Intermediari immobiliari, società dell’informazione e l’art. 4 D-L 50/2017

Come si è detto, anche la Francia, come l’Italia, ha il suo “caso Airbnb”: in quella vicenda, la normativa contestata è stata dichiarata inapplicabile. E per la stessa ragione, anche se su vicenda diversa, potrebbe diventare inapplicabile in Italia ad Airbnb (e, anche se non contestualmente, a tutte le società in condizione analoga) quanto disposto dall’Art. 4 del D-L 50/2017 (la c.d. “manovrina”) sugli obblighi posti da detta norma a carico dei “soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line“: questione che ha investito le Corti amministrative italiane ed è tuttora pendente davanti alla Corte europea.

Questa la vicenda francese. Instauratosi un procedimento che vedeva coinvolta Airbnb per aver violato la Legge Hoguet del 1970 sull’obbligatorietà del tesserino rilasciato dalla Camera di Commercio per l’esercizio dell’attività di intermediario immobiliare, il giudice istruttore decideva di proporre rinvio pregiudiziale dinanzi alla Corte di Giustizia dell’Unione europea. In particolare, il giudice francese chiedeva di specificare la natura dell’attività esercitata da Airbnb, se fosse quindi un intermediario immobiliare o, viceversa, dovesse essere considerato un servizio della società d’informazione, in linea con la nozione indicata dall’art. 1 Paragrafo 1 b della Direttiva 2015/1535, nella quale è considerato rientrante in questa categoria ogni servizio fornito in cambio di remunerazione, a distanza, per via elettronica, in seguito a richiesta del destinatario del servizio. Quesito molto simile a quello proposto dal Consiglio di Stato nella vicenda italiana.

La Corte di Giustizia dell’Unione europea ha risposto con la pronuncia del 19 dicembre 2019 al quesito francese stabilendo che Airbnb non svolge una mera attività di intermediazione immobiliare, che rimane pur sempre il suo core business, bensì numerose attività aggiuntive che la caratterizzano diversamente qualificandola come soggetto che offre servizi della società dell’informazione ai sensi della Direttiva europea.

Chiarito l’inquadramento dell’attività del portale come servizio della società dell’informazione, la Corte europea ricorda che l’art. 5 paragrafo 1 della Direttiva 2015/1535 obbliga gli Stati membri a dare immediata comunicazione alla Commissione europea di qualsiasi normativa domestica che possa restringere le prestazioni di detti servizi. L’art. 5 si pone a presidio della libertà di circolazione dei servizi e può essere disattesa solo quando la misura restrittiva sia giustificata da esigenze di ordine pubblico, protezione della salute pubblica, sicurezza pubblica o protezione del consumatore.

Nella pronuncia in commento si sottolinea che, seppur la Legge Hoguet fosse antecedente alla suindicata Direttiva del 2015, la Francia non fosse sollevata dall’obbligo sorto di notificare la norma alla Commissione europea e allo Stato nel quale il fornitore del servizio è stabilito (nel caso di specie, l’Irlanda). Pertanto, la mancata notifica rende la regolamentazione inopponibile, in virtù dell’ignoranza sulla norma. Essa è inapplicabile anche nel caso sia in corso una procedura penale, come in Francia per Airbnb.

Stabilito quindi dalla Corte di Giustizia europea il principio che la piattaforma di Airbnb offre servizi della società dell’informazione e posto che questa attività, secondo la normativa europea, non può essere resa più gravosa da discipline interne agli Stati membri senza previa notifica alla Commissione, ci sono buone probabilità che ad analogo esito si giunga anche nel contenzioso italiano che pone in discussione l’art. 4 della “manovrina”.

La Hospitality per gli studenti

Il mercato della Hospitality nelle grandi città si sta aprendo anche a nuovi tipi di accoglienza. Cresce, affiancando la richiesta dei c.d. affitti short term, la richiesta di locazioni di medio termine a ricercatori e studenti universitari italiani e stranieri, spesso con elevate risorse economiche. Cercano tipologie di appartamento, di arredamento e di utilities specifiche e sono solitamente ubicati nei pressi dei principali poli universitari italiani, spesso ben quotati ormai nei ranking internazionali.

