Inizia adesso il vero lavoro per un’adeguata compliance con la Direttiva DAC 7. Una normativa che coinvolge tutte le piattaforme di intermediazione digitale (Amazon, in primis) e dunque anche quelle della Hospitality, come Booking, Airbnb o Expedia, per intenderci. Da una diversa prospettiva, coinvolge però anche coloro che sono definiti “venditori” dalla DAC 7 (e relativo D. Lgs. 32/2023) che nella Hospitality sono prevalentemente gestori di alberghi, più in generale strutture ricettive, o di case (“property manager”). L’obbligo annuale di Comunicazione di informazioni posto a carico dei Gestori di Piattaforme (da poco scaduto) è infatti uno degli obblighi, posto a chiusura del periodo fiscalmente rilevante. E’ durante l’anno che bisogna assicurarsi di essere in compliance con la normativa, accertandosi che le informazioni comunicate dalle piattaforme siano corrette. Un obbligo che, con diversa misura, è posto in capo sia alle piattaforme stesse, sia ai “venditori”. Il 2025 dovrà quindi impegnare tutti i soggetti coinvolti in un attento lavoro di coordinamento volto ad assicurare questa compliance.

• Più precisamente: i dati e le informazioni oggetto della Comunicazione dei Gestori di Piattaforme alle rispettive Autorità fiscali devono essere corretti. Sembra ovvio, ma ad oggi le Piattaforme si affannano a mandare qualche forma di Comunicazione entro fine gennaio, come richiesto, mentre i dati e le informazioni riportate spesso sono lontanissime da quelle reali. Questo genererà problemi, in caso di verifiche.
• Quanto alle informazioni da comunicare: i Gestori di Piattaforme dovrebbero indicare correttamente chi sono i soggetti Venditori (nella Hospitality, grossomodo, gli “Host” di Airbnb), e quali importi questi ultimi hanno “incassato”. 
• Se quanto indicato dai Gestori di Piattaforma non corrisponde con quanto viene comunicato all’Agenzia delle Entrate tramite altri canali (per esempio, in sede di dichiarazioni fiscali dei singoli proprietari o dei gestori o persino con comunicazioni dei gestori che si autoqualificano “piattaforme”, come capita spesso tra i Property Manager dello Short Rental) si generano asimmetrie informative che attirano ovviamente l’attenzione dell’autorità fiscale. 
• Inoltre, in quest’ultimo caso, qualora il gestore/Host inviasse una propria Comunicazione ai fini DAC 7 erroneamente considerandosi Gestore di una “Piattaforma” e fornendo dati diversi dal vero Gestore della Piattaforma utilizzata, oltre a generarsi l’asimmetria informativa che si vorrebbe evitare davanti all’AdE, ci si espone anche a contestazioni da parte di altre Autorità pubbliche che verificano la compliance di ogni Piattaforma con gli ulteriori obblighi di varia portata e natura posti dalle nuove norme di derivazione europea a carico delle Piattaforme stesse, quali l’Autorità garante della concorrenza e del mercato (AGCM o Antitrust italiana) e l’Autorità garante delle Comunicazioni (AGCOM). 

Per approfondire la questione, si rimanda all’articolo di Hospitality Law Lab dello scorso 24 gennaio 2025 e agli approfondimenti alla risposta dell’AdE del 9 febbraio 2024 nell’intervista odierna ai nostri partner Donatella Marino e Luigi Vele, che, insieme a tutto il team di professionisti di Hospitality Law Lab, altamente specializzati nel Real Estate e nel diritto del turismo, ciascuno nelle rispettive aree di competenza, assistono alcuni  dei principali player del settore e offrono ogni venerdì ai lettori di HLL approfondimenti e spunti per rimanere aggiornati con le normative e le decisioni giurisprudenziali che governano il settore.

→ Qual è la posizione che sta presentando maggiori criticità? 

