Più poteri ai Comuni toscani, ma nei limiti della ragionevolezza. Questo il messaggio, in sintesi, della nuova Legge regionale toscana, in vigore da qualche settimana. Un intervento normativo (parzialmente) in linea con il dettato europeo, che pare sarà seguito da altre Regioni italiane. Il nuovo Testo Unico del Turismo della Regione Toscana introduce pesanti cambiamenti, in particolare per le locazioni turistiche di breve durata, individuate dal Legislatore toscano come fenomeno da contrastare per contenere l’overtourism.

Ed è proprio in questo scenario che abbiamo intervistato la nostra nuova partner di Hospitality Law Lab, Benedetta Mussini, avvocato amministrativista, Partner dello studio LCA, che ha sviluppato specifiche competenze in materia di urbanistica, edilizia, ambiente, energia e, naturalmente, Hospitality. 

Mussini si unisce così in modo stabile al nostro Team di professionisti altamente qualificati e riconosciuti a livello nazionale nelle rispettive aree di competenza e con una specifica expertise nel diritto della Hospitality. Insieme a Benedetta Mussini, si unisce al Team di Hospitality Law Lab anche la professoressa Francesca Locatelli, docente di diritto processuale civile presso l’Università Statale di Bergamo. Locatelli ha sviluppato una specifica expertise in arbitrati e altre forme di ADR, con un focus posto specificamente nel settore Hospitality. 

Si riconferma inoltre il Comitato scientifico di HLL, presieduto dal Prof. Vincenzo Franceschelli e composto dai professori Alessio Lanzi, Bruno Castellini e Giuseppe Marino, oltre che da Guido Alberto Inzaghi, uno dei più affermati professionisti italiani per il diritto amministrativo e più in generale nel Real Estate, e Donatella Marino, civilista, fondatrice di Hospitality Law Lab. Anche nella Academy 2025 si confermano, oltre al Comitato scientifico, Simonetta Marchesi, Carlo Alberto Rezzani, Luigi Nassivera, Luigi Vele, Giada Beghini, Tamara Corazza, Angelo Giuliani, Rosa Abbate, Sara D’Urso, cui si aggiungono Mussini e Locatelli.

Nel dare il benvenuto alle due nuove Partner di HLL e ringraziare tutti gli altri Partner, HLL propone oggi un approfondimento proprio in merito alle nuove regole per le locazioni turistiche brevi introdotte dalla normativa regionale toscana, grazie a un’intervista rivolta alla nuova Partner, Benedetta Mussini, oltre che a Donatella Marino per alcuni risvolti civilistici.

Cosa prevedeva la normativa regionale previgente?

La previgente normativa regionale si limitava a prevedere l’obbligo in capo al locatore per finalità turistiche di breve durata di comunicare con modalità telematica al Comune ove sono situati gli alloggi le informazioni relative all’attività svolta, utili a fini statistici e l’eventuale forma imprenditoriale di esercizio dell’attività (cfr. art 70 e ss della L. R.20 n. 86/2016). 

Sotto il profilo strutturale e funzionale, gli immobili o porzioni di essi locati per finalità turistiche di breve durata dovevano possedere: 

(i) i requisiti strutturali e igienico-sanitari delle case di civile abitazione; 

(ii) le condizioni di sicurezza e di salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati ai sensi della normativa vigente. 

Era poi previsto il divieto di fornire i servizi accessori e complementari propri delle strutture ricettive, pena l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 1.000,00 a Euro 6.000,00, nonché la sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 250 a Euro 1.500,00 nel caso di omessa e/o infedele comunicazione in merito allo svolgimento della attività.

Cosa prevede, invece, il nuovo Testo Unico?

In pillole, il nuovo Testo Unico del Turismo di Regione Toscana – Legge Regionale n. 61 del 31 dicembre 2024, pubblicata sul B.U. Toscana il giorno 8 gennaio 2025, n. 2, parte prima-: 

• conferma gli obblighi informativi in capo al locatore che conclude contratti di locazione per finalità turistica, indipendentemente dalla durata (cfr. articolo 60, L.R. 61/2024); 
• ribadisce i requisiti strutturali e funzionali che devono possedere gli immobili oggetto di locazione turistica di breve durata (cfr. articolo 58, L.R. 61/2024);
• inasprisce le sanzioni pecuniarie nel caso in cui vengano forniti i servizi accessori o complementari propri delle strutture ricettive (sanzione da euro 2.000,00 a euro 12.000,00) e nel caso di omessa o infedele comunicazione al Comune sullo svolgimento della attività (sanzione da euro 500,00 a 3.000,00);
• introduce un’ulteriore sanzione nel caso in cui le locazioni brevi vengono esercitate in violazione delle norme previste dai regolamenti comunali (da euro 1.000,00 a euro 10.000,00), cfr. articolo 63. L.R. n. 61/2024;
• disciplina un panorama autorizzatorio articolato e composito, secondo cui le locazioni di breve durata possono essere assoggettate: (i) a specifica autorizzazione temporanea (di durata quinquennale) nelle zone specificamente individuate dai regolamenti comunali; (ii) alla presentazione della S.C.I.A. presso lo Sportello Unico delle Imprese nelle altre zone del territorio comunale; (iii) a nessuna autorizzazione e/o di S.C.I.A. nel caso della locazione breve svolta in forma non imprenditoriale di una porzione dell’unità immobiliare in cui il locatore ha la residenza, ovvero nel caso in cui l’offerta dell’alloggio sia senza corrispettivo monetario (in quest’ultimo caso, è infatti propriamente esclusa la fattispecie della locazione turistica).  

