Adottato dal Parlamento UE in prima lettura un Regolamento sulla “raccolta e condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine”, destinata a travolgere ancora una volta il mercato della Hospitality, se e quando entrerà in vigore. Ma i player più attenti stanno già organizzandosi per non farsi cogliere impreparati.

Con una Risoluzione legislativa del 29 febbraio scorso, il Parlamento europeo ha adottato la proposta di Regolamento che impone agli Stati di approvare norme per la raccolta di informazioni relative al mercato degli affitti brevi e di farlo secondo una procedura uniforme di registrazione online. Ne derivano nuovi obblighi per le piattaforme di intermediazione on line che si occupano di locazioni di alloggio a breve termine (OTA) che dovranno modificare l’organizzazione della piattaforma e della propria interfaccia online in modo da imporre ai locatori le dichiarazioni e obblighi di informazione per i “locatori”. Generando ulteriori nuovi dubbi su ruolo e responsabilità delle società di gestione (Property Manager) e dei mediatori immobiliari tradizionali all’interno del nuovo quadro europeo.

Abbiamo intervistato il nostro partner Donatella Marino avvocato civilista che ha dedicato un team al nuovo mercato del Real Estate e della Hospitality e che affronterà l’impatto di questo Regolamento nel  Seminario di Specializzazione organizzato da Centro Studi Forense – Area Legale Euroconference “Contratto di locazione turistica breve concluso tramite intermediari – profili civilistici e fiscali ai fini DAC7” che si terrà il prossimo 8 maggio.

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Chi sono i destinatari del nuovo regolamento? 

Il Regolamento influirà principalmente su due categorie di player.

1. sulle “piattaforme online di locazione a breve termine che offrono servizi a locatori che prestano servizi di locazione di alloggi a breve termine nell’Unione” che devono raccogliere le dichiarazioni. Il Regolamento definisce la “piattaforma online di locazione a breve termine“ una piattaforma online ai sensi del c.d. Digital Service Act (Regolamento UE 2022/2065), che consente agli ospiti di concludere contratti a distanza con i locatori per la prestazione di servizi di locazione di alloggi a breve termine.
2. sui “locatori che prestano servizi di locazione di alloggi a breve termine”, che dovranno procedere alle dichiarazioni  (delle quali sono responsabili).

Il “locatore” è definito “una persona fisica o giuridica che presta, o intende prestare, a titolo professionale, non professionale, su base regolare o temporanea, un servizio di locazione di alloggi a breve termine fornito a fronte di un corrispettivo, attraverso una piattaforma online di locazione a breve termine”, mentre il “servizio di locazione di alloggi a breve termine” è, tautologicamente, “il servizio di locazione a breve termine di un’unità, fornita a fronte di un corrispettivo, a titolo professionale, non professionale, su base regolare o temporanea, quale ulteriormente definita dal diritto nazionale”

Per “unità” si intende, “un alloggio ammobiliato situato nell’Unione che è oggetto della prestazione di un servizio di locazione di alloggi a breve termine”. Sono esclusi gli “alberghi e gli alloggi simili”.  

Sono coinvolti anche i property manager? 

Il tema si pone in quanto non è chiaro il perimetro del concetto di “locatore” proposto dal Regolamento. Sembrerebbe essere rivolto a chiunque presti il servizio, senza specificare il tipo di  rapporto giuridico che intercorre con il bene. Secondo alcune prime interpretazioni, l’espressione potrebbe dunque coinvolgere anche i gestori di alloggi (property manager).

Quali informazioni saranno richieste al “locatore”?

Le informazioni che devono essere richieste sono varie, alcune già imposte da altre normative in vigore. Tra queste, l’indirizzo e il tipo di unità; se l’unità offerta costituisce una parte o la totalità dell’abitazione principale o secondaria del locatore, o se è utilizzata per altri fini; il numero massimo di posti letto disponibili e di ospiti; se previsto dalla normativa nazionale, l’autorizzazione per l’offerta dell’alloggio e altre (Art. 5).

Qual è lo scopo del Regolamento? 

Scopo dichiarato del Regolamento, chiarito più volte nei Considerando che reggono la normativa, è fornire alle autorità pubbliche informazioni affidabili sulle locazioni brevi. Il Regolamento riconosce che questo nuovo mercato crea “molte opportunità per gli ospiti, i locatori e l’intero ecosistema del turismo”. Tuttavia sottolinea come la rapida crescita di tali servizi abbia sollevato preoccupazioni e sfide. Per valutare dunque l’impatto di questo mercato  su alcune delle sfide attuali legate all’immobiliare, come la carenza degli alloggi destinati alla locazione a lungo termine, l’aumento dei canoni di locazione e dei prezzi delle abitazioni, in modo da attuare politiche efficaci e proporzionate. Spiega inoltre il Regolamento che “la disponibilità di dati affidabili su base uniforme dovrebbe sostenere l’impegno degli Stati membri volto a elaborare politiche e disposizioni regolamentari conformi al diritto dell’Unione. Infatti, come chiarito dalla giurisprudenza della Corte di giustizia, gli Stati membri sono tenuti a giustificare eventuali restrizioni all’accesso al mercato per i locatori sulla base di dati e prove”. 

Che rapporto c’è con quanto disposto dalla Direttiva DAC7?

E’ uno scopo in linea con quanto già richiedono molte altre normative europee che pongono obblighi a carico dei gestori di piattaforme di intermediazione on line in tutti i settori, non solo l’Hospitality, che non vengono pregiudicate. In tutte queste norme, inclusa la DAC7 (che però si limita alle sole informazioni rilevanti sul piano fiscale) vengono disposte misure per ottenere (e proteggere) i dati dei Locatori (nella DAC7 in realtà si parla di “Venditori”), imponendo regimi di registrazione e altri requisiti in materia di trasparenza, ma non si limita alle sole informazioni di carattere fiscale. 

Quando entrerà in vigore il regolamento ?

Secondo la procedura legislativa ordinaria ora il testo passa al Consiglio che potrà:

• decidere di accettare la posizione del Parlamento e l’atto legislativo è così adottato
• modificare la posizione del Parlamento, e rimandare il testo al Parlamento per una seconda lettura

Una volta approvato in via definitiva, il Regolamento dovrebbe applicarsi a partire da 24 mesi dalla data di entrata in vigore.