Spostamenti fuori regione e seconde case: cosa è cambiato?

Nuove disposizioni e soprattutto nuove interpretazioni. Le limitazioni previste dagli ultimi provvedimenti emergenziali ridisegnano la mappa a colori dell’Italia con restrizioni differenziate confermando il divieto generalizzato di spostamento tra le Regioni.

La regola generale, dunque, viene dal Decreto-Legge 2/2021 (e ribadita dal DPCM 14 gennaio): “Dal 16 gennaio 2021 al 15 febbraio 2021, sull’intero territorio nazionale è vietato ogni spostamento in entrata e in uscita tra i territori di diverse regioni o province autonome, salvi gli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessità ovvero per motivi di salute. È comunque consentito il rientro alla propria residenza, domicilio o abitazione.” (art. 1 co. 3)

Sono 4, quindi, le possibili deroghe alla regola generale. Ricorrono quando lo spostamento è motivato da:

-comprovate esigenze lavorative

-situazioni di necessità

-motivi di salute

-rientro alla propria residenza, domicilio abitazione

Chiarisce poi la Circolare Gabinetto del Ministro diretta ai Prefetti che “in virtù di tale ultima previsione, gli spostamenti potranno avvenire verso aree regionali anche di colore “arancione” o “rosso” (15350/117/2/1 Prot.Civ. Roma, 18 gennaio 2021)

La discussione sugli spostamenti verso le seconde case: le diverse interpretazioni

Dal nuovo decreto è scomparso l’inciso presente nei decreti di dicembre che escludevano espressamente gli “spostamenti verso le seconde case ubicate in altra Regione o Provincia autonoma”.

1.L’iniziale reazione dei media è stata di ritenere che, caduto il divieto espresso, lo spostamento verso le seconde case fosse consentito tout court. In realtà, questa può essere una delle interpretazioni, seppur forzata, del cambio di impostazione del Legislatore: ogni scelta legislativa sottende una ratio, e ha certamente una sua logica sostenere che se il Legislatore ha ritenuto di non ripetere un divieto è perché il divieto, in quanto tale, è venuto meno.

2.Una seconda interpretazione ruota semplicemente intorno al dato testuale: a differenza dei concetti di residenza e domicilio, quello di “abitazione” non è definito nel nostro ordinamento. Per perimetrarlo, dunque, è possibile riferirsi all’uso abitativo di una unità immobiliare, da contrapporsi a quello commerciale, ricettivo o altro, utilizzato in varie occasioni nel nostro ordinamento. In questa accezione, sarebbe ricompresa qualsiasi “casa” ad uso abitativo, incluse le c.d. “seconde case”. Più complessa è invece la ricostruzione del termine “rientro”: del tutto privo, ad oggi, di riferimenti normativi o giurisprudenziali utili per una seria ricostruzione di questo concetto in chiave giuridica.

3.Intanto sul sito del Governo, sono state aggiornate le FAQ. Si legge: “Dal 16 gennaio 2021, le disposizioni in vigore consentono di fare “rientro” alla propria residenza, domicilio o abitazione, senza prevedere più alcuna limitazione rispetto alle cosiddette “seconde case”. Pertanto, proprio perché si tratta di una possibilità limitata al “rientro“, è possibile raggiungere le seconde case, anche in un’altra Regione o Provincia autonoma (e anche da o verso le zone “arancione” o “rossa”), solo a coloro che possano comprovare di avere effettivamente avuto titolo per recarsi nello stesso immobile anteriormente all’entrata in vigore del decreto-legge 14 gennaio 2021, n. 2. […]” continuando con alcune prescrizioni estranee al dettato normativo. Una interpretazione che rimane piuttosto fumosa, ma più di tutto, preoccupante, per l’introduzione di una serie di elementi del tutto estranei alla normativa che si propone di chiarire.

Il valore giuridico delle FAQ

Si tratta delle risposte alle domande più ricorrenti fornita dai funzionari dei diversi ministeri. Non sono fonti normative, e se dotate di contenuto precettivo, svolgono un ruolo sconosciuto a qualsiasi gerarchia delle fonti e dunque comprimente le libertà costituzionali fissate dall’art. 13 della Costituzione. Non sono norme nemmeno di natura secondaria, o sussidiaria o circolari con valenza interna. Prive di data e di paternità specifica, non costituiscono atti di interpretazione nemmeno latamente autentica, provenendo tra l’altro dai più disparati ministeri, né sono richiamate da testi normativi che attribuiscano loro qualche valore almeno per relationem.