Tra i player della Hospitality che incontrano maggiori difficoltà interpretative ci sono i Property Manager che operano nello Short Term Rental con contratti di gestione e condivisione dei ricavi con il proprietario privato locatore. Facciamo un esempio. L’Host Y è un gestore (c.d. Property Manager) che propone online l’alloggio privato del sig. Z, locatore, in virtù di uno specifico accordo di gestione (spesso contenente un mandato a rappresentare il locatore online) tra Y e Z. Airbnb comunica alla propria autorità fiscale di riferimento l’importo che ad Airbnb risulta essere “incassato” dal suo Host italiano Y, sulla base dei dati e informazioni ricevuti da Y in sede di registrazione dell’account (momento in cui si conclude l’accordo tra Host Y e Piattaforma Airbnb sulla base dei TOS di Airbnb). L’Autorità fiscale di Airbnb comunicherà questi dati alla Agenzia delle Entrate italiana. Ma l’AdE ha ricevuto comunicazioni che indicano, sulla medesima posizione, dati e informazioni diversi sia in termini di soggetto Host (per esempio, dall’Host italiano Y in qualità di gestore di appartamento di un privato terzo, sig. Z, locatore) sia in termini di importo (per esempio, perché dell’importo “incassato” da quello dell’Host tramite Airbnb solo una parte risulta oggetto di cedolare secca, ricorrendo i presupposti).  Si genera così un’asimmetria informativa. 

→ Cosa dovrebbe fare dunque il Property Manager? 

L’obbligo, riportato in numerose normative di derivazione comunitaria, è quello di fornire informazioni corrette alle Piattaforme su cui si è registrato, così che i Gestori delle Piattaforme possano a loro volta indicare contenuti corretti nelle loro Comunicazioni di fine gennaio.

→ Cosa può fare il Property Manager se l’interfaccia delle Piattaforme da lui utilizzate non consente di dare le informazioni corrette, sia in sede di registrazione sia successivamente?  

Esiste l’obbligo, riportato sempre nelle stesse normative di derivazione europea, a carico delle Piattaforme, di assicurarsi di aver richiesto e ottenuto informazioni corrette dai propri Host (detti anche “utenti commerciali” o “venditori”, a seconda delle normative). I Property Manager devono indicare alle Piattaforme, in sede di registrazione, negli annunci e con ogni altro strumento legalmente valido, le informazioni corrette o le difficoltà che incontrano nel comunicarle alla Piattaforma.

→ Come può fare un player del settore Hospitality per comprendere il proprio ruolo (Piattaforma/marketplace oppure Host/venditore) e individuare le regole cui deve essere compliant? 

Sugli obblighi a carico delle piattaforme, su cui vigilano tutte queste Autorità (AdE, Antitrust, AGCOM), si suggerisce la lettura del libro “Hospitality digitale e short term rental”, edito da Key Editore, autori Donatella Marino, Benedetta Mussini e Luigi Vele. A breve verranno avviati anche webinar e convegni sul punto, in modo da offrire strumenti per chiarire queste nuove regole di difficile interpretazione.

→ Cosa dice esattamente la FAQ dell’AdE dal titolo “QUALI SONO GLI OBBLIGHI DI COMUNICAZIONE NEL CASO DI PROPERTY MANAGER”, pubblicata lo scorso 9 febbraio 2024 dall’Agenzia delle Entrate, specifica per il settore Hospitality Short Term Rental? 

“Nel caso in cui il property manager presenti i requisiti per essere considerato un Gestore di Piattaforma tenuto alla comunicazione dovrà assolvere agli adempimenti di adeguata verifica in materia fiscale e di comunicazione delle informazioni previsti dal D.lgs. n° 32/2023 (cfr. FAQ OCSE Sezione I, n. 15). In ogni caso, se vi sono più Gestori di piattaforma con obbligo di comunicazione in relazione al medesimo venditore oggetto di comunicazione, ciascuno di essi è esonerato da tale obbligo se può provare che le medesime informazioni sono state comunicate da un altro gestore di piattaforma con obbligo di comunicazione (cfr. D.lgs. n. 32/2023, articolo 10, commi 1 e 2). Nell’ipotesi in cui il property manager non presenti i requisiti per essere considerato un Gestore di Piattaforma tenuto alla comunicazione e sia registrato su una Piattaforma come Venditore insieme al proprietario dell’immobile, il Gestore di piattaforma tenuto alla comunicazione dovrà comunicare come Venditore oggetto di comunicazione solo il proprietario dell’immobile (cfr. FAQ OCSE Sezione III, n. 9)”