Vincolo di destinazione ricettivo: va rimosso se l’attività non è vantaggiosa per l’albergatore


Una nuova decisione del Consiglio di Stato nel solco del trend favorevole alla rimozione del vincolo di destinazione urbanistica alberghiera, quando non sussiste la convenienza economica del proprietario dell’immobile. Un segnale importante, in un momento in cui l’investitore istituzionale Real Estate inizia ad aprirsi anche al mercato residenziale e alle figure sfumate di confine con l’ambito ricettivo, senza doversi sentire limitato nelle scelte. Libero da questo limite, il proprietario della struttura ricettiva potrà adibire l’immobile ad altra destinazione maggiormente compatibile con le sue esigenze, eventualmente frazionandolo e cedendo le singole unità abitative o comunque ponendo in essere operazioni che consentono di rendere ottimale l’investimento.

Il vincolo alberghiero previsto dai regolamenti regionali e comunali deve tenere in conto la
convenienza economica dell’attività. Lo ha ribadito con sentenza del 24 febbraio 2021 il Consiglio di Stato. La Corte amministrativa ha infatti affermato che “La previsione del vincolo alberghiero … per essere costituzionalmente legittima, deve essere il frutto di un accorto bilanciamento tra valori egualmente tutelati in Costituzione, in modo da rendere compatibile il principio di funzionalizzazione della proprietà enunciato dall’art. 42 Cost., con la sussistenza stessa del diritto di proprietà (in modo da evitare che un vincolo stringente nella destinazione ed indefinito nel tempo possa costituire un intervento di fatto espropriativo), e con la libertà di iniziativa economica che – fermi i limiti imposti dall’art. 41 Cost. – impedisce l’“imposizione coattiva” dello svolgimento di attività allorché non sussista la convenienza economica delle stesse.

Il Caso

Una società svolgeva l’attività di gestione di un residence costituito da 18 unità abitative. La ricorrente affermava che da diversi anni l’attività era in perdita e che, di conseguenza, aveva necessità di cessare l’attività e mutare la destinazione d’uso delle unità immobiliari in modo da  renderle utilizzabili per altri scopi. Contestava quindi la legittimità della deliberazione del  Consiglio comunale con cui si disponeva che all’interno dei c.d. “tessuti turistico-ricettivi ad alta  densità” non era ammesso il cambio di destinazione d’uso per le strutture ricettive alberghiere con più  di dieci camere.

Il vincolo alberghiero

Il vincolo alberghiero è stato introdotto con regio decreto nel 1936; vietava, in assenza di apposita autorizzazione ministeriale, l’alienazione o la locazione per uso diverso da quello alberghiero degli edifici destinati, alla data di entrata in vigore del r.d.l., interamente o prevalentemente ad uso di albergo, pensione o locanda. L’efficacia di tale normativa è stata ripetutamente prorogata dal legislatore, fino a quando la Corte Costituzionale, con sentenza 8 gennaio 1981 n. 4 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della proroga, perché lasciando inalterato il vincolo alberghiero solo per i vecchi alberghi (risalenti a epoca precedente al 1936), introduceva una disparità di trattamento rispetto a quelli realizzati successivamente, che non ne risultavano gravati.

A seguito di tale pronuncia, è intervenuta la legge 17 maggio 1983, n. 217, che ha posto i principi fondamentali in materia, cui le Regioni avrebbero dovuto conformarsi, nell’esercizio della propria competenza legislativa concorrente. Dopo la riforma del 2001, con il passaggio alla competenza legislativa delle Regioni, la materia relativa al vincolo alberghiero è diventata a tutti gli effetti un problema di gestione e di governo del territorio, da affrontare con gli strumenti tipici della pianificazione urbanistica.

Secondo le nuove pronunce, il tema va affrontato in maniera conforme ai principi di rango
costituzionale della materia.
L’imposizione di un vincolo rimane dunque legittima solo se in linea con tre criteri:

  • il vincolo deve essere limitato nel tempo,
  • deve essere giustificato da esigenze concrete e
  • deve essere possibile rimuoverlo se l’esercizio dell’impresa alberghiera non è più
    economicamente conveniente.

La decisione
Il Consiglio di Stato ha affermato che “ferma restando la discrezionalità della singola
amministrazione nell’adattare questi principi alla realtà locale, è necessario comunque rispettare la norma che, in caso di non convenienza economico-produttiva, permette – alle condizioni di legge, integrate dalla disciplina regionale/comunale – la rimozione del vincolo….L’Ente locale può certamente prevedere con discrezionalità criteri e modalità per la rimozione del  vincolo, distinguendo tra le diverse zone del suo territorio e tra le differenti tipologie di strutture ma  non può del tutto trascurare il profilo legato alla perdita di convenienza economico-produttiva dell’impresa alberghiera introducendo ulteriori presupposti non previsti dalla legge. La corte ha disposto l’accoglimento del ricorso fermo restando la discrezionalità dell’amministrazione “col esercizio del potere, di adattare i principi ora enunciati alla realtà locale.”

La violazione del vincolo alberghiero è punita con sanzioni amministrative e può presentare anche profili di rilevanza penale. Ma, se ricorrono le condizioni, è possibile presentare la richiesta di rimozione del vincolo all’interno dello specifico procedimento amministrativo a tal fine preposto.

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