LOCAZIONI BREVI E VINCOLO DI DESTINAZIONE

I nostri professionisti tornano sul Decreto Crescita (D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito in L. 28 giugno 2019, n. 58), questa volta sul comma 4 dell’Art. 13-quater (Disposizioni in materia di locazioni brevi e attività turistiche). E’ la disposizione che introduce il codice identificativo nazionale prevedendo che allo scopo di “migliorare la qualità dell’offerta turistica, assicurare la tutela del turista e contrastare forme irregolari di ospitalità, anche ai fini fiscali, presso il Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo è istituita una apposita banca dati delle strutture ricettive nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, presenti nel territorio nazionale, identificati mediante un codice alfanumerico, di seguito denominato “codice identificativo”, da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”.

La norma sembrerebbe voler enucleare una nuova categoria di beni, quella degli immobili destinati alle locazioni brevi. Un’idea di fondo che si riesce a intuire e forse a condividere, posto l’intento del Legislatore di far affiorare il mercato dei locatori “sommersi” che eludono l’imposizione fiscale. Ma il testo è di difficile lettura dal punto di vista giuridico, presta il fianco a diverse interpretazioni e potrebbe portare a una inevitabile disapplicazione oppure a un infoltirsi del contenzioso.

Il concetto di destinazione così genericamente espresso in effetti favorisce l’interpretazione testuale suggerita dai rappresentanti delle categorie dei proprietari secondo cui la norma sarebbe di fatto ingestibile e quindi inapplicabile, in quanto imporrebbe un adempimento “a carico di circa 32 milioni di abitazioni. Ciascuna di esse, infatti, può essere in ogni momento destinata, fra l’altro, alla locazione breve, per specifiche esigenze transitorie degli inquilini, siano essi lavoratori, studenti, familiari di persone degenti in ospedale, turisti“ (cit. Confedilizia).

Certo non era questo l’intento del Legislatore, che sembra piuttosto voler identificare una specifica categoria di immobili cui apporre una sorta di “vincolo di destinazione” che importi poi una disciplina specifica con apposite restrizioni e adempimenti. Ma al momento la norma è lontana dall’aver individuato i criteri distintivi per l’enucleazione di questa categoria.

Inoltre il Legislatore dovrà considerare che un nuovo concetto di vincolo di destinazione su un immobile deve comunque essere ricondotto nell’alveo dei principi del nostro ordinamento e dei valori costituzionalmente garantiti.

Esistono già infatti, nel nostro ordinamento, vari esempi in cui è consentito porre dei vincoli di destinazione a un bene. Ma con limiti e modalità precisi.

Esiste, per esempio, il vincolo di destinazione urbanistica. Come già ricordato nel testo La nuova ospitalità turistica – Dalle strutture ricettive tradizionali alle recenti formule, il vincolo di destinazione imposto dalla Pubblica Amministrazione come strumento per il governo del territorio risale al secolo scorso per risolvere alcuni problemi specifici e si poneva in un’ottica quindi diversa da quella attuale. Nel libro si riporta la storia di questo vincolo che, passando attraverso diversi interventi della Corte Costituzionale che ne definiva gli argini sottolineando l’aspetto lesivo del diritto di proprietà, approdava alla Legge Quadro sul Turismo (L. 17 maggio 1983, n. 217). Legge che, all’Art. 8, riconosceva alle Regioni la possibilità di istituire un vincolo di destinazione a carico delle strutture ricettive specificando che erano “esclusi dal vincolo gli alloggi rurali, gli alloggi gestiti da affittacamere e le case e gli appartamenti per vacanze”. Questa impostazione è stata successivamente ripresa con diverse modulazioni dai vari legislatori regionali divenuti competenti a normare la materia turistica. A titolo di esempio, la L.R. lombarda 1 ottobre 2015, n. 27/2015 all’Art. 26 comma 3 dispone che “Le case e appartamenti per vacanze mantengono la destinazione urbanistica residenziale e devono possedere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civili abitazione”.

