Durata delle locazioni: le Regioni possono imporre limiti? Il caso Liguria

È coordinato e compatibile con l’impianto normativo italiano la modifica introdotta lo scorso 3 maggio dalla Liguria per gli alloggi destinati alle locazioni di breve periodo. In linea con il trend del Legislatore nazionale e regionale dell’ultimo decennio, anche la Liguria aveva da tempo deciso di monitorare il fenomeno dei cosiddetti “affitti brevi” ponendo adempimenti a carico dei soggetti che dispongono – quali proprietari o ad altro titolo – di alloggi così introdotti nel circuito turistico in senso lato. Una tendenza diffusa in quasi tutte le Regioni, che però spesso attraggono nell’orbita della ricettività le locazioni turistiche brevi con discipline poco chiare e incompatibili con altri principi presenti nel nostro ordinamento. 

Il risultato impedisce ai player della Hospitality di individuare i comportamenti corretti da adottare. 

Le locazioni c.d. turistiche, ricordiamo, sono, ai sensi dell’art. 1 c. 2 lettera c) L. 431/98 sottratte a gran parte della rigida disciplina della stessa legge e, ai sensi dell’art. 53 D.lgs. 79/2011 (Codice del turismo) “sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”. Per questa categoria locativa, dunque, non vi sono civilisticamente vincoli di durata, lasciata alla libertà negoziali e alle esigenze delle parti.

Modificando la propria legge in materia di turismo (L.R. n. 32/2014 “Testo unico in materia di strutture turistico ricettive e norme in materia di imprese turistiche”) la Liguria si è così adeguata

– sia alle nuove esigenze emerse nel settore ricettivo 

– sia alle la normativa in materia ricettiva introdotta a livella nazionale (in materia penale e fiscale, per esempio) in materia di locazioni di breve periodo e di presunzione di imprenditorialità del locatore

– sia alla giurisprudenza del settore.

Temi trattati di volta ampiamenti da HLL. 

Le modifiche agli affitti brevi in Liguria

La Liguria è intervenuta su quelli che la legge regionale già chiamava appartamenti ammobiliati ad uso turistico (AAUT). La riforma prevede ulteriori norme volte a contrastare il cosiddetto “abusivismo” e nel tentativo di superare i contrasti con la legislazione nazionale affronta due punti fondamentali:

  1. L’art. 1 della L.R. 3 maggio 2021, n.8 ha modificato l’art. 1 co. 3 L. 32/2014 confermando, correttamente, che “gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico di cui al Titolo VI in quanto mere locazioni a fini turistici, non sono strutture ricettive”. Si sottrae esplicitamente così questa categoria locativa dalla disciplina prevista nella legge per le strutture ricettive e chiarendo un errore che spesso confonde anche le amministrazioni addette ai controlli.
  1. Ma è la nuova formulazione dell’art. 27 co. 1 della legge regionale che merita particolare attenzione. L’articolo prevede che sono “appartamenti ammobiliati ad uso turistico le unità immobiliari di civile abitazione, date in locazione a turisti, con contratti di locazione breve aventi durata non superiore a trenta giorni: 

a) dai proprietari; 

b) da chiunque ne abbia la disponibilità in base ad un valido titolo di possesso.”

L’interpretazione letterale e sistematica, confermata anche dai funzionari della Regione, è che rimangono escluse dalla disciplina contenuta nella legge le locazioni con finalità turistiche di durata superiore a 30 giorni. 

Le situazioni ibride

La nuova formulazione della legge ligure, correttamente interpretata, rende evidente che l’inquadramento di un alloggio tra gli AAUT previsti dalla Regione non preclude la possibilità di concludere per lo stesso alloggio anche contratti di locazione con finalità turistiche superiore a 30 giorni così come qualsiasi altri tipo di contratto di locazione. 

In altre parole, oggi in Liguria è possibile destinare un alloggio a locazioni di durata inferiore a 30 giorni purchè vengano osservati gli adempimenti previsti dalla L.R. 32/2014 e quelli previsti a livello nazionale in materia penale e fiscale: nulla osta, tuttavia, che lo stesso alloggio possa essere locato anche per locazioni di durata superiore a 30 giorni, in linea con le previsioni del codice civile e della Legge 431/98 in materia di locazioni a uso abitativo. In questo caso semplicemente non sarà tenuto agli adempimenti.

Questa lettura appare in linea con i principi generali del nostro ordinamento e in particolare della nostra Costituzione che impongono all’Amministrazione di non gravare la posizione del cittadino con adempimenti inutili e non motivati da esigenze di natura pubblicistica. Ne deriva che gli obblighi previsti dalle normative regionali, competenti a normare gli aspetti amministrativi del comparto turistico, hanno l’esclusivo scopo di monitorare le locazioni particolarmente brevi di alloggi a turisti, ai fini sia della rintracciabilità fiscale sia della tutela del conduttore/viaggiatore. Per locazioni di periodi superiori la normativa regionale esce di scena, non trattandosi più di tematiche legate al comparto turistico. L’obbligo di registrazione del contratto locativo scritto colma già le necessità di controllo ai fini fiscali mentre la L. 431/98 risponde ampiamente alle esigenze garantisce nei confronti del conduttore. L’impianto normativo del segmento Hospitality resta comunque piuttosto complesso e rimane auspicabile una revisione normativa globale nell’ottica di una progressiva semplificazione e riduzione degli adempimenti burocratici non strettamente necessari in modo da sostenere una vera ripresa del settore.

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1 commento

  1. In Lombardia invece la situazione è confusa: secondo la regione, se ci si scrive alla locazione turistica, no n si possa no più fare contratti superiori ai 30 gg. Potete chiarirmi le idee? Ho capito bene? A me sembra assurdo

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