E’ in questo contesto socio-economico che il Legislatore ha disciplinato, tra le varie tipologie di locazione di immobile ad uso abitativo, una particolare soluzione per l’offerta di alloggio ad uso transitorio rivolta agli studenti: soluzione che, ricorrendo i presupposti richiesti, presenta indubbi vantaggi non solo di carattere economico ma anche di natura civilistica e fiscale.

L’Impalcatura giuridica è dettata dall’art. 5 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ma la disciplina attuale è delineato dal decreto n. 62 del 15 marzo 2017 emesso dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture con il Ministero dell’Economia e delle Finanze in sostituzione del precedente decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, che individua anche un contratto-tipo da utilizzare in via esclusiva.

La normativa elenca dunque alcune specifiche condizioni perché possa concludersi un contratto con studenti beneficiando dell’apposita disciplina.

Innanzitutto il conduttore deve necessariamente essere uno studente – o un gruppo di studenti – iscritto a un corso universitario, o anche a corsi universitari distaccati o di specializzazione ovvero ad aziende per il diritto allo studio universitario.

Di conseguenza, un contratto di locazione per studenti fuori sede potrà concludersi esclusivamente in un Comune nel cui territorio sia presente un’Università o sede distaccata o comunque un istituto di istruzione superiore. Lo studente deve comunque mantenere la propria residenza in un Comune differente da quello in cui si trova l’immobile locato

Deve inoltre essere esplicitamente indicata in contratto l’iscrizione dello studente al corso, preferibilmente allegando anche documentazione a supporto.

Il vantaggio evidente per il locatore, dal punto di vista civilistico, è quello di non vincolarsi per lunghi periodi di tempo, trattandosi comunque di un contratto di locazione di natura transitoria, tant’è che la sua durata può andare da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni.

Tuttavia, in linea con la ratio della disciplina vincolistica del 1998, al vantaggio, per il locatore, nel contenere la durata della locazione, si contrappone un limite nella libertà di individuazione del canone. Specificatamente, il secondo comma dell’art. 5 del D. M. n. 62 del 2017 stabilisce che i canoni di locazione sono stabiliti da accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee. Tali accordi consentono un margine contenuto di intervento sui canoni, in relazione alla durata contrattuale.

In tal modo, dunque, il proprietario è vincolato a quanto stabilito negli accordi locali, definiti da organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti, che individuano i minimi ed i massimi del canone di locazione.

A ciò si aggiungono i vantaggi fiscali:. In particolare, il Conduttore beneficia della possibilità di optare per una cedolare secca con aliquota agevolata al 10% del canone.

Molti Comuni non si sono tuttavia ancora adeguati: sarà solo con l’allineamento di tutti gli accordi locali alla disciplina del 2017 che si potranno valutare le effettive ricadute sul mercato.

Airbnb 2020: dalla Corte di Giustizia UE il chiarimento

Buone notizie per Airbnb in chiusura d’anno. Favorevole al portale, infatti, l’esito della vicenda francese (già trattata su altri post di HospitalityLawLab) appena decisa dalla Corte di giustizia dell’Unione Europea: accogliendo la tesi sostenuta da Airbnb, i giudici europei hanno stabilito che il portale opera offrendo servizi della “società dell’informazione”, comportando l’applicazione delle relative normative ed escludendone altre che avrebbero pesantemente ostacolato l’operatività della piattaforma. È da ritenere che questa posizione avrà ricadute anche sulla questione italiana sollevata dal Consiglio di Stato. Riprenderemo la vicenda e gli approfondimenti sulla Hospitality dopo le festività augurando intanto a tutti BUONE FESTE!

