Ricettività in condominio: l’ultima decisione della Suprema Corte

Favorevole al Condominio l’ultima decisione della Suprema Corte sullo svolgimento di attività ricettiva in appartamento. Lo scorso 7 ottobre (Ord. Sez. 2 n. 21562/2020) è stato pubblicata una delle più recenti decisioni della Corte di Cassazione sul punto: se il regolamento condominiale limita la destinazione degli appartamenti, escludendo l’uso commerciale, l’interpretazione corretta richiede che non venga consentita l’attività ricettiva di “affittacamere”.

Sono tre gli aspetti rilevanti della decisione.

1. Non rileva la destinazione urbanistica indicata dalla normativa regionale.

Non rilevano quindi per il Condominio gli obblighi di destinazione previsti in ambito amministrativo: se anche la normativa regionale sul turismo prevede per l’affittacamere la destinazione urbanistica di tipo abitativo, come nel caso esaminato, l’indicazione non rileva ai fini civilistici.

2. Non è necessaria la trascrizione del vincolo.

In questa decisione non si parla di servitù. Non è quindi stata considerata necessaria la trascrizione specifica del vincolo: requisito invece previsto da altre decisioni, che avevano individuato i limiti all’esercizio della proprietà previsti nel regolamento condominiale come servitù reciproche e come tali opponibili solo se specificamente individuati e debitamente trascritti.

3. Non chiarisce la distinzione tra locazione di camere o affittacamere

La Corte non affronta il tema della distinzione tra locazione di camere (anche per breve periodo, quali sono i c.d. “affitti brevi” proposti attraverso le O.T.A.) e “affittacamere”: due situazioni radicalmente diverse in ogni risvolto giuridico. E’ quindi da ritenere che nell’appartamento contestato non fossero poste in essere locazioni di camere, ma fosse effettivamente avviata un’attività imprenditoriale di affittacamere, secondo la denominazione individuata da lla normativa turistica della Regione Lazio applicabile a questo caso.

La vicenda esaminata

Un property manager, società di capitali, aveva preso in locazione appartamento in Roma in cui svolgeva attività di affittacamere. L’appartamento si trovava in un Condomìnio il cui regolamento vietava espressamente di destinare le unità immobiliari “ad esercizio o ufficio industriale o commerciale” e imponeva il vincolo di destinazione “a civile abitazione”. Al fine di porre fine alle molestie legate all’attività, il Condominio adiva il Tribunale di Roma per far cessare l’attività ricettiva e ottenere il risarcimento del danno. Il Tribunale condannava proprietario e conduttore dell’unità abitativa alla cessazione dell’attività, riscontrando la violazione del regolamento condominiale. La Corte d’Appello confermava la decisione, rilevando che, seppur “l’attività di affittacamere svolta dalla società conduttrice” non poteva considerarsi “alberghiera”, rappresentava comunque “attività commerciale esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la destinazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi” e come tale, senz’altro in contrasto con il regolamento condominiale. Ribadiva inoltre che il proprietario locatore era responsabile in solido con il conduttore.

La decisione

A seguito di ricorso in Cassazione la Corte emetteva ordinanza di rigetto e condannava la proprietaria al pagamento delle spese per oltre 4000 Euro.

Secondo la Seconda Sezione della Suprema Corte la violazione del Regolamento non nasce dal contrasto con “l’uso abitativo” dell’“utilizzo dell’immobile per periodi più o meno brevi in vista del soddisfacimento di esigenze abitative di carattere transitorio”. È la natura commerciale dell’attività svolta all’interno dell’unità immobiliare a renderla incompatibile con il regolamento condominiale, che espressamente la vieta.

Per questi motivi la Corte di Cassazione ha ritenuto che: “l’assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera (pur differenziandosi da essa per le sue modeste dimensioni)” è coerente con la giurisprudenza della stessa Corte, “in quanto presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, come un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico, prevedendo non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e previsto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno”.

Una pronuncia che si pone in parziale contrasto con gli orientamenti giurisprudenziali che si stavano consolidando. E che lascia sempre più scoperto questo nervo, alimentando il contenzioso all’interno dei Condomini.

Una panoramica sulle locazioni residenziali nel post-covid

Altri assestamenti per il Real Estate. L’emergenza Covid e i connessi interventi legislativi e giurisprudenziali spingono proprietari e gestori a cercare nuove soluzioni locative. Da ultimo, la proroga dello stato d’emergenza al 31 gennaio 2021 decisa ieri (D-L 7 ottobre 2020). Un provvedimento in linea con i decreti emergenziali degli scorsi mesi e con le recenti posizioni dell’Europa.

Si tratta di interventi che da una parte portano i piccoli proprietari ad abbandonare gli “affitti brevi” per tornare alle vecchie formule locatizie più stabili. Oppure, ad affidarsi ai property manager del settore, meglio attrezzati per fronteggiare i nuovi scenari, magari con formule protettive come il rento to rent.

Dall’altra, preoccupano anche il blocco degli sfratti – oggetto di continue proroghe -, i nuovi orientamenti giurisprudenziali e, ancora una volta, il D-L del 7 ottobre 2020 che impone le mascherine in ogni spazio condiviso: un freno anche per le locazioni commerciali – oltre che le residenziali – di medio e lungo periodo.

L’obiettivo dunque è ora rendere gli immobili versatili per qualsiasi tipo di utilizzo. La difficoltà, quella di destreggiarsi tra norme e provvedimenti tra loro sovrapposti se non contrapposti. La soluzione privilegiata, quella di affidarsi a operatori professionali.

