Anche a Milano operatori e politici richiedono nuove norme che regolino l’ospitalità di turisti in case private. Da una parte i player del settore, proprietari e Property Manager, che chiedono chiarezza di disciplina e riduzione della burocrazia. Dall’altra l’iniziativa di Pierfrancesco Maran, Assessore alla Casa e Piano Quartieri del Comune di Milano, nel capitolo “Come regolamentare gli affitti brevi”, parte della più ampia “Strategia per la casa” presentata nel “Forum dell’Abitare” organizzato dal Comune di Milano nelle giornate del 20-21-22 marzo scorso.
Presente Mara Francioso, per la Redazione di Hospitality Law Lab, che sta seguendo a vari livelli le proposte normative su queste nuove formule innovative del Real Estate residenziale e ricettivo.
Il percorso proposto da Maran, testualmente, prevede di
– “confermare l’obbligo di registrazione degli appartamenti a uso di locazione turistica;
– escludere alcune zone della città al fine di evitare dei processi di svuotamento dei quartieri;
– controllare sistematicamente che case popolari e social housing siano esclusi da questo tipo di mercato; e come altre città europee,
– porre un limite temporale alla loro occupazione”
(v. p. 93 “Una Strategia per la casa”, pubblicato il 17 marzo 2023)
Nessun dubbio sulla legittimità del primo e terzo obiettivo, fortemente esposti a censura di incostituzionalità il secondo e il quarto, per ragioni che verranno esaminato a norme (eventualmente) emanate.
Attualmente in Italia sono solo due le esperienze in cui è attribuita ad un ente territoriale una particolare autonomia in tema di c.d. affitti brevi. Si tratta di Roma Capitale e del Comune di Venezie. Entrambi le situazioni, non prive di criticità, rappresentano realtà caratterizzate da particolari specificità, difficilmente estendibili ad altri contesti.
Il caso di Roma Capitale
Lo scorso maggio l’Art. 4 della Legge regionale (L.R. Lazio 24 maggio 2022, n. 8) ha modificato l’Art. 5 della L.R. 13/2007 in tema di funzioni e competenze di Roma Capitale, ampliando il potere di intervento di Roma Capitale grazie all’introduzione di una previsione (co. 3 ter) all’Art. 5 della L.R. 13/2007, secondo cui “Ai fini della salvaguardia ambientale e paesaggistica e del patrimonio storico, artistico, archeologico e monumentale, nonché della sostenibilità ambientale, infrastrutturale, logistica, della mobilità e della vivibilità necessaria alla fruizione dei luoghi da parte della collettività, Roma Capitale può individuare criteri specifici in riferimento a determinati ambiti territoriali per lo svolgimento di attività di natura non imprenditoriale di locazione di immobili ad uso residenziale per fini turistici, nel rispetto dei principi di stretta necessità, proporzionalità e non discriminazione”.
I nostri professionisti si erano occupati dei dubbi interpretativi della norma all’indomani della sua approvazione: https://hospitalitylawlab.net/2022/05/27/regione-lazio-criteri-specifici-per-le-locazioni-turistiche-di-roma-capitale/
L’esperienza di Roma Capitale, oltre ad essere eccezionale nel nostro ordinamento, posta la speciale autonomia statutaria, amministrativa e finanziaria che le è attribuita è stata comunque “bocciata” dall’Autorità Garante della Concorrenza del Mercato (Antitrust).
Difatti, l’Antitrust ha osservato che la disposizione “relativa alla disciplina della sola attività di natura non imprenditoriale di locazioni di immobili ad uso residenziale per fini turistici introdotta con la legge regionale n. 8/2022 costituisce non solo un’ingiustificata restrizione della libertà di iniziativa economica, ma rappresenta altresì una discriminazione nei confronti sia delle attività ricettive svolte in forma imprenditoriale, sia delle altre attività ricettive svolte in forma non imprenditoriale non espressamente indicate nella norma, quali ad esempio le attività di casa vacanza e di bed ad breakfast, risultando quindi non proporzionate e discriminatorie, in quanto operanti solamente con riferimento a una particolare categoria di attività turistico-ricettive” (AS1848 – REGIONE LAZIO-MODIFICHE LEGGE REGIONALE ORGANIZZAZIONE DEL SISTEMA TURISTICO – Roma, 24 giugno 2022).
