La Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) è in funzione. Obiettivo dell’art 13 ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale” del D-L 145/23 convertito con L. 191/2023, è “assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità”.  La norma è stata adottata in accordo con le Regioni e con le Province autonome, previo parere del Garante della Privacy, ed è stata accolta con favore da quasi tutto il settore ricettivo, dai principali Property Manager che gestiscono appartamenti privati e da buona parte degli intermediari immobiliari, ma presenta difficoltà interpretative. Prima tra tutte, è incerta l’individuazione dei destinatari della norma, specialmente in merito agli obblighi antincendio.

L’art 13 ter comma 1 individua, infatti, alcune tipologie di immobili cui il Ministero del Turismo assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN), ponendo poi a carico di coloro che locano quelle tipologie di immobili o che sono titolari di strutture ricettive alcuni obblighi, tra cui l’esposizione del CIN ed obblighi per la prevenzione degli incendi, novità assoluta per i locatori.

Quali immobili sono effettivamente coinvolti?

Il comma 1 elenca:

→ le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, di qualunque durata, e dunque anche stagionali o annuali 

→ le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 … e quindi locazioni 

• la cui durata non è superiore a 30 giorni
• di cui non rileva la finalità
• di cui rileva la figura del locatore, che deve essere persona fisica. Non si applicherebbe dunque quando il locatore è imprenditore individuale o società.

→ le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite dalle normative regionali e delle province autonome. 

L’interpretazione letterale porterebbe, quindi, ad escludere 

• le locazioni brevi per finalità non turistiche poste in essere da soggetti corporate o comunque imprenditoriali e
• più in generale, tutte le locazioni di breve, medio e lungo periodo non concluse per finalità turistica.

Sarebbero, dunque, esclusi dall’ambito applicativo dell’art. 13 ter, per esempio, gli immobili che vengono solo locati per periodi brevi o brevissimi da locatori corporate o comunque professionali per occasioni di lavoro (quali Fiere o Convegni, si pensi al Salone del Mobile a Milano). 

e per quanto riguardi gli obblighi antincendio? 

L’individuazione dei destinatari si arricchisce di incertezze al comma 7 dell’Art. 13 ter (“Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, … gestite nelle forme  imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le  unità  immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili” ).

Il Legislatore qui si occupa del problema della sicurezza degli immobili ai fini della prevenzione incendi. Mentre per gli immobili destinati a struttura ricettiva (alberghiera, extra alberghiera e in generale per tutti gli immobili aperti al pubblico) sono previsti stringenti e onerosi obblighi antincendio, le case private degli italiani non sono state, ad oggi, mai adeguatamente regolate.

Il Legislatore, con l’Art. 13 ter co. 7, cerca di porre rimedio, individuando due gruppi di immobili: 

→ nel primo individua (tramite rinvio) gli oneri cui sono sottoposti coloro che “gestiscono”… nelle forme imprenditoriali di cui al co. 8”  le locazioni di cui al comma 1

→ nel  secondo gruppo sono introdotte disposizioni per “tutte le unità immobiliari” 

Ma la norma si apre a possibili differenti interpretazioni. 

Secondo una lettura più restrittiva, con l’espressione “tutte le unità immobiliari” il Legislatore intende riferirsi solo alle locazioni con finalità turistica o brevi ex art. 4 DL 50/2017,  di cui all’art. 13 ter co. 1, escludendo solo le strutture ricettive e gli immobili i cui locatori sono imprenditori, cui è applicabile diversa normativa. Questa lettura espone, però, la disposizione a censura di legittimità, qualora sottoposta al vaglio della Corte costituzionale, posto che l’esercizio della discrezionalità legislativa non è senza limiti, ma deve rispettare il limite generale della c.d. ragionevolezza, più volte ribadito dalla Corte costituzionale. Difficile considerare ragionevole un obbligo di prevenzione incendi posto a carico solo di alcuni locatori in funzione della tipologia di inquilino o della durata della locazione.

Una seconda lettura, più estensiva e che consentirebbe dunque di salvare la norma, considera l’obbligo applicabile a tutti gli immobili di proprietà privata, comunque locati (o forse persino a quelli non locati). Francamente, non parrebbe essere stato questo l’intento del Legislatore, considerato il contesto in cui l’enunciazione è posta. Tuttavia, solo una simile lettura può salvare la disposizione dalla censura di legittimità. Ma, in questo caso, l’impatto sarebbe di ben diversa portata. 

Nell’attesa delle prime posizioni giurisprudenziali, ringraziamo i nostri professionisti Vincenzo Franceschelli, Donatella Marino, Giada Beghini e Tamara Corazza, Giuseppe Marino e Luigi Vele, Guido Inzaghi e Luigi Nassivera, oltre alla nostra ospite Benedetta Mussini, che stanno approfondendo questi temi interpretativi, sia in termini consulenziali a favore di associazioni, enti pubblici e player privati, sia divulgativi. Noi di Hospitality Law Lab vi riporteremo qui come sempre le sintesi dei loro approfondimenti, per tenervi aggiornati.