L’emendamento sui c.d. affitti brevi e il locatore- imprenditore. L’emendamento al Decreto agosto è stato bocciato al Senato durante la seduta del 6 ottobre scorso: la c.d. norma “salva centri storici” proponeva il riconoscimento del regime fiscale delle locazioni brevi solo quando il soggetto persona fisica destinava alla locazione breve non più di tre unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Al di là delle polemiche, due punti fermi:

-la posizione dell’Agenzia delle Entrate (Risposta n. 278 del 26 agosto 2020, v. articolo su HLL)

-le norme del nostro diritto civile e commerciale (non ultima, la normativa sulla crisi di impresa) e il testo unico dell’imposta sui redditi, che chiariscono quando un soggetto persona fisica deve essere considerato imprenditore.

Le ragioni del successo di “affitti brevi” ed extra-ricettivo nel pre-Covid. Prima della crisi Covid le locazioni turistiche sotto i trenta giorni affascinavano gli Owner: libertà di canoni e durata, utilizzo dei portali internazionali del turismo (O.T.A) – in aggiunta ai più domestici canali dell’immobiliare tradizionale – pagamenti sicuri anticipati e una redditività su base giornaliera trainata dal turismo erano ingredienti di una ricetta di sicuro successo.

La riconversione e le nuove questioni. L’emergenza Covid però, si sa, ha travolto il settore turistico: disdette, alloggi vuoti, responsabilità di varia natura in caso di ospiti Covid positivi, costi aggiuntivi per le sanificazioni.

Molti proprietari e gestori immobiliari si sono così riproposti nel mercato delle tradizionali locazioni di medio o lungo periodo. Ma per scoprire che la stabilità sperata in queste soluzioni può essere un’illusione. Gli inquilini, a certe condizioni, possono recedere anticipatamente. Chiedono e ottengono la rinegoziazione dei canoni. Anzi, per le locazioni commerciali è stato persino riconosciuto un vero e proprio obbligo di rinegoziazione dei canoni di locazione in conseguenza del Coronavirus (Tribunale di Roma, Ord. 27 agosto 2020). E permane comune il rischio di mancato pagamento, aggravato dall’impossibilità di esecuzione degli sfratti previsto dall’art 17 bis del Decreto Rilancio (convertito in L.17 luglio 2020, n. 77) e prorogata fino al 31 dicembre 2020.

La responsabilità dell’inquilino moroso. E ancora: l’art. 91 D-L n. 18/2020 (convertito in L. 24 aprile 2020, n. 27) chiarisce che il rispetto delle misure di contenimento va valutato “ai fini dell’esclusione […]della responsabilità del debitore […]”. La norma è di difficile interpretazione, ma sicuramente conferma quel favor verso l’inquilino presente nel nostro ordinamento, considerato soggetto debole del rapporto. Una norma che, tuttavia, a detta dell’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione, non può spingersi fino al punto di far subire a una sola parte “un apprezzabile sacrificio personale o economico” ma deve essere un’espressione della buona fede contrattuale e del principio di conservazione del contratto (art. 1372 c.c.).

Student housing. Altra soluzione locativa di successo nel pre-Covid era il contratto con studenti universitari: ma anche qui, battuta d’arresto. Prima della crisi, gli investitori anche internazionali avevano guardato con interesse a questo settore spinti da vari fattori: università italiane alte nei ranking, ragionevole costo della vita e bassissimi costi scolastici rispetto all’offerta degli altri atenei internazionali, per dirne alcuni. Al punto che la scelta operativa era spesso quella di rinunciare ai benefici della normativa vincolistica per privilegiare strumenti contrattuali che consentivano di sfruttare i canoni alti che gli studenti internazionali erano disposti a pagare. Ma lo scenario è cambiato. Già quando gli studenti stranieri sono scappati, i proprietari si sono trovati con canoni non pagati e situazioni in sospeso.

Oggi il tema si ripresenta, con caratteristiche diverse: gli studenti stranieri stentano a tornare e la ripresa delle lezioni in presenza solo “ad intermittenza” mantiene la necessità di impostazioni contrattuali flessibili.

L’obiettivo del Real Estate si conferma quindi quello di rivolgersi ad asset versatili giocando la carta della flessibilità con gli strumenti giuridici adeguati.

Albergatore e imposta di soggiorno, da agente contabile a responsabile di imposta

Cambio di rotta per l’imposta di soggiorno, forse. Nei Tribunali arrivano le prime sentenze assolutorie dal reato di peculato nei confronti di gestori di strutture turistiche che omettono o ritardano il versamento della discussa imposta. Ma per parlare di orientamento consolidato occorrerà aspettare una serie di sentenze conformi della Suprema Corte. Massima attenzione, quindi, ad evitare questo illecito.  

L’imposta di soggiorno è stata prevista con una normativa statale, il D. Lgs. 23/ 2011. E’ però lasciata a livello locale – essenzialmente ai Comuni – la scelta di intrudurla, di regolarla, di indicarne gli ammontari e i destinatari. Pensata inizialmente solo per le sole strutture ricettive, è stata poi estesa, ricorrendo alcuni presupposti, dall’art. 4 D-L n. 50/2017 anche alle locazioni sotto i trenta giorni finendo per coinvolgere anche il mondo dei c.d. “affitti brevi”.

La Corte dei Conti aveva definito il gestore della struttura ricettiva soggetto responsabile del versamento nelle casse comunali del tributo pagato dagli ospiti come agente contabile. (Cfr. Sez. Riun. Corte dei Conti n.22/2016). Ne è derivata per questi soggetti la qualifica, in veste di ausiliari dell’autorità finanziaria, di incaricati di pubblico servizio. E come tali, nel caso di omissione o ritardo del versamento dell’imposta, punibili con la reclusione fino a 10 anni e 6 mesi per il reato di peculato (art. 314 c.p.). Nuove critiche e accuse di incoerenza sono esplose quando la c.d. “spazzacorrotti” (L. 9 gennaio 2019, n.3) ha incluso il peculato nei cosiddetti reati ostativi di cui all’art. 4 bis dell’Ordinamento Penitenziario, che ha prodotto anche nei confronti di questi soggetti, in caso di mancata concessione della sospensione condizionale, la sostanziale impossibilità di ricorso a strumenti premiali o alternativi al carcere.