Il poteri attribuiti al Comune di Venezia
Quanto al Comune di Venezia è una legge nazionale: l’art. 37 bis del D.L 17 maggio 2022, n. 5, conv in L. 15 luglio 2022, n. 91, a prevedere “Misure per favorire l’incremento dell’offerta di alloggi in locazione per uso residenziale di lunga durata nella citta’ storica di Venezia”.
In particolare, la norma prevede:
“1. Al fine di favorire l’incremento dell’offerta di alloggi in locazione per uso residenziale di lunga durata e la residenzialita’ nel centro storico nonche’ di tutelare il patrimonio storico-artistico e ambientale di rilevanza mondiale la cui salvaguardia e’ obiettivo di preminente interesse nazionale ai sensi della legge 16 aprile 1973, n. 171, il comune di Venezia puo’:
a) integrare i propri strumenti urbanistici con specifiche disposizioni regolamentari per definire, in modo differenziato per ambiti omogenei, con particolare riguardo al centro storico e alle isole della laguna veneziana, i limiti massimi e i presupposti per la destinazione degli immobili residenziali ad attivita’ di locazione breve di cui all’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, … Le disposizioni regolamentari stabiliscono i limiti e i presupposti di cui al primo periodo nel rispetto dei principi di proporzionalita’, di trasparenza, di non discriminazione e di rotazione, tenendo conto della funzione di integrazione del reddito esercitata dalle locazioni brevi per i soggetti che svolgono tale attivita’ in relazione a una sola unita’ immobiliare;
b) stabilire, con specifiche disposizioni regolamentari, che lo svolgimento dell’attivita’ di cui alla lettera a) per una durata superiore a centoventi giorni, anche non consecutivi, in ciascun anno solare sia subordinato al mutamento della destinazione d’uso e della categoria funzionale dell’immobile…”
Oltre alle peculiarità della realtà veneziana, va tenuta presente anche la normativa di Regione Veneto, che richiede anche per le strutture ricettive non alberghiere una destinazione urbanistica non abitativa. Una norma comunale simile in un contesto normativo come quello di Regione Lombardia invece non avrebbe senso. La L.R. Lombardia 27/2015, ad esempio, prevede e consente, all’art. 26 co. 3, che le “Case ed Appartamenti per Vacanze” possano essere avviate mantenendo la destinazione urbanistica residenziale. Costringere i locatori che offrono il loro alloggio con “affitti brevi” a mutare la destinazione d’uso degli appartamenti risulterebbe irragionevolmente sproporzionata e verrebbe inevitabilmente censurata sul nascere, alimentando i contenziosi già corposi sul punto.
Il dibattito sugli affitti brevi
Il tema della regolamentazione dei c.d. affitti brevi è estremamente delicato e complesso. Ne parliamo con Donatella Marino, avvocato civilista Partner di Hospitality Law Lab. Spiega la Marino che “la delicatezza di questi interventi è generata dalla contrapposizione di diversi valori costituzionali: da un lato, la tutela del diritto alla casa, in crisi in molte città ad alta vocazione turistica, dall’altro l’esercizio del diritto di proprietà, la tutela del risparmio e della libera iniziativa economica”.
“Non convincono dunque, proprio per queste delicatezze” continua la Marino, “interventi settoriali e parcellizzati, che se adottati senza una visione d’insieme rischiano di avere scarsa tenuta rispetto ai principi della Costituzione e dei Trattati UE, alimentando contenzioso ed elusione”.
Confidiamo che il Legislatore meneghino (ma anche, più in generale, il Legislatore nazionale) sappia costruire norme coordinate con l’intera impalcatura giuridica del sistema interno ed europeo, nelle sue diverse normative civilistiche, amministrativa e penali e che la regolamentazione del fenomeno risulti unitaria, proporzionata, non discriminatoria e chiara per tutti i soggetti coinvolti.