Qual è la novità di maggior rilievo?

Senza dubbio, la novità di maggior rilievo è rappresentata dall’articolo 59 della L.R. n. 61/2024. Tale norma, in particolare, prevede una disciplina ritagliata sul modello del cd “Emendamento Pellicani”, di cui alla Legge 15 luglio 2022, n. 91, di conversione del D.L. 17 maggio 2022, n. 50 (cd Decreto Aiuti) che – con riguardo alla sola città di Venezia – ha introdotto la possibilità di uno specifico regolamento comunale, volto a limitare e condizionare la locazione turistica di breve durata. 

Invero, detto art. 59, L.R. n. 61/2024 stabilisce che – al fine di perseguire una corretta fruizione turistica del patrimonio storico, artistico e culturale e la preservazione del tessuto sociale, nonché al fine di garantire un’offerta sufficiente ed economicamente accessibile di alloggi destinati alla locazione a lungo termine – i Comuni a più alta densità turistica e, comunque, tutti i Comuni capoluogo di Provincia possono adottare uno specifico regolamento con cui individuare zone o aree in cui definire criteri e limiti specifici per lo svolgimento, per finalità turistiche, delle attività di locazione breve. 

I criteri e limiti previsti da questi regolamenti devono rispettare i principi di stretta necessità, proporzionalità e adeguatezza. 

In particolare, secondo il dettato della norma regionale in commento, le limitazioni imposte dai regolamenti comunali possono consistere:

1. nel determinare, per specifiche zone omogenee, un divieto generale allo svolgimento dell’attività di locazione breve; 
2. nell’individuare uno specifico rapporto fra superficie dell’immobile e numero di ospiti ammessi; 
3. nel definire i requisiti e gli standard di qualità che gli immobili adibiti a locazione breve devono possedere con riferimento, in particolare, all’accessibilità degli spazi, agli standard igienico-sanitari, al decoro degli ambienti, nonché alla presenza di servizi di connettività.

Inoltre, altro elemento di particolare rilievo è che – come già accennato – nelle aree del territorio comunale disciplinate da questi regolamenti, l’esercizio dell’attività di locazione breve è subordinato all’ottenimento un’autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità immobiliare che si intende locare. In aggiunta, i Comuni possono anche contingentare il numero delle locazioni brevi, fissando un limite massimo di autorizzazioni per determinate zone omogenee. 

La buona notizia (si fa per dire) è che le limitazioni dei regolamenti previsti dalla nuova normativa regionale non sono di immediata e pronta applicazione: infatti, i Comuni sono chiamati a introdurre un regime transitorio, volto ad assicurare gradualità dei limiti e dei condizionamenti. In particolare, è escluso che – in fase di prima attuazione del regolamento, pari a non meno di tre anni e non più cinque anni – possano applicarsi limitazioni e/o condizionamenti agli immobili e alle unità immobiliari già destinati, nel corso dell’anno 2024, all’attività di locazione breve, in conformità alla normativa previgente.

Sul piano civilistico, resta dubbia la formulazione e la portata della norma. Come accaduto anche in altre sedi normative, il Legislatore pare sganciarsi dall’istituto della “locazione”, contratto tipico previsto dal nostro ordinamento (art. 1571 ss codice civile e successiva normativa di settore). Propone invece un nuovo concetto di “locazione”, riferendosi non più a un contratto ma a un’attività esercitata (in modo quantomeno continuativo) da un soggetto (si veda, per esempio, l’art. 60 punto d), ove, tra gli obblighi informativi sono incluse anche le “informazioni relative all’attività di locazione”). Uno scostamento, rispetto ai principi generali, che crea forti ricadute pratiche e non poche problematiche all’interprete, in caso di contenzioso. Al punto che in molti ritengono che possa portare a censure in sede di verifiche di legittimità, qualora fosse richiesto l’intervento della Corte costituzionale. Torneremo su tutti questi aspetti con approfondimenti specifici.