Una svolta è (forse) arrivata con l’Art. 180 D-L 19 maggio 2020 n. 34 (c.d. Decreto rilancio), convertito in L. 17 luglio 2020 n.77, che ha definito il gestore della struttura ricettiva “responsabile del pagamento  dell’impostadi soggiorno”  e previsto “per l’omessa o infedele presentazione della  dichiarazione da  parte  del  responsabile […] la  sanzione  amministrativa  dal  100  al  200  per   cento dell’importo dovuto” e “per l’omesso, ritardato  o  parziale  versamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di  soggiorno […] una sanzione  amministrativa  di  cui  all’articolo  13  del  decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.”

All’indomani della conversione, su tutto il territorio i legali della difesa hanno sostenuto a spada tratta nei Tribunali la tesi della depenalizzazione del reato di peculato dell’albergatore. Un esempio: il provvedimento del Tribunale di Rimini (Ufficio G.I.P., Decreto 27 luglio 2020) che ha dichiarato che “L’entrata in vigore dell’art. 180, comma 3, del decreto legge 19 maggio 2020 n. 34, convertito con la legge 17 luglio 2020 n. 77 […] ha determinato una depenalizzazione del comportamento dell’albergatore che non versa al Comune quanto da lui incassato a titolo di contributo/imposta di soggiorno da parte dell’ospite, essendo l’omesso, ritardato o parziale versamento punito soltanto con una sanzione amministrativa”.

Secondo il Tribunale, a decorrere dalla modifica legislativa il gestore non “è più agente contabile, che procede alla riscossione dell’imposta di soggiorno per conto dell’ente comunale, ma diventa soggetto “responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno […] del contributo di soggiorno […] con diritto di rivalsa sui soggetti passivi”. Lo stesso diventa, quindi, obbligato in solido per il pagamento dell’imposta di soggiorno con il cliente dell’albergo, che rimane il soggetto passivo. Modificata la qualifica soggettiva dell’albergatore, si modifica la condotta da questi attuata, poiché lo stesso “non riscuote per conto del Comune denaro (che diventa pubblico fin dal suo incasso) e che poi è obbligato a versare nelle casse dell’ente locale, ma deve pagare al Comune, quale obbligato in solido, l’importo dell’imposta di soggiorno.”

Si aspettano ulteriori pronunce.

Short term rental solo se autorizzati. Le precisazioni dell’Europa alla Francia

L’Europa torna a parlare di “affitti brevi”. È del 22 settembre la Sentenza della Corte di Giustizia (Cause riunite C-724/18 e C-727/18) secondo cui la normativa autorizzativa francese in materia di short rental è in linea con i principi europei. Precisa la Corte che, ricorrendo alcune circostanze giustificative, una normativa nazionale che richieda la necessità di preventiva autorizzazione per esercitare “la locazione, esercitata in maniera reiterata, di un locale destinato ad abitazione per brevi periodi ad una clientela di passaggio che non vi elegga domicilio” può essere considerata in linea con i principi sanciti dalla “direttiva servizi” (Dir. 123 del 2006).

La normativa francese.  Il codice dell’edilizia e dell’abitazione francese prevede che in alcuni Comuni il proprietario che offra il proprio immobile “in modo ripetuto e per brevi periodi ad una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio” configura un cambiamento d’uso dei locali rispetto alla destinazione ad uso abitativo. Per questo cambio di destinazione è necessario ottenere un’autorizzazione preventiva dal sindaco del Comune in cui è situato l’immobile e può essere subordinata a compensazione, sotto forma di concomitante trasformazione in abitazione di locali aventi un altro uso. A queste prescrizioni si aggiunge il regime del Codice del Turismo francese per la locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico.

Il fatto. La Cali Apartments SCI e HX, proprietarie entrambe di un monolocale a Parigi, hanno proposto i loro appartamenti in locazione su un sito Internet. Hanno quindi ospitato inquilini di passaggio, con la formula delle locazioni di breve durata, senza previa autorizzazione delle autorità locali. Il Tribunal de grande instance de Paris e in seguito, la Cour d’appel, hanno condannato i due proprietari al pagamento di un’ammenda e hanno ordinato il ripristino dell’uso abitativo. I proprietari si sono quindi rivolti alla Cour de cassation che ha proposto questione pregiudiziale volta ad ottenere una pronuncia sulla compatibilità della normativa nazionale controversa con la direttiva 2006/123, relativa ai servizi nel mercato interno. Queste le questioni principali sottoposte alla Corte di Giustizia.

L’“attività di locazione” come regolata dal diritto francese rientra nella nozione di “servizio” come definita dalla direttiva europea 2006/123?

Ai fini della direttiva, spiega la Corte europea, per “servizio” si intende “qualsiasi attività economica non salariata di cui all’articolo 57 TFUE fornita normalmente dietro retribuzione”. Quindi anche l’”attività di locazione”. Diversamente da quanto avviene in Italia, dunque, ove il concetto di “attività” confligge ontologicamente, sia dal punto di vista civilistico che fiscale, con quello di “locazione” che di per sé, nel nostro ordinamento, è un contratto e non un’attività.

Una normativa nazionale che subordina a previa autorizzazione l’esercizio dell’attività di locazione rientra nella nozione di “regime di autorizzazione”, ai sensi della direttiva europea 2006/123 giustificato “da un motivo imperativo di interesse generale”?

