LA RITARDATA LIBERAZIONE DELL’ALLOGGIO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E NELLE VARIE FORME DI OSPITALITA’

Nella prassi della Hospitality i contorni tra i rapporti contrattuali di tipo locativo, da una parte, e ricettivo, “ontologicamente” alberghiero, dall’altro, sono sfumati. Nel diritto, invece, i perimetri sono ben marcati ed altrettanto marcate le ricadute. Eccone un esempio: la mancata liberazione dell’immobile al termine del soggiorno riceve soluzioni diverse se si tratta di un contratto di locazione a uso transitorio o per finalità turistica, da una parte, o di un contratto atipico di albergo (meglio definito, più in generale, di ospitalità turistica), dall’altra.

Il tema della forma scritta del contratto di locazione diventa, a questi fini, nevralgico. La dottrina prevalente tende oggi a ricondurre gli aspetti civilistici del contratto di locazione turistica nell’alveo del codice civile, rendendo applicabile il principio di libertà di forma sancito all’Art. 1325 n. 4 c.c.

Seguendo questa tesi la forma scritta del contratto di locazione con fine turistico non sarebbe richiesta ai fini della sua validità, dato il superamento del disposto dell’art. 1 co. 1 c l. 431/1998 attraverso il D. lgs 79/2011 art. 53 che, rinviando al codice civile, riporta al principio generale della libertà di forma (gli estremi del dibattito sulla questione della discussa validità dei contratti di locazione con scopo turistico non conclusi in forma scritta sono più ampiamente trattati nell’opera dei nostri autori “LA NUOVA OSPITALITA’ TURISTICA. Dalle strutture ricettive tradizionali alle nuove forme di ospitalità.) Seguendo questa prevalente tesi, quindi, il contratto sarebbe validamente concluso attraverso qualsiasi forma di manifestazione del consenso, ivi inclusa la semplice telefonata o il c.d. “point and click“. “.

Tuttavia, è bene considerare che la forma scritta del contratto di locazione è d’aiuto anche a prescindere dal tema della sua validità. Certamente è indispensabile ai fini probatori, unico strumento idoneo a dimostrare i contenuti specifici dell’accordo senza ricorrere alle difficoltà delle prove testimoniali.

Ma non solo: incide anche sulla difficile tematica della liberazione dell’immobile.

In particolare, in assenza di un idoneo contratto scritto, il locatore rischia di non ottenere dal giudice adito la convalida dello sfratto per morosità del conduttore né il pagamento dei canoni arretrati.

Riportiamo, per l’apprezzabile chiarezza, una decisione del Tribunale di Modena del 2011, seppur resa su una situazione diversa. Chiarisce il Tribunale che “nel procedimento per convalida di licenza o di sfratto la mancanza del contratto scritto di locazione (ovvero l’omessa produzione in giudizio di esso) appare ostativa alla convalida dello sfratto, in quanto impedisce al giudice la verifica delle condizioni di accoglibilità della domanda e in particolare del riscontro dell’importo del canone dovuto, della dedotta inadempienza e quindi della gravità della mora rilevante agli effetti della risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c.”. Per quanto riguarda il contratto di locazione, di conseguenza, la forma scritta del contratto quand’anche non necessaria “ad substantiamcostituisce presupposto di accoglibilità della domanda di convalida di licenza o di sfratto (Art. 657 e ss. c.p.c.)

Da sottolineare che alla procedura speciale, più agile e veloce, del procedimento per sfratto di cui all’Art. 657 c.c non può comunque ricorrere chi opera nel settore ricettivo in virtù di contratti atipici di ospitalità turistica. E questo non solo perché accordi simili ben raramente vengono conclusi per iscritto. Il tema nasce in realtà, in questo caso, prima: il procedimento per sfratto è uno strumento specifico offerto al locatore, non fruibile in altre tipologie contrattuali.

Interessante, sul punto la decisione della Corte di Cassazione n. 26233 del 2006. La Suprema Corte chiarisce che non può essere considerato illecito l’intervento di un funzionario della Polizia di Stato, svolto nell’esercizio dei poteri di composizione dei dissidi privati che indubbiamente compete all’autorità di pubblica sicurezza, al fine di persuadere l’occupante moroso di una camera di residence a rilasciare l’immobile, nel quadro di un rapporto contrattuale di alloggio, al quale, per la sua atipicità, non si applica la procedura dello sfratto prevista per il contratto tipico di locazione (art. 657 c.p.c.). Tesi, questa, conforme alla giurisprudenza civile sul punto e alle pronunce giurisdizionali richiamate nella sentenza, dalle quali si ricava che la equiparazione del contratto di residence a quello di albergo porta a sottrarre questo modello contrattuale atipico alla previsione dell’Art. 657 del codice di procedura civile il quale contempla solo il contratto tipico di locazione.

Il gestore di una struttura ricettiva, dunque, operante attraverso contratti atipici di albergo o, più in generale, di ospitalità, privato in ogni caso della possibilità di ricorrere alla procedura di sfratto di cui all’Art. 657 c.p.c., è legittimato a intervenire con altre modalità, qualora gli ospiti non lascino l’alloggio nel momento concordato. Il punto verrà presto ripreso con uno specifico approfondimento.

