Il segmento Real Estate preme e propone, con velocità vorticosa, nuovi ruoli. Gli operatori si adeguano alle richieste della domanda e il diritto, da parte sua, cerca di inseguire il mercato, aggiornando regole risalenti ma mantenendo fermi i principi cardine. Tra le figure emerse negli ultimi decenni si impongono gli intermediari digitali e i property manager dell’housing temporaneo, spesso al confine con il ruolo del mediatore immobiliare.
Hospitality Law Lab dedicherà quindi alcuni approfondimenti a questo tema di crescente vitalità, sul quale i nostri professionisti sono sempre più frequentemente chiamati a fornire supporto, sia ad associazioni di settore sia a singoli operatori, nella ricerca di un perimetro operativo chiaro e libero da rischi sanzionatori.
Un dato è certo: l’intermediario “di fatto” dei mercati antichi è oggi un professionista protetto e vigilato. Necessario, dunque, in primo luogo, individuare i tratti imprescindibili del mediatore, che sin dalle origini lo distinguono dalle figure contigue: tratti che, da un lato, lo proteggono come professionista regolamentato e, dall’altro, ne delimitano con precisione l’ambito di azione.
Nel Real Estate, in particolare, il mediatore resta una figura centrale, chiamata a garantire imparzialità, trasparenza e competenza. Ma l’evoluzione del mercato – soprattutto nell’Hospitality digitale – ha però posto sotto pressione questi tre requisiti chiave. Tra riforme europee, incompatibilità ridimensionate e nuovi modelli di business, il confine tra mediazione tradizionale, intermediazione online e gestione immobiliare è diventato quindi sempre più delicato.
L’evoluzione europea ne ha alleggerito i vincoli, ma non ne ha intaccato l’essenza. La mediazione immobiliare è ormai una professione regolamentata fondata su quei tre principi essenziali, alcuni dei quali sono, per loro natura, incompatibili con alcuni ruoli contigui (come per esempio, nel caso del property management: la terzietà). Tanti operatori preferiscono dunque rinunciare alla protezione e alle correlate limitazioni del ruolo regolamentato del mediatore: rischiando però di sconfinare nell’abusivismo.
Nell’era della Hospitality digitale, la vera sfida è dunque distinguere tra chi mette in relazione le parti, chi gestisce nell’interesse di una sola e chi offre – in via esclusiva o prevalente – servizi tecnologici. La linea di confine è sottile.
Ed è una linea che va tracciata con competenza giuridica, alla luce delle norme vigenti e dell’evoluzione del mercato, in attesa di un intervento normativo che chiarisca in modo definitivo il ruolo delle nuove figure dell’intermediazione digitale e del property management.
Nell’Hospitality digitale le conseguenze di una qualificazione scorretta possono essere rilevanti:
- dichiararsi mediatore e operare invece in forza di mandato con rappresentanza,
- oppure, al contrario, svolgere attività di mediazione senza abilitazione
espone a responsabilità e sanzioni crescenti e concrete.
Per approfondire il tema, Idealista.news ha intervistato Donatella Marino, civilista con specifica expertise in Real estate, (disponibile al seguente link
la quale ha rilasciato l’intervista del venerdì, insieme alle civiliste Giada Beghini e Tamara Corazza.
Dalle origini alla codificazione: chi era il mediatore?
La funzione esiste fin dalle prime civiltà. Nell’antica Roma si parlava di proxenetae, interventores o mediatores; successivamente si afferma il termine “sensale”, di origine araba (dal persiano sapsār), per indicare chi favoriva compravendite di terreni, bestiame o noli marittimi.
Già nel Digesto si stabiliva che il sensale rispondesse solo in caso di dolo o inganno: una responsabilità limitata che rifletteva il riconoscimento della sua utilità economica. Era previsto anche un compenso proporzionato all’importanza dell’affare.
Con il Codice di Commercio del 1866 e soprattutto con quello del 1882, che consolida definitivamente il termine “mediatore”. La disciplina attuale prende forma con il Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 262, che approva il Codice civile.
Cosa dice il Codice civile?
L’art. 1754 c.c. lo definisce come colui che mette in relazione due o più parti “senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza”.
La Relazione al Codice del Guardasigilli Dino Grandi chiarisce che l’elemento essenziale della mediazione è l’indipendenza.
Non può, dunque, essere mandatario con rappresentanza né gestore di una parte mentre opera nei confronti dell’altra con cui ha creato il contatto. Solo dopo la conclusione del contratto può assumere incarichi esecutivi (art. 1761 c.c.).
Il diritto alla provvigione matura solo se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.).
