In aumento i Comuni che impongono restrizioni a strutture ricettive e short rental per fronteggiare problemi attribuiti all’overtourism. 

Alcune di queste posizioni, portate di fronte al TAR competente, sono risultate legittime, altre no. Imprescindibile, sul punto, la posizione della Corte di Giustizia europea che chiarisce due punti chiave. 

⇒ Innanzitutto, le restrizioni devono essere previste da una legge (nazionale o regionale). 

⇒ In secondo luogo, le esigenze alla base di queste restrizioni devono essere reali, particolarmente meritevoli di tutela, idonee a risolvere le criticità e proporzionate con le restrizioni imposte. 

Criteri in linea con quelli della nostra Carta costituzionale, peraltro, cui deve adeguarsi il Legislatore nazionale o regionale.

I Comuni devono confrontarsi con un problema in più. Non avendo potere legislativo, devono agire all’interno di una legge che, nel rispetto dei suddetti criteri, li autorizzi a introdurre queste restrizioni. E’ il caso del Comune di Venezia. 

Il focus dell’indagine sulla legittimità di un provvedimento comunale restrittivo di alcune libertà riconosciute dall’ordinamento (quali la libera iniziativa economica, il diritto al lavoro, il diritto di proprietà) va, dunque, posto sia sull’esistenza di una legge nazionale o regionale che consenta al Comune di introdurre limiti, sia sulle esigenze che giustificherebbero questi limiti. Anche perchè, qualche volta, le esigenze sono reali e richiedono certamente interventi. Altre volte invece sono solo pretesti per battaglie socio-politiche. 

Tra le esigenze più spesso richiamate, a titolo di esempio, c’è la carenza di alloggi da destinare a locazioni di lungo periodo, che genera un’emergenza abitativa e suggerisce di limitare le locazioni di breve periodo per risolvere il problema. Temi complessi, dalle diverse sfaccettature, su cui stanno lavorando con diversi ruoli tutti i nostri professionisti Vincenzo Franceschelli, Donatella Marino, Bruno Castellini, Simonetta Marchesi, Giada Beghini, Tamara Corazza, Guido Inzaghi, Luigi Nassivera, Alessio Lanzi, Angelo Giuliani, Giuseppe Marino, Luigi Vele, Carlo Alberto Rezzani, Rosa Abbate, Sara D’Urso e Benedetta Mussini.

Ma cosa ha stabilito la Corte di Giustizia europea? Varie le pronunce, ma di particolare interesse una nota sentenza del 2020, sulla quale abbiamo intervistato gli avvocati Donatella Marino, civilista e la nostra ospite Benedetta Mussini, amministrativista. 

Può essere considerata legittima una norma che impone restrizioni alla ricettività o persino alla possibilità dei proprietari privati di locare il proprio alloggio?

La giurisprudenza europea (C.Giust., Grande Sezione, 22 settembre 2020, cause riunione C-724/18 e C-727/18, C.A., Cali Apartments SCI e HX contro Procureur général près la cour d’appel de Paris e Ville de Paris) ha considerato legittimo l’obiettivo degli Stati membri di contenere le locazioni turistiche per assicurare un’offerta sufficiente di alloggi economicamente accessibili destinati alle locazioni a lungo termine. In particolare, ha chiarito che possono costituire “motivi imperativi di interesse generale” le “esigenze relative alla politica dell’edilizia popolare dirette a lottare contro la pressione fondiaria”. Tanto rileva, soprattutto, quando un mercato specifico è caratterizzato da una scarsità strutturale di alloggi e da una densità di popolazione particolarmente elevata. In questi casi, questi “motivi imperativi di interesse generale” possono essere considerati idonei a legittimare una normativa nazionale che assoggetta ad un regime di autorizzazione preventiva anche la locazione di locali ammobiliati ad una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio, se esercitate in maniera reiterata e per brevi periodi. Ciò proprio per ragioni dirette a garantire un’offerta sufficiente di alloggi economicamente accessibili destinati alla locazione a lungo termine.

Quindi la restrizione deve essere prevista da una norma nazionale e tale norma nazionale può imporre restrizioni se ricorrono motivi imperativi di interesse generale?

Certamente. Questo obiettivo, però, deve essere inserito in un’apposita cornice normativa, e comunque fondato su una valutazione specifica, da cui risultino diffuse situazioni di disagio abitativo generate proprio dall’overtourism:

• il displacement, ossia il rimpiazzo della popolazione originaria con popolazione più abbiente, in quanto gli immobili di una certa zona risultano progressivamente sempre più costosi;
• il rent gap, inteso come il divario di estrazione della rendita che rende l’investimento più profittevole in aree disinvestite rispetto che in altre;
• la gentrification vale a dire la distruzione e ricostruzione degli elementi fisici dell’area, oltre che a una sostituzione di utenza e funzioni all’interno dello stesso tessuto urbano.