Ancora una sentenza – di pochi giorni fa –  dei nostri giudici tributari che conferma la fruibilità del regime fiscale della cedolare secca al 21% da parte di qualsiasi locatore – persona fisica – di immobile ad uso abitativo. E, questo, indipendentemente dalle caratteristiche dell’inquilino, che può essere anche una società. È, dunque, nel solco di questa posizione pressoché uniforme che anche la Corte di Giustizia Tributaria di I Grado di Reggio-Emilia, lo scorso 4 novembre, ha nuovamente dato torto alla Agenzia delle Entrate.

Una decisione in linea con la nota sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 (da noi più volte commentata tramite i nostri professionisti), in cui la Suprema Corte di Cassazione aveva indicato questo principio di diritto: ai fini dell’applicabilità del regime agevolato non è determinante la qualifica del conduttore, ma l’effettivo utilizzo abitativo dell’immobile. 

Un problema però rimane. L’Agenzia delle Entrate, ad oggi, non si è adeguata e mantiene la sua interpretazione restrittiva, malgrado risulti soccombente in tutti i giudizi menzionati. 

I nostri avvocati e commercialisti tra cui Donatella Marino, il professor Giuseppe Marino, Luigi Vele, così come gli altri fiscalisti del team Simonetta Marchesi e Carlo Alberto Rezzani, da tempo stanno seguendo proprietari e operatori e gestendo per loro nel modo di volta in volta più appropriato queste vicende.

Per capirne di più, abbiamo intervistato gli avvocati Donatella Marino e Luigi Vele. 

Secondo i giudici italiani, si può applicare il regime agevolato della cedolare secca, se l’inquilino è una società?

Sì, il locatore può applicare la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale o d’impresa. I giudici hanno, infatti, ribadito che l’esclusione dal regime fiscale in questione in ragione dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni prevista dalla norma non si riferisce al conduttore, ma esclusivamente al locatore essendone il beneficiario naturale.

Qual è la vicenda alla base della recente sentenza?

Il caso deciso dai giudici emiliani riguarda l’impugnazione degli avvisi di liquidazione dell’imposta di registro pretesa dall’AdE dopo che né locatore né conduttore l’avevano versata ritenendo di rientrare nell’ambito del regime della cd. cedolare secca.

Ebbene, valorizzando i principi affermati dalla Suprema Corte (Cass. n. 12395/2024), la C.G.T. I Grado di Reggio-Emilia ha statuito l’illegittimità delle pretese impositive dell’AdE in quanto “la circostanza che il regime tributario in esame avvantaggia anche il conduttore (in considerazione dell’esclusione dell’imposta di registro e dell’aggiornamento del canone) non può certo giustificare un’interpretazione dell’art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23 del 2011, da cui derivi una riduzione dell’ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui è riservata la relativa scelta e che è il beneficiario principale di tale regime”.

I locatori privati di immobili a uso abitativo possono quindi oggi sempre optare per la cedolare secca?

Non è così immediato. L’AdE, infatti, ancora oggi si basa sulla Circolare n. 26/E/2011, secondo cui l’espressione utilizzata dal legislatore “non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni” avrebbe una valenza generale, pertanto, “occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”. 

Questa posizione è divenuta talmente consolidata che, anche sotto un profilo pratico, l’applicativo informatico messo a disposizione dei contribuenti per la registrazione telematica dei contratti di locazione non consente (ancora) di manifestare la scelta della cedolare laddove l’inquilino sia identificato con un numero di partita Iva.

In conclusione, cosa bisogna aspettarsi e quali rimedi possono adottare i contribuenti interessati?

Alla luce dei principi affermati sia dai giudici di merito tributari che dalla Corte di Cassazione è auspicabile che l’AdE riveda quanto prima la propria posizione interpretativa, provvedendo sia a pubblicare una nuova e più aggiornata circolare in materia, che a modificare i relativi software operativi. 

Cosa si può fare nel frattempo? 

In attesa che ciò accada, l’impossibilità pratica di formalizzare l’opzione per il regime della cedolare secca, in caso di conduttore società, comporta che il riconoscimento dei relativi benefici fiscali potrà avvenire essenzialmente per via giudiziale seguendo specifici percorsi.