Hospitality in condominio: ultimi orientamenti

Le nuove formule di Hospitality stanno penetrando nel mercato residenziale diventando un problema ricorrente e comune a quasi tutti i condomìni. Hospitality intesa in senso lato: e comprensiva, pertanto, non solo delle diverse tipologie ricettive, dalle case vacanze (C.A.V.) ai bed & breakfast (B&B) ma anche delle nuove forme di locazione a uso abitativo, e inclusiva quindi dei c.d. “affitti brevi” e delle locazioni agli studenti. Nuove formule che attraggono i proprietari interessati alla miglior redditività del loro bene (accompagnata dal contenimento di alcuni dei tipici rischi del locativo tradizionale), ma che sono sgradite ai condomìni perché causa frequente di importanti disagi.

Ne deriva un corposo contenzioso, ad oggi purtroppo deciso in modo non uniforme dai giudici. Una disomogeneità che contribuisce, da sola, ad alimentare la problematica.

Ad esempio, il Tribunale di Roma (18494/2018) ha affermato che, in considerazione dell’evoluzione del costume sociale, l’attività di B&B è «ontologicamente alberghiera», sovrapponibile dunque a quella di destinazione di unità abitativa a uso «pensioni o camere d’affitto». In senso opposto un’altra pronuncia dello stesso Tribunale (14559/2019): nel confrontare l’attività di «B&B» con quella di «affittacamere» (una struttura ricettiva prevista dalla normativa turistica laziale come soluzione qualitativamente assimilabile a quella alberghiera, ma più contenuta in termini dimensionali) conclude che non è possibile «una generale equiparazione tra l’attività di B&B a quella di affittacamere».

Ci sono però alcuni punti fermi.

1. La compressione del diritto di proprietà deve essere espressa nel regolamento condominiale in modo inequivoco e conosciuto al proprietario.

2. I vincoli possono essere più stringenti se contenuti in un regolamento condominiale contrattuale anziché assembleare.

3. Il problema non si pone – o non dovrebbe porsi negli stessi termini – per le nuove formule locative che, ancorché assimilabili, per alcuni aspetti, ad alcune soluzioni ricettive, tali non sono. È un tema che a volte si pone perché nella pratica il proprietario (o il property manager cui si è affidato) opera con gli strumenti della hospitality, così andando a confluire, magari inconsapevolmente, nel settore ricettivo.

Ma vi è di più. Alcune decisioni della Cassazione (19212 e 21024 del 2016 e 6769/2018) tendono a ricondurre alla categoria delle “servitù atipiche” i vincoli contenuti regolamenti condominiali contrattuali. L’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti andrebbe regolata, aderendo a questa impostazione, secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, con la trascrizione. Ma è solo un orientamento: sul punto manca una giurisprudenza consolidata e sarebbe auspicabile un intervento della Suprema Corte a Sezioni unite.

Problemi e prospettive della Hospitality

Conclusa l’ultima giornata del Corso del Centro Studi Recalcati con una ripresa dei principali problemi attuali e lo sguardo alle prospettive future. Problemi che ruotano intorno a un unico nucleo tematico: il diritto del turismo, e conseguentemente (o ancor più) il diritto della Hospitality è un diritto interdisciplinare. Ogni posizione risulta quindi dall’incrocio di diverse discipline che interagiscono tra loro, secondo i rispettivi ruoli. Primario il diritto civile: un diritto teorico, astratto e di non immediata comprensione sulla cui base viene regolato il rapporto tra le parti e individuato il corretto trattamento fiscale. In linea di principio in linea con il diritto civile ma in realtà – perseguendo interessi e funzioni diverse – spesso sganciato, è invece il diritto amministrativo, affidato, per la Hospitality, alle Regioni.  

Quanto alle prospettive della Hospitality, al centro dell’attenzione del Legislatore dovranno essere i temi del turismo sostenibile, le nuove soluzioni tecnologiche e i servizi innovativi che stanno automatizzando la proprietà immobiliare (da cui il neologismo Proptech) nonché l’adeguamento della disciplina delle nuove formule, non ultime le locazioni per periodi molto brevi che interagiscono con la Hospitality.