Nelle intenzioni avrebbero la funzione di chiarire concetti giuridici di difficile lettura per il cittadino. Ma nella pratica tendono ultimamente ad assumere un ruolo precettivo, anziché chiarificatore, che preoccupa. Soprattutto considerando che intervengono sull’art. 16 della Costituzione che regola la libertà di circolazione comprimibile per motivi di sicurezza o sanità solo mediante leggi o atti aventi forza di legge.

Resta da chiedersi quale sia il valore di una FAQ la cui interpretazione comprimesse un diritto del cittadino più di quanto fosse previsto dalla norma interpretata.

Non si tratta di tematiche trascurabili: una modifica del ruolo delle FAQ potrebbe procurare una irreparabile lesione alla funzione garantista dell’attuale sistema delle fonti, con preoccupanti ricadute.

Comunicazione alloggiati: i giudici accolgono la posizione di HLL

Siamo lieti di rendere noto il successo dei nostri professionisti nel procedimento penale seguito dall’avvocato Angelo Giuliani dello Studio Lanzi Del Sasso – per gli aspetti penali – e dall’Avv. Donatella Marino. ll Gip del Tribunale di Milano ha archiviato le indagini per la notizia di reato iscritta a nome di un Cliente (che chiameremo X) relativamente alla mancata comunicazione alla Questura dei dati identificativi degli ospiti (ex. art. 109 TULPS).

Questa la vicenda. X, proprietario di un immobile in un Comune nei pressi di Milano, ne avrebbe offerto in locazione i locali attraverso i portali di intermediazione on line per periodi brevi. La Polizia locale, a seguito di sopralluogo nell’appartamento, aveva deciso di contestare l’esercizio abusivo di attività ricettiva trasmettendo alla Procura di Milano la notizia di reato a carico del proprietario X, ex art. 347 c.p.p.

Il PM, esaminati gli atti, ha ritenuto che non ci fossero sufficienti elementi probatori idonei per sostenere l’azione penale. In particolare, i nostri professionisti hanno dimostrato che mancava un sostegno probatorio adeguato, anche perchè le dichiarazioni rese agli agenti erano poco chiare e rese senza verbalizzazione e assistenza di un difensore. Il GiP ha accolto la posizione del PM archiviando il procedimento.

La questione si pone sull’onda dell’annoso tema della confusa linea di demarcazione tra l’offerta degli alloggi in locazione short term e le strutture ricettive. Confusione che coinvolge non solo i proprietari e i gestori di appartamenti, ma anche – e purtroppo spesso – le Autorità preposte ai controlli.

La conseguenza, tra le altre, è un elevato contenzioso nelle diverse sedi: non solo Tribunali penali, ma anche Commissioni tributarie e, soprattutto, Giudici di Pace, Tribunali civili e amministrativi chiamati a decidere sulle sanzioni amministrative (di varie migliaia – talvolta decine di migliaia – di Euro) irrogate per violazione delle leggi regionali sul turismo, non sempre correttamente contestate.

L’occasione insegna che è importante far valere le proprie ragioni. Eventuali irregolarità nei procedimenti dell’amministrazione pubblica possono sempre essere rilevate, con il supporto professionale appropriato.

Legge di Bilancio 2021: le principali novità per la Hospitality

Approvata la Legge di Bilancio per l’anno 2021 (L. 30 dicembre 2020 n.178). Misure quantitative per la realizzazione degli obiettivi programmatici toccano anche il settore del Real Estate e del Turismo. I nostri professionisti approfondiscono gli aspetti di legittimità di alcune disposizioni, eventualmente da contestare nelle sedi opportune. Ma ne valutano anche i risvolti interpretativi e applicativi, in modo da offrire agli operatori del Real Estate e della ricettività gli strumenti per valutare benefici e sacrifici derivanti dalle nuove misure: anche rinnovando, quando serve, modalità operative, strutture contrattuali e approccio al mercato. Di seguito, 5 possibili aree di intervento.

