La Sindaca di Firenze promette che dal 2025 sarà introdotto nel centro storico di Firenze il divieto di utilizzo delle “scatolette” cifrate, i c.d. locker, contenenti le chiavi per il check-in autonomo negli appartamenti locati short term. Nella stessa direzione si muovono altre città. Un tema di decoro urbano, dunque, nel dichiarato intento di contenere i flussi turistici e migliorare la qualità di vita dei residenti dei centri storici. Ma è anche un tema di sicurezza che ha attirato l’attenzione del Ministero dell’Interno sull’intero sistema dei self check in. Tant’è che ha pubblicato un AVVISO URGENTE, lo scorso 22 novembre, in cui propone la propria interpretazione dell’Art. 109 TULPS secondo cui “non sono consentite forme di check-in a distanza o da remoto”.

Un tema critico, questo dell’applicazione dell’Art. 109 TULPS anche alle locazioni private di durata inferiore ai 30 giorni (grazie all’intervento di interpretazione autentica dell’art. 19-bis del Decreto Legge 4 ottobre 2018, n. 113, convertito nella Legge n. 132/2018). Si contrappongono, infatti, principi e norme che tutelano beni diversi. Da una parte, la sicurezza pubblica. Dall’altra, i principi del codice civile e la proprietà privata, sacrificabile, eventualmente, solo per privilegiare un bene di rango superiore (quale, per l’appunto, la sicurezza), nel rispetto dei limiti di ragionevolezza e proporzionalità richiesti dalla nostra Costituzione. 

Il nostro team di professionisti, composto da Vincenzo Franceschelli, Alessio Lanzi, Giuseppe Marino, Bruno Castellini, Simonetta Marchesi, Giada Beghini, Tamara Corazza, Guido Inzaghi, Luigi Nassivera, Angelo Giuliani, Carlo Alberto Rezzani, Rosa Abbate e Sara D’Urso, nonché la nostra ospite Benedetta Mussini, sono attivamente impegnati nell’affrontare questa nuova criticità, con l’obiettivo di rendere più fluido e comprensibile il settore dell’hospitality.

Oggi abbiamo discusso di questo tema delicato insieme ai nostri partner, Donatella Marino, avvocato civilista, e Angelo Giuliani, avvocato penalista, ognuno dei quali ha contribuito con la propria expertise nelle rispettive aree di competenza.

In cosa consiste il Self Check in? 

Il Self Check-in è una soluzione sempre più utilizzata per consentire un rapido ingresso negli alloggi agli ospiti short term. Con il Self Check-in, il Guest di una casa privata prenotata tramite intermediario on line (Airbnb, Booking), ma anche l’ospite di una struttura ricettiva, può registrarsi autonomamente e, sempre in via autonoma, ottenere la chiave (fisica o virtuale) dell’alloggio, senza la necessità di un intervento diretto da parte dell’Host.

Cosa prevede il TULPS in proposito? 

L’art. 109 TULPS stabilisce che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive – ad eccezione dei rifugi alpini – possano dare alloggio esclusivamente a persone munite di un documento idoneo ad attestarne l’identità e che, nelle 24 ore successive all’arrivo – e comunque entro le 6 ore successive all’arrivo in caso di soggiorni non superiori alle 24 ore – gli stessi gestori comunichino alle Questure territorialmente competenti le generalità delle persone effettivamente alloggiate.

Come e quando è stata estesa l’applicabilità di questa previsione ai locatori short term?

Per effetto dell’articolo 19-bis del D.L. 113/2018, convertito nella legge n. 132/2018, gli obblighi previsti dall’art. 109 TULPS si applicano anche ai locatori o sublocatori che lochino immobili o parte di essi con contratti di durata inferiore a 30 giorni.

L’omessa comunicazione all’autorità delle generalità dei clienti da parte dei gestori delle strutture ricettive costituisce reato, alla luce del combinato disposto degli articoli 17 e 109 TULPS. Si tratta, in particolare, di una contravvenzione che prevede l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a 206 euro. 

In cosa consiste l’ultima interpretazione del Ministero dell’Interno dello scorso 22 novembre?

Recentemente il Ministero dell’Interno, in risposta a un quesito posto dalla Questura di Roma in vista dell’imminente Giubileo, ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’applicazione dell’art. 109 TULPS, probabilmente proprio nell’intento di intervenire sul cosiddetto self check-in e sulla possibilità di effettuare la verifica dei documenti di identità a distanza – e dunque non di persona – mediante strumenti più o meno sofisticati (WhatsApp o appositi software).

Il Ministero, a valle di una articolata circolare, ha concluso che i gestori delle strutture ricettive di ogni genere e tipologia possono effettuare la procedura di check-in online, tuttavia restano tenuti a verificare l’identità degli ospiti mediante una verifica de visu della corrispondenza tra le persone alloggiate e documenti di identità forniti. In altre parole, il Ministero ritiene che l’obbligo di identificazione previsto dall’art. 109 TULPS sia assolto solo mediante la verifica, concreta e di persona, dell’identità personale dei clienti, con l’espressa esclusione di ogni forma di controllo da remoto.

Si sottolinea che la circolare del Ministero ha natura meramente interpretativa, non vincolante per il Giudice. Tuttavia, in caso di procedimenti penali a carico dei gestori, avrebbe una sua rilevanza.

In che termini queste norme penali si pongono in conflitto con i principi del diritto civile? 

Il tema nasce dalla incompatibilità della disposizione di cui all’art. 109 TULPS (come interpretato dall’art. 19 bis del D.L. 113/2018 di cui sopra che estende gli obblighi di gestori di strutture ricettive a locatori e sublocatori) con i principi del diritto civile in materia locatizia. Come da noi più volte sottolineato, si tratta di contratti ontologicamente molto diversi. Nel contratto di alloggio in albergo la prestazione viene fornita a ciascun ospite dell’albergo, ed è verso questi ultimi che il gestore assume l’obbligo di fornire le prestazioni pattuite. Nella locazione, al contrario, il contratto si conclude tra locatore e conduttore, ed è quest’ultimo che potrà liberamente scegliere chi ospitare in casa sua (così è infatti da intendersi un’unità immobiliare locata a uso abitativo, ancorché con finalità turistica), mentre il locatore non deve ingerire nella fruizione della cosa locata, tantomeno sulle scelte del conduttore che invita i propri ospiti. Un tema che diventa critico soprattutto se la locazione dura diverse settimane. Ma questo è solo uno dei molti profili di contrasto.

Come si può superare questa criticità?

Con ogni probabilità il Legislatore dovrebbe riformulare la norma di interpretazione autentica e prevedere invece, con accurata previsione normativa, una disciplina idonea a regolare questo profilo del mercato della Hospitality digitale. Una disciplina che si ponga l’obiettivo di mantenere prioritari i temi di pubblica sicurezza, pur rispettando i fondamenti del diritto civile e magari considerando anche le nuove opportunità offerte dall’evoluzione della tecnologia. Diversamente, vi è il rischio, nell’operare sulla base di una norma che presenta profili di illegittimità così rilevanti, che la norma stessa, sottoposta al vaglio della Corte costituzionale, possa essere censurata nella sua interezza, con le pesanti conseguenze che ne deriverebbero.