Nel DDL Bilancio 2026 il Legislatore interviene ancora sugli “affitti brevi” degli immobili a uso abitativo. Meglio, sull’art. 4 del DL 50/2017. 
Formalmente, resta solo sulla carta l’opzione della cedolare secca alla tariffa agevolata al 21% – consentito a tutti i locatori persone fisiche di immobili a uso abitativo, di cui fanno parte le locazioni brevi in questione: per chi loca per meno di trenta giorni diventa fruibile solo da chi non utilizza intermediari o piattaforme digitali per l’intero periodo d’imposta.
 Un’ipotesi che, nel mercato reale delle locazioni brevi, interesserà una fetta di locatori davvero esigua.

Di fatto, la quasi totalità dei contratti ricadrà nel regime ordinario al 26%, mentre la ritenuta d’acconto dei portali resta al 21%.
 Una soluzione che però introduce nuove complessità. L’impressione è che l’obiettivo del Legislatore sia di aumentare il gettito fiscale, con un incremento automatico dell’imposizione senza ulteriori interventi strutturali, incidendo su un settore in forte espansione ma estremamente polarizzato e quindi avversato da molte categorie. Il nuovo equilibrio sarebbe solo apparente: l’agevolazione sopravviverebbe sulla carta, ma il mercato ne uscirebbe con una disciplina più onerosa e discriminatoria. Senza contare che le piattaforme di intermediazione online  svolgono anche funzioni garantiste della compliance con le regole civilistiche, amministrative e fiscali della Hospitality, in termini di trasparenza e supervisione. Agevolare chi opera al di fuori di queste piattaforme potrebbe spingere di nuovo i locatori privati a muoversi al di fuori delle piattaforme, riattivando fenomeni di “abusivismo” che il sistema da anni cerca di contrastare. 

Ne abbiamo parlato nell’articolo di oggi su Hospitality Law Lab con il nostro Partner Luigi Vele, avvocato fiscalista, e con Donatella Marino, avvocato civilista, per le ricadute nel nostro ordinamento.

Quali sono le conseguenze del mantenere una agevolazione fiscale ai soli locatori privati che operano nel breve termine al di fuori delle piattaforme? 

La normativa di derivazione europea ha introdotto regole sempre più stringenti per le piattaforme online del settore dell’ospitalità, che ormai operano come strumenti di supporto agli Stati nella raccolta dei dati e del gettito fiscale. L’eventuale esclusione di tali piattaforme — oggi obbligate alla ritenuta alla fonte e alla raccolta di informazioni anche di natura amministrativa — potrebbe generare effetti indesiderati e imprevisti.

In particolare, gli obblighi di trasparenza imposti agli intermediari online dalla normativa europea, sia per garantire la tutela del consumatore e del viaggiatore, sia per assicurare l’effettivo versamento delle imposte tramite la ritenuta alla fonte, potrebbero risultare più facilmente eludibili.

Quindi, se i locatori privati venissero indotti a operare al di fuori dei canali di controllo delle piattaforme, si rischierebbe una riemersione dei fenomeni di abusivismo che negli ultimi anni si è cercato con fatica di contrastare.

Qual è il regime fiscale attualmente vigente per le locazioni brevi?

L’art. 4 del DL 50/2017 disciplina le locazioni brevi, definite come contratti in cui 

– locatore e conduttori sono persone fisiche

– la durata non è superiore a 30 giorni

– gli immobili sono a uso abitativo. 

Ricorrendo questi presupposti, il regime fiscale prevede un’articolazione particolare: il canone può essere assoggettato a cedolare secca al 26%, con aliquota ridotta al 21% “per i redditi derivanti da una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”. Gli intermediari – piattaforme digitali come Airbnb e Booking – devono inoltre applicare una ritenuta d’acconto del 21% sui corrispettivi al momento del pagamento al beneficiario, assicurando tracciabilità e controllo.

Quali modifiche prevedeva la prima versione del DDL Bilancio 2026?

La prima bozza del DDL Bilancio 2026 proponeva un forte irrigidimento: abolizione della deroga al 21% mediante la soppressione del secondo periodo dell’art. 4, comma 2, DL 50/2017. Tutte le locazioni brevi sarebbero quindi state tassate al 26%, senza distinzione. Era previsto anche l’innalzamento della ritenuta operata dagli intermediari dal 21% al 26%, con funzione d’imposta in presenza di cedolare secca e d’acconto in caso contrario. L’obiettivo era aumentare il gettito fiscale, con un incremento automatico dell’imposizione senza ulteriori interventi strutturali incidendo su un settore in forte espansione. Tuttavia l’eliminazione dell’aliquota ridotta comportava un inasprimento  che penalizzava i piccoli locatori rispetto agli operatori professionali, ignorando la varietà delle modalità gestionali. 

Come si è evoluta la disciplina nel testo che approderà alle Camere?

Il testo “bollinato” ha  apparentemente attenuato l’impianto originario, mantenendo la deroga al 21%, ma subordinandola a una condizione: l’immobile non deve essere stato oggetto di contratti tramite intermediari per l’intero periodo d’imposta.  In tal caso, la cedolare secca al 21% resta applicabile. Ma si tratta di un’ipotesi davvero residuale: per la pluralità delle “locazioni brevi” si applicherà l’aliquota del 26%. E’ stato inoltre eliminato l’aumento della ritenuta che dovrà essere operata dalle piattaforme, che rimane al 21% e opera a titolo di acconto. La nuova formulazione consente una selettività maggiore, ma mantiene l’obiettivo di incremento del gettito.

Quali sono le implicazioni operative della nuova disciplina?

Il nuovo meccanismo impone una scelta strategica molto rigida ai locatori: chi volesse mantenere il 21% dovrebbe rinunciare a utilizzare piattaforme digitali per tutto l’anno su quell’immobile, in quanto anche un solo contratto tramite intermediari fa perdere l’agevolazione, escludendo strategie miste. Ciò comporterà un disincentivo strutturale all’uso delle piattaforme e potenzialmente un ritorno a forme tradizionali di intermediazione o canali diretti, con il rischio, come si è detto, di riattivare quello che impropriamente am efficacemente è stato chiamato “abusivismo”

Quali questioni interpretative rimangono aperte?

Restano dubbi su:

– la definizione di “intermediari”, specie per servizi ibridi di property management e mediazione che non gestiscono pagamenti;

– le modalità di controllo dell’assenza di intermediazione, poiché i dati non sempre sono disponibili negli archivi fiscali;

– l’onere probatorio a carico del contribuente, che dovrà documentare la mancata intermediazione per evitare contestazioni

Qual è la valutazione complessiva dell’intervento normativo?

La deroga condizionata al 21% preserva un margine di flessibilità, ma restringe l’ambito applicativo, spingendo verso nuovi modelli di gestione diretta e invitando a escludere le piattaforme. Vedremo come reagiranno, anche alla luce del dettato europeo. Resta da valutare se l’obiettivo di maggior gettito sarà raggiunto senza compromettere la competitività del settore e la fiducia degli operatori, o se piuttosto non si tradurrà in un ritorno alla gestione cd. “In nero”, fuori piattaforma, degli immobili locati per brevi periodo.