Affitti brevi turistici e forma scritta: un’autorevole sentenza

Giunge finalmente un chiarimento dalla giurisprudenza sulla disciplina civilistica da applicare agli affitti brevi. A conferma della posizione di Hospitality Law Lab più volte enunciata, la Corte di Appello di Milano ha stabilito, sia pure attraverso un inciso, che le locazioni “riconducibili a quelle per finalità turistiche per breve periodo non superiori a 30 gg” sono regolate dal noto “art.53 del D. Lgs. n. 79 del 2011”. Il quale, si ricorda, rinvia alle norme sulla locazione del codice civile. Questo chiarimento, frutto della interpretazione di un organo giudiziario di elevata autorevolezza, tende a sciogliere molti dei nodi in cui è impigliato da tempo l’istituto della locazione turistica breve: tra questi, la necessità – o meno – della forma scritta per la validità del contratto.

La disciplina applicabile

La pronuncia dello scorso gennaio si instaura in un giudizio in cui alcuni condomini contestavano la legittimità di un proprietario che locava un alloggio per periodi brevi appartamenti e con finalità turistica tramite un property manager. La Corte utilizza proprio con finalità quasi definitoria e allo scopo di enucleare civilisticamente la categoria, la disciplina contenuta nell’art. 53 del D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79 secondo cui “gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”. E non dalla disciplina delle locazioni ad uso abitativo di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, dunque.

Rilevante l’impatto di questa posizione
Seguendo l’interpretazione che vedeva applicabile agli “affitti brevi” la L. 431/98 si doveva ritenere che se l’art. 1 co. 2 escludeva, quanto agli “alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”, solo l’applicazione di alcune disposizioni (quelle che ponevano vincoli sulla durata o sul canone, per esempio,) mantenendo in vita le altre (in particolare, il vincolo a concludere il contratto in forma scritta), l’obbligo di concludere il contratto per iscritto dovesse ritenersi applicabile a tutte le locazioni a uso abitativo anche se concluse con finalità turistica, indipendentemente dalla durata.

Secondo l’interpretazione che vedeva l’art. 53 D. Lgs. 79/11, Come momento di superamento della disciplina del ’98, la locazione turistica a uso abitativo rimaneva interamente disciplinata dal codice civile che prevede il principio della libertà della forma dei contratti.

Anche i contratti di locazione turistica (sotto i trenta giorni) così come i contratti di ospitalità in albergo o in struttura ricettiva, dunque, non richiedono il requisito della forma scritta per la loro validità

La decisione della Corte si pone in linea con la tesi da noi sostenuta in diverse pubblicazioni (per un approfondimento v. anche pag. 168 de “La nuova ospitalità turistica” edito da Key Editori, autori Donatella Marino, Alessio Lanzi e Giuseppe Marino). In tal sede, nello spiegare i dubbi interpretativi sulla forma del contratto di locazione turistica si chiariva, al termine della breve disamina, che secondo alcuni giuristi “sopravvive la norma del 1998. Secondo le opinioni più recenti prevale invece il principio della libertà di forma previsto dal codice civile in virtù dell’espresso rinvio operato dall’art. 53 del Codice del Turismo”. Le ragioni della nostra adesione alle tesi più recenti è stata spiegata inoltre in diverse pubblicazioni su varie testate, tra cui Sole 24 Ore e Milano Finanza, e chiarita in corsi di formazione specialistici tenuti per esempio per Euroconference o Fimaa, così come in convegni, come quello di presentazione, da parte della Camera di Commercio di Milano, Monza e Brianza, del contratto tipo di locazione breve per finalità turistica. Ma soprattutto l’assenza di forma scritta era la scelta ormai dirompente del mercato degli affitti brevi conclusi tramite portali quali Airbnb e Booking.

L’utilità della forma scritta

Rimane però fermo e invariato un punto: concludere contratti di locazione con finalità turistica utilizzando la forma scritta resta uno strumento indispensabile sul piano probatorio.

E questo sia in sede amministrativa, in caso di controlli da parte della Polizia Locale, sia in sede giudiziaria, in caso di contenzioso con il conduttore/turista.

La funzione svolta dall’accordo scritto è inoltre quella di

  • chiarie, a diversi fini, che si tratta di “contratto di locazione” e non di “contratto di ospitalità in albergo o struttura ricettiva”
  • escludere, laddove possibile, l’applicazione della disciplina a tutela del turista “viaggiatore” disegnata dal D.Lgs. 79/11 (c.d. Codice del Turismo)
  • definire (o derogare) i particolari obblighi di custodia che gravano sul conduttore ai sensi degli artt. 1587 c.c. e i diversi obblighi in materia di deposito in albergo che invece gravano sul gestore della struttura ricettiva.

