La Direttiva (UE) 2024/1275 segna un passaggio decisivo nell’evoluzione della disciplina europea in materia di prestazione energetica degli edifici, inserendosi nel più ampio quadro del Green Deal e dell’obiettivo di neutralità climatica al 2050.
L’intervento normativo, che sostituisce integralmente la precedente Direttiva del 2010, introduce un impianto più articolato e ambizioso, destinato a incidere in modo significativo sulle dinamiche giuridiche, economiche e operative del settore immobiliare.
Il fulcro della riforma è rappresentato dall’introduzione del concetto di “edificio a emissioni zero”, definito come immobile ad altissima prestazione energetica, privo di emissioni dirette da combustibili fossili e alimentato da fonti rinnovabili. Tale standard diverrà obbligatorio per i nuovi edifici entro il 2030 (anticipato al 2028 per quelli pubblici), delineando un nuovo benchmark normativo e progettuale.
Di particolare rilevanza è, tuttavia, l’intervento sul patrimonio edilizio esistente, che rappresenta la componente più critica in termini di inefficienza energetica. La Direttiva introduce, in tal senso, le cosiddette “norme minime di prestazione energetica” (MEPS), imponendo agli Stati membri l’adozione di misure volte al progressivo miglioramento degli edifici con le peggiori performance.
Per il settore non residenziale sono previste soglie vincolanti da raggiungere entro il 2030 e il 2033, mentre per il comparto residenziale viene demandata agli Stati la definizione di traiettorie nazionali di riduzione dei consumi. Tale impostazione, pur garantendo un margine di flessibilità, non attenua la portata dell’obiettivo finale: la completa decarbonizzazione del parco immobiliare europeo.
In questo contesto si inserisce uno degli strumenti più innovativi introdotti dalla Direttiva: il “passaporto di ristrutturazione”. Si tratta di un documento strategico che consente di pianificare nel tempo interventi coordinati di riqualificazione energetica, superando la logica degli interventi isolati e favorendo una programmazione integrata e progressiva.
Ulteriore elemento di novità è rappresentato dall’introduzione del calcolo del “potenziale di riscaldamento globale” lungo l’intero ciclo di vita dell’edificio, che estende la valutazione ambientale anche alle fasi di costruzione e ai materiali impiegati. Ciò comporta rilevanti implicazioni anche sotto il profilo contrattuale e della responsabilità degli operatori coinvolti nella filiera edilizia.
La Direttiva interviene inoltre sul piano tecnologico, promuovendo la diffusione di edifici “intelligenti”, dotati di sistemi di automazione e controllo in grado di ottimizzare i consumi e interagire con la rete energetica. Parallelamente, viene incentivata l’integrazione delle fonti rinnovabili, con particolare riferimento alla predisposizione per impianti fotovoltaici, nonché lo sviluppo di infrastrutture per la mobilità elettrica.
Sotto il profilo giuridico ed economico, la riforma determina un significativo ampliamento degli obblighi di compliance a carico dei proprietari e degli operatori del Real Estate, con possibili riflessi in termini di valorizzazione degli asset, accesso al credito e gestione del rischio. Particolare attenzione è inoltre riservata al profilo sociale della transizione energetica. La Direttiva prevede infatti l’adozione di misure volte a mitigare l’impatto economico sugli utenti finali, con specifico riferimento alle situazioni di vulnerabilità e al rischio di fenomeni distorsivi quali incrementi dei canoni locativi o sfratti connessi agli interventi di riqualificazione. Per gli operatori del settore – inclusi investitori, sviluppatori e gestori di asset nel comparto hospitality e delle locazioni brevi – il nuovo quadro normativo si traduce in una duplice dimensione: da un lato, un rafforzamento degli obblighi regolatori; dall’altro, l’emersione di rilevanti opportunità di investimento e sviluppo.
La riqualificazione energetica degli immobili, infatti, si configura sempre più come leva strategica per la creazione di valore, la competitività sul mercato e la resilienza rispetto alle dinamiche dei costi energetici.
In tale prospettiva, la Direttiva (UE) 2024/1275 non si limita a introdurre nuovi standard tecnici, ma impone una revisione complessiva dei modelli operativi e delle strategie di investimento nel settore immobiliare, destinata a ridefinire in modo strutturale il rapporto tra sostenibilità, diritto e mercato.
Tutto il team di professionisti di Hospitality Law Lab sta assistendo operatori e proprietari che stanno gestendo questa trasformazione, ciascuno per le proprie competenze. In particolare Donatella Marino, che ha anche rilasciato una intervista sul punto per Idealista proprio in questi giorni con gli altri civilisti Professor Vincenzo Franceschelli, Professor Bruno Castellini e Professoressa Francesca Locatelli e con il nostro Hub Veneto con Giada Beghini e Tamara Corazza. Quanto ai risvolti fiscali, è attivo il team composto da Giuseppe Marino, Professore ordinario di Diritto tributario presso l’Università degli Studi di Milano, insieme al collega fiscalista Luigi Vele, oltre che Simonetta Marchesi e Carlo Alberto Rezzani. Per gli aspetti amministrativi, fortemente coinvolto Guido Alberto Inzaghi, Founding Partner di SI – Studio Inzaghi, primario studio legale italiano altamente specializzato nel Real Estate, con Luigi Nassivera, oltre che Benedetta Mussini, avvocato amministrativista.
Di seguito il link all’intervista su Idealista.it