Affitti brevi a Roma tra sfide e opportunità future

Il prossimo giovedì 23 maggio sarà presente a Roma, in occasione del convegno “Affitti brevi a Roma tra sfide e opportunità future”, uno dei nostri professionisti, che interverrà sul tema “Il contratto di locazione breve con finalità turistica: l’inquadramento secondo la giurisprudenza”. Saranno così trattati gli aspetti civilistici del contratto di locazione con finalità turistica attraverso una sintetica disamina della relativa giurisprudenza.

Nell’intervento verranno esaminate le decisioni dei nostri giudici sugli aspetti più critici di questo modello contrattuale, ormai dilagante nel mercato dei c.d. “affitti brevi“, a volte utilizzato in modo piuttosto scomposto e, generalmente, poco conosciuto nei suoi diversi risvolti. Innanzitutto, quanto ai contenuti contrattuali, verrà posto il focus sulla (im)possibilità, per il locatore HOST, di fornire, oltre all’alloggio, servizi di hospitality direttamente al conduttore e ai suoi ospiti.

Verrà poi affrontata la discussa ipotesi di uno speciale requisito di forma scritta, che sarebbe, per taluni, necessaria per la valida conclusione di questo accordo locativo – anche se di durata inferiore ai trenta giorni – , per altri solo opportuna ai fini probatori o per la fruibilità del procedimento speciale di convalida di sfratto: tematiche oggetto di frequenti e non sempre uniformi interventi da parte della giurisprudenza di merito e di Cassazione.

Inoltre l’intervento proporrà uno sguardo al vivace intrecciarsi della legislazione civilistica nazionale con l’ambito amministrativo-regionale laziale, che prevede una dettagliata serie di adempimenti a carico del locatore HOST, solitamente accompagnati da severe sanzioni in caso di violazioni.  E al procedimento da seguire per contestare tali sanzioni, ricorrendone i presupposti.

Un nuovo contributo, confidiamo, per dipanare, offrendo le interpretazioni della giurisprudenza, questo aggrovigliato impianto normativo in rapido divenire.

Peculato per il gestore della struttura che non riversa l’imposta di soggiorno

A torto o a ragione, sono sempre più numerosi e severi i controlli sulle violazioni alle normative sulla Hospitality in tutta Italia. E sempre più spesso seguiti da sanzioni davvero pesanti, specialmente in alcune Regioni. Tra le contestazioni più temute, quella del peculato – previsto dall’Art. 314 cod. pen. – per il mancato versamento della imposta di soggiorno, qualora sia prevista dal Comune di riferimento. Sono in molti a non saperne gran che, di questo tributo: i destinatari della norma penale possono essere i gestori di alberghi ma anche di strutture ricettive non alberghiere, spesso di dimensioni molto contenute come gli affittacamere o anche i B&B o le CAV.

Più controversa la questione quando la violazione della normativa sull’imposta di soggiorno viene posta in essere da alcune categorie di locatori – o da intermediari e portali – talvolta anch’essi obbligati, ma a diverso titolo e con responsabilità di altra natura, ad alcuni adempimenti relativi a questo atipico tributo. Situazione non trattata nel presente approfondimento.

Quanto alle strutture ricettive, in caso di violazione delle disposizioni sull’imposta di soggiorno la normativa penale viene ormai applicata con crescente rigore e  le Procure procedono decise con i rinvii a giudizio. La pena edittale ex Art. 314 cod. pen. è molto seria: è prevista la reclusione da 4 anni a 10 anni e 6 mesi.

 Utilie rivedere, sul punto, i passaggi salienti della recente sentenza della Corte di Cassazione, Sez. VI Penale, del 7 febbraio 2019 n. 6130. Questa la vicenda, opportunamente semplificata alla luce delle finalità di questo sito.

Al gestore di un albergo che non aveva debitamente versato l’imposta di soggiorno (in realtà gli imputati – rispettivamente AD della proprietà alberghiera e direttore del albergo- erano due, in concorso) era stata contestata l’appropriazione dei relativi importi incassati dai clienti della struttura alberghiera. Il Tribunale di Milano condannava dunque il gestore per il reato di peculato di cui all’Art. 314 cod. pen. e la Corte d’Appello ne confermava la decisione.

Il gestore ricorreva quindi alla Suprema Corte di Cassazione trattando numerosi aspetti. Tra i tanti, contestava la qualifica dei gestori di strutture alberghiere quali pubblici ufficiali o incaricati di pubblico servizio” o anche la “violazione di legge in relazione alla L. n. 2248 del 1965, artt. 4 e 5 con riferimento alla omessa disapplicazione del Regolamento comunale della città di Milano sull’imposta di soggiorno per contrasto con gli artt. 23 e 36 Cost.“. Il gestore ricorrente prospettava anche una “questione di legittimità costituzionale del D. Lgs. n. 23 del 2011, art. 4, con riferimento al D. Lgs. n. 446 del 1997, art. 52, per contrasto con gli artt. 23 e 36 Cost.“: il ricorrente, in particolare, sottolineava che l’attività di riscossione in questi casi non poteva essere paragonabile a quella di altre categorie, (come quella dei tabaccai), in quanto si tratterebbe di “un’imposizione unilaterale, senza la possibilità di sottrarsi e imponendo la prestazione a titolo gratuito“.  Altro aspetto è quello della “violazione dell’art. 5 cod. pen. e al principio espresso dalla Corte costituzionale (sent. n. 364 del 1988) in tema di ignoranza inevitabile, quanto alla qualifica pubblica assunta con il Regolamento comunale sull’imposta di soggiorno nella città di Milano“. Ciò in quanto “all’epoca dei fatti la normativa in esame era sicuramente oscura quanto ai profili giuridici dell’attività delegata ai gestori di strutture ricettive dai regolamenti comunali, tenuto conto dell’apparato sanzionatorio dagli stessi previsto (sanzioni di tipo amministrativo)”.