Questo però apre un altro problema. Il legislatore statale può normare la materia della ricettività turistica, rimasta alla competenza residuale delle Regioni dopo la riforma costituzionale del 2001, solo in presenza di alcune condizioni molto precise.

Ben le individua la Corte costituzionale nella Sentenza n.1 del 2016, trattata durante il Corso.

La Provincia autonoma di Bolzano aveva impugnato l’art. 31 del decreto-legge 133/2014  (c.d. Decreto Sblocca Italia)  per l’illegittimo sconfinamento del Legislatore statale in materia di competenza regionale. La disposizione statale, ispirata alla finalità di diversificare l’offerta turistica e di favorire gli investimenti per la riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, disciplinava in effetti una specifica struttura ricettiva, i condhotel. La risposta della Corte costituzionale, che ha respinto il ricorso confermando la competenza statale, è stata chiara: «lo Stato può attrarre a sé funzioni amministrative, nonché regolarne con proprie leggi l’esercizio, qualora ciò sia necessario per rimediare alla frammentazione dell’offerta turistica e realizzare un’attività promozionale unitaria, a condizione che tale chiamata in sussidiarietà sia proporzionata allo scopo e che, inoltre, sia previsto il coinvolgimento delle Regioni, nei confronti delle quali lo Stato deve serbare un atteggiamento di leale collaborazione[…]»

In quest’ottica, nel rispetto di tali condizioni, è quindi consentito e, forse, auspicabile, un intervento dello Stato che disciplini, in accordo con le Regioni, le nuove prassi del mercato della Hospitality in modo unitario e adeguato alle esigenze sempre più evidenti.

Il primo contratto-tipo sulla Hospitality prodotto da Camera di Commercio di Milano MonzaBrianza Lodi

Mentre il seminario specialistico sul diritto della Hospitality tenuto dal Centro Studi Recalcati volge al termine con l’incontro riassuntivo del prossimo giovedì 12, la Camera di Commercio di Milano MonzaBrianza Lodi ha appena reso pubblico il contratto-tipo di locazione breve con finalità turistica tra due soggetti privati, alla cui negoziazione e redazione hanno collaborato alcuni nostri professionisti. Trovate qui nel sito:

– Un video dell’incontro di Camera di Commercio ripreso dal TG di Rai 3. Lo trovate, dal minuto: 14.07, in questo link: (https://www.rainews.it/tgr/lombardia/notiziari/index.html?/tgr/video/2019/12/ContentItem-9550e7cd-c4f1-49a5-af16-ecaaf43061c3.html)

– Un articolo del Sole 24 Ore che sintetizza il progetto di Regolazione del mercato (https://www.ilsole24ore.com/art/affitti-brevi-arriva-contratto-tipo-camera-commercio-milano-AC8EgG3)

– Il contratto-tipo di locazione breve con finalità turistica tra privati e linee guida (https://www.milomb.camcom.it/documents/10157/176122/contratto-tipo-locazione-breve-immobili-finalita-turistica.pdf/28c20e63-0f55-4c32-a026-3b79b6db1056)

– Una intervista di Hospitality-News all’ Avv. Donatella Marino incaricata da Camera di Commercio per la consulenza legale su questo progetto (https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2702-contratto-tipo-locazioni-brevi-con-finalita-turistica.html)

Comunichiamo inoltre con piacere che i nostri professionisti si sono resi disponibili nella prossima settimana a rispondere alle domande – pervenute via mail – strettamente attinenti al contratto-tipo in questione.

