIL. Per questo, si rende necessaria una seria revisione della governance pubblica, accompagnata da misure concrete a sostegno delle imprese che realizzano ospitalità, con particolare attenzione all’accessibilità”.

Il programma del nuovo Governo sembra quindi, sul piano del sostegno al settore, allinearsi con l’impostazione delle norme di recente o imminente ingresso nel nostro ordinamento – di cui al nostro precedente articolo. Ed è prevedibile e auspicabile che il nuovo esecutivo intervenga sull’Hospitality per meglio regolamentare il settore, sostenere le imprese che vi operano e regolarne l’accesso.

Non è ancora chiaro invece se al centro degli obbiettivi ci siano gli antichi valori di Franceschini: privilegiava il turismo sostenibile, la valorizzazione degli antichi borghi e il supporto che un buon turismo poteva offrire alla cultura, mentre esprimeva perplessità sull’attuale funzionamento dell’imposta di soggiorno e del sistema delle classificazioni, per esempio.

Ciò che non sappiamo è se e come si porrà questo Governo verso gli obbiettivi assiduamente perseguiti dai precedenti: l’individuazione di meccanismi volti a supportare i sempre più frequenti controlli delle Pubbliche amministrazioni finalizzati a contrastare fenomeni di abusivismo. La confusione della normativa favorisce infatti chi, direttamente o affidandosi a Property Manager inesperti, combina – a volte nella convinzione di agire correttamente – l’offerta in locazione della dimora privata con qualche minimo servizio aggiuntivo (qualche cialda di caffè, cioccolatini, una cortese colazione gentilmente offerta “dalla casa”, un passaggio all’aereoporto). Ponendo così in essere quello che eventuali Ufficiali in sede di accertamento tendono a considerare, di fatto, una sorta di esercizio ricettivo irregolare. Ritengono cioè attraversato il confine – sottile nella pratica ma oggi ancora netto in diritto – fra locazioni di dimore private e ricettività: aree interessate da trattamenti civilistici, amministrativi, penali e fiscali molto diversi che espongono il trasgressore a sempre più gravose conseguenze. Da segnalare che tra le sanzioni, in alcune Regini, viene talvolta irrogato persino il sequestro della dimora privata trasformata inconsapevolmente, secondo la opinione degli Ufficiali Accertatori, in struttura ricettiva “abusiva” (sul punto, torneremo a breve).

Confidiamo ancora una volta, e lo faremo presente, che il nuovo Governo si concentri su alcuni aspetti che  consideriamo nevralgici: un’armonizzazione delle normative ad oggi incredibilmente frammentate, un contenimento dell’attuale iper-produzione (un po’ sregolata) di norme e una integrazione delle lacune legislative, anche riconoscendo e disciplinando le nuove forme di ospitalità all’interno di parametri meno stringenti e con poche regole chiare e ben armonizzate.