Ne costituisce un limpido esempio la sentenza della Corte d’Appello di Milano, per la quale, la circostanza che l’”oggetto della prestazione fornita dagli appellati alle loro controparti sia stato il mero godimento dell’appartamento dietro corrispettivo, per periodi brevi o anche brevissimi.”, sembra essere infatti stata ricavata dai contratti prodotti in giudizio.

Confidiamo che l’interpretazione venga confermata. HLL continuerà a proporre aggiornamenti.

Decreto Super Green pass: le novità per la Hospitality

I player della Hospitality si adattano alle nuove regole sul Green pass. La bozza del decreto, in circolazione dallo scorso 24 novembre, prevede una estensione dell’obbligo vaccinale per alcune categorie e un doppio binario per le certificazioni Covid 19 (più noti come Green Pass):

  • da un lato estende l’obbligo del Green Pass (art. 4 bozza – “Estensione dell’impiego delle certificazioni verdi COVID-19”) a ulteriori settori, tra cui “alberghi e strutture ricettive
  • dall’altro crea la categoria del C.d. Green Pass Rafforzato (ottenibile a seguito dell’avvenuta vaccinazione o dell’avvenuta guarigione) che sarà necessario
    • già in zona biancadal periodo compreso tra il 6 dicembre e il 31 gennaio 2022” per “lo svolgimento delle attività e la fruizione dei servizi, per i quali in zona gialla sono previsti limitazioni e quindi, secondo il Comunicato del Consiglio, per accedere a “Spettacoli, Spettatori di eventi sportivi, Ristorazione al chiuso, Feste e discoteche, Cerimonie pubbliche
    • nelle zone gialle e arancioni, a partire dal 29 novembre 2021, per “la fruizione dei servizi, lo svolgimento delle attività e degli spostamenti, limitati o sospesi ai sensi della normativa vigente” “ad eccezione dei servizi di ristorazione all’interno di alberghi e di altre strutture ricettive riservati esclusivamente ai clienti ivi alloggiati e delle mense e catering continuativo su base contrattuale” (così nella bozza)

Resta quindi in piedi il sistema di suddivisione in zone bianche, gialle, arancioni e rosse delle regioni, con diverse limitazioni legate all’aggravamento dell’emergenza epidemiologica, che coinvolgono tuttavia i detentori del c.d. Green pass rafforzato solo in zona rossa.

Obbligo di Green pass per le strutture ricettive

La bozza del nuovo decreto estende dunque l’obbligo di “certificazione verde Covid” anche per l’accesso ad “alberghi e strutture ricettive” eliminando l’eccezione prevista per “i servizi di ristorazione all’interno di alberghi e di altre strutture ricettive riservati esclusivamente ai clienti ivi alloggiati” per l’accesso ai quali dunque, è ora imposto l’obbligo di Green pass.

Real Estate e locazioni

Non v’è traccia nella bozza del decreto di riferimenti ai c.d. #affitti brevi: ovvero contratti di locazione abitativa conclusi per brevi periodi esclusivamente per finalità turistica, spesso erroneamente equiparati ai soggiorni in case vacanze o altre strutture ricettive.

Nonostante l’esclusione, proprietari immobiliari e gestori (Property Manager) e intermediari (come le piattaforme online che favoriscono l’incontro tra host e guest) si interrogano sulla possibilità di richiedere comunque agli ospiti degli appartamenti offerti l’esibizione di un Green Pass. Varie le interpretazioni, per il momento. Contro la tesi di chi ritiene che la decisione (di chiedere o meno l’esibizione del Green Pass) sia nella sfera della libera determinazione del soggetto di diritto privato (persona fisica o corporate) che consente l’accesso ai suoi servizi solo ad alcune categorie si oppone la tesi secondo cui il DL 52/2021 richiede che le certificazioni Green Pass possono essere utilizzati esclusivamente ai fini normativamente previsti. “Ogni diverso o nuovo utilizzo delle certificazioni verdi COVID-19 è disposto esclusivamente con legge dello Stato”, conclude l’art. 10 bis dell’art. 9 sulle “Certificazioni Verdi Covid-19”. A supporto di questa tesi restrittiva si pongono le norme relative ai requisiti per l’accesso ai pubblici esercizi e al trattamento di dati personali, che resterebbe privo della base giuridica data dall’obbligo di legge.

Il decreto entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana, che è attesa nei prossimi giorni.