II INCONTRO: “DIRITTO DEL TURISMO E DELLA HOSPITALITY: NORMATIVE RECENTI E CASI PRATICI”

Continuano gli approfondimenti durante il corso di formazione organizzato dal Centro Studi Recalcati sullo specifico tema del diritto della Hospitality che vede tra i docenti molti dei nostri professionisti. Tra i temi trattati ieri, l’acceso contenzioso che si sta sviluppando nei condomìni a causa dell’ingresso delle nuove soluzioni locative (“affitti brevi” e contratti per studenti) e delle formule di ospitalità come CAV e B&B. Ma anche alcune tematiche penali: dall’obbligo in capo ai locatori (per periodi inferiori ai trenta giorni) di comunicare alla Questura anche i dati di tutti coloro che pernottano nell’alloggio locato dietro invito del conduttore stesso al peculato come conseguenza penale del mancato versamento della imposta di soggiorno. Attardandosi anche sul concetto di “privata dimora”, perimetrato ai fini della Hospitality per l’individuazione dei reati di violazione di domicilio ed esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Nei prossimi incontri, oltre agli argomenti già in programma, sarà proposta anche un’analisi delle diverse clausole di un contratto tipo di locazione breve con finalità turistica, prendendo come modello quello che verrà a breve proposto dalla Camera di Commercio di Milano Monza e Brianza.

Per approfondimenti: https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2694-hospitality-e-formazione.html

La forma della locazione breve turistica e il doppio contratto

Tra i temi trattati ieri 21 novembre, durante il primo dei quattro incontri del corso di formazione giuridica sulla Hospitality con alcuni dei nostri esperti tra i docenti (Avv. Donatella Marino, Prof. Avv. Vincenzo Franceschelli e dr. Alfredo Imparato, il commercialista che ha trattato alcuni aspetti fiscali connessi alla “manovrina” del 2017) si è affrontato anche il problema della forma del contratto di locazione breve con finalità turistica . Tema che ha avuto ricadute pesanti sulle prassi che si sono poi stabilizzate nel settore.

Nel mercato degli “affitti brevi” si è infatti diffusa in Italia l’abitudine di far firmare all’arrivo degli ospiti nell’alloggio un contratto di locazione scritto. Nel momento in cui il turista sceglie il suo soggiorno con il click sull’apposito pulsante sta concludendo un contratto che lo lega, in qualche modo, non solo alla disciplina giuridica imposta dalle condizioni generali del portale utilizzato ma anche al suo locatore. Ed è importante comprendere qual’è, questo “qualche modo”. Quali vincoli assume? Quali diritti? Di quale contratto si parla? E’ un contratto di prenotazione, un contratto preliminare, un contratto definitivo? Il tema va risolto, in primo luogo, guardando di volta in volta la modalità proposta dalla piattaforma utilizzata, come ripresa nelle condizioni generali.

Ma non basta. Ipotizzando, come accade per alcune piattaforme come Airbnb, che i vincoli contrattuali assunti on line siano quelli del contratto (di ospitalità o di locazione) definitivo, resta comunque aperta, per le locazioni, l’altra questione. I vincoli così assunti sono validi (anche in assenza di forma scritta)? Come va inquadrato, civilisticamente e quindi fiscalmente, il (secondo) contratto, quello di locazione breve turistica (il c.d. contratto di “affitto breve”) firmato dal turista al momento del check in? Si genera sia una sovrapposizione di clausole contrattuali sia un tema di individuazione del momento in cui l’accordo di “affitto breve” può essere considerato concluso: aspetto estremamente rilevante specialmente ai fini fiscali. Anche perché, e questo è il problema, in genere questo secondo contratto mal si raccorda (o non si raccorda affatto) con il rapporto giuridico già instauratosi on line. Né tantomeno ne coordina le singole clausole specificando se siano integrative, modificative o sostitutive di quelle concordate attraverso il portale.

Il tema diventa particolarmente critico quando una circostanza viene disciplinata in modo diverso (per esempio, la cauzione o i termini per il recesso o i danni) nel contratto scritto firmato al check in rispetto alle condizioni generali del portale.

La tematica dell’inquadramento si sviluppa poi in modi diversi a seconda della risposta che ogni proprietario locatore decide di dare alle questioni sulla forma (scritta o meno) del contratto di locazione breve turistica.