1. Locazioni Brevi

È passata la contestata presunzione di imprenditorialità ai sensi dell’art. 2082 c.c. – ai fini dell’individuazione del regime fiscale – per coloro che locano più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Art.1 co. 595Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.”

Tali disposizioni trovano applicazione anche “per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione“.

Sono 3 dunque le ipotesi considerate dalla nuova norma: il locatore persona fisica che conclude locazioni brevi direttamente col conduttore, il locatore persona fisica che conclude locazioni brevi tramite intermediari immobiliari e (anzi, “ovvero”) il locatore persona fisica che conclude locazioni brevi tramite “soggetto che gestisce portali telematici“.

Particolare attenzione alla figura estremamente fluida e versatile del gestore di immobili, il Property Manager: in funzione della specifica impostazione strutturale, contrattuale e operativa, ogni Property Manager si troverà a essere incluso o meno tra i soggetti coinvolti dalla nuova disposizione.

2. Codice identificativo nazionale

Il co. 597 Art. 1 istituisce “[…] presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo  […] una banca di dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, […] identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza, fermo restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali.

È previsto un successivo decreto del Ministero dei beni e le attività culturali e per il turismo, da adottare entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, per stabilire le modalità di realizzazione e gestione della banca dati, di acquisizione dei codici identificativi regionali nonché le modalità di accesso alle informazioni che vi sono contenute.

Due sono i requisiti perchè la norma porti benefici al settore favorendo l’emersione degli irregolari: la reale operatività dell’archivio e il coordinamento con le disposizioni regionali.

3. Esenzione 2021 prima rata IMU turismo

Ai commi da 599 a 601 Art. 1 viene prevista l’esenzione della prima rata dell’IMU 2021, per

“[…] immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed and breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi, come individuati dall’articolo 1, comma 743, della legge n. 160/2019, siano anche gestori delle attività in essi esercitate; […]

La norma parla, correttamente e chiaramente, di gestione, prescindendo dal requisito della imprenditorialità ex art. 2082 c.c., non richiesto per diverse categorie di strutture ricettive non alberghiere.

Un esempio, i B&B, una soluzione ricettiva naturalmente domestica che esclude ontologicamente la forma imprenditoriale, malgrado alcune eccezioni previste da poche regioni.

Una posizione corretta, che sostiene e alimenta i già corposi dubbi di legittimità sull’estensione (meglio, compressione) dei soggetti destinatari della esenzione IMU per il 2020, generati dalla interpretazione fornita dalle FAQ del MEF del 4 dicembre 2020 alla nota metodologica concernente il ristoro ai Comuni delle minori entrate IMU (All. B del decreto Ministeriale del 22 luglio 2020).

4. Credito d’imposta locazioni ad uso non abitativo

Il comma 602 dell’Art. 1 estende il credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo, di cui all’articolo 28 del decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020 convertito) e modificato dai successivi provvedimenti emergenziali includendo anche le agenzie di viaggio e i tour operator. Per questi ultimi soggetti e per le imprese turistico-ricettive il credito spetta fino al 30 aprile 2021.

5. Bonus affitti per unità immobiliari residenziali

I commi da 381 a 384 Art. 1 introducono per l’anno 2021, a favore del locatore di immobile “adibito a uso abitativo, situato in un comune ad alta tensione abitativa, che costituisca l’abitazione principale del locatario un contributo a fondo perduto fino al 50 per cento della riduzione del canone, entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per ciascun locatore in caso di riduzione dell’importo del contratto di locazione“.

Ai fini del riconoscimento del contributo il locatore deve comunicare, in via telematica, all’Agenzia delle entrate la rinegoziazione del canone di locazione e ogni altra informazione utile. Si prevede la definizione delle modalità applicative con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, compresa la percentuale di riduzione del canone mediante riparto proporzionale, in relazione alle domande presentate.

HLL sta dedicando uno studio attento a portata e conseguenze di tali previsioni.

