Chi gestisce immobili destinati alla ricettività turistica opera sempre più spesso con i contratti di management alberghiero, ora esteso anche all’extra-alberghiero. L’hotel management agreement è un complicato ma efficace strumento negoziale di matrice anglosassone che consente agli investitori o comunque ai proprietari titolari di una struttura ricettiva di affidarsi a un gestore e partecipare direttamente ai risultati della gestione, aumentando la redditività dell’immobile e condividendo i relativi rischi.
Gestore può essere una Management Company internazionale, per esempio catene alberghiere che operano con marchi noti (come Hilton o Starwood). Ma anche quei gestori più recenti che in Italia chiamano Property Manager della Hospitality, con brand meno noti e che operano solo sul mercato italiano delle strutture ricettive diverse da quelle alberghiere, come gli affittacamere (sostanzialmente, dei piccoli alberghi), i residence o le case vacanza, magari occupandosi anche di “affitti brevi”.
Il Contratto di Management, comunque formulato, è atipico, in quanto non previsto dal codice civile italiano. Viene negoziato direttamente tra l’investitore/proprietario dell’immobile destinato a uso ricettivo e il gestore, con una formula che prevede solitamente che la struttura rimanga del proprietario/investitore, ma venga gestita da una Management Company/Property Manager che si occupa di promuoverla e gestirla in nome e per conto dell’investitore/proprietario (configurando così una tipologia riconducibile, per alcuni profili, al mandato con rappresentanza del Codice civile italiano).
I punti di forza del gestore sono:
- gli standard operativi elevati,
- il proprio know-how,
- la propria rete commerciale e
- i segni distintivi del brand.
Per parte sua, il proprietario/investitore è tenuto al pagamento al gestore di una fee, a sostenere i costi e a provvedere agli investimenti più rilevanti. Sia il valore della fee sia la durata del contratto di management variano in funzione di questi fattori, e in particolare del prestigio e della notorietà del brand.
Ne abbiamo parlato con Donatella Marino, che insieme a Vincenzo Franceschelli, Alessio Lanzi, Giuseppe Marino, Bruno Castellini, Simonetta Marchesi, Giada Beghini, Tamara Corazza, Guido Inzaghi, Luigi Nassivera, Luigi Vele, Angelo Giuliani, Carlo Alberto Rezzani, Rosa Abbate, Sara D’Urso e al nostro ospite Benedetta Mussini, assiste diversi investitori e operatori del settore.
In quanto consistono solitamente durata e fees?
Tipicamente, questo contratto ha una durata minima di una decina d’anni, anche se solitamente superiore. Diversamente, però, i Property Manager italiani dell’extra-alberghiero propongono per ora tempistiche molto più brevi. Il proprietario ha comunque il diritto di sciogliere il contratto se, dopo un determinato periodo di tempo, le performance della struttura non raggiungono determinati obiettivi.
Quanto alle fees, a fronte dei servizi offerti, l’investitore/ proprietario paga una commissione composta da
- una base fee, data da una percentuale sul fatturato della struttura (solitamente sotto il 6%), e
- una incentive fee, percentuale sul margine operativo lordo (solitamente tra il 5 e il 10%)
Ma anche qui, i Property Manager italiani che operano con strutture ricettive piccole applicano formule di compenso più semplici e percentuali diverse.
Che servizi offre il gestore, Management Company internazionale o Property Manager italiano?
Innanzitutto, è responsabile di vari aspetti operativi della struttura ricettiva, quali:
- la manutenzione ordinaria
- la gestione delle risorse umane, anche se il personale è assunto dal proprietario
- la selezione dei fornitori del proprietario
- la gestione finanziaria ed economica
- le attività di marketing
Inoltre, spesso il gestore si obbliga a garantire una redditività minima all’investitore/proprietario.
A cosa si obbliga invece l’investitore/proprietario?
Oltre che al pagamento delle fee, è tenuto a sostenere gli investimenti necessari per mantenere la struttura ricettiva conforme alle normative ma anche agli standard richiesti dal brand del gestore cui si è affidato. Inoltre, sebbene la gestione quotidiana della struttura sia affidata al gestore, il proprietario rimane coinvolto, condividendo tutto il rischio gestorio. Spesso, dunque, il contratto di management prevede che l’investitore/proprietario
- approvi le decisioni relative a costi straordinari
- assuma il personale, la cui selezione e formazione viene affidata al gestore
- nomini un financial manager congiuntamente al gestore così da monitorare la performance economica e finanziaria della struttura.
Il proprietario/investitore deve dunque scegliere un primario gestore del settore, con valido know how e brand riconosciuto. Che cautele deve prendere invece il gestore?
Prima di accettare l’incarico, il gestore (Management Company internazionale o Property Manager italiano) dovrebbe svolgere sempre una due diligence sulla struttura ricettiva, più o meno accurata in funzione delle dimensione del deal e dei rischi connessi, soprattutto quando il gestore è esposto a obiettivi finanziari e operativi precisi.
Il Contratto di Management ricettivo permette agli investitori/proprietari di ottenere una gestione professionale con un impegno di risorse contenuto. Nonostante le difficoltà iniziali nella comprensione di queste soluzioni contrattuali in Italia, soprattutto rispetto a forme come l’affitto d’azienda o la locazione, questo Contratto di Management sta diventando sempre più diffuso, contribuendo a innovare e professionalizzare il settore.