Anche il diritto privato conosce il concetto di vincolo di destinazione. L’esempio più interessante è quello di cui all’Art. 2645-ter il quale prevede che gli atti “… con cui beni immobili … sono destinati, per un periodo non superiore a novanta anni o per la durata della vita della persona fisica beneficiaria, alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità … o persone fisiche ai sensi dell’articolo 1322, secondo comma, possono essere trascritti al fine di rendere opponibile ai terzi il vincolo di destinazione”. Il riferimento è ai patrimoni di destinazione creati con figure atipiche, ad esempio i trust, istituiti volontariamente da una persona per porre dei beni sotto il controllo di un trustee nell’interesse di un beneficiario per una finalità specifica.

E’ vero dunque che il nostro ordinamento già conosce e comunque ammette la possibilità di vincolare a una destinazione specifica un bene immobile sottoponendolo a un’apposita disciplina: di esempi ne troviamo. Ma è anche vero che l’ordinamento italiano accoglie tali vincoli solo in presenza di interessi meritevoli di una tutela superiore rispetto a quella concessa al diritto di proprietà ed entro limiti precisi. Se quindi il Legislatore vorrà procedere per la strada intrapresa evitando probabili censure in sede costituzionale (che emergerebbero a seguito degli inevitabili contenziosi) dovrà proporre una formulazione in grado di non comprimere immotivatamente il diritto di proprietà indicando limiti precisi e funzionali allo scopo perseguito.

DECRETO CRESCITA: INCERTEZZE PERSISTENTI

L’Art. 13-quater del D.L. 30 aprile 2019, n. 34 (c.d. Decreto Crescita), convertito in L. 28 giugno 2019, n. 58, intitolato “Disposizioni in materia di locazioni brevi e attività ricettive” può essere accolto in due modi. Con fastidio, se ci si sofferma sull’intento di controllo e sulla introduzione di nuovi adempimenti – al limite della compressione del diritto di proprietà – volti solo a far emergere un sommerso fiscale, che in questo settore disturba più che in altri a causa dello scorretto svantaggio competitivo che crea alle categorie contigue. Può invece essere accolto con favore se invece si intravede nel gesto del Legislatore una presa d’atto della nascita, nella prassi e quindi negli usi – che in qualche modo hanno una loro valenza giuridica – di un nuovo sottotipo di locazione ad uso abitativo che, per la sua durata estremamente breve – aspetto però affatto chiarito dalle nuove norme – mutua alcuni elementi dal contratto di ospitalità o alloggio in albergo senza per questo poter essere considerato tale.

L’approccio dell’attuale Legislatore però non risolve il problema di fondo: la contrapposizione tuttora vigente sul piano civilistico e fiscale di due corpi normativi, il locativo-abitativo e il ricettivo, ad oggi incompatibili.

Affrontiamo dunque oggi il comma 2 dell’art. 13 quater. Nel suo tentativo di far affiorare i “locatori sommersi” il Legislatore introduce qui un più incisivo meccanismo di controlli incrociati e la previsione di nuove sanzioni. La norma presenta però limiti di tenuta giuridica. Innanzitutto non è chiara nella individuazione dell’ambito soggettivo, e cioè dei destinatari della previsione. Ma sul punto torneremo. L’aspetto che però continua a sfuggire è che il comma 2 della nuova norma – secondo cui “i dati risultanti dalle comunicazioni di cui all’articolo 109, comma 3, del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (…) (c.d. TULPS), sono forniti dal Ministero dell’interno, in forma anonima e aggregata per struttura ricettiva, all’Agenzia delle entrate che li rende disponibili, anche a fini di monitoraggio, ai comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno (…). Tali dati sono utilizzati dall’Agenzia delle entrate, unitamente a quelli trasmessi dai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (…) ai fini dell’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali– genera un apparato destinato a essere in parte disatteso o latore di un elevato contenzioso che potrebbe paralizzare le amministrazioni.

