Tornano in circolazione proposte di regolamentazione degli “affitti brevi”. Sono contenuti in parte simili a quelli già presenti nella “proposta Santanchè” di qualche mese fa, oggi presentati sotto forma di emendamento in sede di conversione del Decreto Anticipi (D-L 18 ottobre 2023, n. 145 ). Non ci soffermiamo sui diversi aspetti di queste ipotesi di doverosa regolamentazione (temi già ampiamente trattati da HLL (v. per esempio https://hospitalitylawlab.net/2023/03/24/milano-nuova-regolamentazione-degli-affitti-brevi/ o https://hospitalitylawlab.net/2023/06/02/un-ddl-per-limitare-locazioni-turistiche-nei-centri-storici/ ) ma solo su un aspetto piuttosto curioso, che presenta dubbi di legittimità. Si tratta dell’idea di introdurre norme di protezione antincendio specifiche a favore del conduttore che abita una unità abitativa privata per periodi brevi oppure per periodi medi o lunghi, se con finalità turistica. Non curandosi della prevenzione incendi nelle altre unità immobiliari private.
Più specificatamente, secondo quanto riportato dai media e nelle bozze di emendamento circolate, l’intenzione sarebbe di imporre ai proprietari di casa di munirsi di “requisiti di sicurezza degli impianti” e di dotarsi di rilevatori di fumo e estintori portatili ubicati in posizioni accessibili, facendo riferimento per gli estintori alle indicazioni contenute ai “Criteri generali di progettazione, realizzazione ed esercizio della sicurezza antincendio per luoghi di lavoro a basso rischio di incendio (contenuti al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021).
Ne abbiamo parlato con Donatella Marino, avvocato milanese con una specifica expertise nel Real Estate, che ha dedicato un team di avvocati diretto da Mara Francioso alle recenti formule di Hospitality.
Una norma che impone, per le unità immobiliari ad uso abitativo, dotazioni antincendi esclusivamente poste a tutela di una specifica categoria di soggetti che potrebbero abitarle (i turisti) – e non di altri (conduttori o residenti nell’immobile) rischia di avere una scarsa tenuta. E’ vero?
Certamente lodevole ogni tentativo di rafforzare la sicurezza per le persone, se il Legislatore reputa inadeguate quelle attuali. Ma per imporre regimi giuridici differenziati a carico di soggetti in situazioni simili è necessario che la differenziazione sia giustificata e ragionevole. L’eccessiva disparità nel trattamento violerebbe principi giuridici fondamentali esponendo la norma a censura di illegittimità, eventualmente attraverso il giudizio incidentale di costituzionalità. Questo in linea con il principio di uguaglianza ex Art. 3 della Costituzione, che impone al Legislatore di non fare, senza un ragionevole motivo, “un trattamento diverso ai cittadini che si trovino in eguali situazioni” (Cfr. ex multis C. Cost. n.15/1960 e n. 172/1996).
Senza contare che gli eventuali nuovi obblighi di prevenzione antincendio da imporre ai proprietari privati dovrebbero essere considerati nello specifico, uno ad uno, e non con mero rinvio generico ad altri obblighi previsti in ambiti diversi (per lo più contesti di lavoro) e che potrebbero risultare in contrasto con la disciplina del contratto di locazione.
Più in generale, spiegano i legali, la “locazione per finalità turistica” (disciplinata all’Art. 53 Codice del Turismo) è una locazione ad uso abitativo, e così anche la “locazione breve” individuata ai fini fiscali dal D.L. 50/2017. Se il legislatore, ritiene che ci siano motivi per proteggere il conduttore/turista dal rischio di incendio – gravando di conseguenza i relativi locatori con specifici obblighi di prevenzione – in maggior misura rispetto a chi abita gli stessi ambienti privati ad altro titolo (altre categorie di conduttori, o gli stessi proprietari) deve poter giustificare le ragioni per cui tali ultimi cittadini sarebbero meno meritevoli di questa protezione, e conseguentemente i relativi locatori non gravati dai relativi obblighi.
Cosa potrà fare il proprietario-locatore che si ritenesse pregiudicato da tali imposizioni? Il proprietario che fosse destinatario di una sanzione per violazione degli obblighi imposti con l’ipotizzata nuova normativa di prevenzione incendi potrà impugnare la sanzione e contestualmente proporre incidentalmente al giudice (che può peraltro anche agire d’ufficio) l’istanza di rimessione della questione davanti alla Corte Costituzionale, sostenendo l’ingiustificato e/o irragionevole trattamento rispetto ad altri cittadini nelle sue medesime condizioni (ad es. un proprietario che loca il suo appartamento ad uso transitorio ma non turistico, o con i c.d. 4+4). In questi casi, se il giudice ritiene la questione ammissibile e rilevante, rimette con ordinanza la questione di costituzionalità alla Corte Costituzionale che può decidere di caducare la norma reputata illegittima.