Il c.d. Decreto-Ristori è legge

Approvata anche alla Camera, la Legge di conversione dell’ultimo c.d. Decreto Ristori (D-L 28 ottobre 2020 n. 137).

Vengono così superati i precedenti tre provvedimenti governativi sui ristori pur restando salvi gli effetti e i rapporti giuridici. Tra le novità, un contributo per i proprietari che operano una riduzione dei canoni per venire incontro alle difficoltà degli inquilini e alcune forme di sostegno alle strutture ricettive, seppur ancora zoppicanti.

Confidiamo sinceramente in futuri interventi più incisivi e puntuali, in grado di contrastare in modo concreto la crisi che ha travolto l’intero settore della Hospitality.

I professionisti di Hospitalitylawlab continuano a elaborare spunti e aggiornamenti da offrirvi e intanto augurano a tutti Buone Feste!

I concetti di abitazione e “seconda casa” alla luce dei principi civilistici e costituzionali

In vista delle vacanze natalizie, l’esigenza di limitare gli spostamenti e tutelare la salute collettiva ha spinto il Legislatore nazionale e regionale ad intervenire sul libero esercizio di alcuni diritti costituzionalmente garantiti. Gli ultimi interventi costruiscono delle disposizioni complesse, utilizzando espressioni talvolta di arduo inquadramento giuridico. Tra queste, alcune definite normativamente -come il concetto di residenza e domicilio-, altre, prive di un significato tecnico giuridico -come la nozione di abitazione o “seconda casa”-. Nel tentativo di dare strumenti orientativi ai lettori, condividiamo il contributo di uno dei nostri professionisti su Euroconference Legal.

Ecco il link dell’articolo:

Affitti brevi e presunzione di imprenditorialità: le difficoltà del Legislatore

In una intervista pubblicata da Hospitality News uno dei nostri professionisti affronta il tema dell’impatto degli ultimi provvedimenti sul comparto ricettivo e locativo e delle ultime proposte della Legge di bilancio 2021, alcune delle quali di dubbia coerenza.

Nelle ultime disposizioni vigenti o proposte, come il disegno di legge di bilancio per il 2021, sono presenti concetti e definizioni non sempre coordinati con i pilastri del nostro ordinamento. Con il risultato che rischiano di rimanere norme disattese: perché sono poco enforceable e facilmente aggirabili. Ma anche perché rischiano di essere destituite di legittimità da decisioni della Consulta, come spesso accaduto in passato nella legislazione turistica. Un esempio: il condivisibile obiettivo di regolare con urgenza il fenomeno degli “affitti brevi” selvaggi, quelli irrispettosi di ogni normativa civilistica, amministrativa, penale e fiscale. Malgrado lo sforzo del Legislatore sia lodevole e comprensibile, appare inappropriato il percorso intrapreso. Un esempio, la presunzione di imprenditorialità così come spesso delineata, recentemente riproposta per la Legge di bilancio 2021.

Oggi verrà proposto solo qualche cenno alla normativa rilevante. Ma torneremo a breve con ricostruzioni più complete del fenomeno economico e giuridico nel suo complesso e dei possibili risvolti anche in chiave prospettica.

Il concetto di imprenditorialità per le locazioni brevi

La definizione civilistica di imprenditore è alla base di tutta la disciplina commerciale. Da essa si ricava la definizione di attività d’impresa. Ai sensi dell’art. 2082 del codice civile  “è imprenditore colui che esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.”

I 4 requisiti essenziale di questa figura sono quindi:

-l’attività economica

-l’organizzazione

-la professionalità e

-lo scopo di produzione o scambio di beni o servizi

Il Legislatore in sede fiscale ha individuato un concetto assimilabile. La L. 917/1986 definisce (art. 55) i redditi d’impresa come “quelli che derivano dall’esercizio di imprese commerciali. Per esercizio di imprese commerciali si intende l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell’art. 2195 c.c.”

A sua volta l’art. 2195 del codice civile chiarisce che, quando un soggetto è da considerare imprenditore (in quanto opera con le caratteristiche di cui all’art. 2082 c.c.), ha l’obbligo di “iscrizione nel registro delle imprese” se esercita un’attività industriale diretta alla produzione di beni o servizi, un’attività intermediaria nella circolazione dei beni, un’attività di trasporto, bancaria o assicurativa o altre attività ausiliarie delle precedenti.

