“Accogliamo con favore una nuova era nella regolamentazione e la condivisione dei dati nell’UE”. Esordisce così il gruppo Airbnb, noto portale di intermediazione on line della Hospitality short term, nella recente comunicazione inviata ai propri Host.
Si tratta del Regolamento UE 2024/1028 che prevede la raccolta e condivisione dei dati sui “servizi di locazione di alloggi a breve termine”, noti in Italia come “affitti brevi”.
Indispensabile, in quest’ottica, prestare attenzione alla versione inglese del Regolamento, sulla cui base Airbnb sta operando, in buona parte, l’adeguamento (Regulation (EU) 2024/1028 on data collection and sharing relating to short-term accommodation rental services).
Questo perché uno dei principali passaggi critici è la difformità, spesso importante, dei significati dati alle parole.
Prendiamo, oggi, ad esempio una delle principali categorie di player coinvolti dal nuovo Regolamento, cui vengono attribuiti nuovi obblighi di registrazione e dichiarativi: l’HOST (definito “locatore” nella versione italiana) che opera su queste short term rental platform.
- Più precisamente, in italiano, si parla di LOCATORI (“locatori che prestano servizi di locazione di alloggi a breve termine”)
- Nel testo inglese si parla, invece, di HOST. E non è lo stesso concetto. Nel Regolamento si spiega che ‘host’ significa “a natural or legal person that provides, or intends to provide, on a professional or non-professional basis, on a regular or on a temporary basis, a short-term accommodation rental service provided for remuneration, through an online short-term rental platform”
- Gli HOST di Airbnb, poi, sono cosa ancora diversa. Airbnb definisce “Host” quei Membri della piattaforma che pubblicano o offrono i servizi dell’Host, che sono un’ampia gamma di servizi (“I membri che pubblicano e offrono servizi sono gli “Host“, si legge nei TOS di Airbnb). Per “Membri” Airbnb intende i propri utenti (“La Piattaforma Airbnb offre un luogo online che consente agli utenti (“Membri“) di pubblicare, offrire, cercare e prenotare servizi).
Con la recente comunicazione, Airbnb chiarisce la sua interpretazione dei nuovi obblighi a carico degli Host (secondo la propria definizione?) che “si registreranno presso le autorità competenti e comunicheranno alle piattaforme se siano soggetti ad una procedura di registrazione. In caso di risposta positiva, gli host dovranno fornire alle piattaforme il relativo numero di registrazione”.
Il grosso problema, in Italia, è che molti Host di Airbnb e delle altre piattaforme (che, per quanto a noi noto, non hanno ancora preso posizione sul punto) sono gestori di immobili tramite mandato (Property Manager) e molti operano attraverso contratti che certamente non attribuiscono loro il titolo di locatore. Locatore, il più delle volte, resta il proprietario che ha affidato l’immobile al Property Manager.
Chi è dunque l’HOST in questi casi? Enormi le ricadute, sia sul piano normativo civilistico, che amministrativo (molti stanno incontrando problemi già oggi con la registrazione del CIN), sia sul piano fiscale (si veda la confusione generata dall’applicazione della DAC 7, ove alcuni Property Manager si sono considerati HOST, altri Piattaforma di intermediazione, alcuni hanno assunto entrambe le posizioni e altri nessuna delle due).
Delle discrepanze terminologiche e concettuali di questi termini e delle ricadute sui business model delle piattaforme di intermediazione e dei Property Manager abbiamo già parlato in vari precedenti articoli
ma anche https://hospitalitylawlab.net/2024/03/14/un-regolamento-europeo-sullo-short-term-rental/ e prima ancora https://hospitalitylawlab.net/2022/12/02/come-il-nuovo-regolamento-europeo-cambiera-lo-short-term-rental/)
Per un approfondimento più tecnico sui principali snodi del Regolamento, rimandiamo anche all’articolo pubblicato su Euroconference Legal, autore il nostro partner Donatella Marino, avvocato civilista con specifica expertise nel Real Estate e Hospitality
Entro due anni dall’entrata in vigore del Regolamento (nel ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea, e dunque dal 20 maggio 2026) ogni Stato Membro dovrà:
- organizzare nuovi sistemi di registrazione dei dati degli host,
- fornire un “numero di registrazione”,
- adeguare le procedure già esistenti,
- istituire punti di ingresso digitali unici,
- dotarsi di idonei organismi di vigilanza,
in modo da consentire alle piattaforme on line, ai Property Manager e ai locatori di adeguarsi nei tempi previsti ai nuovi requisiti.
Il nostro sistema e le regole del mercato cambieranno ancora e i player devono rapidamente adeguarsi.