Se intervengono più mediatori, l’art. 1758 c.c. riconosce a ciascuno una quota, purché vi sia cooperazione o concausalità nella conclusione dell’affare. Tema particolarmente attuale nello short term rental, dove piattaforme, agenzie e operatori diversi concorrono alla stessa prenotazione.
Il mediatore è tenuto a comunicare tutte le circostanze note – o conoscibili con la diligenza professionale richiesta – che incidono sulla sicurezza e convenienza dell’affare (art. 1759 c.c.).
Nel settore delle compravendite immobiliari questo include, ad esempio, visure, iscrizioni pregiudizievoli, irregolarità edilizie o urbanistiche.
Le leggi speciali e l’Europa: cosa è cambiato?
Il cambiamento arriva con la Legge 39/1989, che istituisce il ruolo degli “agenti di affari in mediazione”. Ma questo sistema viene riformato dal D.Lgs. 59/2010, in attuazione della Direttiva 2006/123/CE (Direttiva Bolkestein), introducendo l’ iscrizione nel Registro delle Imprese/REA a seguito di SCIA in luogo del ruolo camerale e mantenendo un generico divieto generalizzato a porre in essere attività diverse da quella di mediazione immobiliare.
Tuttavia, il divieto era ancora troppo esteso. Con la procedura d’infrazione n. 2018/2175 la Commissione europea ha ritenuto sproporzionato il divieto generalizzato di esercitare altre attività previsto dall’art. 5 L. 39/1989, in contrasto con la libertà di stabilimento (art. 49 TFUE). Questo ha portato il Legislatore a introdurre, con le Leggi europee 2018 e 2019-2020, forme di incompatibilità non più così rigorose.
Oggi le incompatibilità non sono più generalizzate, quindi: resta il divieto di operare nello stesso settore merceologico oggetto della mediazione e nelle situazioni di conflitto di interessi, oltre ad alcune ipotesi specifiche previste dalla legge. Per evitare questi vincoli, alcuni operatori pensano di non qualificarsi come mediatori immobiliari. Ma la qualificazione non dipende dal nome che ci si attribuisce, bensì dall’attività concretamente svolta: se si mettono in relazione due parti per la conclusione di un affare immobiliare, si sta svolgendo mediazione. In assenza di abilitazione, il rischio è quello dell’esercizio abusivo: niente provvigione, sanzioni amministrative e, in caso di recidiva, possibili conseguenze penali.
Hospitality digitale: mediatore, intermediario o gestore?
Nel mercato italiano attuale, viene chiamato property management la gestione svolta nell’interesse del proprietario di unità immobiliare abitativa, spesso con poteri di rappresentanza, occupandosi di locazioni di breve o medio periodo. Spesso si occupa anche di soluzioni ricettive extra-alberghiere. Non esiste una disciplina autonoma: si applicano le regole civilistiche generali e quelle di settore eventualmente rilevanti. Si pone nelle adiacenze dell’hotel management, uno dei modelli più ricorrenti invece per le strutture ricettive alberghiere. In ogni caso, l’operatore si occupa dei diversi aspetti gestionali quale pricing, rapporti con le piattaforme e gestione degli ospiti.
L’attività di property management solitamente non è compatibile con la mediazione immobiliare svolta sul medesimo immobile. Il gestore agisce nell’interesse del proprietario; il mediatore deve restare imparziale tra le parti. In presenza di mandato con rappresentanza o conflitto di interessi, l’incompatibilità è evidente. Diverso può essere il caso di attività svolte in ambiti distinti (ad esempio compravendite e locazioni brevi). Sono valutazioni che richiedono un’analisi caso per caso. L’intermediazione on line invece si distingue dalla mediazione immobiliare per la prevalenza di servizi digitali, come chiarito dalla nota sentenza della CGUE sul caso francese, di cui abbiamo più volte parlato. Ne tratteremo a breve, separatamente.
Le conseguenze sono serie, soprattutto con la crescente richiesta di trasparenza a chi opera tramite piattaforme digitali, nel mirino delle autorità garanti che hanno iniziando i controlli, a tutela dei turista. Il rapporto tra proprietario e gestore deve definire con precisione ruoli e poteri e questi devon essere resi estremamente chiari al turista con cui viene creato il contatto. L’utente della piattaforma (inquilino o viaggiatore che sia) – deve sapere se ha davanti un mediatore imparziale o un soggetto che rappresenta una parte. Per gli operatori del Real Estate e della Hospitality, oggi più che mai, la qualificazione giuridica dell’attività non è un dettaglio: è una scelta strategica. È su questo equilibrio che si gioca il futuro dell’intermediazione immobiliare.