Ecco il Comunicato Governo: https://www.governo.it/it/articolo/comunicato-stampa-del-consiglio-dei-ministri-n-48/18639

Bonus edilizia e decreto antifrode: i nuovi adempimenti


Anche la Hospitality come tutto il Real Estate è impegnata in questi giorni sulle
scadenze di alcuni bonus agevolativi. Peggio: molti progetti edilizi già avviati in modo non
sufficientemente accurato stanno in questi giorni incagliandosi, anche a causa degli ultimi
provvedimenti antifrode. Tra questi, la richiesta del visto conformità e di congruità che
viene estesa per le spese per tutti gli interventi edilizi agevolati, inclusi quelli per il C.d. Bonus facciate al 90% previsto “per le spese documentate, sostenute negli anni 2020 e 2021, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B… Più in generale, per gli interventi oggetto di opzione esercitati ai sensi dell’art. 121 co.1 DL 34/2020 come conv. (noto come Decreto Rilancio). Una misura prevista dall’art. 1 co.1 let. b) del DL 157/2021 (c.d. Decreto Antifrode) dello scorso 11 novembre, che prevede nuovi adempimenti connessi alla fruizione alternative (cessione del credito e sconto in fattura) dei principali bonus fiscali edilizi, finora previsti con riguardo solo ad alcune delle detrazioni concesse dalla normativa (per esempio, il c.d. Ecobonus). Scopo dichiarato del provvedimento è il contrasto a condotte in frode al fisco, in particolare, prezzi gonfiati e cessioni di credito legate a lavori inesistenti.


Le detrazioni fiscali

Negli ultimi due anni il Legislatore ha emanato una serie di misure fiscali particolarmente vantaggiose per incentivare l’efficienza energetica degli immobili e la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente, consistenti in detrazioni fiscali sulle spese per gli interventi effettuati (v. Decreto Rilancio, L. Bilancio 2021, Decreto semplificazioni). Le agevolazioni hanno permesso a contribuenti: proprietari e investitori, di valorizzare il proprio patrimonio immobiliare con interventi di riqualificazione energetica, interventi antisismici, recupero e restauro della facciata degli edifici ed altri interventi edilizi destinatari delle agevolazioni. Si
attende la proroga delle misure, con condizioni da confermare, anche per i prossimi anni, nella Legge di Bilancio 2022.


Le opzioni alternative alla detrazione

L’art. 121 del Decreto Rilancio ha introdotto per “I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e
2021, spese per gli interventi elencati al comma 2
” la possibilità di optare, in luogo
dell’utilizzo diretto della detrazione, alternativamente:
“a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo
massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli
interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla
detrazione spettante, con facolta’ di successiva cessione del credito ad altri soggetti,
compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
b) per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facolta’ di successiva
cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Le aree di interesse dei cosiddetti bonus

Gli interventi per i quali l’art. 121 co. 2 Decreto Rilancio prevede agevolazioni, con diversi specifici requisiti,
sono:
a) recupero del patrimonio edilizio e
b) efficienza energetica;

c) adozione di misure antisismiche
d) recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, inclusi quelli di sola pulitura o
tinteggiatura esterna
e) installazione di impianti fotovoltaici
f) installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici

La novità del decreto antifrode

Il nuovo art. 1 ter dell’ art. 121 Decreto Rilancio prevede “per le spese relative agli
interventi elencati nel comma 2”
, e “in caso di opzione di cui al comma 1” (sconto/cessione del credito di imposta), che:
a) il contribuente richiede il visto di conformita’ dei dati relativi alla
documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla
detrazione
d’imposta per gli interventi di cui al presente articoloIl contribuente richieda il
visto di conformità.
b) i tecnici abilitati asseverano la congruita’ delle spese sostenute secondo le
disposizioni dell’articolo 119, comma 13-bis

Il nuovo art. 119 co. 11 del Decreto Rilancio, invece, estende la verifica di congruità
anche nel caso di fruizione diretta del c.d. Bonus 110% anche “in caso di utilizzo della
detrazione nella dichiarazione dei redditi
”.


Il Decreto non differenzia tra interventi già a avviati o da avviare, aprendo quindi questioni
interpretative per tutti i destinatari delle norme, seppur a diverso titolo: dai proprietari e investitori, alle imprese, general contractor e professionisti coinvolti nel settore del Real Estate. Si attendono chiarimenti a giorni.

Codice del Turismo: quando il Guest non è “turista”

La finalità turistica di una locazione non rende automaticamente “turista” il conduttore dell’alloggio. Per lo meno così non è nella disciplina disegnata dal c.d. Codice del Turismo (D. Lgs 23 maggio 2011, n. 79). È vero che il mercato del living, oggi quasi esclusivamente digitale, spesso sembra non porre un’adeguata attenzione alla distinzione tra soggiorni offerti in case-vacanze, affittacamere e altre strutture ricettive, appartamenti offerti in locazioni turistiche e alloggi offerti insieme ad altri servizi (trasporti e altri servizi turistici). Ma sul piano del diritto le differenze sono, al contrario, ben marcate e la scelta di una soluzione rispetto all’altra comporta sia per i proprietari sia per i gestori che per i fruitori di questi alloggi l’applicazione di impianti normativi ben diversi. Una discrepanza, quella tra diritto e prassi, che genera confusione.