L’art. 4 del D. L. 50/2017 ha individuato una particolare disciplina fiscale in caso di “locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni […] stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici […]”. Il comma 3-bis prevedeva la possibilità di emanare un regolamento, entro 90 giorni, che stabilisse i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve si sarebbe potuta presumere svolta in forma imprenditoriale “avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare. […]”. Il regolamento non è stato emanato. La disciplina prevista da questo articolo si è pertanto consolidata con questa formulazione.

Tant’è che l’Agenzia delle entrate (cfr. Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 e Risposta n. 373/2019) ha affermato che “al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai princìpi generali stabiliti dall’art. 2082 del codice civile e dall’art. 55 del Dpr. 22 dicembre 1986 n. 917”.

Su questo quadro normativo si è inserita la bozza dell’art.100 del disegno di Legge di Bilancio 2021: “il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.” Una soluzione giuridicamente illogica e vistosamente sganciata dall’art. 2082, cardine dell’ordinamento commerciale italiano: una simile impostazione non raggiungerebbe il risultato e avrebbe verosimilmente vita breve, per le ragioni che tratteremo nei successivi approfondimenti, insieme alle possibili soluzioni in linea con il nostro sistema giuridico.

Qui il link dell’intervista su Hospitality News:

https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2748-hospitality-un-natale-difficile-chiude-un-2020-indimenticabile.html

Riflettori sugli intermediari della Hospitality

Le disposizioni in materia di Hospitality presenti nella bozza della Legge di Bilancio 2021 coinvolgono, tra gli altre, la figura dei c.d. intermediari e portali telematici del Real Estate e del ricettivo. E’ del resto da anni ormai che il Legislatore cerca di disciplinare e contenere l’operato di questi nuovi players, declinati con diverse modalità che coinvolgono spesso anche le nuove tipologie di property manager. Ma anche gli ultimi emendamenti proposti mostrano le evidenti difficoltà nel ricondurre questi nuovi operatori al tessuto giuridico e fiscale italiano con norme appropriate.

E’ così che la norma proposta nell’Art. 100 bozza L. Bilancio – di dubbia legittimità sotto diversi profili- prevede una sorta di presunzione di attività imprenditoriale in capo al proprietario “quando il numero degli appartamenti resi disponibili per le locazioni è superiore a quattro”. Scopo dichiarato della norma sarebbe quello di impedire al locatore soggetto privato di fruire in tali casi dell’opzione per la c.d. cedolare secca al 21% . La disposizione si applica ancheper i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono appartamenti da condurre in locazione

Approfondiremo il tema nei prossimi interventi. Nell’ attesa, è possibile approfondire le caratteristiche principali di alcune di queste figure di intermediari della Hospitality nell’approfondimento sul focus settimanale di Euroconference, grazie al contributo di uno dei nostri professionisti. Di seguito il link.

Corsa alle locazioni transitorie a rischio nullità

Confermate le nuove restrizioni con l’ultimo DPCM odierno. E con esse il trend adattativo del settore ricettivo e locativo: proprietari e property manager cercano strumenti contrattuali nuovi, più appropriati alla situazione. Ma non sempre li utilizzano in maniera consapevole. Succede così che molti locatori stanno oggi concludendo contratti ad alto rischio di censura di nullità.

Questo accade perché molti si sono spostati dai c.d. affitti brevi alle locazioni di medio periodo. L’istituto di elezione sarebbe la c.d. locazione transitoria (meglio, il contratto di locazione di natura transitoria). Ma si tratta di una panacea estremamente pericolosa: pur di occupare gli immobili vengono offerti per locazioni di medio termine e importi bassi, ignorando il rischio che la locazione potrebbe essere convertita, contro la volontà dell’ignaro locatore, in una c.d. “locazione 4+4” (6+6 se l’uso è commerciale, 9+9 se ricettivo). Un problema fino ad oggi quasi inesistente, posto che le locazioni transitorie erano caratterizzate da canoni più elevati rispetto alle “locazioni 4+4”: i locatori potevano anche disallinearsi dalle norme inderogabili, posto che la conseguenza (la trasformazione in una “locazione 4+4”) a canone alto era poco temuta.