Oltre ad altri aspetti, il ricorrente albergatore sosteneva anche che “le condotte previste dalla normativa regolamentare e da quella penale sarebbero del tutto coincidenti e sovrapponibili e la circostanza che il legislatore non abbia previsto sanzioni penali per punire gli inadempimenti in ordine alla riscossione dell’imposta di soggiorno renderebbe evidente l’intenzione del legislatore di affidarne la punizione alla sola sanzione amministrativa”, speciale rispetto a quella penale. Interessante anche il rilievo in merito alla “mancata concessione dell’attenuante di cui all’art. 323 bis cod. pen.” in quanto “il ricorrente aveva provveduto a versare tutte le somme dovute, con i relativi interessi, dimostrando che la condotta non era connotata da alcuna gravità. Pertanto, andava riconosciuta la sopra indicata circostanza mitigatrice della pena, tenuto conto anche delle condizioni in cui versava il ricorrente all’epoca dei fatti e della poca chiarezza del quadro normativo.”

Questo secondo la ricorrente struttura alberghiera. Ma la Suprema Corte ha ritenuto il ricorso “infondato in ogni sua articolazione”, rigettandolo.

Questo perché “la questione della configurabilità del reato di peculato nel caso di appropriazione da parte del gestore di una struttura alberghiera o ricettiva residenziale delle somme riscosse a titolo di imposta di soggiorno per conto dell’ente comunale è stata già affrontata” in modo conforme dalle precedenti pronunce di legittimità, contribuendo a creare un orientamento ad oggi consolidato, di cui la nuova sentenza riassume il percorso.

La disciplina dell’imposta di soggiorno è contenuta nel D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 4, contenente disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale”: e l’imposta di soggiorno propriamente denominata è esclusivamente quella individuata dal primo comma dell’art. 4, il quale dispone che “i comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un’imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio“.

Sarebbe dunque chiaro, secondo la Corte, il perimetro normativo del tributo, avendone il legislatore individuato il presupposto, costituito dal soggiorno nelle strutture ricettive localizzate entro il territorio degli enti locali impositori, nonché i soggetti passivi, rappresentati dagli ospiti di tali strutture, la  misura e la destinazione del gettito del tributo, disponendo che le entrate sono destinate a finanziare interventi in materia di turismo.

La disciplina di dettaglio non è ancora stata varata, con la conseguenza che, in sede di regolamentazione del tributo i Comuni capoluogo di Provincia sono espressamente autorizzati a disporre “ulteriori modalità applicative del tributo“, nonché a prevedere esenzioni in quanto, nel caso di mancata emanazione del regolamento nei termini previsti, i Comuni possono comunque procedere alla istituzione del tributo.

La qualifica assunta dai gestori delle strutture ricettive esula dall’ambito della responsabilità d’imposta, sicché il gestore è un terzo rispetto alla obbligazione tributaria ed il suo coinvolgimento avviene ad altro titolo, ossia quale destinatario di obblighi formali e strumentali all’esazione del tributo comunale.”

Ne discende che il rapporto tributario intercorre esclusivamente tra il Comune (come soggetto attivo) e colui che alloggia nella struttura ricettiva (soggetto passivo)

La Corte di Cassazione riprende poi la posizione già assunta sul punto dalla Corte dei Conti, secondo cui “i soggetti operanti presso le strutture ricettive, ove incaricati della riscossione e poi del riversamento nelle casse comunali dell’imposta di soggiorno corrisposta da coloro che alloggiano in dette strutture, assumono la funzione di agenti contabili, tenuti conseguentemente alla resa del conto giudiziale della gestione svolta”.

In tal senso giova anche richiamare il recente arresto in tema di imposta di soggiorno delle Sezioni Unite civili della Corte cassazione (ord. 19654 del 24/07/2018, Rv. 649978), secondo cui tra il gestore della struttura ricettiva (o ‘albergatore’) ed il Comune si instaura un rapporto di servizio pubblico con compiti eminentemente contabili, che implicano il maneggio di denaro pubblico“.

Ne consegue che il rapporto tra società ed ente si configura come rapporto di servizio, in quanto il soggetto esterno si inserisce nell’iter procedimentale dell’ente pubblico, come compartecipe dell’attività pubblicistica di quest’ultimo, e la società concessionaria riveste la qualifica di agente contabile, non rilevando in contrario né la sua natura di soggetto privato, né il titolo giuridico in forza del quale il servizio viene svolto “.

Muovendo da tali premesse, la Suprema Corte ha ritenuto che il gestore della struttura, incaricato della riscossione dell’imposta di soggiorno in esame, rivesta la qualità di incaricato di pubblico servizio, anche in assenza di un preventivo, specifico incarico da parte della pubblica amministrazione, in considerazione della natura prettamente pubblicistica della sua attività.

La Corte non accoglie nemmeno il riferimento alla ignoranza scusabile: infatti “non sussisteva alcun dubbio ragionevole che le somme andassero riversate al Comune (il ricorrente si era astenuto da qualsiasi attività volta a documentare la riscossione, dimostrando plasticamente la volontà di non voler effettuare alcun riversamento)”.