Per esempio: accade qualche volta che il conduttore scontento di un alloggio locato tramite OTA o piattaforma online (quali Booking o Airbnb) sia sedotto dall’idea di godere della specifica ed estesa tutela prevista dal Codice del Turismo del 2011 che prevede la risarcibilità anche del “danno da vacanza rovinata”, quando ricorrono alcuni presupposti. Un errore (più spesso uno spunto pretestuoso) che vorrebbe considerare applicabile anche al rapporto locatizio quella particolare disciplina a tutela specifica ed esclusiva del consumatore/turista che acquista un pacchetto turistico.

Soggiorno in struttura ricettiva e locazione turistica

Una prima distinzione essenziale che Guest e player della Hospitality dovrebbero ben conoscere è quella tra l’offerta di soggiorni in strutture come Alberghi, CAV, B&B e l’offerta di appartamenti in locazione turistica. La prima comporta attività di gestione di vere e proprie strutture ricettive, spesso organizzate in forma imprenditoriale, ed annessi servizi turistici, disciplinate da normative regionali. La seconda è la cessione dell’uso di un alloggio attraverso un contratto di locazione. Il contratto di locazione turistica è infatti un particolare tipo di locazione ad uso abitativo contraddistinta da precarietà e durata limitata nel tempo, avente finalità esclusivamente turistiche. Il Guest che usufruisce dell’alloggio quindi è un conduttore e la disciplina applicabile è quella del codice civile in materia di locazioni.

Ne è conferma l’art. 53 secondo cui gli “alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”

L’acquirente pacchetto turistico

In realtà la questione va persino oltre. La specifica tutela volta a coprire il “danno da vacanza rovinata” prevista dal Codice del Turismo non è rivolta nemmeno all’ospite di una struttura ricettiva in quanto tale: si rivolge solo agli ospiti di strutture ricettive che abbiano acquistato un “pacchetto turistico”. Chiara sul punto, seppur articolata, la definizione indicata dall’art. 34 del Codice del Turismo, secondo cui il pacchetto turistico è inteso come un’offerta che ha “ad oggetto i viaggi, le vacanze, i circuiti tutto compreso, le crociere turistiche, risultanti dalla combinazione, da chiunque ed in qualunque modo realizzata, di almeno due degli elementi di seguito indicati, venduti od offerti in vendita ad un prezzo forfetario:

a) trasporto;

b) alloggio;

c) servizi turistici non accessori al trasporto o all’alloggio di cui all’articolo 36, che costituiscano, per la soddisfazione delle esigenze ricreative del turista, parte significativa del pacchetto turistico”.

Il destinatario della norma

Solo questo particolare tipo di offerta connotata dall’essere un “pacchetto turistico” si applica il titolo VI (artt. 32- 53) del Codice, che si occupa di introdurre una normativa particolarmente innovativa a tutela di questo specifico destinatario , definito dall’art. 33 c): “l’acquirente … di un pacchetto turistico”

Il danno da vacanza rovinata

Si tratta quindi della risarcibilità del “danno da vacanza rovinata” (art. 47 Codice del Turismo), che prevede: “1. Nel caso in cui l’inadempimento o inesatta esecuzione delle prestazioni che formano oggetto del pacchetto turistico non sia di scarsa importanza ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile, il turista puo’ chiedere, oltre ed indipendentemente dalla risoluzione del contratto, un risarcimento del danno correlato al tempo di vacanza inutilmente trascorso ed all’irripetibilità dell’occasione perduta…”

A seconda delle attività che svolge, l’operatore della Hospitality può trovarsi sotto il cappello di disciplina di numerose normative (locali, nazionali ed europee). L’unico modo per garantire investimenti e servizi sicuri, soddisfare i clienti e tenere sotto controllo i costi, evitando sanzioni, perdite finanziarie rilevanti o danni di reputazione è acquisire una adeguata e rigorosamente aggiornata competenza tecnica in questo settore particolarmente fluido.

Consiglio di Stato: bocciata l’istanza contro il Green pass


L’obbligo di Green pass per l’accesso al luogo di lavoro non viola la privacy, non rappresenta una discriminazione e non limita il diritto alla salute. Lo ha chiarito il Consiglio di Stato, con decreto del 30 ottobre scorso, respingendo l’istanza presentata da alcuni docenti per la riforma dell’ordinanza cautelare del TAR Lazio (Sezione Terza) con la quale si confermava l’obbligo di possesso della Certificazione Verde per l’ingresso da parte dei docenti negli istituti scolastici. Fissata il prossimo 11 novembre la discussione collegiale in camera di consiglio.