Chi aderisce alla tesi che ritiene che il contratto di locazione per essere valido debba necessariamente essere firmato al check in, disconoscendo validità (per mancato rispetto del requisito della forma scritta) a quanto avvenuto online, si trova poi in difficoltà nell’attribuire un valore giuridico agli atti posti in essere attraverso il portale fino a quel momento, pagamenti in primis.

Per chi afferma invece che il contratto di locazione tra le parti si conclude già attraverso la piattaforma telematica, ma che per dotarsi di strumenti di supporto in caso di giudizio o davanti ai vigili ne fa firmare un secondo, si pone un tema di qualifica di questo secondo contratto, se privo di clausole di coordinamento.

Si possono presentare diversi casi: per esempio, può capitare che il contratto scritto riproduca semplicemente il contenuto del rapporto giuridico già esistente oppure, all’estremo opposto, che venga disciplinata autonomamente una locazione con finaità turistica per il medesimo alloggio e periodo ma con termini e condizioni completamente diversi. Oppure, ancora, che il rapporto già esistente venga richiamato ma modificato e integrato in alcuni aspetti specifici.

C’è poi chi parla di prenotazione, nel valutare quanto avvenuto online. La dottrina e la giurisprudenza, in casi simili, hanno sottolineato che queste tipologie di accordi possono essere inquadrate in diversi modi e con diversi effetti. Per esempio, il secondo accordo può essere solo una “traduzione” degli accordi già avvenuti in un contratto formalmente adeguato, oppure ricognitivo o volto ad accertare una precedente situazione giuridica ma può anche costituire una novazione, estinguendo tutte le precedenti obbligazioni per crearne di nuove, o può essere considerato modificativo e integrativo di quello originario.

La Cassazione (sentenza 5665/2010) ha chiarito che le modificazioni di carattere qualitativamente accessorio non sono sufficienti a determinare la novazione dell’accordo: in questi casi, sopravviverebbe il rapporto originario. Diversamente, in assenza di vari requisiti tra cui l’animus novandi (la volontà di estinguere il precedente rapporto per crearne uno nuovo), si ritiene che il contratto di locazione originario rimanga in vita, opportunamente modificato.

Per evitare di rimanere in balia di complessi temi ermeneutici, per ora, la miglior soluzione pare essere un buon coordinamento dei due rapporti, accuratamente disciplinato.

LA FORMAZIONE GIURIDICA NELLA HOSPITALITY

Saranno i contratti della Hospitality l’oggetto dell’incontro del prossimo 21 novembre. Si tratta dei c.d. “affitti brevi”, categoria contrassegnata da questo termine gergale in cui confluiscono locazioni brevi, locazioni per finalità turistica, contratti di alloggio in CAV e più in generale i contratti di ospitalità. Ma anche i vari contratti con agenzie, property manager, intermediari e portali on line. Verranno anche affrontati i rapporti che si sviluppano con la conclusione di due contratti, uno on line e uno successivo, scritto, all’arrivo nell’alloggio. Queste sono alcune delle tematiche che verranno affrontate all’interno del corso specialistico organizzato dal Centro Studi Recalcati in cui interverranno alcuni nostri professionisti, dal titolo: “Diritto del Turismo della Hospitality: normative recenti e casi pratici”. A questo link trovate un’intervista a un nostro professionista pubblicata da Hospitality News.

https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2683-formazione-hospitality-i-contratti.html

SICUREZZA NELLE CASE, SELF CHECK-IN AUTOMATIZZATO E CONDOMINI

Nel settore della Hospitality è in corso una nuova rivoluzione generata dalla digitalizzazione dei check-in e check-out nelle case private grazie alle società che programmano hardware e software specificamente sviluppati per il mercato extra-alberghiero. Soluzioni eccellenti se usate con le dovute cautele.

