Il 9 ottobre, la Corte Costituzionale ha tenuto l’udienza pubblica relativa al ricorso presentato dal Governo contro il Testo Unico del Turismo della Regione Toscana (L.R. 61/2024). Nel corso dell’udienza, l’Avvocatura dello Stato ha ribadito gli argomenti già esposti nel ricorso, sostenendo l’illegittimità di diverse disposizioni della legge regionale, in quanto ritenute in contrasto con principi fondamentali garantiti dalla Costituzione.
Nel frattempo, curiosamente (in quanto sarebbe opportuno attendere prima la decisione della Consulta), varie altre Regioni si preparano ad operare nel solco della normativa della Regione Toscana in contestazione.
Tra queste, la Regione Emilia-Romagna, che mira a un riordino complessivo del settore ricettivo, con un focus specifico sugli “affitti brevi”. Il progetto di legge mira ad introdurre un nuovo livello di regolamentazione urbanistica, edilizia e fiscale che sembrerebbe anche prevedere specifici limiti per le locazioni turistiche di breve durata. Dalle linee guida presentate dagli assessori regionali emergerebbe in particolare l’intenzione di creare una nuova destinazione d’uso urbanistica specifica per lo short term rental, consentendo ai Comuni di disciplinare la materia e pianificare, limitare o incentivare queste attività attraverso strumenti urbanistici e fiscali dedicati. Da ciò che si legge, il cuore della proposta consiste nell’introduzione, all’interno dei piani regolatori comunali, di una nuova categoria funzionale: la “locazione breve”, inquadrata nell’ambito turistico-ricettivo. Lo scopo sarebbe quello di consentire ai Comuni di differenziare in modo rigido le unità destinate a ospitalità temporanea breve dal patrimonio abitativo di medio e lungo periodo. Non è chiaro però se, una volta inquadrato l’immobile tra le “locazioni brevi”, questo venga sottratto all’utilizzo abitativo di medio o lungo periodo: se così fosse, una simile norma potrebbe alimentare la crisi alloggiativa, anziché ridurla, sottraendo immobili al libero utilizzo abitativo (di breve, medio e lungo periodo), attualmente consentito dalla normativa civilistica e ampiamente regolato da regole ben precise.
Anche la Regione Lazio sembra aver in corso consultazioni volte a rivedere la normativa sulle strutture ricettive extralberghiere e sugli “affitti brevi”, con l’obiettivo di bilanciare lo sviluppo turistico con la tutela del diritto all’abitazione.
Queste nuove impostazioni stanno generando liti nelle diverse sedi giudiziarie e suscitando diffuse perplessità tra giuristi e operatori del settore, inclusi gli esperti di Hospitality Law Lab, i quali — pur condividendone le finalità di fondo — ne hanno evidenziato i possibili effetti distorsivi e le delicate criticità di compatibilità con i principi costituzionali e del diritto europeo. L’intera materia è attualmente oggetto di approfondimento da parte dei nostri professionisti, impegnati nell’assistenza ai loro clienti su queste tematiche. Nei prossimi mesi verranno pubblicate, su varie riviste giuridiche e divulgative, alcune sintesi di tali studi: oggi anticipiamo qui su Hospitality Law Lab qualche spunto per i nostri lettori.
Quanto a Regione Toscana, cosa è emerso nell’udienza pubblica della Corte costituzionale del 9 ottobre 2025 sull’impugnativa del Testo Unico del Turismo?
In breve, l’Avvocatura dello Stato ha ribadito i propri argomenti già espressi nel ricorso, sostenendo che:
- la nuova legge Toscana impone l’obbligo di mutamento della destinazione d’uso consentendo ai Comuni di stabilire limiti ancora più stringenti rispetto alla legge regionale stessa, e che ciò costituirebbe una sorta di “delega in bianco” al Comune.
- è necessario invece garantire uniformità nazionale nella disciplina del turismo e delle locazioni brevi, osservando che una normativa regionale troppo restrittiva rischia di creare disparità rispetto ad altre Regioni.
- le norme impugnate violano principi costituzionali quali la libertà di iniziativa economica (art. 41 Cost.), il diritto di proprietà, la disciplina statale sull’ordinamento civile e la tutela della concorrenza.
Cosa è stato oggetto del ricorso contro Regione Toscana?
Nel 2024 Regione Toscana aveva approvato il Testo Unico del Turismo, una normativa molto restrittiva (L.R. 31 dicembre 2024 n. 6, come successivamente modificata). Il Governo ha impugnato la legge davanti alla Corte Costituzionale, ritenendo alcune disposizioni in contrasto con la libertà d’impresa (art. 41), il diritto di proprietà (art. 42) e le competenze statali in materia di ordinamento civile e concorrenza (art. 117).
Come aveva operato, invece, il Comune di Firenze?
Avevamo già parlato come Hospitality Law Lab del Comune di Firenze, dove dal 2025 è in vigore un regolamento che impone limiti nei centri storici e requisiti minimi stringenti (per rileggere l’articolo ecco il link
Quali aspetti di diritto sono più critici nel nuovo progetto di legge della Regione Emilia – Romagna?
Il nuovo progetto di legge emiliano – così come la normativa toscana già in vigore e in contestazione davanti alla Consulta – solleva diverse criticità, in diritto: tra le molte, con riferimento ai principi di ragionevolezza e proporzionalità, alla ripartizione di competenze legislative, sul bilanciamento tra crisi alloggiativa e limitazioni ai soggetti privati. La normativa mira a tutelare la residenzialità urbana, soprattutto nei Centri Storici più facilmente destinazione dei turisti, imponendo vincoli alle locazioni brevi. La soluzione sembra voler ovviare all’assenza di strumenti strutturali come social housing o piani per studenti, preferendo intervenire sull’offerta abitativa tramite il patrimonio privato. Il successo della regolazione dipenderà dalla capacità di creare un equilibrio multilivello, con regole chiare, ragionevoli, proporzionate e rispettose dei principi fondamentali, costruite attraverso confronto tra istituzioni, operatori e cittadini, in modo da garantire città vivibili senza soffocare innovazione e iniziativa privata e, più in generale, il comparto turistico.