Volendo infatti estendere, con una forzatura interpretativa, il nuovo disposto alle locazioni brevi, si conferma e consolida una delle principali criticità e incongruenze di questa impalcatura: la contraddizione tra questa prescrizione e l’essenza stessa del contratto di locazione dal punto di vista civilistico, che prevede la cessione dell’uso esclusivo dell’immobile senza che possano essere posti limiti all’inquilino nel suo utilizzo. Tema che non si porrebbe nelle locazioni brevissime, quelle di pochi giorni, ma non è di queste che la norma parla. Ne risulta una previsione non eseguibile e ontologicamente incongruente con il contratto di locazione.

Come già chiarito nel testo “La nuova ospitalità turistica – Dalle strutture ricettive tradizionali alle recenti formule” scritto da alcuni dei nostri professionisti, per “ottemperare ai richiesti adempimenti, il locatore – o l’intermediario – dovrebbe imporre all’inquilino, nel contratto di locazione, l’obbligo di comunicare la presenza di tutti coloro che di volta in volta andrà a ospitare nel corso della locazione, così interferendo in modo significativo nell’uso esclusivo del bene locato e, quindi, nella privacy del conduttore”.

In altre parole, che senso ha imporre all’inquilino che intende utilizzare l’alloggio locato per qualche settimana di villeggiatura con la propria famiglia, di impegnarsi con apposita clausola contrattuale, ricorrente in molti standardi di contratto di locazione breve in circolazione, a comunicare preventivamente al locatore il nominativo di chiunque in questo periodo venga invitato a “pernottare” nell’appartamento? Questo obbligo sarà, come è già, regolarmente violato e il sistema dei controlli sarà costretto, alternativamente, a chiudere un occhio oppure a rischiare una probabile soccombenza in Tribunale o persino l’esposizione a una censura in sede costituzionale. Diverso sarebbe se l’obbligo (di comunicazione alla Questura e di pagamento della tassa di soggiorno) fosse posto solo nei confronti dell’inquilino, ovvero della controparte dell’accordo locativo. Ma ad oggi, così non è.

Qualche chiarimento potrebbe giungere dal decreto attuativo. Il comma 3 dell’Art. 13-quater, infatti, prevede che “i criteri, i termini  e  le  modalità  per  l’attuazione  delle disposizioni del comma 2 sono  stabiliti  con  decreto  del  Ministro dell’economia  e  delle  finanze,  di  concerto   con   il   Ministro dell’interno, da adottare entro tre mesi dalla  data  di  entrata  in vigore della legge di conversione del presente  decreto,  sentita  la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, che si  pronuncia  entro quarantacinque giorni dalla data di trasmissione. Decorso il termine di quarantacinque giorni, il decreto può essere comunque adottato”.

L’assimilazione tout court dei locatori che offrono i loro alloggi per periodi inferiori ai trenta giorni con i gestori di strutture ricettive per alcuni aspetti amministrativi o penali è a nostro avviso pericolosa. Le norme scoordinate con i principi dell’ordinamento si prestano a essere disattese e le sanzioni eventualmente irrogate su basi sbagliate potrebbero portare a impugnative che andrebbero solo ad affaticare il sistema giudiziario ma, ancor prima, le Pubbliche Amministrazioni. Meglio sarebbe se invece il Legislatore riuscisse a regolare in modo chiaro, coerente e competente la vera novità del settore della Hospitality – le locazioni brevissime – in modo da smontare il mercato sommerso e irregolare e favorire la nascita di un nuovo segmento di Hospitality corretto e ben regolamentato.