Il nuovo fenomeno, e i relativi rischi, nascono dalla circostanza che la disciplina del contratto di locazione, in Italia, è sottratta alla libera negoziazione delle parti: la si ricava, invece, dal combinato disposto di diverse disposizioni inderogabili. Pena, la nullità di ciascuna norma disciplinata in modo difforme e la sostituzione con quella normativamente prevista.

Quanto alle locazioni a uso abitativo, la disciplina è contenuta prevalentemente (ma non solo) nella L. 9 dicembre 1998, n. 431. E’ poi l’art. 5 della stessa legge che disciplina i contratti di locazione di natura transitoria. La norma prevede che “le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge (i.e., 4+4) per soddisfare particolari esigenze delle parti” siano stabilite da certo Decreto ministeriale.

L’ultimo è il DM 16 gennaio 2017 e ne disciplina condizioni e modalità. Sono dunque inderogabili:

la durata non superiore a 18 mesi (art. 2 co.1 DM);

-l‘indicazione delle particolari esigenze transitorie dei proprietari o dei conduttori (art. 2 co.1 DM);

per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiori a 10.000, l’individuazione del canone all’interno di valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee definite da accordi territoriali (con possibilità di variazione fino ad un massimo del 20%) (art. 2 co. 2 DM);

-gli obblighi di documentazione dell’esigenza di transitorietà (art.2 co.4 DM).

L’inadempimento di tali modalità comporta (art. 2 co.6 DM) la riconduzione alla durata prevista per i contratti di locazione ordinaria (c.d. 4+4).

Il locatore che si attiene a quanto normativamente previsto non solo si svincola dalla durata ordinaria prevista dalla legge (4+4) ma può ottenere un regime fiscale agevolato.

Fondamentale quindi l’esigenza di transitorietà. Secondo la giurisprudenza “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria […], occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore […]. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure […] il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l’ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell’alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.” (Sent. Sez II Civ. 20 febbraio 2014, n. 4075).

Ma non solo. Il DM prevede ancora la possibilità di farsi assistere dalle rispettive organizzazioni di categoria. In mancanza, sono richieste modalità di attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto al relativo accordo locale.

L’art. 2 co.7 infine, stabilisce che tali contratti debbano essere stipulati “esclusivamente utilizzando il tipo di contratto allegato B” (ripreso poi dai relativi Accordi territoriali). In caso di discostamento dal modello non sono però specificate le conseguenze. Sul punto discute la dottrina civilistica. C’è chi individua nello scostamento una mera irregolarità -non rilevante se in conformità con gli elementi essenziali che giustificano la transitorietà- e chi sostiene l’invalidità dell’accordo transitorio.

Occorre dunque utilizzare lo strumento della locazione transitoria con una certa oculatezza. Il rischio, oltre a non vedersi riconoscere la disciplina fiscale di favore, è, in caso di contestazioni, quello di rimanere agganciati ad una ordinaria – non voluta -locazione di durata quadriennale e rinnovabile.

Investimenti in Real Estate e Hospitality: quando la falda del terreno è inquinata

Anche una falda inquinata può compromettere il successo di un’operazione immobiliare. Tema oggi particolarmente vivace: se è vero infatti che il Covid ha rallentato l’operatività del segmento Hospitality, gli investitori istituzionali, specialmente dall’estero, credono nel medio e lungo periodo e puntano non solo nuovi building e sulle antiche dimore ma anche sui terreni edificabili, per costruire oggetti ritagliati su misura sull’esigenza ricettiva locale. Ma le scelte, pur guidate da criteri commerciali, non devono prescindere da un’attenta due diligence legale. I nostri professionisti segnalano in questi giorni alcuni investimenti per operazioni in ambito ricettivo sottoposti alla loro attenzione per inattese problematiche di contaminazione ambientale. Pur non potendo trattare nello specifico le situazioni affrontate, HLL coglie l’occasione per riepilogare a beneficio di tutti alcuni cardini del buon acquisto immobiliare di area edificabile.