Tre gli aspetti rilevanti affermati, se pur nella sua sede sommaria, dal Consiglio di Stato:


1) “Le dedotte censure di violazioni della privacy a danno di chi esibisca per la lettura
elettronica il “certificato verde” rilasciato dopo la vaccinazione sono contraddette sia
dall’avvenuto pieno recepimento delle indicazioni del Garante della Privacy in proposito,
sia dal dato puramente tecnico
e non contestato con argomenti credibili, secondo cui la
lettura con app dedicata esclude ogni conservazione o conoscibilità del dato identitario
personale, salvo l’accertamento della autenticità del certificato verde, elemento essenziale
allorché emergono sempre più frequenti casi di falsificazione e di commercio di certificati
verdi falsi;


2) “la discriminazione lamentata appare certo smentita dalla circostanza che il lavoratore è abilitato, ove non intenda vaccinarsi, ad ottenere il certificato verde con test differenti quali l’antigenico rapido;


3) “l’asserita priorità del diritto individuale alla salute quale fondamento del rifiuto di
vaccinarsi (oltre a quanto detto sub 2) non può avere valore assoluto, allorché sia posto a
confronto con l’eguale diritto di una collettività di persone – nella specie gli studenti – il
cui “diritto a scongiurare possibili contagi” ha prevalenza perché espressione di una
componente della “salute pubblica”
a fronte del diritto del docente, in ogni caso per nulla
negato viste le ammissibili misure alternative al vaccino, e di carattere individuale, per di
più da parte di chi ha una responsabilità specifica e rafforzata verso i propri studenti, che
costituisce componente essenziale della funzione (se non addirittura missione) di ogni
docente
;”


La decisione del Consiglio di Stato si mostra conforme all’Ordinanza del 17 settembre scorso con la quale, sempre la Terza Sezione, aveva respinto l’appello cautelare da parte di alcuni cittadini, che impugnava, chiedendone l’immediata sospensione, il DPCM 17 giugno 2021. Il DPCM in questione dava attuazione all’art 9, co.10, del DL 52/2021, prevedendo l’attuale sistema di prevenzione, contenimento e controllo sanitario dell’infezione SARS-CoV-2, mediante l’impiego del c.d. Green pass.


L’obbligo di Green pass, ricordiamo, è in vigore dal 15 ottobre scorso per ogni lavoratore che acceda ai luoghi di lavoro fino al 31 dicembre 2021. Non è previsto invece, salvo casi specifici, per i clienti. Sono numerosi i lavoratori coinvolti dalla misura nel comparto della Hospitality e del Real Estate, ma anche i datori di lavoro che gestiscono strutture ricettive e i Property Manager che gestiscono appartamenti di privati che operano con locazioni di breve, medio e lungo periodo che nelle ultime settimane si sono dati da fare per adeguarsi.

In attesa di sapere se l’orientamento del Consiglio di Stato sarà consolidato condividiamo un estratto dell’articolo di Donatella Marino, professionista di HLL, pubblicato su Milano Finanza, che chiarisce i doveri del proprietario dell’edificio luogo di lavoro.

La Corte Costituzionale conferma la legittimità del blocco degli sfratti

E’ legittima la sospensione degli sfratti nel periodo pandemico: così riporta il Comunicato del 20 ottobre scorso dell’Ufficio Stampa della Corte Costituzionale. Più precisamente, la Consulta dichiara di non ritenere fondate “le censure sulla proroga del blocco degli sfratti” avanzate dai Tribunali di Trieste e Savona.

La misura legislativa puntava a offrire un sostegno alla categoria degli inquilini, da diversi decenni considerata nel nostro ordinamento la parte debole del rapporto locatizio. In quanto tale, meritevole di specifica tutela durante i periodi di c.d. lockdown causati dell’emergenza sanitaria. Purtroppo, di questa sospensione hanno però beneficiato in buona parte gli inquilini morosi che già prima dell’emergenza sanitaria non pagavano i canoni e non liberavano gli immobili. Un comportamento divenuto legittimo e quindi rinforzatosi grazie all’intervento legislativo emergenziale. Una scelta che ha però causato pesanti contraccolpi sui proprietari, altrettanto colpiti dalle conseguenze economiche della pandemia. Critiche alla legittimità del provvedimento erano state pertanto presto avanzate dalle associazioni di categoria a tutela dei proprietari, tra cui Confedilizia.

Le norme censurate

La decisione della Corte si instaura sui procedimenti avanzati dai Tribunali di Trieste (Ord. dello scorso 24 maggio) e Savona (lo scorso 3 giugno) relativi alla legittimità dell’art. 13 co. 13 del DL. 183/2020 e art. 40 quater del DL 41/2021, entrambi convertiti in legge.