Esclusa l’applicabilità della scriminante specifica e delle attenuanti generiche, la Suprema Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Dall’Europa: buone notizie per Airbnb Ireland

L’Avvocatura generale della Corte di Giustizia UE ritiene di poter qualificare come “servizi della società dell’informazione” le attività svolte da Airbnb Ireland in Francia. In Italia, recentemente, i giudici del Tar Lazio avevano respinto il ricorso di Airbnb Ireland e Airbnb Payments contro alcune disposizioni (e relative interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate) del D.L. 5072017 sulla cui base il portale (semplificando) avrebbe dovuto operare l’obbligo di ritenuta del 21% del canone o corrispettivo versato. Ad opposte conclusioni sembra esser giunta l’Avvocatura generale, chiamata a esprimersi su un contenzioso francese (relativa a diverso argomento, la c.d. “legge Hoguet”). In entrambe le vicende, la italiana e la francese, ai giudici veniva richiesto, tra l’altro, di valutare la possibilità di qualificare il servizio fornito da Airbnb Ireland quale “servizio della società dell’informazione ai sensi della direttiva 2000/31/CE”.

Ma vediamo, sempre semplificando per quanto possibile e con qualche necessaria approssimazione, i punti di intersezione delle due posizioni.

1. Innanzitutto il Tar Lazio. Airbnb fra i motivi di ricorso presentati lamentava “l’omessa disapplicazione dell’art. 4 del d.l. 50/2017 quale atto normativo in contrasto con la direttiva 1535/2015/UE per omessa previa comunicazione alla Commissione europea dell’introduzione di regole tecniche nella società dell’informazione”. La citata direttiva del 9 settembre 2015 n. 1535 prevede una particolare procedura di notifiche in relazione alle regole relative ai servizi delle società d’informazione: ne conseguirebbe che l’omessa previa notificazione alla Commissione europea determinerebbe automaticamente l’inopponibilità di tali regole. Secondo quanto sostenuto da Airbnb in tali ricorsi, di conseguenza, “l’amministrazione resistente avrebbe dovuto disapplicare il d.l. n. 50/2017 ed astenersi dal dare alcuna attuazione alle misure tecniche qui in rilievo, e tale omessa disapplicazione costituisce motivo di annullamento del provvedimento impugnato, per violazione di legge e travisamento in diritto”.

Il TAR Lazio, in ogni caso, rigettava il ricorso presentato da Airbnb, sostenendo che “come ha rilevato la Corte di giustizia nel caso Uber contro Francia (…) in fattispecie non certo identica ma caratterizzata da profili di interesse per la vicenda in esame, in caso di servizi di intermediazione effettuati in via elettronica occorre distinguere tra il servizio della società di informazione e il servizio oggetto dell’attività di intermediazione (nel caso di Uber c/ Francia, il servizio di trasporti, nel nostro caso, il servizio di locazione breve di immobili). Nel caso della sentenza Uber, la Corte di giustizia UE ha riconosciuto l’intermediazione come meramente accessoria rispetto al servizio di trasporto, in quanto “il servizio di intermediazione fornito dalla società interessata era indissolubilmente legato all’offerta di servizi di trasporto urbano non collettivo creata dalla stessa” (par. 21). Nel caso oggetto del presente giudizio, vale l’esatto contrario del caso Uber: l’attività di intermediazione di Airbnb è ben distinta da quella di locazione breve posta in essere dai proprietari di immobili, la quale peraltro non è regolata da disciplina comunitaria ed è soggetta, per quanto riguarda i proventi della locazione, alla disciplina nazionale della tassazione sui redditi (…). Nel caso di specie, pertanto, non è possibile applicare la normativa in materia di servizi alle società dell’informazione, con riferimento alle prestazioni di servizio di locazione di imm obili che deveono essere tenute distinte”

2. Diverso il caso francese portato davanti alla Corte di Giustizia. A fronte della causa avviata da parte del Parquet de Paris (procura di Parigi) nel 2017 quanto affermato da parte dell’avvocato generale della Corte di Giustizia UE Marciej Szpunar nelle proprie conclusioni sembra prediligere l’interpretazione di Airbnb Ireland. La questione era stata sollevata sulla base del contenzioso fra l’Association pour un hébergement et un tourisme professionnel (AHTOP) e Airbnb Ireland e ipotizzava una supposta violazione della normativa francese (“legge Hoguet”) in materia di attività di agente immobiliare. Airbnb Ireland negava di agire in qualità di agente immobiliare contestando quindi l’applicabilità alla propria posizione della “legge Hoguet” per incompatibilità con la direttiva relativa ai servizi delle società dell’informazione. Le conclusioni dell’avvocato generale Maciej Szpunar si soffermano proprio sulla possibilità di qualificare il servizio fornito da parte di Airbnb Ireland quale “servizio della società dell’informazione ai sensi della Direttiva 2000/31/CE”, sottolineando che “un servizio consistente nell’intermediazione, tramite una piattaforma elettronica, tra potenziali locatari e locatori che offrano prestazioni di alloggio di breve durata, in una situazione in cui il prestatore di detto servizio non eserciti un controllo sulle modalità essenziali di tali prestazioni, costituisce un servizio della società dell’informazione ai sensi di dette disposizioni. Il fatto che detto prestatore proponga parimenti altri servizi a contenuto materiale non osta alla qualificazione del servizio fornito elettronicamente come servizio della società dell’informazione, a condizione che quest’ultimo servizio non rappresenti un tutto inscindibile con i servizi medesimi”; di conseguenza, secondo quanto affermato dall’Avvocatura generale, “uno Stato membro, diverso da quello sul cui territorio un prestatore di servizi della società dell’informazione sia stabilito, non può, per motivi ricompresi nell’ambito regolamentato, restringere la libera circolazione dei servizi medesimi invocando, nei confronti di un prestatore di  servizi della società dell’informazione, d’ufficio e senza che sia necessario un esame delle condizioni sostanziali, prescrizioni come quelle relative all’esercizio della professione di agente immobiliare, fissate dalla legge Hoguet”.