L’acquisto inconsapevole di area contaminata o la sua gestione possono infatti essere per il nuovo proprietario, ma anche per il successivo gestore – sebbene a titolo diverso – fonte di adempimenti e responsabilità di varia natura. Per di più, in questo periodo, la presenza nelle acque reflue del virus SARS-COV-2 e lo smaltimento di rifiuti da questo contaminati apre nuovi fronti per tutti gli investitori del Real Estate.

Il tema si snoda intorno ai principi di stampo europeo di tutela dell’ambiente e della salute (in Italia confluiti nel D.Lgs. 3 aprile 2006, n.152, Codice dell’Ambiente) che ruotano intorno al concetto di “chi inquina paga”, ma non solo: questo perchè in capo al proprietario/gestore di un sito che ravvisi una potenziale contaminazione di cui non è responsabile esistono non solo obblighi di comunicazione ma anche di prevenzione.

Tant’è che, qualora il responsabile del sito inquinato non sia individuabile o non provveda alle operazioni di bonifica e messa in sicurezza imposte dalla normativa, la Pubblica Amministrazione competente può intervenire e coinvolgere il proprietario/gestore per il rimborso dei costi degli interventi necessari adottati. A garanzia del diritto della P.A., il sito rimmarrà anche gravato di un onere reale e di un privilegio speciale immobiliare.

Ne parla – alla luce di una ricostruzione della giurisprudenza in materia e di un’analisi dei profili civilistici delle previsioni contenute nel Codice dell’Ambiente – uno dei nostri professionisti su Euroconference legal, cui rimandiamo per chiunque voglia approfondire.

Locazioni abitative: patologie e rimedi del rapporto causa COVID

Nuove turbolenze per la redditività del Real Estate. La sorte delle locazioni abitative varia però molto in funzione delle specifiche clausole pattuite che si intrecciano con gli istituti connessi all’inadempimento e ai principi su caso fortuito e impossibilità sopravvenuta per factum principis.  E c’è anche chi richiama i rimedi dell’indebito arricchimento. I rischi giuridici, in questa ondata Covid, sono conosciuti e gli operatori hanno imparato a contenerli o persino a prevenirli contrattualmente. Ma rimangono dubbie molte questioni.

L’inquilino preoccupato per il  Covid resta nell’alloggio oltre scadenza. È inadempiente?

In linea generale, si. Il caso è quello di un inquilino che decida di isolarsi per prudenza o timori personali, ancorché connessi alla pandemia. Anche se comprensibile, tale comportamento configurerebbe per lo più un inadempimento contrattuale. Pertanto, indipendente dalla durata o finalità della locazione (4+4, transitoria, turistica etc.) vigono le norme civilistiche in tema di inadempimento (art. 1218 c.c.) e il conduttore inadempiente è tenuto al risarcimento del danno: così l’art.1591, che prevede che “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”. Non rileva, dunque, il motivo (prudenza o altro) che ha indotto il conduttore a rendersi inadempiente: la disposizione ha lo scopo di fornire una forma di risarcimento minima per l’ingiustificata mancata disponibilità dell’alloggio da parte del locatore, cui, potrà aggiungersi – con prova da parte del locatore del maggior danno e della sua entità – ulteriore risarcimento.

Se l’inquilino è sottoposto a misure di quarantena e non libera l’alloggio è inadempiente?

Diverso e più complesso è il caso in cui il conduttore sia costretto a permanere nell’immobile, ritardandone la riconsegna, a causa di un ordine dell’autorità (es. obbligo di isolamento domiciliare) o comunque per ragioni oggettive e sopravvenute non riconducibili alla sua volontà. Mancano norme emanate ad hoc. Rimane pertanto il principio per cui l’inquilino possa liberarsi dell’obbligo risarcitorio ex art. 1256 c.c., se prova che l’inadempimento non sia a lui imputabile. Esibendo, ad esempio, il provvedimento che applica le misure di quarantena. La responsabilità prescritta dall’art.1591 c.c. è di natura contrattuale, quindi: “il locatore ha il solo onere di provare il ritardo, ma non il dolo o la colpa del conduttore, al quale, invece, spetta il più gravoso onere di provare la impossibilità della riconsegna per una causa a lui non imputabile.” (m. Cass. n. 2306/2000). Per evitare le incertezze del giudizio è comunque possibile negoziare una soluzione conciliativa non appena la problematica inizia a manifestarsi.