– La prima disposizione prorogava la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall’articolo 103, co.6, del DL 18/2020 (conv. con mod.) sino al 30 giugno 2021 “limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari

– La seconda, proroga la medesima misura

a) fino al 30 settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020;

b) fino al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021.”

Per approfondire il contenuto dei provvedimenti vedi i post dei nostri professionisti del 6 maggio 2021 e dell’11 marzo 2021

Le ragioni delle parti e la decisione

La decisione della Corte divide. Da un lato, le associazioni a tutela degli inquilini sottolineano l’importanza di tutelare chi in pandemia si è ritrovato in pesanti difficoltà economiche per la perdita di lavoro o la riduzione del volume di affari. Dall’altro, i proprietari degli immobili e le loro associazioni di categoria continuano a lamentare la mancanza di differenziazione delle situazioni e l’irragionevole protezione di occupazioni abusive anche precedenti alla pandemia. Tali sono state anche alcune delle motivazioni alla base dell’ordinanze presentate dai Giudici di Trieste e Savona.

L’Ufficio stampa ha comunicato che la Corte Costituzionale ha ritenuto non fondate le censure poste dai Tribunali, osservando che comunque il legislatore “ha progressivamente ridotto, con l’attenuarsi della pandemia, l’ambito di applicazione della sospensione, destinata comunque a cessare il 31 dicembre 2021”.

Restiamo in attesa del deposito della sentenza per comprenderne e valutare le motivazioni della Consulta.

Condividiamo qui il comunicato: https://www.cortecostituzionale.it/documenti/comunicatistampa/CC_CS_20211020103347.pdf

Green Pass e luoghi di lavoro: le difficolta applicative nel Real Estate

È stato certamente un successo l’ultimo Decreto Green Pass che ha reso obbligatorio il Green Pass ai lavoratori del settore privato, quanto al perseguimento dell’obiettivo politico del Governo attuale.  Il numero dei vaccini per il COVID 19 e dei tamponi di controllo è vertiginosamente salito. Più complessa l’applicazione pratica di questa norma, specialmente nel settore del Real Estate e della Hospitality. Critica soprattutto l’individuazione dei soggetti di diritto privato (diversi dall’autorità pubblica, dunque) tenuti al controllo dei Green Pass dei lavoratori che accedono agli ambienti in cui svolgono la loro attività. Il tema si pone soprattutto per quando il lavoratore non è “dipendente”, e quindi non è legato da un rapporto di lavoro subordinato con il titolare dell’ambiente lavorativo cui accede.

Chiaro lo scopo della misura: prevenire la diffusione del Covid-19 in tutti gli ambienti lavorativi. Ma i concetti della nuova normativa non sono correttamente agganciati alle categorie giuridiche conosciute nel nostro ordinamento. Uno scoordinamento che sta creando forti disagi a tutti player della Hospitality: dai responsabili dei cantieri al chiuso agli interventi lavorativi all’interno degli ambienti domestici, dai gestori di immobili e Property Manager di ogni tipologia agli intermediari immobiliari, inclusi gli agenti immobiliari dall’ambito ricettivo alla gestione degli studentati e degli spazi in co-working.

Tra le questioni più discusse, l’esibizione del Green Pass da parte del “lavoratore” che accede ad ambiente lavorativo diverso dalla sua sede aziendale (o professionale). Soprattutto se l’accesso è necessario per l’esecuzione di accordi con l’azienda che lo vede accedere in virtù di rapporti di collaborazione, consulenza, appalto, somministrazione o altri simili. Il comparto Real Estate si compone infatti di fornitori, trasportatori, appaltatori e consulenti, elettricisti o idraulici, ma anche di addetti alle pulizie o alla sicurezza degli edifici, così come di professionisti (architetti, geometri e ingegneri), di agenti, mediatori immobiliari e Property Manager che accompagnano gli inquilini, i turisti o gli studenti negli alloggi e di molti altri soggetti “autonomi” legati al titolare del luogo cui accedono da rapporti di consulenza, appalto, contratto d’opera o altra tipologia contrattuale assimilabile. Per tutte queste categorie, l’interpretazione giuridica e la conseguente operatività di questo Decreto Green Pass comportano problematiche applicative non trascurabili. Tanto più se si
tiene conto degli ulteriori e talvolta contrapposti obblighi di riservatezza e Privacy per la
compliance con il GDPR.

