Il settore della Hospitality sta attraversando una nuova fase di trasformazione, con una crescita significativa della domanda di soggiorni medium term nelle città. Questo cambiamento sta ridefinendo il mercato:
• gli hotel, da un lato, si trovano di fronte a un bivio tra chiusura o rinnovamento per adattarsi alle nuove esigenze dei viaggiatori, alle novità delle tecnologie digitali e al sovraccarico di adempimenti burocratici. Una situazione che spesso induce i piccoli alberghi ad affidarsi a gestori di catene alberghiere internazionali, in grado di affrontare le tematiche con strutture specifiche e mantenere alto il livello dei servizi, sempre più competitivo;
• gli “affitti brevi”, all’estremo opposto, che subiscono una contrazione, scoraggiati da una proliferazione di normative disomogenee a livello nazionale e locale. Rimangono sul mercato, per selezione naturale, solo gli operatori (siano essi privati o soggetti corporate) meglio organizzati, in grado di stare al passo con i continui aggiornamenti e nuovi obblighi normativi, spesso legati, anche in questo caso, al veloce sviluppo delle tecnologie. Si veda, per esempio, il Regolamento europeo specifico per lo Short term rental (Regolamento UE 2024/1028), i cui obblighi, per piattaforme e gestori, sono da attuare nel prossimo anno;
• le strutture ricettive “extra-alberghiere” che si stanno trasformando, laddove possibile, nei c.d. Serviced Apartments. Queste tipologie di strutture, che sostanzialmente sostituiscono quelli che erano i “residence”, stanno vivendo un’importante evoluzione, orientandosi sempre più verso la ospitalità di medio periodo, incentivando così gli investimenti in questo segmento.
Sul punto abbiamo intervistato Donatella Marino, avvocato civilista, fondatrice del Centro studi Hospitality Law Lab, che sta seguendo con alcuni altri nostri Partner diversi investitori e operatori di questo settore ricettivo-residenziale.
Quale normativa per i Serviced Apartments?
Chi investe o opera nel settore dei Serviced Apartments deve confrontarsi con un quadro normativo complesso, che include aspetti civilistici, contrattuali, fiscali e amministrativi. Tuttavia, non esiste una disciplina univoca: la regolamentazione varia a seconda della tipologia di attività e delle normative locali.
Quali sono i riferimenti civilistico-contrattuali che i player di questo mercato devono conoscere?
Dal punto di vista giuridico, il rapporto tra ospite e struttura operativa con Serviced Apartments è generalmente riconducibile al “contratto di ospitalità” o anche “contratto di alloggio in struttura ricettiva”. Si tratta di un contratto atipico o misto, che combina elementi della locazione con quelli dei servizi alberghieri.
Va tuttavia considerato che:
• Esistono norme inderogabili sia per l’ospitalità in albergo (ad esempio, in tema di deposito), sia per la locazione.
• Non essendo prevista una disciplina specifica, il rapporto deve essere attentamente regolato a livello contrattuale tra le parti, tenendo conto delle normative di riferimento.
• In assenza di vincoli formali, questi contratti vengono solitamente conclusi per adesione dell’ospite alle condizioni generali della struttura, sebbene alcune strutture perseguano soluzioni diverse, di volta in volta individuate con i loro consulenti per rendere ottimale la resa commerciale e fiscale del business model.
Per approfondire la distinzione tra contratti di locazione e di ospitalità, si rimanda alle pubblicazioni specifiche del settore, come “La nuova ospitalità turistica” edito da Key Editore, autori Donatella Marino, Alessio Lanzi e Giuseppe Marino, nonchè “Hospitality digitale e short term rental” sempre edito da Key Editore, autori Donatella Marino, Benedetta Mussini e Luigi Vele.
Quali sono i risvolti amministrativi e fiscali?
Anche sotto il profilo amministrativo, la normativa è frammentata e varia da regione a regione, rendendo necessaria un’analisi specifica per ogni territorio.
Dal punto di vista fiscale, l’impostazione civilistica influisce direttamente sulla tassazione. In genere, il trattamento segue il regime previsto per il settore, con specifiche aliquote IVA applicabili a seconda della natura dei servizi offerti.
In conclusione, come deve procedere chi si muove in questo settore?
L’assenza di una normativa univoca rende essenziale un’attenta valutazione della disciplina applicabile ai Serviced Apartments, sia dal punto di vista contrattuale, che amministrativo e fiscale. In un contesto in continua evoluzione, la chiave del successo per investitori e operatori risiede nella capacità di conoscere e adattarsi in modo ottimale alle normative, costruendo modelli flessibili in linea con le dinamiche del mercato internazionale. Oltre a valersi di specifiche consulenze di soggetti qualificati con specifiche expertise, gli operatori possono conoscere le normative più rilevanti anche seguendo corsi specifici. Tra questi, per un approccio estremamente aggiornato e completo, suggeriamo il Master organizzato da Euroconference dal titolo “Diritto della hospitality digitale”, tenuto dai nostri Partner Donatella Marino, Luigi Vele e Benedetta Mussini.