LOCAZIONI BREVI E DISCIPLINA FISCALE

Ringraziamo i nostri professionisti Carlo Alberto Rezzani, Simonetta Marchesi e Donatella Marino per il contributo su uno dei temi che più generano dubbi a Host e Property Manager che operano nella Hospitality. Si tratta della individuazione della base imponibile su cui il locatore dovrà applicare l’aliquota del 21% qualora decida di optare per il regime fiscale sostitutivo della c.d. “cedolare secca” con particolare riferimento alla questione delle spese di pulizia e, più in generale, di Guest Service o Hotellerie.  Un perimetro critico da ricostruire nel mercato degli “affitti brevi” in cui alla offerta di alloggio si accompagna, in supporto ai concetti di “home sharing”, qualche servizio tradizionalmente estraneo alla locazione quale la pulizia del locale. Se ne occupa in parte la disciplina fiscale delle “locazioni brevi” introdotta dall’Art. 4 del D.L. 50/2017, convertito con modificazioni in L. 96/2017 intervenuta sul punto per trattare ovviamente solo l’ipotesi della persona fisica non imprenditore (in caso di reddito d’impresa il tema non si pone) che concede in locazione l’alloggio direttamente o “tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici”.

L’Art. 4 del D.L. 50/2017, in particolare, prevede che “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”. La norma precisa inoltre che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 “si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (in materia di Cedolare secca sugli affitti ndr), con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca”.

Qualcuno auspicherebbe una interpretazione che consentisse l’applicazione del regime fiscale della “cedolare secca” solo sull’importo del canone in senso stretto, ovvero escludendo dalla base imponibile le spese dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali ovvero le spese di provvigione. Aspetto sul quale è intervenuta anche la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 12 ottobre 2017.

Tuttavia l’unica interpretazione oggi sicura di tali norme, ancorché dolorosa, è quella che rimane in linea con i principi generali del diritto tributario in materia immobiliare: il redditto fondiario non deduce costi e oneri, in quanto quantificato sulla base di criteri forfettari rispetto ad altri parametri (la rendita catastale o il canone di locazione). Anche la “cedolare secca”, di conseguenza, dovrà essere applicata sull’importo del canone o del corrispettivo lordo indicato all’interno dell’accordo locativo. E’ vero che il contratto di locazione breve, come spiega (purtroppo con un inciso sibillino) il legislatore del D.L. 50/2017, può essere caratterizzato dalla eventuale fornitura anche di prestazioni accessorie, ovvero i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Ma devono ritenersi incluse all’interno del corrispettivo lordoanche le spese eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni”. Sul punto interviene una spiegazione dell’Agenzia delle Entrate: “le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti”. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate riporta anche il seguente esempio di calcolo:

Esempio:

  • Canone di locazione euro 1.000
  • Spese per pulizia non comprese nel canone euro 100
  • Ritenuta euro 210 (1.000 x 21%)

Esempio:

  • Canone di locazione (comprensivo del servizio di pulizia) euro 1.100
  • Ritenuta euro 231 (1.100 x 21%)

Pertanto, al fine di poter escludere dalla base imponibile per il calcolo della cedolare secca le spese relative ai servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali è necessario che queste vengano sostenute direttamente dal conduttore (e fin qui, nulla quaestio) oppure dal locatore, ma solo se riaddebitate al conduttore non in via forfettaria, bensì a consuntivo sulla base dei documenti giustificativi. Pericolosissimo dunque l’escamotage – utilizzato da molti Host ma anche da alcuni Property Manager – di indicare nel contratto di locazione la voce “spese di pulizia” separata dalla voce “canone” con la semplice menzione di un importo stabilito artificialmente, fiduciosi di aver così risposto al requisito della norma che consente l’esclusione del relativo costo dalla base imponibile. Il rischio di una contestazione dell’Autorità fiscale è elevato. In altre parole la possibilità di escludere tali spese dalla base imponibile esiste ma non sulla base di un semplicistico scorporo di una voce all’interno del canone bensì fondandosi su effettive soluzioni attente al testo della normativa e dei principi generali dell’ordinamento, spesso dimenticati in questi frangenti.

Discorso a parte vale poi per le fees a favore di coloro che intervengono nel percorso, che sarà oggetto di diverso approfondimento.