Le conclusioni dell’avvocato generale Maciej Szpunar sono state comunicate alla Corte di Giustizia e sembrano favorire la posizione di Airbnb Ireland che potrebbe attendere in tale sede una pronuncia favorevole.

Alloggio e servizi: nuova generazione di contratti Real Estate

Li chiamavano “affitti brevi”, al loro esordio. Poi i più avveduti hanno compreso che il termine “affitto” è utilizzato, sbagliando, per indicare un contratto di “locazione”, e si è arrivati al concetto di “locazioni brevi”. Intanto l’approccio anglofono esercitava il suo fascino, certamente apprezzabile per l’astrazione dai concetti tecnico-giuridici italiani (se non si conoscono, i concetti, meglio non usarli) e per la loro immediatezza e brevità, e hanno fatto capolino nel mercato contratti di “short rent” o “rental”, “short term rent”, o persino “short short rent”, per indicare la tipologia più simile a quella alberghiera in cui l’alloggio è offerto per pochi giorni. Ma qualcuno propone, oltre all’alloggio, anche qualche servizio aggiuntivo personalizzato: di conciergerie, di riassetto e pulizia o di cambio biancheria per favorire il piacevole soggiorno degli ospiti avvicinandosi così ai “contratti di alloggio in albergo” o “in Residence” o “in CAV” o comunque contratto di alloggio in struttura ricettiva, definiti dalla dottrina civilistica come “contratti di ospitalità turistica”. Mentre, nel frattempo, invadono anche il mercato del Long Term i c.d. Serviced Apartment, locati con strumenti negoziali ibridi idonei a offrire agli ospiti anche servizi personalizzati.

E, fin qui, parrebbe una questione terminologica.

In realtà non è così. Il diritto italiano non consente tanto liberamente queste licenze linguistiche e ogni rapporto giuridico viene travolto, volente o nolente, da una cascata di norme. Anche perché il c.d. nomen iuris attribuito al contratto rileva, ma poco.

Per esempio: se parliamo di contratto di locazione, abbiamo in primo luogo a che fare con un contratto, quindi con un rapporto tra privati disciplinato dal diritto civile. Poi c’è il tipo di contratto, specificato come “locazione”, all’interno del quale, ai nostri fini, va estrapolata la particolare fattispecie del contratto di locazione di bene immobile a uso abitativo e in particolare, prevalentemente, “con finalità turistica” anche se vanno sempre più diffondendosi, spesso in modo un po’ maldestro, i vari tipi di contratti transitori. Ma questa è altra storia.

Volendo semplificare, quindi, la disciplina civilistica dei rapporti tra locatore e conduttore che qui interessa va ricostruita:

-sulla base delle specifiche pattuizioni (scritte o verbali o comunque intervenute) tra le parti (tenendo presente le eventuali interazioni con soggetti terzi intervenuti nella conclusione dell’accordo, intermediari o Property Manager)
– sui dettami (prevalentemente dispositivi e derogabili) degli Artt. 1571 ss. c.c.
– sulla disciplina speciale della L.431/1998 che detta diverse norme di applicazione necessaria e in quanto tali inderogabili (in materia di durata, di canoni o di forma, per esempio) che variano in funzione delle diverse tipologie locative ma che, se previste e non rispettate, determinano la nullità dell’eventuale clausola contrattuale difforme
– quanto alla locazione con finalità esclusivamente turistica, sulla base anche e soprattutto dell’Art. 53 del Codice del Turismo del 2011 (e quindi, nuovamente, della disciplina degli Artt. 1571 ss. c.c.)

Estrapolando dalla definizione generica di cui all’Art. 1571 c.c. la locazione di un bene immobile è il contratto con il quale il locatore si obbliga a far godere al suo inquilino un proprio bene immobile (può essere una intera unità immobiliare o una sua porzione) per un certo periodo di tempo in cambio di un determinato corrispettivo. Il locatore resta completamente estraneo alla vita dell’ospitato: il rapporto tra i contraenti si esaurisce al momento stesso della conclusione del contratto tra soggetto locatore e soggetto conduttore – non necessariamente coincidente con le persone fisicamente ospitate – senza l’accompagnamento di attività ulteriori e successive da parte del gestore inquadrabili come servizi riconducibili alla nozione di ospitalità. Il locatore non può né deve più accedere al proprio immobile se non in caso di situazioni di emergenza, rischiando in caso contrario la violazione di domicilio. Sarà poi più tutelato in sede giudiziaria, in caso di morosità e mancato rilascio, potendo fruire dello speciale procedimento dello sfratto.

Diverso e più fluido l’inquadramento civilistico del contratto di ospitalità. Come spiegato nel già citato testo “La nuova ospitalità turistica” edito da Key Editore – coautori alcuni componenti del nostro Comitato Scientifico – si tratta di un contratto atipico o misto (con elementi della locazione e dell’appalto di servizi, in particolare) ritagliato in buona parte sul modello del contratto di alloggio in albergo e rilevato già da anni dai nostri giudici.

