Il build to rent al centro degli investimenti immobiliari
Il built to rent (BTR) costituisce un modello di investimento e gestione immobiliare che sta catturando grande attenzione da parte degli operatori del settore.
Il BTR rappresenta sicuramente una delle più interessanti asset class del mercato immobiliare, in rapida ascesa a livello di volume di investimenti e parte importante delle più recenti operazioni anche di rigenerazione urbana.
Sin dal suo emergere tutti i professionisti di Hospitality Law Lab se ne sono occupati, ciascuno per le proprie aree di competenza. In particolare, oltre a Donatella Marino, avvocato civilista con specifica expertise nelle operazioni straordinarie nel settore, gli avvocati Guido Alberto Inzaghi e Luigi Nassivera con cui abbiamo approfondito l’argomento. I professionisti di Hospitality Law Lab se ne sono occupati sin dal suo emergere e in particolare, oltre a Donatella Marino, avvocato civilista con specifica expertise nelle operazioni straordinarie nel settore, gli avvocati Guido Alberto Inzaghi e Luigi Nassivera.
In cosa consiste il build to rent?
Il BTR consiste nella realizzazione di residenze destinate alla locazione, gestite unitariamente attraverso società specializzate.
Particolare rilievo assumono gli spazi e i servizi comuni (cd amenities) ai locali abitativi, che rendono il prodotto appetibile per i moderni consumatori massimizzando la fruibilità delle singole unità residenziali (pochi possono permettersi un locale hobby o una palestra nel proprio appartamento, a meno che sia in comune).
Come si struttura una operazione di BTR?
Contrariamente al modello tradizionale per cui gli appartamenti sono venduti (anche sulla carta) per coprire i costi dell’operazione (progettazione, oneri comunali, costruzione, finanziari, professionali) e garantire l’utile dell’imprenditore, nel BTR costi e utili sono garantiti dal cash flow dei canoni di locazione.
Per assicurare la qualità del prodotto nel tempo e ridurre il rischio della morosità, la gestione unitaria dell’immobile (non più condominio, ma proprietà unica) è assicurata da operatori specializzati che, oltre a servizi e alla manutenzione del bene, curano la creazione e lo sviluppo della comunità dei residenti, controllando anche il rispetto delle regole base (pagamento del canone, corretto uso del bene).
Messa a regime l’operazione, l’investitore (developer o meno) può goderne la redditività nel tempo, oppure cederla in ragione del cash flow stabilizzato che l’investimento è ormai in grado di sviluppare negli anni.
Come mai il build to rent ha ancora difficoltà ad esprimersi a pieno regime in Italia?
L’asset class, diffusa da anni all’estero e soprattutto in Germania, ha incontrato difficoltà in Italia, in particolar modo per ragioni di natura fiscale e per l’inefficienza del sistema giudiziario.
Nei contratti di locazione residenziali, il canone pagato dal conduttore persona fisica (motore del BTR) è esente da IVA e, quindi, non consente al locatore di recuperare interamente il costo dell’IVA sugli acquisti: ciò in quanto nella normativa tributaria attuale, l’applicazione dell’IVA sulla locazione di immobili residenziali è di fatto limitata al caso in cui il locatore sia anche costruttore dell’immobile. Diversamente per le locazione di uffici e altre destinazioni è possibile applicare l’IVA sui canoni e quindi l’IVA sui costi del locatore è sostanzialmente neutrale per il locatore. Il che dimostra come, nel sistema tributario, gli immobili residenziali non sono considerati come un’asset class per investimenti professionali.
Ancora, se l’inquilino non paga il canone ottenere la liberazione dell’appartamento richiede anni e nel frattempo, mentre le spese sono pagate dalla proprietà, il bene si ammalora perdendo anche valore.
Mentre il tema fiscale deve essere risolto per legge (diverse sono le proposte pendenti in parlamento ed è in corso una riforma dell’intero sistema tributario avviata con la Legge n. 111/2023), nell’attesa che la giustizia italiana “faccia il suo corso”, la soluzione è data dai gestori del BTR che seguendo gli inquilini fin dalla loro selezione sono in grado di gestire il rapporto in modo efficiente. Il mercato insomma è già maturo anche in Italia, come testimoniato dall’affermarsi di questa nuova asset class.