La Corte europea ritiene che la normativa francese mirasse “a stabilire un dispositivo di lotta contro la scarsità di alloggi destinati alla locazione di lunga durata, con l’obiettivo di rispondere al peggioramento delle condizioni di accesso agli alloggi e all’esacerbarsi delle tensioni nei mercati immobiliari”: il regime autorizzativo, dunque, chiarisce la Corte, è giustificato da un motivo imperativo di interesse  generale legato alla scarsità di alloggi destinati alla locazione in una certa area geografica e, in quanto tale, è proporzionato all’obiettivo perseguito, che non può  essere conseguito tramite una misura meno restrittiva o con un controllo a posteriori che interverrebbe troppo tardi per avere reale  efficacia.

Pertanto, nel caso proposto ricorrono tutti i presupposti (tra cui la scarsità di prime case in Parigi, il carattere non discriminatorio della norma, la proporzionalità, la chiarezza, l’oggettività, la previa pubblicità, la trasparenza) per consentirle alla Corte europea di non censurare la normativa francese sui regimi autorizzativi dei short rental. Un problema che non si pone per la normativa italiana, che non prevede simili disposizioni. Né potrebbe prevederle, posto che, sul punto, il nostro ordinamento si regge su principi costituzionali radicalmente diversi da quelli francesi.

Per approfondire il contenuto della Sentenza: Regime autorizzativo per le locazioni di breve periodo e compatibilità con il diritto dell’Unione Europea

Mediatore, intermediario o property manager?

Anche l’Olanda affronta Airbnb. L’occasione è il confronto tra l’attività di mediazione e le professionalità adiacenti che si sono affermate nell’esplosivo segmento della Hospitality, recentemente nato dall’incrocio del mercato immobiliare e quello ricettivo: i gestori di immobili (c.d. property manager) e gli operatori nei servizi della società dell’informazione.

Sul punto, la stampa olandese ha da poco diffuso la notizia che Airbnb avrebbe intrapreso un’azione legale presso il Tribunale di Rotterdam, a seguito di una decisione di una Corte locale dello scorso marzo in cui Airbnb era stata condannata a rimborsare 470 euro di commissioni per violazione della disciplina olandese che vieterebbe ad un intermediario di applicare le commissioni ad entrambe le parti del rapporto, l’host e il guest.

Da quel momento, numerose le richieste di risarcimento da parte di viaggiatori/consumatori ad Airbnb che si oppone proponendo, tra i vari argomenti, che la decisione dei Giudici olandesi sarebbe in contrasto con il diritto dell’Unione Europea, così come chiarito nella recente Sentenza della Corte di Giustizia del 19 dicembre 2019 che ha individuato in Airbnb una piattaforma che, in prevalenza, offre servizi, non configurandosi così come mediatore (vedi il nostro post del …)

Il contenzioso olandese si inserisce dunque nel solco della polemica (non solo giuridica) sui confini e sulle incompatibilità della figura del mediatore oltre che sulla natura e disciplina dell’attività di questi nuovi soggetti del mondo immobiliare e turistico: figure imprenditoriali che prestano particolari servizi (property manager, facility manager, piattaforme on line) intersecando la loro attività, del tutto nuova e ben poco definita, con quella del mediatore immobiliare, ben più regolamentata.

Il mediatore, in realtà disciplinato già dall’art. 1754 cc. ss e dalla L. n. 39/2019, è al momento oggetto di un nuovo momento evolutivo grazie al recente recepimento della L. europea 2018 (L. n. 37/2019) che ha modificato all’art. 2 la L. n. 39/1989 (articolo 5 comma 3) le norme in tema di incompatibilità. Si sono così presto aperte nuove questioni interpretative ed applicative.

Diversamente dal mediatore, la figura dell’intermediario esercente “servizi della società dell’informazione”, spesso on line, è stata oggetto della citata Sentenza dei Giudici Europei dello scorso dicembre, che ne ha, di fatto, definito i contorni secondo la disciplina europea rispetto alla figura del mediatore.

Il gestore di immobili (c.d. property manager) è invece una figura del tutto de-regolamentata. Questo perché si tratta di un gestore di immobili che opera nell’interesse proprio e del proprietario offrendo servizi volti a rendere ottimale la redditività e fruibilità dell’immobile con strumenti contrattuali estremamente eterogenei, ricostruiti di volta in volta sulle esigenze delle parti.

Cosa succederà dunque in Olanda? Airbnb agirà per contestare la richiesta di rimborso dei costi delle commissioni versate dai guest ricorrenti, richiedendo di rimettere la questione alla Suprema Corte per ottenere un parere vincolante e che sia fatta chiarezza rispetto alla disciplina olandese.

Siamo anche lieti di segnalare che i nostri professionisti hanno in corso la pubblicazione di un testo sulla nuova figura di mediatore immobiliare volto alla definizione delle sovrapposizioni e distinzioni tra questa e le altre figure simili dai contorni incerti.

Come conoscere contributi e divieti di Regioni e Comuni

Non solo misure statali. Certo, gli innumerevoli decreti hanno avuto pesanti ricadute sul turismo: da ultimo, il DPCM dello scorso 7 settembre che proroga al 7 ottobre le misure per contrastare il virus Covid-19 contenute nel Dpcm 7 agosto 2020. Ma anche le Regioni intervengono a favore del settore. Qualche ente locale tende però ancora a contrastare lo sviluppo della ricettività: si veda il Comune di Venezia, per esempio.

Iniziative a supporto del settore turistico. Con bandi a sostegno di turismo e cultura, agenzie viaggi e tour operator, le Regioni si danno da fare. Si passa dal bando, in via di definizione della Provincia autonoma di Trento, per il contributo alle strutture ricettive che garantiscono certi livelli occupazionali, ai contributi a fondo perduto concessi dalla Regione Puglia alle imprese del settore turistico che abbiano subito perdite, sussistendone i requisiti. Ma anche bonus per le assunzioni di personale nel settore turistico, come quello della Regione Liguria. Non mancano anche interventi di solidarietà, come la convenzione sottoscritta dalla Regione Lombardia e le Associazioni di categoria (Confcommercio Lombardia, Confindustria Lombardia, Confesercenti Regionale della Lombardia), prorogata fino al 15 ottobre 2020, che introduce e disciplina la possibilità di alloggio per soggetti “che per ragioni di tutela della salute, oltre che per esigenze lavorative, non possono rientrare in sicurezza al proprio domicilio”. Come gli operatori sanitari e sociosanitari o i volontari di Protezione Civile impegnati nell’emergenza Covid-19, per esempio. Il tutto a carico della Regione.