Per quanto riguarda, infine, la qualificazione reddituale dei redditi derivanti dal contratto di locazione breve, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, questa “non muta anche qualora il contratto preveda la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile”. E aggiunge che “la normativa in esame si applica prescindendo dal reddito derivante dal contratto di locazione in quanto riferita sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile) sia ai contratti produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull’immobile, ad esempio di locazione o di comodato)”; in ogni caso, è necessario ricordare che, in presenza di altri e/o ulteriori servizi offerti, può determinarsi il passaggio al regime del reddito d’impresa con conseguente inapplicabilità del regime di cui all’Art. 4 del D.L. 50/2017 di cui si è parlato.

Affitti brevi: contratto scritto?

Pubblichiamo al link che trovare di seguito un’intervista di Hospitality-News a uno dei nostri professionisti su uno dei temi più critici del momento: la discussa nullità del contratto di locazione concluso on line senza forma scritta.

https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2602-affitti-brevi-e-contratto-scritto.html

CONTRATTO DI LOCAZIONE E CONTRATTO DI OSPITALITA’: LE DIFFERENZE

L’attuale mercato della Hospitality è caratterizzato da una forte confusione, soprattutto sull’utilizzo delle diverse categorie contrattuali che disciplinano i rapporti fra host e guest. Al link qui sotto trovate un approfondimento di uno dei nostri professionisti, pubblicato su Persona e Danno, sulle principali differenze fra contratto di locazione, anche per periodo breve o con finalità turistica, e contratto di ospitalità turistica.

https://www.personaedanno.it/articolo/contratto-di-locazione-e-contratto-di-ospitalita-le-differenze

LOCAZIONI BREVI: CODICE IDENTIFICATIVO E BANCA DATI

Nella notte fra il 9 e il 10 giugno è stata approvata dalle Commissioni della Camera appositamente incaricate un emendamento al Decreto Crescita volto a favorire l’emersione dei redditi di coloro che concludono contratti di “locazione breve” che, essendo inferiori ai 30 giorni, restano esclusi dall’obbligo di registrazione. Corretto l’intento del legislatore ma poco chiara la norma che potrebbe in futuro essere esposta a censure di legittimità. Infatti quello che oggi sarebbe l’art. 13-bis, comma 4, del Decreto Crescita così dispone: per “migliorare la qualità dell’offerta turistica, assicurare la tutela del turista e contrastare forme irregolari di ospitalità, anche ai fini fiscali, presso il Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo è istituita una apposita banca dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, presenti sul territorio nazionale identificate secondo un codice alfanumerico, di seguito denominato «codice identificativo», da utilizzare in ogni comunicazione inerente alla offerta e alla promozione dei servizi alla utenza”. Ma non esiste la categoria degli “immobili destinati alle locazioni brevi” e i vincoli di destinazione non sono ben accetti nel nostro ordinamento. Inoltre non è chiaro in questo caso da chi sarebbe posta e imposta, questa “destinazione“, né come, né quando. Se la destinazione di un immobile a locazioni brevi andasse considerata come frutto della volontà del soggetto proprietario (almeno così parrebbe la ratio della norma) il concetto andrebbe comunque perimetrato e inserito nel quadro dei principi generali dell’ordinamento per non diventare una immotivata limitazione del diritto di proprietà di facile censura. Più semplicemente la norma, se fosse approvata con questo testo, presenterebbe nuovamente un problema ermeneutico aperto a varie interpretazioni e finirebbe con l’affaticare ancora di più i nostri tribunali con inevitabili contenziosi. Per di più da una parte appesantirebbe inutilmente il mercato immobiliare imponendo nuovi adempimenti mentre dall’altra non risolverebbe il problema della competizione distorta con gli albergatori: e infatti i proprietari che son soliti procedere correttamente sarebbero gravati da un adempimento ulteriore, mentre i “furbetti” continuerebbero con agio a evitare il censimento forti di una facile difesa giudiziaria in caso di sanzioni. Per un aggiornamento sul percorso normativo delle nuove disposizioni sul turismo suggeriamo la lettura dell’intervista a Sergio Lombardi, dottore commercialista esperto di affitti brevi, che risponde alle domande di Hospitality-News.

