In arrivo il 31 gennaio la prima scadenza della DAC7. Entro questo termine, anche gli intermediari on line della Hospitality, le OTA e i Property Manager destinatari della norma fiscale europea devono trasmettere la dichiarazione dei dati 2023 richiesti nella stessa DAC7. Critica però l’individuazione sia dei soggetti obbligati alla comunicazione sia dei dati da comunicare.
Ad esser obbligati, “gestori di piattaforme” online che concludono un contratto con i “Venditori” per mettere a loro disposizione una piattaforma o una parte di essa per compiere “Attività Pertinenti”. Anche O.T.A., quindi, piattaforme di intermediazione come Airbnb, Booking, VRBO, Expedia ma anche tutti i Property Manager che gestiscono siti e commerce proponendo sia appartamenti propri sia appartamenti di proprietari privati per i quali hanno ricevuto un incarico di gestione, magari attraverso un mandato con rappresentanza. Concludendo quindi contratti con i Guest direttamente in nome e per conto dei proprietari.
Ne abbiamo parlato con Donatella Marino, avvocato civilista e fondatore di HLL e Luigi Vele, avvocato fiscalista e nuovo Professionista partner di Hospitality Law Lab, cui diamo il benvenuto.
Anche i Property Manager che gestiscono prenotazioni on line sono tenuti agli obblighi di comunicazione DAC7?
“Dipende dalle situazioni. La normativa impone l’obbligo di comunicazione al “Gestore di piattaforme”. Quando il soggetto che percepisce il reddito – quindi il Venditore attivo, secondo la nuova normativa – è il proprietario che in virtù di un contratto fruisce della piattaforma di cui è titolare il Property Manager, quest’ultimo, in qualità di gestore della piattaforma, risulta terzo rispetto al proprietario. E’ quindi da ritenere che sia tenuto agli obblighi di comunicazione previsti dalla nuova normativa. Ciò implica che il gestore di piattaforma con obbligo di comunicazione deve prima procedere alla registrazione unica presso l’Agenzia delle Entrate (pena una sanzione pari a € 10.000,00) e poi comunicare i dati richiesti dalla normativa (l’omessa comunicazione comporta una sanzione da € 3.000,00 a € 31.500,00, viceversa, quando la comunicazione è infedele, si applica una sanzione da € 1.000,00 a € 10.500,00)”.
Questi Property Manager e più in generale le OTA e gli intermediari on line della Hospitality, quali dati devono comunicare?
“L’obiettivo della DAC 7, ricordiamo, è mettere in condizione le Autorità finanziarie dei diversi Paesi Ue di avere più informazioni possibili per intercettare flussi di reddito finora spesso sfuggiti e verificare che contribuenti dei vari Paesi (o i loro sostituti) adempiano ai loro obblighi fiscali. I dati da comunicare sono quelli dei “Venditori attivi”, quindi dei proprietari locatori che percepiscono il reddito, anche quando agiscono con mandato con rappresentanza. E’ quindi essenziale che anche le OTA e i Property Manager (e in generale i gestori delle piattaforme) obbligati alla comunicazione indichino con chiarezza i dati identificativi degli immobili e quale parte del reddito è attribuibile al locatore e quale al gestore (o allo stesso Property Manager gestore della piattaforma). In assenza, il rischio di asimmetrie informative è alto. Con conseguenti richieste di chiarimenti e probabile contenzioso”.
Ma se l’attività di un Property Manager che agisce per conto del proprietario con mandato con rappresentanza può essere incompatibile con l’attività di mediatore immobiliare non è incompatibile anche con quella di gestore di una piattaforma di intermediazione?
“Effettivamente nella pratica spesso riscontriamo situazioni conflittuali. Dovute anche alla stratificazione normativa che vede norme italiane civilistiche e fiscali non del tutto coordinate (come invece dovrebbe essere) con quelle di matrice europea. Il tema deve essere affrontato caso per caso, specialmente nelle situazioni che si pongono al limite tra le diverse attività regolamentate ”.
Per approfondire meglio il contenuto della Direttiva direttiva (UE) 2021/514 (c.d. DAC7) e del decreto di attuazione (D.Lgs 32/2023) rimandiamo ad alcuni contributi passati dei nostri Professionisti: https://www.eclegal.it/real-estate-turismo-dac-obblighi-gestori-delle-piattaforme-line/ , https://hospitalitylawlab.net/2023/10/20/dac7-per-la-hospitality-i-dati-degli-host/ e https://hospitalitylawlab.net/2023/11/24/obblighi-di-comunicazione-e-dac-7-le-istruzioni-operative-dellagenzia-delle-entrate/
Se si ha solo un account su un OTA (tipo airbnb) con più annunci (case di proprietari diversi) ognuno il proprio Iban correlato e i propri dati catastali, io sono considerato gestore della piattaforma con obbligo di compilazione DAC7? Io Sapevo che, in questo caso, il gestore della piattaforma fosse Airbnb e che io non dovessi generare “doppioni” di comunicazioni, sbaglio? Sto rischiando qualcosa?
Gentilissima,
il “gestore di piattaforma” è definito dal DLgs 32/2023 (decreto che ha recepito in Italia la c.d. DAC7) “un’entità che stipula un contratto con i venditori per mettere a loro disposizione una piattaforma o una parte di essa” (Art. 2 let. b). In linea di massima quindi, un gestore (Property Manager) può essere tenuto alla comunicazione alle Autorità fiscali ai sensi della Dac7 solo se rientra in questa categoria (e in presenza degli ulteriori presupposti indicati dalla legge).
E’ sempre quindi necessario analizzare le tipologie di rapporti instaurati con i proprietari e con i guest e le modalità con cui opera l’azienda online. Per una consulenza specifica non esisti a contattarci agli indirizzi citati sul sito.
Un cordiale saluto.
Buongiorno,
nel caso in cui un property manager affitti immobili dei proprietari tramite portali OTA, utilizzando utenza intestata al property manager e non al proprietario dell’immobile, i portali OTA comunicheranno con la DAC7 i redditi a nome del property manager? Generando così una presunzione di reddito in capo a quest’ultimo?
Grazie