In una nota (ancorché datata) sentenza (n. 4763/1999) la Corte di Cassazione Civile offriva un’accurata disamina comparativa del contratto di alloggio in Residence (o struttura ricettiva) di lunga durata con il contratto di locazione. La Suprema Corte era stata chiamata a pronunciarsi sulla possibilità di ricondurre il contratto di ospitalità stipulato da una cliente( che aveva fruito dell’alloggio in Residence per una decina di anni) a un contratto di locazione. La cliente sosteneva che la cifra pagata per fruire del soggiorno in Residence non era in linea con la normativa vincolistica calmierata in materia di locazione e ne chiedeva la restituzione sostenendo di non aver mai fruito dei servizi di hotellerie offerti dalla struttura ricettiva. La Suprema Corte stabiliva in quella occasione tre principi:

-il contratto di alloggio in struttura ricettiva può avere anche carattere stabile, di lunga durata

-è il contenuto effettivo del contratto e non la circostanza che una delle due parti sia una struttura ricettiva che determina l’inquadramento negoziale come contratto di ospitalità turistica anziché di locazione

-il contratto di alloggio in Residence si differenzia dal contratto di locazione in quanto, nel contenuto del primo, al godimento dell’immobile si accompagna l’offerta di servizi di natura genericamente alberghiera, indipendentemente dalla circostanza che l’alloggiato abbia deciso di non fruirne.

Nel caso specifico, la Suprema Corte respingeva il ricorso della cliente/conduttrice, così spiegando.

“È irrilevante che la [cliente, n.d.r.] abbia fatto un uso parziale o completo di tali servizi di tipo alberghiero, essendo essenziale che essi esistessero e che rientrassero nel contenuto del contratto.  (…) Infine, il contratto di alloggio in residence non può essere escluso per il fatto che la [cliente, N.d.R.] abbia abitato nell’appartamento per oltre un decennio, poiché se è vero che tale contratto [di alloggio in residence o di ospitalità, N.d.R.] ha, di regola, carattere temporaneo e transitorio (come ha affermato Cass., 4 febbraio 1987, n. 1067), esso non è però incompatibile con un godimento di carattere stabile”.

Non è pertanto la (sola) circostanza che l’alloggio sia offerto in una struttura ricettiva a determinarne la disciplina civilistica, bensì l’effettivo contenuto dell’accordo: è però indispensabile che vengano sottoscritte pattuizioni inequivoche in apposito contratto scritto di locazione che, in linea con la normativa di settore, consenta di individuare in modo chiaro l’inconsueto contenuto negoziale.

Più in generale, è evidente che, nella prassi, sta affiorando una nuova esigenza: l’elaborazione di una figura negoziale idonea a regolare i mutati interessi delle parti, ma anche agevolmente inquadrabile in modo coerente nell’ordinamento. Ricorrono necessariamente alcuni caratteri, nel contratto di ospitalità, altrettanto necessariamente assenti nel contratto di locazione, e viceversa. Tuttavia, mentre la contrapposizione è netta – e imprescindibile, sul piano normativo, (per i risvolti civilistici ma anche fiscali, penali e amministrativo-regionali), la prassi sta progressivamente sfumando i contorni tra le due fattispecie. Questo fenomeno di avvicinamento, in rapida espansione, suggerisce di affrontare le situazioni caso per caso con competenze specifiche, mentre ci si attende uno sforzo consistente e competente del Legislatore che porti a un rapido riallineamento del diritto positivo alle esigenze del settore.

Agenti immobiliari: cosa cambia

Il Legislatore smussa alcune rigidità per adeguarsi alle nuove esigenze del Real Estate ma anche della Hospitality: e introduce aperture per gli agenti immobiliari. Il 16 aprile 2019 il Senato ha approvato in via definitiva il DDL 822 – B Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione Europea (c.d. Legge europea 2018). Il testo introduce novità auspicate e attese dagli agenti immobiliari, tant’è che si parla di “riforma” degli agenti immobiliari.

Riforma che interviene in particolare sull’Art. 5 della L. 39/1989, il cui co. 3 è stato sostituito dall’art. 2 della Legge europea 2018. La novità legislativa pone il focus sulle note incompatibilità professionali tradizionalmente imposte alla categoria degli agenti immobiliari e ne modifica la portata. La nuova disposizione stabilisce che “l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi”. Diverso il vecchio co. 3 dell’art. 5 della L. 39/1989 secondo cui “l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile: a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate”.

Quanto alla Hospitality, dunque, la novella attuale rimuove alcuni vincoli: apertura, in particolari, ai servizi e, dunque, all’ampio e indefinito mondo dei Property Manager. Nei prossimi giorni inizieremo a perimetrare i contorni delle nuove figure.

Governo tra Consulta e DEF

Da una parte, il Governo perde di fronte alla Corte costituzionale, che con sentenza depositata oggi dichiara l’infondatezza delle questioni di legittimità costituzionale delle disposizioni –  si tratta dell’art. 1 comma 1, lettere a) b) e c) della L.R. Lombardia 7/18 che integra la L.R. Lombardia 27/2015 – che prevedono l’istruzione del Codice Identificativo di Riferimento (c.d. CIR) anche per gli appartamenti o le porzioni di appartamento concessi in locazione con finalità turistica.

