Nella prassi della Hospitality i contorni tra i rapporti contrattuali di tipo locativo, da una parte, e ricettivo, “ontologicamente” alberghiero, dall’altro, sono sfumati. Nel diritto, invece, i perimetri sono ben marcati ed altrettanto marcate le ricadute. Eccone un esempio: la mancata liberazione dell’immobile al termine del soggiorno riceve soluzioni diverse se si tratta di un contratto di locazione a uso transitorio o per finalità turistica, da una parte, o di un contratto atipico di albergo (meglio definito, più in generale, di ospitalità turistica), dall’altra.

Il tema della forma scritta del contratto di locazione diventa, a questi fini, nevralgico. La dottrina prevalente tende oggi a ricondurre gli aspetti civilistici del contratto di locazione turistica nell’alveo del codice civile, rendendo applicabile il principio di libertà di forma sancito all’Art. 1325 n. 4 c.c.

Seguendo questa tesi la forma scritta del contratto di locazione con fine turistico non sarebbe richiesta ai fini della sua validità, dato il superamento del disposto dell’art. 1 co. 1 c l. 431/1998 attraverso il D. lgs 79/2011 art. 53 che, rinviando al codice civile, riporta al principio generale della libertà di forma (gli estremi del dibattito sulla questione della discussa validità dei contratti di locazione con scopo turistico non conclusi in forma scritta sono più ampiamente trattati nell’opera dei nostri autori “LA NUOVA OSPITALITA’ TURISTICA. Dalle strutture ricettive tradizionali alle nuove forme di ospitalità.) Seguendo questa prevalente tesi, quindi, il contratto sarebbe validamente concluso attraverso qualsiasi forma di manifestazione del consenso, ivi inclusa la semplice telefonata o il c.d. “point and click“. “.

Tuttavia, è bene considerare che la forma scritta del contratto di locazione è d’aiuto anche a prescindere dal tema della sua validità. Certamente è indispensabile ai fini probatori, unico strumento idoneo a dimostrare i contenuti specifici dell’accordo senza ricorrere alle difficoltà delle prove testimoniali.

Ma non solo: incide anche sulla difficile tematica della liberazione dell’immobile.

In particolare, in assenza di un idoneo contratto scritto, il locatore rischia di non ottenere dal giudice adito la convalida dello sfratto per morosità del conduttore né il pagamento dei canoni arretrati.

Riportiamo, per l’apprezzabile chiarezza, una decisione del Tribunale di Modena del 2011, seppur resa su una situazione diversa. Chiarisce il Tribunale che “nel procedimento per convalida di licenza o di sfratto la mancanza del contratto scritto di locazione (ovvero l’omessa produzione in giudizio di esso) appare ostativa alla convalida dello sfratto, in quanto impedisce al giudice la verifica delle condizioni di accoglibilità della domanda e in particolare del riscontro dell’importo del canone dovuto, della dedotta inadempienza e quindi della gravità della mora rilevante agli effetti della risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c.”. Per quanto riguarda il contratto di locazione, di conseguenza, la forma scritta del contratto – quand’anche non necessaria “ad substantiam“ – costituisce presupposto di accoglibilità della domanda di convalida di licenza o di sfratto (Art. 657 e ss. c.p.c.). 

Da sottolineare che alla procedura speciale, più agile e veloce, del procedimento per sfratto di cui all’Art. 657 c.c non può comunque ricorrere chi opera nel settore ricettivo in virtù di contratti atipici di ospitalità turistica. E questo non solo perché accordi simili ben raramente vengono conclusi per iscritto. Il tema nasce in realtà, in questo caso, prima: il procedimento per sfratto è uno strumento specifico offerto al locatore, non fruibile in altre tipologie contrattuali.

Interessante, sul punto la decisione della Corte di Cassazione n. 26233 del 2006. La Suprema Corte chiarisce che non può essere considerato illecito l’intervento di un funzionario della Polizia di Stato, svolto nell’esercizio dei poteri di composizione dei dissidi privati che indubbiamente compete all’autorità di pubblica sicurezza, al fine di persuadere l’occupante moroso di una camera di residence a rilasciare l’immobile, nel quadro di un rapporto contrattuale di alloggio, al quale, per la sua atipicità, non si applica la procedura dello sfratto prevista per il contratto tipico di locazione (art. 657 c.p.c.). Tesi, questa, conforme alla giurisprudenza civile sul punto e alle pronunce giurisdizionali richiamate nella sentenza, dalle quali si ricava che la equiparazione del contratto di residence a quello di albergo porta a sottrarre questo modello contrattuale atipico alla previsione dell’Art. 657 del codice di procedura civile il quale contempla solo il contratto tipico di locazione.

Il gestore di una struttura ricettiva, dunque, operante attraverso contratti atipici di albergo o, più in generale, di ospitalità, privato in ogni caso della possibilità di ricorrere alla procedura di sfratto di cui all’Art. 657 c.p.c., è legittimato a intervenire con altre modalità, qualora gli ospiti non lascino l’alloggio nel momento concordato. Il punto verrà presto ripreso con uno specifico approfondimento.