https://www.hospitality-news.it/blog-news/2592-osservatorio-sulla-riforma-del-turismo.html

STRUTTURE RICETTIVE E “AFFITTI BREVI” IN CONDOMINIO

L’appartamento posto all’interno di un condominio può essere rivolto all’Hospitality? L’intervento di uno dei nostri professionisti su Persona e Danno, che qui segnaliamo, si concentra non solo sulla natura giuridica di servitù ormai quasi concordemente attribuita agli eventuali divieti di destinazione contenuti nei regolamenti condominiali ma anche sull’attuale vivace dibattito giurisprudenziale che cade proprio sull’interpretazione dell’antica terminologia di tali divieti di destinare gli alloggi ad attività in qualche modo riconducibili all’Hospitality. I giudici per ora sono divisi su fronti opposti e l’intervento si sofferma soprattutto sulle recentissime decisioni dei Tribunali di Roma e di Milano, divise tra chi valorizza una interpretazione restrittiva dei divieti regolamentari e chi, al contrario, anche alla luce dell’“evoluzione del costume sociale”, ritiene che, qualora sia ravvisabile tra le finalità dei divieti regolamentari l’intenzione di vietare attività “ontologicamente alberghiere“, rientrino in tale divieto anche gli affittacamere e i B&B, anch’essi riconducibili a tale categoria e in quanto tali vietate dai regolamenti condominiali che precludano di adibire qualsiasi unità immobiliare ad uso “locanda o pensione”.  

https://www.personaedanno.it/articolo/strutture-ricettive-e-affitti-brevi-in-condominio-tribunale-di-milano-8-febbraio-2019

Antinomie normative, violazioni, sanzioni e ricorsi

L’impalcatura di diritto civile che regola l’Hospitality è di per se lineare. Alcuni consolidati principi generali e poche norme dedicate regolano sia le locazioni con finalità turistica sia i contratti di alloggio nelle strutture ricettive, o più in generale i contratti di ospitalità. Ne abbiamo già più volte parlato, e ne riparleremo. Sono norme e principi di diritto privato che, se ben conosciuti e correttamente coordinati con la normativa regionale e la disciplina fiscale applicabile, consentono di confezionare buoni contratti che regolano i rapporti tra le parti in modo efficace. E questo non solo nei contratti più semplici, quelli tra proprietari HOST e inquilini GUEST, o tra gestori di alberghi e strutture ricettive e clienti, ma anche quando le strutture negoziali sono più articolate per la presenza di Property manager, Tour operator o intermediari.

Più difficile affrontare i temi di diritto amministrativo-regionale o di carattere fiscale che regolano l’Hospitality, e quasi impossibile coordinarli con le norme di diritto civile e di diritto penale. Spesso sono disposizioni antitetiche tra loro, in contrasto con altre norme o persino con principi generali e fondamentali dell’ordinamento.

Ne sono un ricorrente esempio alcune leggi regionali che a volte costruiscono un quadro sanzionatorio sproporzionato (con pene che arrivano a qualche decina di migliaia di euro) rispetto alla (non) gravità della violazione. Si veda l’Art. 39 della Legge regionale lombarda n. 27/2015 che prevede, in caso di attività ricettiva alberghiera e non alberghiera intrapresa senza aver osservato uno degli adempimenti previsti, una sanzione amministrativa da € 2.000  a € 20.000. Oppure l’Art. 31 della Legge regionale del Lazio n. 13/2017 che, allo stesso modo, prevede, in caso di esercizio di un’attività ricettiva in violazione di quanto in essa stabilito, una sanzione amministrativa da € 5.000 a € 10.000, nonché l’immediata chiusura dell’attività. Disposizioni che possono delineare profili di illegittimità costituzionale se si ritenesse violato il principio costituzionalmente garantito di proporzione fra qualità e quantità della sanzione, da una parte, ed offesa, dall’altra, che, come chiarito dalla stessa Consulta in una nota decisione del 1990, ormai anche “la Corte di Giustizia della Comunità europea ha accolto in tutta la sua ampiezza, al punto da estenderlo all’illecito amministrativo”.