Misure volte a contenere il fenomeno ricettivo. Specie se si tratta della ricettività nei condomìni, le forme di ricettività c.d. extra-alberghiera sono spesso malviste dai residenti.

Tra i provvedimenti più discussi in questo senso è stato il recente Regolamento Edilizio del Comune di Venezia (delibera del Consiglio comunale n. 70 del 13 dicembre 2019, in vigore dal 15 febbraio 2020) che introduce qui e là limiti agli operatori della Hospitality.

Per esempio, l’art. 42 del Regolamento prevede che “Le strutture ricettive devono avere accessi separati rispetto alla residenza” e prosegue prescrivendo chenegli edifici costituiti da due o più unità immobiliari ad uso residenziale sono ammesse più unità immobiliari residenziali che svolgono attività di “Bed and Breakfast / Locazione turistica” a condizione che non siano tra loro in comunicazione fisica o poste in continuità diretta.” La norma è di scarsa chiarezza lessicale è genera evidenti difficoltà interpretative. Ma soprattutto, nella sua accezione più restrittiva, impedirebbe di fatto a un proprietario di esercitare un’attività di B&B, o anche semplicemente di locare il proprio appartamento con finalità turistica, se già un altro condomino sullo stesso piano svolge la stessa attività. Una norma che presta il fianco a ovvie censure di legittimità per l’ingiustificata limitazione al diritto di proprietà, fatta rilevare da alcune associazioni di categoria come Prolocatur che hanno proposto ricorso al T.A.R. Veneto.

Oggi, quindi, per gli operatori mantenersi aggiornati diventa indispensabile. Per un primo approfondimento sui sussidi, si vedano i suggerimenti del Sole24 ore https://www.ilsole24ore.com/art/sos-turismo-ecco-nuovi-aiuti-regioni-hotel-agenzie-spiagge-e-guide-ADnuqdl?fbclid=IwAR27Xsy5DreGdmN4kDiz8PqEmZ1W3DnSQxoTuMJ5AJDHwbqpF6gdAUBmn8k 

AdE: quando il locatore diventa imprenditore, a prescindere dalla Regione

Buone notizie dall’Agenzia delle Entrate. Con Risposta n. 278 dello scorso 26 agosto 2020 l’AdE ha ben scolpito i tre criteri da rispettare per inquadrare fiscalmente come fondiario, ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUIR, il reddito del locatore persona fisica che offre tramite i c.d. affitti brevi i propri immobili.

Innanzitutto, il locatore deve operare in assenza di un’organizzazione in forma di impresa ai sensi dell’art. 2082 del c.c. “a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate“.

In secondo luogo, non deve offrire servizi aggiuntivi se non quelli strettamente connessi alla finalità residenziale e abitativa della locazione (vedi anche l’articolo sul Sole 24 ore dei nostri professionisti Donatella Marino e Alfredo Imparato di cui al post HLL del 21 gennaio 2020).

In terzo luogo – e questo è il chiarimento più significativo – “non rilevano ai fini fiscali le normative regionali in materia di attività e strutture turistico-ricettive” che, disciplinando “materie diverse con diverse finalità“, come da noi sempre sostenuto, “non possono “assumere rilevanza ai fini fiscali“. E questo vale quindi, non solo in ambito nazionale ma anche all’interno della stessa Regione. Potrà quindi ben verificarsi che un locatore con una pluralità di immobili all’interno della stessa Regione generi comunque reddito fondiario anche qualora la sua posizione fosse diversamente qualificata dalla normativa ricettiva della Regione stessa: discrepanza che potrebbe verificarsi in quelle Regioni che hanno pre-definito alcune soluzioni come “imprenditoriali”, utilizzando il termine in modo evidentemente atecnico.

I chiarimenti dell’AdE derivano dalla risposta all’interpello proposto da un proprietario che intendeva concedere in locazione alcuni immobili di civile abitazione siti in differenti regioni d’Italia mediante portali telematici specializzati e che richiedeva pertanto il corretto inquadramento, ai fini dell’imposta sui redditi, dell’attività di locazione breve che intendeva svolgere. L’istante specificava: che in ogni regione (Lombardia, Liguria, Lazio e Sardegna) i contratti di locazione che intendeva offrire avrebbero rispettato i requisiti previsti dalle normative regionali per svolgere l’attività in forma non imprenditoriale; che in relazione ad ogni locazione, non avrebbe messo a disposizione di ospiti “nessun servizio aggiuntivo che non presenti una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili stessi” eccetto le utenze, la fornitura di biancheria e la pulizia finale (servizi ammessi dall’art. 4 del D-L n. 50/2017 sulle locazioni brevi, così come specificati dalla nota Circolare n. 24/e del 12 ottobre 2017, perché ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo).

Sul punto l’AdE ha ripercorso la disciplina fiscale sulle locazioni brevi disegnata dall’art. 4 del D-L n. 50/2017.

L’articolo, ricordiamo, definisce i contratti di locazione breve, ai fini della disciplina in oggetto, come “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” e stabilisce, a partire dal 1° giugno 2017, che ai redditi derivanti da tali contratti di locazione si applicano le disposizioni del D.Lgs n.23 del 14 marzo 2011, e quindi: in alternativa al regime ordinario per la tassazione del reddito fondiario, la possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota al 21%. Ma è il comma 3-bis a destare confusione, stabilendo che si sarebbe provveduto ad emanare, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, un regolamento che avrebbe potuto definire i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale “avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.

