La globalizzazione e, più specificamente per la Hospitality, la diffusione delle piattaforme digitali (come Airbnb e Booking o VRBO o Housing Anywhere) ha cambiato radicalmente il modo in cui si concepisce il concetto di destinazione d’uso degli immobili residenziali. Questo perché sempre più i relativi proprietari, spesso persone fisiche (peculiarità italiana) scelgono di utilizzare i loro immobili con un utilizzo differenziato. In parte, li abitano o li usano per le loro vacanze; in parte li concedono in locazione per brevi periodi (i c.d. “affitti brevi”) o medi (con contratti “a uso transitorio” o per “studenti”). Lo fanno direttamente o tramite gestori (Property Managere o agenzie), con accordi di vario tipo (è irrilevante a questi fini).
Quel che conta, invece, è che il Legislatore, sia nazionale sia regionale, per contenere il sommerso fiscale e tenere meglio monitorato il fenomeno turistico, ha introdotto nelle più recenti normative concetti di “destinazione” che parrebbero evocare una sorta di “esclusività” di destinazione d’uso turistico: si veda la terminologia utilizzata nel Decreto legge n. 145 del 2023, art. 13-ter, che impone l’obbligo di attribuzione del CIN a chi vuole operare anche solo occasionalmente in questo mercato. Ma analoghe disposizioni si trovano sparse nelle diverse leggi regionali. Questo genera molta confusione. A complicare il quadro giuridico, il crescente intervento dei Comuni, soprattutto nelle grandi città turistiche, volto a regolare localmente questo fenomeno introducendo limiti al numero di giorni in cui è possibile locare un appartamento, o imponendo registrazioni e comunicazioni specifiche (tema per cui abbiamo in preparazione uno specifico approfondimento dei nostri amministrativisti Guido Inzaghi, Luigi Nassivera e Benedetta Mussini).
Il tema dell’“immobile destinato ad uso turistico” sta quindi sempre più spesso approdando sul tavolo dei nostri professionisti, che a breve condivideranno i relativi approfondimenti. Si veda, nel frattempo, quanto già trattato dal nostro partner Luigi Vele, in materia di IMU o l’intervista alla nostra partner Donatella Marino, che anticipa i risvolti più interessanti di questa novità interpretativa.
Cosa si intende per destinazione d’uso nell’ordinamento italiano?
Il concetto di destinazione d’uso è già presente nel nostro sistema giuridico, con perimetri ben definiti. Per esempio, si parla di destinazione d’uso urbanistico con riferimento al governo del territorio, ai piani regolatori e alla normativa edilizia comunale per stabilire se un immobile è residenziale, commerciale, produttivo e affini. Diversamente, la destinazione d’uso catastale risponde a esigenze fiscali. Ancora, le destinazioni d’uso civilistico individuate nei regolamenti condominiali (che spesso vietano, con terminologia datata, divieti di destinazione ad uso albergo o locanda, ad esempio). Infine, si trova il concetto anche nei contratti di locazione che, a seconda che rientrino nella normativa relativa agli immobili urbani a uso abitativo o non abitativo o che siano conclusi con fine turistico o rientrino in soluzioni locatizie atipiche si vedranno applicate la L. 431/1998 o la L. 392/1978 o il Codice civile. La destinazione d’uso, in tali casi, rileva, sul piano civilistico, solo tra le parti e, quindi, tra quei condomini o tra quel locatore e conduttore.
Come può orientarsi l’operatore tra tutti questi concetti?
Resta fermo un punto: un immobile residenziale può essere locato per uso abitativo, con finalità turistica anche per periodi brevissimi, senza che questo comporti una modifica della sua destinazione urbanistica, catastale o interferisca a livello condominiale. Su questo le sentenze sono concordi e uniformi: finché l’immobile viene usato per far soggiornare persone — anche solo per pochi giorni — esso mantiene la sua funzione abitativa. L’uso turistico temporaneo non lo trasforma in una struttura ricettiva, a meno che il proprietario non offra in modo continuativo anche servizi aggiuntivi (pulizie giornaliere, reception, colazione), che configurerebbero un’attività commerciale vera e propria, soggetta a diverse autorizzazioni e a diverso regime giuridico civilistico e fiscale.
Una volta ottenuto il CIN, il proprietario è obbligato a “destinare” l’immobile esclusivamente a uso turistico o per locazioni di breve periodo?
Sulla base dei principi che governano il nostro sistema civilistico, no. E questo malgrado il testo effettivamente equivoco dell’art 13 ter della normativa in questione ( il Ministero attribuisce “un codice identificativo nazionale (CIN) alle unita’ immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalita’ turistiche, alle unita’ immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 …). Una lettura diversa esporrebbe a rischi di legittimità costituzionale. Tuttavia, ancora non esistono decisioni note della nostra giurisprudenza sul punto. Sarebbe opportuno un intervento del Legislatore volto a chiarire il possibile equivoco.
In definitiva, concedere in locazione un immobile residenziale per brevi periodi non interferisce con la destinazione d’uso, se si rimane nell’alveo dell’uso abitativo e l’ottenimento del CIN non può vincolare il proprietario privato a un utilizzo specifico dell’immobile. Tuttavia, le diverse modalità di utilizzo di un immobile “destinato” a uso turistico in virtù dell’ottenuto CIN (ed eventuale analogo codice regionale) devono essere valutate per ora di volta in volta, in attesa di un chiarimento legislativo o delle prime decisioni dei nostri giudici.
Resta, in ogni caso, che è indispensabile non sconfinare nell’attività ricettiva professionale, come ci ricordano i professionisti del nostro centro studi Hospitality Law Lab, da sempre impegnati in prima linea a supportare i player del settore nel proprio business. Con l’espansione del turismo urbano e delle nuove forme di ospitalità, il confine tra casa e impresa si fa sempre più sottile — ma le regole, almeno per ora, restano distinte.
Anche il tema della “destinazione turistica” e delle sue implicazioni verrà trattato con taglio operativo nel Master Euroconference, dal titolo “Diritto della hospitality digitale”, per il quale vi lasciamo di seguito il link:
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