In attesa degli indispensabili chiarimenti, l’avvocato Donatella Marino, professionista di HLL affronta alcune tra le criticità più rilevanti nel contributo di Euroconference Legal che condividiamo: https://www.eclegal.it/decreto-green-pass-bis-le-difficolta-applicative-nel-real-estate/

Green Pass nei luoghi di lavoro: i nodi da sciogliere per la Hospitality

Da oggi 15 ottobre, è in vigore l’obbligo di possedere, ed esibire, su richiesta, il Green Pass per “chiunque svolge un’attività lavorativa nel settore privato ai fini dell’accesso ai luoghi in cui la predetta attività è svolta(Art. 3 co.1 DL 127/2021). Obbligo esteso a chi svolge la propria attività lavorativa anche “sulla base di contratti esterni” (Art. 3 co. 2). Un tema caldo per tutti lavoratori impiegati nel comparto della Hospitalitiy, ma anche per i datori di lavoro che gestiscono strutture ricettive e per i Property Manager che gestiscono appartamenti di privati che operano con locazioni di breve, medio e lungo periodo.

Le problematiche più rilevanti per la Hospitality, come in molti settori, sono tre: l’individuazione dei lavoratori soggetti alla misura, dei luoghi in cui deve essere applicata e dei soggetti adibiti ai controlli.

1-I lavoratori destinatari. La prima questione riguarda l’individuazione dei “contratti esterni” categoria inesistenti nel nostro ordinamento e che richiede un apporto interpretativo del giurista per il suo inquadramento. Difficoltà operative si presentano, ad esempio, per l’addetto alle pulizie o il key holder lavoratore autonomo, chiamato dal Property Manager per svolgere la propria attività lavorativa sia in una struttura ricettiva che in un appartamento dato in locazione turistica.

2- I luoghi in cui l’attività lavorativa è svolta. Il Green Pass deve essere chiesto anche ad un soggetto che presta la propria attività in un appartamento privato gestito da un Property Manager? Sul punto, le FAQ pubblicate lo scorso 12 ottobre sul sito del Governo, parlano di soggetti “che prestano i propri servizi a un’azienda e che per questo devono accedere alle sedi della stessa”. L’interpretazione delle FAQ sembrerebbe quindi escludere i luoghi privati, che comportano, specie per i lavoratori autonomi difficoltà nei controlli per gli accessi.

3- Chi controlla. La questione dei soggetti adibiti alle verifiche è una delle più delicate. Specie per i lavoratori autonomi, che per loro natura non hanno un datore di lavoro che possa controllare. Per i c.d. “contratti esterni” l’art. 3 co. 4 sembra riservare i controlli al rispettivo datore di lavoro, se esistente, in tutti gli altri casi, all’imprenditore o il soggetto da lui incaricato del “luogo in cui l’attività lavorativa è svolta”. L’equiparazione del concetto di datore di lavoro a quello di imprenditore risulta una forzatura giuridica. Rimangono quindi molti dubbi.

Sul punto, condividiamo l’intervista di Hospitality News alla dottoressa Mara Francioso, componente di HospitalityLawLab, disponibile al seguente link: https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2789-hospitality-e-green-pass-alcuni-nodi-da-sciogliere.html

L’agenzia immobiliare sanzionata dal Garante Privacy

In arrivo le prime sanzioni per mancata compliance con la normativa sulla protezione dei Dati Personali anche per gli operatori del Real Estate e della Hospitality. Il Garante per la Protezione dei Dati Personali (GPDP) italiano ha comunicato la sanzione emessa contro “La Prima S.r.l.” un’agenzia immobiliare milanese – parte di un importante franchising – che aveva contattato tramite Linkedin il proprietario di un immobile per finalità di marketing. Una corsa contro il tempo in tutto il settore, e non più e non solo per i player con processi operativi fortemente digitalizzati, ovviamente più esposti

Importante dunque ben comprendere la decisione che ha coinvolto il mediatore milanese e individuare gli action plan che dovranno interessare tutti gli operatori, siano essi agenti immobiliari, Property Manager, agenzie di viaggio, intermediari on line o O.T.A. per adeguarsi alla normativa prevista dal GDPR.

Il fatto
La signora X riceveva un contatto su Linkedin, ancorchè privato, da parte di un collaboratore di una Società immobiliare, che le proponeva servizi immobiliari in merito ad uno specifico immobile di sua proprietà, individuato attraverso i pubblici registri immobiliari. La proprietaria però iscrivendosi su Linkedin aderiva alle finalità ivi indicate, e non aveva espresso consenso a essere contattata per altre finalità, tanto più che non era interessata alla vendita del suo immobile. Pertanto, proponeva reclamo al Garante.

Le difese della Società
Le difese della Società si basavano su due ordini di ragioni:

  1. il profilo Linkedin della reclamante era impostato in maniera tale da essere contattabile da qualsiasi altro utente del social network, senza alcuna limitazione. Riteneva quindi ammissibile il suo comportamento in quanto “libera espressione di una mia opportunità lavorativa” tanto più che la conversazione era visibile solo al mittente e alla reclamante;
  2. l’accesso al pubblico registro immobiliare era stato fatto per verificare la proprietà dell’immobile. Essendo proprio questa la finalità di tale pubblico registro, non vi era stata alcuna violazione nell’acquisizione del dato.