Tale regolamento, non è stato mai emanato. Pertanto, in sua assenza, commenta l’AdE, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività d’impresa “occorre far riferimento ai principi generali stabiliti dall’art. 2082 c.c. e dell’art. 55 del TUIR.” In linea con le citate disposizioni l’attività di locazione produce reddito d’impresa solo se organizzata in forma d’impresa, e quindi, ai sensi dell’art. 2082 c.c. se organizzata professionalmente. Tradotto in ambito locatizio, secondo il Fisco: “Al fine di considerare imprenditoriale l’attività di locazione, si ritengono idonei alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l’offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio “ufficio”, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi”. A nulla, sottolinea l’AdE, rileva, considerato in sè, il numero delle unità immobiliari locate.

Quindi, è la normativa nazionale a individuare il concetto di imprenditore, sia ai fini civilistici che fiscali. E tanto vale anche in materia locatizia. L’AdE ribadisce così un tema spesso esaminato dai nostri professionisti: non rilevano, in materia di criteri di imprenditorialità civilistica o fiscale, le normative regionali sulle diverse strutture turistico-ricettive che propongono inquadramenti concorrenti: questi ultimi tendono al contrario, quando presenti, a creare scomposte sovrapposizioni e ingerenze di dubbia legittimità.

Una stagione faticosa per la Hospitality

Dopo la pausa estiva, il team di professionisti di HospitalityLawLab riparte. Innanzitutto, comunicando il proprio coinvolgimento nella procedura di concordato preventivo di Halldis SpA grazie alla recentissima nomina a commissario giudiziale di uno dei propri fiscalisti, il dr. Alfredo Imparato. Halldis, uno dei principali gestori di appartamenti (Propertymanager) rivolti alla Hospitality, ha scelto la strada del concordato preventivo in continuità per risolvere lo stato di crisi, aggravatosi per il Covid-19, in cui versa l’azienda. Il Dr. Alfredo Imparato, nella propria qualità di commissario giudiziale nominato dal Tribunale di Milano, vigilerà sulla gestione e sulla fattibilità del piano di ristrutturazione che sarà proposto ai creditori, tra i quali i proprietari di immobili che ne hanno affidato la gestione ad Halldis attraverso i più vari strumenti contrattuali.

In realtà quasi tutti gli operatori della Hospitality sono provati: un anno difficile, una stagione estiva faticosa, con un turismo quasi interamente italiano, la preoccupazione per la recente ripresa dei contagi e la possibilità che il Governo emani nuove misure straordinarie per il contenimento del virus, valendosi dello stato di emergenza prorogato fino al 15 ottobre 2020 con il D-L 30 luglio 2020 n. 83.

Solo gli operatori ben attrezzati, con formule organizzative accurate e flessibili, stanno sopravvivendo o persino rinforzandosi malgrado l’anomala situazione.

Sul piano legislativo, l’estate è stata caratterizzata dai consueti scontri tra Stato e Regioni sulle misure da adottare. Una materia, quella del turismo, di competenza residuale regionale, che tuttavia interseca numerosi interessi riservati alla disciplina statale: dalla salute (almeno in parte), all’ordine pubblico, alla concorrenza, all’ordinamento civile e penale.

Tra le misure governative estive, anche aiuti al settore turistico. Quanto ai gestori di strutture ricettive e ai proprietari di immobili, le disposizioni del Decreto Legge del 14 agosto 2020 n. 114 prevedono, per esempio, sgravi contributivi per i datori di lavoro, nuove indennità per i lavoratori autonomi e stagionali del settore turistico, la proroga di un mese del credito d’imposta del 60% per gli affitti degli immobili delle imprese turistiche (misura prevista dal D.L. 34/2020 come convertito) ora riferito anche a luglio 2020. Sul punto, si ricorda che la recente Circolare dell’AdE n.25/E del 20 agosto 2020 ha chiarito che il credito d’imposta in questione “spetta anche in ipotesi di immobili che, sebbene accatastati come abitativi, siano utilizzati per lo svolgimento di attività commerciali”. È il caso oggetto del quesito: si chiedeva se un soggetto che svolga attività di B&b in forma imprenditoriale, in un immobile locato, possa usufruire del credito in relazione ai canoni di locazione dell’immobile corrisposti al proprietario, ancorché l’immobile condotto in locazione ed adibito all’esercizio di tale attività, sia ad uso residenziale. Ma anche, più in generale, l’ampliamento del fondo d’emergenza, previsto dal D-L Rilancio, per sostenere agenzie di viaggio e tour operator che hanno subito perdite, l’esenzione della seconda rata IMU anche per immobili di strutture ricettive (alberghi, villaggi turistici, ostelli, rifugi, affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti vacanze, B&B, residence e campeggi), a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate, o infine il potenziamento del credito di imposta per la riqualificazione e il miglioramento delle strutture turistico ricettive di cui all’articolo 10  del  D-L  31  maggio  2014,  come convertito, nella misura  del  65 % per  i  due  periodi  di  imposta successivi a quello in corso alla  data  del  31  dicembre  2019.   Sono beneficiari della misura anche le strutture che svolgono attività agrituristica, come definita dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96, e dalle pertinenti norme regionali.

Ritenuta del 21%: un nulla di fatto dall’Europa

Lo scorso 30 giugno la Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha dichiarato la domanda di pronuncia pregiudiziale presentata dal nostro Consiglio di Stato sulla questione Aribnb Ireland vs Agenzia delle entrate (trattata da HLL in numerosi precedenti post) manifestamente irricevibile, in applicazione dell’articolo 53, paragrafo 2 del suo regolamento di procedura.