L’inquilino in difficoltà economica causa Covid  non riesce a pagare il canone: è possibile lo sfratto?

Fino al 31 dicembre 2020, grazie alla proroga della previsione di cui all’art 17 bis del c.d. Decreto Rilancio (convertito in legge), è sospesa l’esecuzione degli sfratti. Vero è che il conduttore resta obbligato pagamento del canone: nel nostro sistema una difficoltà economica del debitore-conduttore non giustifica il ritardato o inesatto adempimento dell’esecuzione degli obblighi pecuniari assunti. Né l’attuale situazione d’emergenza ha modificato questo principio cardine del nostro sistema: restano dunque applicabili i rimedi civilistici in tema di inadempimento e risarcimento del danno (art. 1218 c.c. e 1223 c.c.). Ma si determina comunque un danno per il locatore, posto che il recupero per via giudiziaria dei canoni non pagati dal conduttore non “sfrattabile” è costoso e solo ipotetico.

L’inquilino in difficoltà economica causa Covid ha diritto a rinegoziare il canone?

Per le locazioni ad uso abitativo non esiste alcun diritto alla rinegoziazione dei canoni (di recente affermato invece, in tema di locazioni commerciali, dall’Ordinanza de Tribunale di Roma n. 29683/2020). In linea di massima quindi, anche in situazioni di difficoltà economica, di per sé non giustificative di inadempimento, il canone va pagato così come pattuito. Certamente si possono richiamare criteri connessi agli obblighi di correttezza e buona fede nell’interpretazione e nell’esecuzione del contratto previsti dal nostro ordinamento (art. 1175 c.c. e 1375 c.c.) ma resta affidato al giudice eventualmente chiamato ad esprimersi qualsiasi valutazione. È sempre possibile invece, la rinegoziazione volontaria dei canoni: da tenere presente infatti che il nostro ordinamento predilige la conservazione del contratto (art. 1372 c.c.) mediante revisione rispetto alla caducazione del rapporto negoziale. 

L’inquilino ha diritto a recedere anticipatamente causa Covid?

Il regime vincolistico delle locazioni a uso abitativo di cui alla L.431/1998 (art. 3, comma 6) considera illegittimo il recesso dal contratto se il conduttore non fornisce prova del grave motivo e non ne dà comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. La giurisprudenza ha individuato vari criteri per identificare questo “grave motivo” ma tra questi non rientrano, ad oggi, la perdita di interesse per la permanenza nell’alloggio a causa della mutata situazione lavorativa o di studio determinata dalla pandemia Covid, per esempio. Se l’inquilino abbandona in anticipo l’alloggio è quindi tenuto a pagare quanto pattuito ed eventualmente a risarcire i danni provocati al locatore. Rimane infine sempre aperta le possibilità di negoziare una pacifica risoluzione consensuale. Diverso la situazione se era stata prevista una specifica pattuizione contrattuale in proposito.

I percorsi per tutelarsi

Le norme che regolano le situazioni patologiche generate dalla pandemia Covid sono in buona parte derogabili dalle parti tramite idonee pattuizioni. Quindi, per scongiurare il rischio di una dislocazione delle conseguenze economiche della possibile criticità esclusivamente su una parte, è bene attrezzarsi in anticipo. Può convenirsi, ad esempio, in clausole atipiche, l’obbligo dell’inquilino di pagare un corrispettivo parametrato al canone pattuito della locazione fino al rilascio dell’immobile eventualmente ritardato rispetto agli accordi anche per cause non imputabili al debitore. Possono anche essere previste contrattualmente soluzioni per l’ipotesi di sopravvenienze sperequative del contratto (c.d. hardship clause). Può essere disposta idonea pattuizione per il recesso, prevedendone modalità e tempistiche e correlandolo eventualmente, con le opportune cautele, a un deposito cauzionale. Data la conoscenza della situazione d’emergenza globale sarebbero libere forme di assunzioni del rischio, oramai basate su informazioni alla portata di tutti.

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