Nel webinar dello scorso Martedì (21 gennaio) tenuto dalla Associazione Property Managers Italia, i nostri Partner Donatella Marino, avvocato civilista, e Luigi Vele, avvocato fiscalista, hanno fornito strumenti per aiutare i Property Manager a comprendere se sono destinatari della Direttiva nota come DAC 7 e del relativo D. Lgs. 32/23. Si sono soffermati in particolare sulla distinzione tra i player della Hospitality che operano in veste di “gestore di piattaforma” (come Booking, Airbnb, Expedia, Vrbo) e quelli che rientrano nella categoria dell’Utente/“Venditore”, come buona parte degli Host e dei Property Manager che offrono tramite una piattaforma agli utenti/guests immobili di terzi da loro gestiti.

I relatori hanno quindi insistito:

• quanto alle piattaforme, sugli obblighi di comunicazione di informazioni corrette all’autorità fiscale, e,
• quanto ai Property Manager, sugli obblighi di trasparenza nelle informazioni fornite alla piattaforma, così da assicurarsi che la piattaforma utilizzata comunichi correttamente alle autorità fiscali tutte le informazioni rilevanti.

Tante le domande rivolte dopo l’incontro a PMI e al nostro Centro Studi. Di seguito riportiamo sinteticamente alcune risposte, così da aiutare i player della Hospitality nostri lettori ad inquadrare correttamente il loro business model e assicurarsi la compliance con la DAC 7 e relativo Decreto attuativo. 

1. Come posso capire se gestisco una “piattaforma”? La normativa nota come DAC 7 (Dir. UE 2021/514, All. V) attuata dal D. Lgs. 32/23, definisce “piattaforma” qualsiasi software (siti web, app) che colleghi “Venditori e utenti” per svolgere una c.d. “Attività Pertinente”. Se stai gestendo, quindi, un software che collega i Guest con gli Host che creano le inserzioni sul tuo software, anche solo favorendone l’interazione, sei un gestore di piattaforma, ovvero un soggetto che “stipula un contratto con i Venditori” per offrire loro l’uso della piattaforma rendendo accessibile le loro proposte locatizie ai Guest.
2. Sono un “gestore di piattaforma”. Devo comunque fare la comunicazione all’Autorità fiscale? No, non sempre. Occorre comprendere se rientri nella categoria dei “gestori di piattaforma con obbligo di comunicazione”, come definiti dal Decreto legislativo, o se tra i “gestori esclusi” o tra i “gestori esonerati”, sempre guardando alle definizioni del Decreto Legislativo.
3. Sono un gestore di piattaforma con obbligo di comunicazione. Quali sono le informazioni tra Host e Guest che devo inserire nella Comunicazione all’Autorità fiscale? Quali sono le “attività pertinenti”?  Un’«attività pertinente» è l’attività svolta dal soggetto “venditore” attraverso la “piattaforma” al fine di percepire un corrispettivo, ed è un’attività ricompresa tra quelle contenute nell’elenco indicato nella DAC 7 stessa e nel relativo Decreto. Tra le attività pertinenti c’è la locazione di beni immobili, compresi gli immobili residenziali e commerciali, ma anche la vendita di beni, e molte altre tipologie di contratto.
4. Sono un Property Manager che opera con “vuoto per pieno” tramite contratti di locazione e sublocazione e mi sono registrato direttamente sulla piattaforma. Sono Venditore ai sensi della DAC 7? Si, se il soggetto che percepisce il Corrispettivo della locazione sei tu e sei tu che ti sei registrato sulla Piattaforma, rientri nella definizione di Venditore.
5. Ci sono chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate per i property manager? Si. La FAQ dell’Agenzia delle Entrate (9 febbraio 2024) specifica che  “Nell’ipotesi in cui il property manager non presenti i requisiti per essere considerato un Gestore di Piattaforma tenuto alla comunicazione e sia registrato su una Piattaforma come Venditore insieme al proprietario dell’immobile, il Gestore di piattaforma tenuto alla comunicazione dovrà comunicare come Venditore oggetto di comunicazione solo il proprietario dell’immobile (cfr. FAQ OCSE Sezione III, n. 9)”. A nostro avviso saranno però necessari ulteriori chiarimenti, posto che le modalità con cui i Property Manager operano sono estremamente varie.
6. Sono un Property Manager e gestisco immobili di proprietà di terzi offrendoli in locazione, spesso tramite piattaforme, a potenziali inquilini, operando tramite un mandato con rappresentanza ricevuto dal Proprietario locatore. Il Proprietario risulta quindi rappresentato online e si è regolarmente registrato sull’account grazie al mio supporto. Chi è il Venditore ai sensi della DAC 7? Se il soggetto che percepisce il Corrispettivo della locazione è il Proprietario che si è registrato sulla Piattaforma tramite il Property Manager mandatario (che costituisce il “braccio” del Proprietario), il Proprietario è il Venditore. Nelle situazioni più articolate, in cui il Business Model del Property Manager non è riconducibile alle definizioni della DAC 7 e del Decreto, magari perchè il proprietario non vuole essere “rappresentato” nel rapporto con la Piattaforma, è opportuno che il player si faccia assistere dai suoi consulenti per individuare il corretto inquadramento e i relativi obblighi di compliance.
7. Sono un Venditore. Quali sono i miei obblighi di compliance con la DAC 7 e con il relativo Decreto? I Venditori devono fornire informazioni accurate ai gestori di piattaforma, i quali a loro volta devono garantire trasparenza verso le Autorità fiscali (come Booking, Airbnb, Expedia/Vrbo per la Hospitality).

Cosa fare?

Si tratta ovviamente di risposte solo orientative. È dunque fondamentale che ogni operatore esamini con i propri consulenti legali e fiscali sia i modelli contrattuali con cui opera sia il rapporto con le piattaforme utilizzate e, in particolare, le dichiarazioni rilasciate in sede di registrazione, così da poter correttamente inquadrare il proprio ruolo.

Inoltre, per chi volesse approfondire questi argomenti, a breve sarà disponibile nelle librerie giuridiche e online il libro “Hospitality digitale e short term rental”, edito da Key Editore, autori Donatella Marino, Luigi Vele e Benedetta Mussini, con prefazione del Professor Vincenzo Franceschelli e il contributo di tutti gli altri nostri Partner Alessio Lanzi, Giuseppe Marino, Guido Inzaghi, Bruno Castellini, nonché Simonetta Marchesi, Carlo Alberto Rezzani, Luigi Nassivera, Giada Beghini, Tamara Corazza, Rosa Abbate, Angelo Giuliani e Sara D’Urso.