Le valutazioni del Garante
Il Garante ha invece confermato l’illecito trattamento dei dati personali della proprietaria. Ritenendo che:

  1. iscrivendosi ad un social network un utente aderisce ai termini di quello specifico servizio e su di essi si basano le aspettative relative all’utilizzo da parte anche degli altri utenti. Secondo il Garante “in tale contesto, non ha alcuna rilevanza il fatto che il profilo di un utente sia aperto o meno alla ricezione di contatti da parte di altri utenti del network perché ciò che conta è la finalità – in questo caso promozionale – per cui il messaggio è inviato, finalità che è in contrasto con quella, prospettata nelle condizioni contrattuali di adesione al social network, che l’interessato può attendersi.”
  2. Per quanto riguarda i registri immobiliari, quello che il Garante ha condannato non è stata l’acquisizione del dato ma “il successivo utilizzo che di quel dato è stato fatto per una finalità – promozione di servizi – che non rientra tra quelle per cui il pubblico registro è stato istituito e che ha riguardato un soggetto che non aveva neanche espresso la volontà di mettere in vendita il proprio immobile.

Si tratta di sfumature che spesso l’operatore non coglie ma che fanno la differenza tra un comportamento ammesso ed uno illecito perché avvenuto in assenza di una idonea base giuridica.

Le sanzioni
Per l’accertato trattamento illecito dei dati della proprietaria il Garante ha quindi disposto:
– un ammonimento affinché la Società conformi i propri trattamenti di dati personali a quanto previsto dal Regolamento;
– un’ingiunzione di adottare misure idonee ad evitare l’effettuazione, da parte di tutti gli incaricati del trattamento, di attività promozionale in assenza di un’idonea base giuridica.
– la condanna al pagamento della sanzione amministrativa di 5.000 euro perché la Società non ha fornito riscontro alle reiterate richieste di informazioni del Garante.

Infine, è stata disposta la pubblicazione integrale della decisione, incidendo quindi proprio sulla riservatezza violata dell’ingiunta.

Per approfondire il tema della tutela della privacy nel settore della Hospitality riportiamo anche l’intervista ad una nostra professionista su: https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2787-hospitality-e-real-estate-a-confronto-con-il-gdpr.html

Pronta la Banca Dati nazionale per gli alloggi turistici

Al via la Banca Dati del turismo. Il Ministero del Turismo ha comunicato l’adozione del decreto volto a rendere omogenea la raccolta dei dati delle strutture ricettive e degli appartamenti offerti in locazione breve su base nazionale. Il provvedimento è stato adottato in pieno accordo con le Regioni e con le Province autonome di Trento e Bolzano ed è stato accolto con favore da quasi tutto il settore ricettivo, dai principali Property Manager che gestiscono appartamenti privati e da buona parte degli intermediari immobiliari.

La Banca Dati era stata istituita dall’articolo 13-quater, co.4, del DL 34/2019 (come successivamente convertito e modificato) ma è rimasta da allora inattuata.

L’individuazione delle strutture
I parametri richiesti per individuare la struttura ricettiva, si legge sul Comunicato del Ministero, sono:

  • la tipologia degli alloggi
  • l’ubicazione
  • la capacità ricettiva
  • gli estremi dei titoli abilitativi richiesti ai fini dello svolgimento dell’attività ricettiva
  • il soggetto che esercita l’attività, anche in forma di locazione breve
  • il codice identificativo regionale, o laddove questo non sia stato adottato, un codice alfanumerico generato dalla banca dati stessa.

Il problema dei dati personali
Nel post dello scorso 24 settembre (disponibile qui: https://hospitalitylawlab.net/2021/09/24/una-banca-dati-unica-per-gli-alloggi-turistici-il-parere-del-garante-privacy/ ) abbiamo trattato le difficoltà di conciliare la tutela della trasparenza a favore del turista e dei consumatori, alla base della misura, con la tutela della privacy dei soggetti privati coinvolti. Rimangono ancora dubbi sulla modalità dei trattamenti e soprattutto sui soggetti che potranno essere interessati, specialmente quando unità abitative di persone fisiche sono affidati a Property Manager: la riservatezza dei proprietari privati potrà essere salvaguardata solo in presenza di alcune delle tipologie contrattuali utilizzate dai Property Manager, e questo potrebbe causare qualche disagio.

In attesa della pubblicazione in Gazzetta del decreto attuativo, condividiamo il Comunicato disponibile nel sito del Governo:


https://www.ministeroturismo.gov.it/turismo-pronta-la-banca-dati-su-strutture-ricettive-garavaglia-ha-firmato-il-decreto-applicativo-era-fermo-da-2-anni-e-mezzo/