In una recente sentenza, che sta facendo molto discutere, il Tribunale di Roma ha dichiarato nulli per mancanza del requisito della forma scritta i (tre) contratti di locazione breve con finalità turistica conclusi verbalmente. L’inquilino chiedeva di ricondurre il rapporto ad una locazione ordinaria ex Art. 2, co. 1,  L. 439/98 (c.d. 4+4). La società si era, quindi, rivolta al Tribunale  sostenendo la nullità del contratto e chiedendo la liberazione dell’immobile.

Si continua, dunque, a discutere della forma del contratto di locazione breve con finalità turistica. Ne abbiamo parlato con la nostra partner Donatella Marino, avvocato civilista con un team dedicato al settore Hospitality, che ha approfondito il contenuto della sentenza romana nel contributo pubblicato su Euroconference Legal https://www.eclegal.it/contratto-locazione-breve-reiterato-forma-scritta-la-recente-posizione-del-tribunale-roma/

Perché il Tribunale ha dichiarato la nullità assoluta della locazione?

Con sentenza 11630/2023, il Tribunale ha accertato la nullità dei contratti di locazione breve per vizio di forma e ha accolto la domanda di rilascio dell’immobile dalla società locatrice con condanna della conduttrice al  risarcimento per illegittima occupazione. Il Tribunale ha confermato  così la posizione che qualifica la nullità come  assoluta (proponibile da entrambe le parti e dal giudice) perché finalizzata alla tutela dell’interesse generale del corretto adempimento contributivo di cui all’Art. 53 della Costituzione.

Per il Tribunale di Roma anche per la locazione turistica di breve durata è dunque richiesta la forma scritta a pena di nullità?

No. Il Tribunale, in realtà, non esamina la necessità (o meno) del requisito della forma scritta nel contratto di locazione di durata inferiore ai trenta giorni, in quanto nella vicenda esaminata i contratti di locazione (che, presi singolarmente, erano di durata inferiore ai trenta giorni) erano stati conclusi tra le stesse parti senza soluzione di continuità. Ne è derivato un rapporto locatizio di durata superiore ai 30 giorni nell’anno, rendendo così applicabile l’obbligo di registrazione sanzionato, in caso di violazione, con la nullità dell’accordo.

Quindi non è necessaria la forma scritta per il contratto di locazione breve con finalità turistica?

E’ senz’altro opportuno. L’impostazione ormai prevalente ritiene che il contratto di locazione con finalità turistica sia regolato dal Codice civile, come indicato dall’Art. 53 del Codice del Turismo, e quindi a forma libera, se di durata non superiore ai 30 giorni complessivi in un anno. E’ tuttavia indispensabile che sia facilmente ricostruibile il contenuto del contratto per diverse ragioni, non ultima la necessità di rendere evidente la finalità turistica della locazione. 

Sul punto segnaliamo due eventi imminenti che vedono come docenti e relatori alcuni nostri Partner:

1. Il webinar organizzato dall’Ordine degli avvocati di Milano e Commissione Real Estate e Hospitality, il cui corpo docenti è composto: dalla nostra partner @DonatellaMarino, Avvocato Civilista esperto nel settore, gli esperti Avvocati Massimo Baroni e Benedetta Mussini, Introduce l’Avvocato Valentina Masi, modera l’Avvocato Luca Crotti, tratterà delle differenze tra la locazione turistica e altre soluzioni di offerte di alloggio (condhotel, B&B, ecc.), che si terrà il prossimo 6 maggio.
2. Il convegno organizzato da Euroconference “Contratto di locazione turistica breve concluso tramite intermediari online (“OTA”)” che si terrà il prossimo 8 maggio https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/contratto_di_locazione_turistica_breve_concluso_tramite_intermediari_-_profili_civilistici_e_fiscali_ai_fini_dac7?utm_content=contratto_di_locazione_turistica_breve_concluso_tramite_intermediari_-_profili_civilistici_e_fiscali_ai_fini_dac7&utm_medium=Eclegal&utm_source=ADVDown&utm_campaign=ADVArticle