Per esempio, i self check-in non sono sempre ben visti nei Condomini. In una lucida sentenza di merito di un anno fa, il Tribunale di Milano si era espresso sul punto, sottolineando come la sicurezza degli ingressi in un Condominio, anche in caso di locazioni brevi gestite da Property Manager, è assicurata quando si è in presenza di due requisiti: i documenti degli ospiti vengono controllati e le chiavi dell’unità immobiliare vengono “consegnate al momento dell’ingresso e ritirate al termine del soggiorno da personale a ciò dedicato”.

Una duplice cautela che induceva il Tribunale a rigettare la richiesta del Condominio, il quale lamentava invece un pregiudizio alla sicurezza causato dalla mala gestio di un Property Manager che gestiva l’appartamento in questione lasciandolo a turisti con locazioni brevi. Decisione che, letta a contrariis, induce a ritenere che i self check-in potrebbero condurre a una conclusione di segno opposto, se non accompagnati da opportuni accorgimenti.

In questa situazione, il Condominio fonda la sua doglianza su una disposizione – peraltro ricorrente in quasi tutti i Condomini – del proprio Regolamento che sancisce il divieto “di adibire i locali in genere ad attività rumorose o che producano esalazioni sgradevoli o che possano compromettere la sicurezza e la stabilità del fabbricato, nonché ad uso di alberghi, pensioni, locande e simili”. A sostegno della propria tesi, il Condominio sostiene la pericolosità generata dall’incontrollato fluire di soggetti sempre diversi all’interno dell’edificio. Tesi che non convince il Tribunale, il quale non accoglie la richiesta del Condominio, ritenendo che l’esigenza di sicurezza sia rispettata dal proprietario-locatore proprio perché gli ospiti sono accompagnati fino all’appartamento e le chiavi sono consegnate in mano a questi ultimi. In più, a base della propria decisione, il Tribunale ha valorizzato anche il controllo che il Property Manager effettua su tutti gli ospiti, provvedendo a identificarli prima dell’ingresso tramite documento d’identità. Così infatti chiarisce il Tribunale: “…con la produzione del documento relativo alle modalità operative di (omissis) che gestisce il servizio per conto della società convenuta, ha dimostrato che personale della società riceve l‘ospite aI momento dell’ingresso (check-in), lo accompagna all’appartamento e gli consegna le chiavi dell’unità immobiliare e del portone di ingresso dello stabile, allo stesso modo procede al check-out, prendendo in consegna le chiavi dell’appartamento ed assistendo gli ospiti nella partenza, inoltre per tutta la durata del soggiorno viene messo a disposizione degli ospiti un servizio di consierge operante sulle 24 ore, il soggiorno medio è di 4,6 notti ed il costo a notte è superiore a 200 euro ed ogni ospite deve fornire la carte di identità ed una carta di credito (…). Tale documento smentisce l’assunto attoreo per il quale l’attività svolta dalla convenuta comporterebbe un avvicendarsi continuo ed incontrollato di persone con pregiudizio alla sicurezza e tranquillità del condominio (producendo gli ospiti rumore, oltre ad infastidire i condomini, con chiamate citofoniche notturne o richieste di informazioni). Quanto alla sicurezza si evidenzia che gli ospiti sono tutti identificati mediante il documento di identità e le chiavi sono consegnate al momento dell’ingresso e ritirate al termine del soggiorno da personale a ciò dedicato.”

Con il self check-in il problema della sicurezza potrebbe riaffiorare: mancando il controllo umano si riduce la possibilità di verificare chi effettivamente entra o esce. Inconveniente cui si può supplire con altri strumenti digitali particolarmente sofisticati – di cui i Property Manager più strutturati sono peraltro già dotati – e con le video camere e altri strumenti di sorveglianza. Con l’accortezza di non andare però oltre i limiti consentiti, per evitare di inciampare in ovvi problemi di riservatezza. Ancora un incrocio di limiti e normative, quindi, ma ben gestibile se il tema viene affrontato con serietà e competenza, come la materia della sicurezza certamente merita.