Al centro dei temi di Hospitality Law Lab non c’è solo il turismo ma anche la crisi degli alloggi, specie per studenti. 

È quindi con piacere che accogliamo i chiarimenti pubblicati nelle ultime settimane dal Commissario Straordinario e dalla relativa unità di missione con riferimento alla cd. fast track amministrativa prevista per traguardare, assieme alle ingenti risorse messe a disposizione (1,2 miliardi di euro), l’obiettivo di realizzare 60.000 nuovi posti letto da collaudare entro il 30 aprile 2026 e mettere a disposizione entro il 30 giugno 2026. 

Nell’auspicio che, a breve, questa scadenza così sfidante possa essere prorogata e che la fast track possa essere estesa a tutti gli studentati, ricordiamo che detto iter acceleratorio è stato introdotto con il DL 19/2024, che, inserendo il nuovo art. 1 quater della Legge 338/2000, ha semplificato – esclusivamente per gli alloggi e residenze ammesse al cofinanziamento con le risorse del PNRR – l’iter per la realizzazione dei posti letto.

I contenuti e i commenti di detti chiarimenti sono riportati, in sintesi, nell’intervista al nostro Luigi Nassivera, che con Guido Alberto Inzaghi, Donatella Marino e tutti gli altri professionisti di Hospitality Law Lab stanno seguendo diversi investimenti in questo settore di crescente interesse, per il Legislatore e per il mercato.

Quali sono i principali interventi normativi operati dall’art. 1 quater della Legge 338/2000?

In linea generale, ai sensi del menzionato art. 1 quater della Legge 338/2000, relativamente agli immobili esistenti (ed al patrimonio edilizio preesistente – brownfield):

• è sempre ammesso il mutamento della destinazione d’uso quando finalizzato all’impiego come residenze universitarie, anche in deroga alle eventuali prescrizioni e limitazioni previste dagli strumenti urbanistici;
• gli interventi relativi al mutamento della destinazione d’uso possono essere avviati tramite SCIA ai sensi dell’art. 19 della Legge 241/1990;
• se gli interventi riguardano aree tutelate da un punto di vista paesaggistico e implicano modifiche strutturali significative (come la sagoma, prospetti, e volumetria), si applica la procedura ordinaria prevista dal T.U. delle disposizioni legislative in materia edilizia (D.P.R. 380/2001);
• in caso di interventi che richiedono un’autorizzazione paesaggistica, è possibile presentare una segnalazione alla Soprintendenza, la quale deve esaminare la conformità dell’intervento. Se la Soprintendenza rileva carenze nei requisiti, deve adottare provvedimenti di divieto e rimozione degli effetti dannosi entro 30 giorni dalla ricezione della segnalazione;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia possono comportare un incremento di volumetria fino al 35% di quella originaria.

Qualora si tratti invece di riconversione di aree già interamente impermeabilizzate (ad esempio parcheggi), gli interventi sono considerati di interesse pubblico e possono beneficiare del rilascio del permesso di costruire in deroga ai sensi dell’art. 14 del DPR 380/2001. 

Questi interventi non sono soggetti all’obbligo di reperire nuove aree per servizi di interesse generale (come previsto dal DM 1444/1968) né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi (Legge 1150/1942), salvo specifiche normative regionali o comunali. Questo, tuttavia, come rilevato dai chiarimenti da ultimo pubblicati, non significa un esonero dal pagamento del contributo di costruzione, ove dovuto.

A cosa servivano i chiarimenti pubblicati nelle ultime settimane dal Commissario Straordinario (e dall’unità di missione) in relazione a detta fast track?

Nel dialogo con molti soggetti interessati a beneficiare dell’iter acceleratorio è emersa, anche grazie al grande lavoro fatto dal tavolo di Assoimmobiliare dedicato allo student housing, la necessità di avere alcuni chiarimenti sulla concreta fruibilità dello stesso. Ebbene, molti dubbi (ma ne restano altri) sono stati risolti dai documenti emessi nelle ultime settimane.

In breve, si è chiarito che:

• nel caso in cui l’intervento risponda effettivamente ai crismi di cui alla normativa derogatoria di cui alla fast track si può intendere derogato l’eventuale rimando da parte della pianificazione generale all’obbligo di redazione di piani attuativi o particolareggiati volti al recupero e/o riqualificazione di aree già urbanizzate;

• con riferimento alle aree totalmente impermeabilizzate, nell’iter di rilascio del permesso di costruire in deroga le prerogative di norma riservate al Consiglio comunale sono assorbite dalla definizione degli interventi in esame come di “interesse pubblico”;

• le amministrazioni competenti possono (anzi sono invitate a) rilasciare i titoli abilitativi anche nelle more della valutazione di ammissibilità al finanziamento di cui al DM 481/2024, fermo restando che l’efficacia del titolo richiesto dovrà ritenersi condizionata alla positiva conclusione dell’iter di finanziamento di competenza Ministeriale;

• nel caso in cui l’intervento edilizio non venga completato e non venga assegnato il finanziamento previsto dalla normativa PNRR ed in particolare dal DM 481/2024, il titolo edilizio rilasciato in base alla fast track rimane soggetto alla disciplina generale del DPR 380/2001 e alle ordinarie vicende che disciplinano i titoli edilizi, tra i quali, ad esempio, l’art. 15 che disciplina l’efficacia temporale dei titoli e le ipotesi di decadenza del diritto di costruire per mancato rispetto dei termini stabiliti nell’atto concessorio;

• nel caso in cui, al termine del periodo stabilito (comunque non inferiore a 12 anni, come previsto dal DM 481/2024), venisse meno il vincolo funzionale di destinazione dell’immobile, il titolo edilizio rimane valido e il regime derogatorio che ha determinato il rilascio del permesso continua ad applicarsi, secondo il principio del “tempus regit actum” (ossia, la normativa in vigore al momento del rilascio del titolo rimane applicabile);

• se il vincolo funzionale di destinazione a studentato non viene rispettato per 12 anni, il titolo edilizio resta comunque legittimo in base alla normativa derogatoria. Tuttavia, in questo caso, si applicano le sanzioni previste dall’art. 1-bis, commi 6 e 10, della Legge 338/2000 e dal DM 481/2024, che disciplinano le sanzioni per il mancato rispetto del vincolo funzionale, ossia viene revocato il cofinanziamento a valere sulle risorse del PNRR;

• se l’opera è stata completata secondo gli scopi pubblici stabiliti dalla normativa, eventuali inadempimenti degli obblighi da parte del soggetto attuatore non intaccano la validità del titolo edilizio, che rimane legittimo. Le problematiche derivanti dall’inadempimento riguardano esclusivamente il rapporto relativo al finanziamento e non influenzano la validità del permesso edilizio rilasciato dall’amministrazione comunale.