Sul tema delle sanzioni amministrative e dei loro possibili profili di illegittimità, a breve, un approfondimento specifico.

LA RITARDATA LIBERAZIONE DELL’ALLOGGIO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E NELLE VARIE FORME DI OSPITALITA’

Nella prassi della Hospitality i contorni tra i rapporti contrattuali di tipo locativo, da una parte, e ricettivo, “ontologicamente” alberghiero, dall’altro, sono sfumati. Nel diritto, invece, i perimetri sono ben marcati ed altrettanto marcate le ricadute. Eccone un esempio: la mancata liberazione dell’immobile al termine del soggiorno riceve soluzioni diverse se si tratta di un contratto di locazione a uso transitorio o per finalità turistica, da una parte, o di un contratto atipico di albergo (meglio definito, più in generale, di ospitalità turistica), dall’altra.

Il tema della forma scritta del contratto di locazione diventa, a questi fini, nevralgico. La dottrina prevalente tende oggi a ricondurre gli aspetti civilistici del contratto di locazione turistica nell’alveo del codice civile, rendendo applicabile il principio di libertà di forma sancito all’Art. 1325 n. 4 c.c.

Seguendo questa tesi la forma scritta del contratto di locazione con fine turistico non sarebbe richiesta ai fini della sua validità, dato il superamento del disposto dell’art. 1 co. 1 c l. 431/1998 attraverso il D. lgs 79/2011 art. 53 che, rinviando al codice civile, riporta al principio generale della libertà di forma (gli estremi del dibattito sulla questione della discussa validità dei contratti di locazione con scopo turistico non conclusi in forma scritta sono più ampiamente trattati nell’opera dei nostri autori “LA NUOVA OSPITALITA’ TURISTICA. Dalle strutture ricettive tradizionali alle nuove forme di ospitalità.) Seguendo questa prevalente tesi, quindi, il contratto sarebbe validamente concluso attraverso qualsiasi forma di manifestazione del consenso, ivi inclusa la semplice telefonata o il c.d. “point and click“. “.

Tuttavia, è bene considerare che la forma scritta del contratto di locazione è d’aiuto anche a prescindere dal tema della sua validità. Certamente è indispensabile ai fini probatori, unico strumento idoneo a dimostrare i contenuti specifici dell’accordo senza ricorrere alle difficoltà delle prove testimoniali.

Ma non solo: incide anche sulla difficile tematica della liberazione dell’immobile.

In particolare, in assenza di un idoneo contratto scritto, il locatore rischia di non ottenere dal giudice adito la convalida dello sfratto per morosità del conduttore né il pagamento dei canoni arretrati.

Riportiamo, per l’apprezzabile chiarezza, una decisione del Tribunale di Modena del 2011, seppur resa su una situazione diversa. Chiarisce il Tribunale che “nel procedimento per convalida di licenza o di sfratto la mancanza del contratto scritto di locazione (ovvero l’omessa produzione in giudizio di esso) appare ostativa alla convalida dello sfratto, in quanto impedisce al giudice la verifica delle condizioni di accoglibilità della domanda e in particolare del riscontro dell’importo del canone dovuto, della dedotta inadempienza e quindi della gravità della mora rilevante agli effetti della risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c.”. Per quanto riguarda il contratto di locazione, di conseguenza, la forma scritta del contratto quand’anche non necessaria “ad substantiamcostituisce presupposto di accoglibilità della domanda di convalida di licenza o di sfratto (Art. 657 e ss. c.p.c.)