Resta ancora in sospeso quindi, il procedimento iniziato l’ormai lontano 12 luglio 2017, quando l’Agenzia delle Entrate aveva applicato nei confronti di Airbnb Ireland il regime fiscale per le locazioni brevi introdotto dall’art. 4 co. 4, 5 e 5bis del D-L n. 50/2017 (come convertito dalla L. n. 96/2017). Le norme prevedono a carico dei portali di intermediazione “obblighi informativi (trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi ai contratti conclusi tramite il portale telematico)”, imponendo “ai medesimi gestori di portali telematici che intervengano nel pagamento del corrispettivo di contratti di locazione breve, l’obbligo di operare quale sostituto d’imposta, ovvero responsabile d’imposta”, ed in particolare, di eseguire una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e di occuparsi del relativo versamento alle casse dello Stato.

Il caso in esame si affianca alla nota vicenda francese che ha coinvolto anch’essa Airbnb Irland, a conclusione della quale la stessa Corte di Giustizia ha stabilito il principio secondo cui la piattaforma di Airbnb offre “servizi della società dell’informazione” e come tale, la sua attività non possa essere resa più gravosa da discipline interne agli Stati membri senza previa notifica alla Commissione. Sulla stessa scia, nel caso italiano, Airbnb ha sostenuto che gli obblighi informativi e fiscali previsti dalla normativa nazionale italiana violino il principio europeo della libera prestazione dei servizi. Superate alcune peripezie processuali, infine, tale contestazione era stata demandata dal Consiglio di Stato davanti alla Corte di Giustizia.

Con ordinanza dell’11 luglio 2019, infatti, il Consiglio di Stato aveva sospeso il procedimento e sottoposto alla Corte europea le seguenti questioni:

“1) Se le disposizioni ed i principi del diritto [dell’Unione europea], fra cui gli articoli 4, 5 [e seguenti] della direttiva [2015/1535], l’art[icolo] 8 della direttiva [98/34] e l’art[icolo] 56 TFUE ostino ad una normativa nazionale che, senza previa notifica alla Commissione europea, imponga al gestore di un portale telematico di intermediazione immobiliare “regole tecniche per la prestazione di un servizio della società dell’informazione” consistenti in obblighi informativi (trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi ai contratti conclusi tramite il portale telematico) e fiscali (effettuazione della ritenuta sui pagamenti operati in relazione ai contratti conclusi tramite il portale telematico e successivo versamento all’Erario). 

2)  Se le disposizioni e i principi del diritto [dell’Unione europea]… ostino ad una normativa nazionale che:

–        introduce, con riferimento ai gestori di un portale telematico per la ricerca di immobili da locare, obblighi di raccolta e trasmissione di dati relativi ai contratti;

–        introduce, con riferimento ai medesimi gestori di portali telematici che intervengano nel pagamento del corrispettivo di contratti di locazione breve, l’obbligo di operare quale sostituto di imposta, ovvero di responsabile di imposta;

–        introduce, con riferimento ai gestori di portali telematici non residenti e riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale;

–        introduce, anche con riguardo a soggetti non residenti e privi di stabile organizzazione in Italia, l’obbligo di operare quali responsabili d’imposta in relazione all’imposta di soggiorno;

3) Se i principi fondamentali del diritto [dell’Unione europea] ostino, in termini generali, ad una disciplina nazionale che, di fatto, riversi su un’impresa le inefficienze dello Stato nell’accertamento e riscossione delle imposte”.

Ricordiamo che il rigetto da parte della Corte di Giustizia di una domanda presentata da un giudice nazionale è possibile soltanto qualora risulti in modo manifesto che l’interpretazione del diritto dell’Unione richiesta non abbia alcun rapporto con la realtà effettiva o con l’oggetto della causa principale, qualora il problema sia di natura ipotetica oppure, ancora, qualora la Corte non disponga degli elementi di fatto e di diritto necessari per fornire una soluzione utile alle questioni che le sono sottoposte (ordinanza del 16 gennaio 2020, Telecom Italia e a., C 368/19, non pubblicata, EU:C:2020:21, punto 36 e giurisprudenza ivi citata).

La Corte di Giustizia ha ritenuto che i quesiti, così come prospettati dal Giudice italiano, non contenessero “l’illustrazione dei motivi che hanno indotto il giudice del rinvio a interrogarsi sull’interpretazione o sulla validità di determinate disposizioni del diritto dell’Unione, nonché il collegamento che esso stabilisce tra dette disposizioni e la normativa nazionale applicabile alla causa principale

Secondo la Corte di Giustizia il Giudice del rinvio non ha illustrato con sufficiente precisione gli elementi di fatto rilevanti, non permettendo di comprendere l’intera normativa nazionale che può trovare applicazione nel procedimento principale, né il suo contenuto esatto. La Corte ha contestato inoltre che non fosse chiaro il collegamento che il Giudice del rinvio ha stabilito tra la normativa europea citata e la normativa nazionale applicabile al procedimento principale. Ha infine ritenuto che la terza questione prospettata dal Giudice italiano non specificasse le disposizioni o i principi di diritto dell’Unione che osterebbero alla normativa nazionale in questione, essendosi limitata ad interrogare i giudici europei sulla conformità ai principi fondamentali del diritto dell’Unione in generale.

Occorre dunque aspettare ancora per conoscere il destino degli adempimenti imposti nel caso agli intermediari dalla nostra normativa fiscale. Si ricorda infatti, ed è stato ribadito dalla stessa Corte di Giustizia, che il giudice del rinvio potrà in qualunque momento presentare una nuova domanda di pronuncia pregiudiziale contenente le indicazioni che consentano alla Corte di fornire una risposta utile alla questione sollevata. Si resta dunque in attesa.

Riprenderemo la vicenda e gli altri approfondimenti sulla Hospitality a settembre, dopo la pausa estiva. Con questa occasione tutti i nostri professionisti augurano quindi a tutti buone vacanze!