Dall’altra, il Governo persegue i suoi obbiettivi nel settore turistico anche attraverso il DEF, che lascia intravedere l’intento di normare questo Codice Identificativo a livello statale.

Riportiamo quindi alcuni estratti della bozza del DEF 2019. Trattandosi di un documento di programmazione in materia di economia e finanza, non utilizza un linguaggio tecnico- giuridico ma piuttosto termini più adesivi al mercato e al mondo politico ed economico. Riportiamo di seguito i passaggi salienti della bozza attualmente in circolazione.

Già dal 1° gennaio 2019 tutte le attività in materia di turismo sono trasferite al Dipartimento del Turismo con il personale transitato nei ruoli del MiPAAFT.

Nella bozza del DEF, sezione “Politiche del Turismo”, si legge che il Governo dà atto di aver ridefinito le attribuzioni relative al turismo, spostando la materia dal Ministero dei Beni e delle Attività Culturali al Ministero delle Politiche Agricole, Alimentari, Forestali e del Turismo (MIPAAFT).

Il Governo prepone poi alcuni riferimenti generici per inquadrare il fenomeno del turismo gestito dal nuovo ministero.

 “Il turismo allinterno del MiPAAFT si intende – secondo una visione sinergica sostanziale – come il linguaggio di valorizzazione concreta, reale, dinamica e aggiornata del contesto territoriale del Paese sotto il profilo agricolo e alimentare, rappresentandone al meglio le diversità e le specificità, stimolando e supportando le dinamiche evolutive del tessuto imprenditoriale e professionale di riferimento.”

 Un’altra novità riguarda la governance:la legge prevede la creazione di un nuovo Dipartimento del Turismo allinterno del MiPAAFT che avrà un compito importante in quanto non si occuperà solo delle politiche del turismo, ma anche di politiche di promozione e valorizzazione dei territori in ottica enogastronomica, con azione integrata e di sostegno al settore nei suoi vari comparti professionali ed industriali”. Appena nominato anche il nuovo Capo Dipartimento, il Consigliere Caterina Cittadino.

Sono previsti inoltre interventi di carattere giuridico.

 “Sul piano normativo diverse questioni verranno affrontate in ambito di Conferenza Stato Regioni, di concerto con i dicasteri competenti e sentite le principali categorie professionali ed industriali

Quanto alla Hospitality, “nellambito del rinnovamento del sistema di classificazione alberghiera, sono previsti standard qualitativi più elevati, consoni e rispondenti alle reali esigenze di mercato e, parimenti, quadri migliorativi anche per lesercizio del controllo.

E, anche se un po’ incidentalmente, il Governo chiarisce nella bozza che verranno “altresì promosse diverse misure come la definizione di un Codice Identificativo Unico, a supporto della lotta allabusivismo nel settore ricettivo”. Ma, come si è detto, questa impostazione potrebbe essere modificata alla luce della odierna sentenza della Corte Costituzionale sulla questione lombarda.

La bozza prevede inoltre la “creazione di un ambito di contrattazione con i Comuni per una ridefinizione organica della regolamentazione applicativadell’imposta di soggiorno come effettiva tassa di scopo a sostegno del turismo locale e nazionale. Allo stesso modo, particolare attenzione sarà dedicata allapprofondimento del regolamento sugli affitti brevi”, privilegiando il termine atecnico con cui il fenomeno dei contratti di locazione e di ospitalità di breve durata negli appartamenti si è imposto nel mercato turistico grazie ai portali e intermediari on line.

 “Parte essenziale di questa nuova visione strategica sarà anche la revisione dellapproccio operativo e funzionale di ENIT, lAgenzia Italiana del Turismo, che nel 2019 compirà 100 anni”, si annuncia inoltre nell’attuale bozza, mentre con riferimento “alle iniziative normative in ambito statistico, si intende avviare la trasformazione digitale della rilevazione dati e la relativa rielaborazione, nel contesto della diffusione del wi-fi a livello nazionale, con lambizione di costituire un contesto integrato di supporto anche alla digitalizzazione dellofferta turistica”.

Trattandosi di un progetto politico ancora in bozza, non vengono proposti in questa sede pareri di carattere legale né sul DEF né più in particolare in materia di Codice Identificativo. Si propone però il testo della sentenza depositata in data odierna dalla Corte costituzionale che decide per la legittimità del CIR lombardo.

Legge delega sul turismo: progetto o chimera?

Con l’inizio della primavera ha preso il via l’iter parlamentare del Disegno di Legge che prevede la “Delega al Governo in materia di turismo”, il DDL C.1698. Nel testo approvata lo scorso febbraio dal Consiglio dei Ministri venivano individuati alcuni degli obbiettivi che verranno affrontati dal Governo se la Legge Delega completerà con successo il suo percorso: in questo caso, ecco alcuni dei “principi e criteri direttivi cui i Decreti Legislativi del Governo dovranno attenersi. Tralasciando per adesso gli aspetti procedurali richiesti per l’emanazione di questi Decreti, che richiederanno la previa intesa con la Conferenza Unificata e il parere del Consiglio di Stato –  e che fanno temere tempi piuttosto lunghi –  poniamo il focus di oggi sui contenuti.