Da sottolineare che alla procedura speciale, più agile e veloce, del procedimento per sfratto di cui all’Art. 657 c.c non può comunque ricorrere chi opera nel settore ricettivo in virtù di contratti atipici di ospitalità turistica. E questo non solo perché accordi simili ben raramente vengono conclusi per iscritto. Il tema nasce in realtà, in questo caso, prima: il procedimento per sfratto è uno strumento specifico offerto al locatore, non fruibile in altre tipologie contrattuali.

Interessante, sul punto la decisione della Corte di Cassazione n. 26233 del 2006. La Suprema Corte chiarisce che non può essere considerato illecito l’intervento di un funzionario della Polizia di Stato, svolto nell’esercizio dei poteri di composizione dei dissidi privati che indubbiamente compete all’autorità di pubblica sicurezza, al fine di persuadere l’occupante moroso di una camera di residence a rilasciare l’immobile, nel quadro di un rapporto contrattuale di alloggio, al quale, per la sua atipicità, non si applica la procedura dello sfratto prevista per il contratto tipico di locazione (art. 657 c.p.c.). Tesi, questa, conforme alla giurisprudenza civile sul punto e alle pronunce giurisdizionali richiamate nella sentenza, dalle quali si ricava che la equiparazione del contratto di residence a quello di albergo porta a sottrarre questo modello contrattuale atipico alla previsione dell’Art. 657 del codice di procedura civile il quale contempla solo il contratto tipico di locazione.

Il gestore di una struttura ricettiva, dunque, operante attraverso contratti atipici di albergo o, più in generale, di ospitalità, privato in ogni caso della possibilità di ricorrere alla procedura di sfratto di cui all’Art. 657 c.p.c., è legittimato a intervenire con altre modalità, qualora gli ospiti non lascino l’alloggio nel momento concordato. Il punto verrà presto ripreso con uno specifico approfondimento.

Affitti brevi a Roma tra sfide e opportunità future

Il prossimo giovedì 23 maggio sarà presente a Roma, in occasione del convegno “Affitti brevi a Roma tra sfide e opportunità future”, uno dei nostri professionisti, che interverrà sul tema “Il contratto di locazione breve con finalità turistica: l’inquadramento secondo la giurisprudenza”. Saranno così trattati gli aspetti civilistici del contratto di locazione con finalità turistica attraverso una sintetica disamina della relativa giurisprudenza.

Nell’intervento verranno esaminate le decisioni dei nostri giudici sugli aspetti più critici di questo modello contrattuale, ormai dilagante nel mercato dei c.d. “affitti brevi“, a volte utilizzato in modo piuttosto scomposto e, generalmente, poco conosciuto nei suoi diversi risvolti. Innanzitutto, quanto ai contenuti contrattuali, verrà posto il focus sulla (im)possibilità, per il locatore HOST, di fornire, oltre all’alloggio, servizi di hospitality direttamente al conduttore e ai suoi ospiti.

Verrà poi affrontata la discussa ipotesi di uno speciale requisito di forma scritta, che sarebbe, per taluni, necessaria per la valida conclusione di questo accordo locativo – anche se di durata inferiore ai trenta giorni – , per altri solo opportuna ai fini probatori o per la fruibilità del procedimento speciale di convalida di sfratto: tematiche oggetto di frequenti e non sempre uniformi interventi da parte della giurisprudenza di merito e di Cassazione.

Inoltre l’intervento proporrà uno sguardo al vivace intrecciarsi della legislazione civilistica nazionale con l’ambito amministrativo-regionale laziale, che prevede una dettagliata serie di adempimenti a carico del locatore HOST, solitamente accompagnati da severe sanzioni in caso di violazioni.  E al procedimento da seguire per contestare tali sanzioni, ricorrendone i presupposti.

Un nuovo contributo, confidiamo, per dipanare, offrendo le interpretazioni della giurisprudenza, questo aggrovigliato impianto normativo in rapido divenire.