Lo scontro tra affitti brevi della Hospitality turistica e locazioni di medio e lungo periodo ruota intorno al problema della liberazione degli immobili. Una criticità sempre più al centro del dibattito normativo e per il quale iniziamo a vedere le prime esperienze.
Cosa cambia in concreto?
Dopo le recenti novità in ambito penale, la Riforma Cartabia interviene sul procedimento di sfratto per renderlo più rapido, esteso ed efficiente.
👉 Ambito più ampio: il rito di convalida si applica ora anche a rapporti diversi dalla locazione, come comodato e affitto d’azienda
👉 Procedure più snelle: semplificazione della fase decisoria
👉 Digitalizzazione: notifiche telematiche e integrazione con il processo civile telematico
Il risultato vuole essere un sistema più coerente con le esigenze attuali:
→ maggiore rapidità e prevedibilità
→ rafforzamento della tutela del diritto alla restituzione
→ impatto positivo su investimenti e gestione degli asset immobiliari
Per gli operatori Hospitality, questo significa poter contare su strumenti più efficaci per proteggere e valorizzare il proprio patrimonio.
Un passo in avanti verso un mercato più sicuro, dinamico e attrattivo.
Abbiamo già avuto modo di parlare delle novità in ambito penale, nel recente articolo a firma dei nostri professionisti (cd. articolo
Dopo aver approfondito i profili penalistici, la nota rivista giuridica Euroconference.news ha chiesto alla nostra Partner e fondatrice del progetto Hospitality Law Lab, Donatella Marino, di approfondire anche gli aspetti civilistici, sia sostanziali sia processuali.
Ecco il link all’articolo: https://www.ecnews.it/legale/diritto-civile/diritti-reali-e-condominio/il-procedimento-di-sfratto-nella-riforma-cartabia-estensione-del-rito-e-tutela-accelerata-del-rilascio/
La Riforma Cartabia interviene su un procedimento già considerato “accelerato”. Qual è l’obiettivo della riforma in materia di sfratto?
È vero che il procedimento per convalida di sfratto rappresentava già, prima della riforma, uno degli strumenti più rapidi del processo civile. Tuttavia, la sua efficienza era in parte frenata da rigidità formali e da una disciplina non sempre allineata all’evoluzione del processo telematico. L’obiettivo della Riforma Cartabia (Decreto legislativo 10 ottobre 2022 n. 149, attuativo della legge delega n. 206/2021) consiste nel rendere questo rito più coerente con l’attuale assetto digitale della giustizia, eliminando passaggi ormai obsoleti e rafforzando gli strumenti che consentono una decisione tempestiva. Non si tratta, quindi, di una rivoluzione strutturale, ma di un intervento mirato a potenziare un modello già efficiente, rendendolo più funzionale e moderno.
Uno degli aspetti più innovativi riguarda l’estensione dell’ambito applicativo del rito. Che impatto ha l’inclusione del comodato e dell’affitto d’azienda?
L’estensione del rito supera definitivamente le incertezze interpretative che si erano consolidate nella prassi. In precedenza, l’applicabilità del rito locatizio a rapporti diversi dalla locazione era rimessa alla giurisprudenza, con esiti non sempre uniformi. L’inclusione espressa del comodato e dell’affitto d’azienda consente oggi di utilizzare uno strumento rapido anche in situazioni caratterizzate da una detenzione qualificata destinata a cessare. L’impatto pratico è rilevante, soprattutto nei rapporti familiari o nei contesti in cui l’utilizzo dell’immobile avviene a titolo gratuito, dove la necessità di ottenere una restituzione celere è spesso particolarmente avvertita.
In che misura la digitalizzazione incide concretamente sul procedimento di sfratto?
La digitalizzazione è uno degli obiettivi della riforma. L’utilizzo delle notifiche telematiche, in particolare tramite PEC, consente di ridurre significativamente i tempi e di aumentare la certezza del perfezionamento della notifica. Questo è un elemento cruciale nel procedimento di sfratto, dove la regolarità della notificazione costituisce un presupposto essenziale per la convalida. Inoltre, il coordinamento con il processo civile telematico semplifica la gestione degli atti e dei provvedimenti, eliminando formalità non più necessarie e rendendo l’intero iter più fluido. Naturalmente, resta centrale il ruolo del giudice nel garantire che l’intimato abbia avuto effettiva conoscenza dell’atto.
Le modifiche all’art. 663 c.p.c. incidono anche sulla fase decisoria?
Sì, si tratta di un adeguamento sistematico. La struttura della convalida dello sfratto resta invariata: in assenza di opposizione o di comparizione dell’intimato, il giudice emette ordinanza di convalida. Ciò che cambia è il contesto in cui questa decisione si inserisce, oggi pienamente digitalizzato. L’eliminazione di alcune formalità, come quelle legate alla formula esecutiva, riflette l’esigenza di adattare il rito alle modalità telematiche di formazione e circolazione degli atti. Si tratta, quindi, di un intervento di razionalizzazione che contribuisce a rendere più snella la fase decisoria.
Possiamo dire che si sta delineando un sistema complessivamente più incisivo nella tutela del proprietario?
Sì, questa è la direzione intrapresa dal legislatore. Gli interventi sul piano civilistico, come quelli introdotti dalla Riforma Cartabia, si affiancano a misure di natura penale volte a contrastare fenomeni di occupazione abusiva. Ne emerge un sistema più articolato, ma anche più incisivo, che mira a garantire una tutela effettiva e tempestiva del diritto di proprietà o di detenzione qualificata. Il punto di equilibrio resta, naturalmente, il rispetto delle garanzie del contraddittorio: la sfida sarà verificare, nella prassi applicativa, se questa maggiore rapidità riuscirà a convivere stabilmente con la piena tutela delle posizioni dell’intimato.