  • Chiarisce il DDL che il Governo sarà delegato “ad adottare uno o più decreti legislativi in materia di turismo”. Potrà trattarsi dunque di un nuovo Testo Unico così come di una pluralità di provvedimenti. Scopo è l’aggiornamento del Decreto legislativo 79/2011, che introduceva nel nostro ordinamento l’attuale Codice del Turismo (meglio, “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo”) in buona parte dichiarato illegittimo dalla Corte Costituzionale.
  • I Decreti legislativi del Governo dovranno essere volti a una riorganizzazione delle disposizioni per settori omogenei o per specifiche attività o gruppi di attività.

Inoltre i Decreti affronteranno due argomenti critici:

  • “la revisione della normativa relativa alla classificazione delle strutture alberghiere con definizione dei perimetri e della tassonomia delle strutture ricettive ed extra-alberghiere”, confidando in un’accurata gestione dell’interferenza nella competenza regionale
  • l’individuazione dei fabbisogni, la semplificazione delle procedure di raccolta, condivisione, monitoraggio e analisi dei dati ai fini del miglioramento della qualità dell’offerta turistica e della realizzazione di un codice identificativo nazionale”. Argomento incandescente, questo, che rifletterà verosimilmente anche le osservazioni della imminente decisione della Corte Costituzionale chiamata a decidere sul CIR lombardo.

Ma sono 3 i principi che accogliamo con particolare soddisfazione:

  • La “indicazione esplicita delle norme da abrogare, fatta salva comunque l’applicazione dell’articolo 15 delle disposizioni sulla legge in generale premesse al codice civile”. Il problema della stratificazione inerziale di norme stagnanti, da noi più volte sollevato e trattato nel testo giuridico “La nuova ospitalità turistica – Dalle strutture ricettive tradizionali alle recenti formule”, è tra le maggiori cause di stallo nel settore.
  • L’“adeguamento, aggiornamento e semplificazione del linguaggio normativo. La terminologia di molte disposizioni è desueta e anacronistica, appaiono ancora termini come “locande” e “pensioni” mentre il concetto di “turismo”, per fare un esempio, non è univoco.
  • E, soprattutto, il “coordinamento sotto il profilo formale e sostanziale del testo delle disposizioni legislative vigenti anche di recepimento e attuazione della normativa europea, apportando le opportune modifiche volte a garantire o migliorare la coerenza giuridica, logica e sistematica della normativa”: da tempo insistiamo sul concetto che quello che serve non è intervenire con provvedimenti di per sé semplici e chiari ma scoordinati con il resto della normativa, che ingannano i destinatari delle norme – operatori del settore o turisti -trasformandoli in inconsapevoli bersagli di sanzioni. Quel che serve, e di cui il Legislatore sembra ora si stia occupando, è un riordino coerente delle disposizioni sulla Hospitality.

Di seguito, il link per chi vuole seguire le sorti del DDL

Ospitalità turistica: l’evoluzione dal punto di vista giuridico

In occasione dell’uscita nelle librerie del testo giuridico “LA NUOVA OSPITALITA’ TURISTICA – Dalle strutture ricettive tradizionali alle nuove formule” uno dei nostri professionisti, co-autori dell’opera, è stato intervistato da Hospitality-News sulla situazione attuale e sulle prospettive del diritto del turismo e della ricettività in Italia.

Leggi l’intervista con l’avv. Donatella Marino

LOCATORE PER UN GIORNO

Un immobile può essere ceduto in locazione per un solo giorno? E magari essere replicato quotidianamente? Oppure la necessità di occuparsi in modo continuativo del riassetto, della pulizia, della gestione dei rifiuti, del rifacimento dei letti e cambio biancheria ritagliato sul numero di ospiti, dello scambio di comunicazioni e informazioni con ciascuno di loro, della manutenzione ordinaria e di ogni tipo di riparazione nell’alloggio occupato trascina il rapporto verso le più sfumate soluzioni dell’atipico contratto di ospitalità turistica (in cui all’ospite viene reso disponibile oltre alla possibilità di soggiornare anche alcuni servizi minimi necessari ad assicurare il cosiddetto “comodo ricetto”)? Sarebbe poco corretto e fuorviante rispondere in astratto a questi interrogativi in assenza di pronunce giurisprudenziali, ma è bene porsi il problema di fronte a ogni caso pratico. Diverso è il tema di carattere amministrativo. Se viene concesso con un contratto di ospitalità il godimento di una unità immobiliare a uso abitativo, non aperta al pubblico, è corretto ritenere che quest’ultima si trasformi ipso facto in una struttura ricettiva con le relative implicazioni, per la sola ragione che viene offerto qualche servizio ad personam? Come spiegato anche nel testo giuridico “La nuova ospitalità turistica” edito da Key Editore, è evidente che “dalla prassi sta affiorando una nuova esigenza: l’elaborazione di una figura negoziale idonea a regolare gli interessi delle parti ma anche agevolmente inquadrabile nell’ordinamento. L’antica datazione della disciplina di riferimento, prevalentemente (se non esclusivamente) riconducibile al 1942 …, la difficoltà di coordinarla con le ulteriori disposizioni successivamente intervenute … unitamente all’ambigua portata del concetto di “turismo” … rendono estremamente difficile la ricostruzione di questo nuovo tipo di accordo”. I due mondi del Real Estate e della ricettività ormai stanno convergendo e la contrapposizione giuridica ancora esistente diventa sempre più anacronistico. Per il momento, nell’attesa dell’auspicato competente intervento del Legislatore, solo una buona prassi del settore e un adeguato supporto di dottrina e giurisprudenza possono offrire qualche aiuto.