Il reato di EPIDEMIA da COVID-19: che impatto sulla Hospitality?

Rimasto praticamente inapplicato dalla sua introduzione, il delitto di epidemia, nella sua declinazione colposa, ritorna in auge nelle chiacchere sui social con il diffondersi delle preoccupazioni relative alle misure di prevenzione del contagio COVID-19. Ma non solo. E’ anche sui tavoli della Procura di Milano, che ha aperto un’inchiesta per epidemia colposa contro l’Organizzazione Mondiale della Sanità  -organismo che ha guidato le decisioni delle istituzioni nazionali e locali sulla gestione della pandemia negli ultimi mesi- sulla base di un esposto presentato da Codacons, in cui si chiedeva alla Procura di accertare “il ruolo dell’Oms nella diffusione del virus in Italia e se vi siano stati errori, ritardi o informazioni sbagliate tali da aver alimentato l’emergenza sanitaria in Italia.”

A prescindere dal contesto in cui è menzionato, la più o meno probabile configurazione di questo reato è un argomento che preoccupa in molti, anche nel settore della ospitalità, in cui numerosi sono gli adempimenti imposti dalle norme nazionali e regionali e altrettanti i rischi percepiti. È bene allora fare un po’ di chiarezza.

Se sul piano lessicale, l’etimo della parola (dal greco epi-demos, letteralmente “sul popolo”, e cioè “esteso sul popolo”) porta a definire il vocabolo “epidemia” come “malattia contagiosa che colpisce contemporaneamente gli abitanti di una città o di una regione”, sul piano giuridica natura e portata di questa fattispecie delittuosa vengono perimetrate in modo ben definito e non sempre conforme a quella che è la percezione comune del fenomeno.

Il reato di epidemia è previsto dall’art. 428 c.p., che recita: “Chiunque cagiona un’epidemia mediante la diffusione di germi patogeni è punito con l’ergastolo”. La fattispecie è configurabile anche nella forma colposa, in virtù del rinvio effettuato dall’art. 452 co.1 n.2 c.p.

Gli elementi costitutivi del delitto sono stati tratteggiati diverse volte dalla giurisprudenza, per lo più per escluderne la sussistenza. Sul punto, la Cass. Civ. Sez. Un., Sent. n. 576 dell’11 gennaio 2008 ne ha individuato le caratteristiche: “diffusività (dei germi patogeni) incontrollabile all’interno di un numero rilevante di soggetti […], l’assenza di un fattore umano imputabile per il trasferimento da soggetto a soggetto […], il carattere contagioso e diffuso del morbo e la durata cronologicamente limitata del fenomeno (poiché altrimenti si verserebbe in endemia).

E ha definito il delitto come: la “volontaria diffusione di germi patogeni, sia pure per negligenza, imprudenza o imperizia, con conseguente incontrollabilità dell’eventuale patologia in un dato territorio e su un numero indeterminabile di soggetti”.

La stessa descrizione del fenomeno epidemico è stata accolta dalla Cass. Pen. Sez. I., che con Sent. n. 48014 del 26 novembre 2019, che l’ha definito (anche questa volta escludendolo) “come una malattia contagiosa con spiccata tendenza a diffondersi sì da interessare, nel medesimo tempo e nello stesso luogo, un numero rilevante di persone, una moltitudine di soggetti, recando con sé, in ragione della capacità di ulteriore espansione e agevole propagazione del contagio, un pericolo di infezione per una porzione ancora più vasta di popolazione”.

Se fino ad ora la sussistenza di questa tipologia di reato è stata per lo più esclusa per l’inidoneità dell’evento provocato di tale capacità di propagazione, è invece vero che le caratteristiche dell’evento epidemia così come descritte dalla giurisprudenza, ben sarebbero compatibili, anche stando alle indicazioni proprio dell’OMS, con le modalità di diffusione ed azione del morbo COVID-19.

Attenzione però, non qualsiasi violazione dei numerosi adempimenti, per lo più di natura amministrativa, individuati a livello nazionale o regionale cui i cittadini e operatori economici devono adeguarsi può comportare la realizzazione del reato in questione.

La teoria del reato richiede, per la sua configurazione, oltre ad una condotta colpevole, e quindi una condotta dell’agente caratterizzata dall’inosservanza di regole cautelari (negligenza, imprudenza o imperizia) e il verificarsi dell’evento-epidemia così come specificato dalla giurisprudenza, che sia provata l’esistenza di un nesso causale tra l’evento e la condotta colpevole dell’agente. Ovvero, che “l‘evento sia ricollegabile all’omissione […] nel senso che esso non si sarebbe verificato se […] l’agente avesse posto in essere la condotta doverosa impostagli, con esclusione di fattori alternativi. […]” (Cass. Civ. n. 576/2008)

Pertanto, è bene porre attenzione al corretto significato, funzione e portata di questa fattispecie delittuosa, spesso malamente evocata. Il reato di epidemia colposa non sussiste in caso di violazione di norme di condotta, anche se imposte al precipuo scopo di arginare il fenomeno epidemico: per esempio, le prescrizioni e linee guida imposte ai turisti, da una parte, e agli operatori della Hospitality – albergatori, gestori di strutture ricettive, Property manager o locatori – dall’altra. Rimane infatti la (quasi assoluta) impossibilità di individuare e accertare un idoneo nesso di causalità tra l’evento epidemico e la condotta dell’agente (turista, operatore o ente od organismo pubblico) . Una “idoneità” che sarà di volta in volta valutata dalla magistratura alla luce dei complessi principi elaborati dalla giurisprudenza in materia di nesso causale, che rendono questa connessione davvero difficile da configurare e tantomeno provare.

https://www.personaedanno.it/articolo/epidemia-colposa-sussiste-in-caso-di-inosservanza-delle-norme-di-contenimento-covid