Crescono le liti, ma anche le opportunità offerte dal cosiddetto “deposito cauzionale” richiesto e gestito da un soggetto terzo nelle locazioni di lungo e medio periodo così come nello short term rental. Tema sempre caldo nel Real Estate residenziale delle locazioni e degli “affitti brevi”, che si complica quando l’appartamento è offerto attraverso gestori di immobili (Property Manager) o di piattaforme di intermediazione immobiliare o turistica (OTA), quali Airbnb, Vrbo o Booking. Soggetti altamente specializzati, spesso caratterizzati da una forte digitalizzazione che rende più efficienti sia la fase di conclusione del contratto con l’inquilino-guest sia la sua esecuzione. Ma che sul piano giuridico sono esposti a passaggi spesso tortuosi che portano a criticità fastidiose se le pattuizioni non vengono ben redatte o sono disallineate con la normativa italiana ed europea.
Diverse le soluzioni adottate da gestori o piattaforme: c’è chi prevede penali, chi formule assicurative (Airbnb), chi richiede un deposito cauzionale decidendo i criteri per la restituzione al guest e gestori che preferiscono invece rimanere estranei all’intero processo.
Sul punto abbiamo intervistato Donatella Marino, avvocato civilista Responsabile della Redazione di Hospitality Law Lab con una specifica expertise in Real Estate digitale e della Hospitality.
Spiega la Marino che “quando il rapporto tra host e guest è intermediato da gestori, property manager o piattaforme digitali che richiedono il pagamento dei canoni o del deposito cauzionale in nome e per conto del locatore, spesso nei contratti si menziona il mandato all’incasso (mutuando i termini del mondo bancario) ma l’espressione in questo ambito risulta impropria, specie se riferita al deposito cauzionale”.
“E’ vero però” continua Marino “che quello che conta non è tanto il “nome” o il modo con cui viene definito un rapporto, quanto piuttosto la sua disciplina all’interno del contratto: se è accurata, chiara e allineata con le normative applicabili, il rischio di lite è estremamente ridotto”.
Specifica poi Marino che “l’’incarico per la gestione del deposito cauzionale affidato al gestore costituisce sia un servizio supplementare al proprietario sia uno strumento necessario al gestore per effettuare il controllo dell’unità abitativa e verificare la corretta osservanza degli obblighi, in linea con la disciplina prevista nel contratto. Ma i criteri per la gestione devono essere stabiliti con estrema cura perché sarà proprio (e solo) questa disciplina a definire il ruolo del gestore e le relative responsabilità”.
Continua così il percorso di Hospitality Law Lab sul tema dei danni causati da inquilini e guest, sugli orientamenti dei nostri giudici e sulle possibili soluzioni contrattuali. Per un approfondimento giuridico più tecnico, leggi l’articolo di Donatella Marino per Euroconference Legal
