Nuove ipotesi di incompatibilità per il mediatore. E, potenzialmente, per tutti gli intermediari. La Legge Europea 2019-2020 (L. 238/2021), in vigore dal 2 febbraio scorso, muta nuovamente il regime delle incompatibilità previste dalla L. 39/1989 per la figura del mediatore, anche immobiliare.
Ratio dell’intera disciplina delle incompatibilità è la tutela di coloro che per la conclusione di un affare si rivolgono al mediatore, il quale deve garantire una posizione di terzietà, senza far prevalere interessi diversi da quelli delle parti.
Proprio il requisito della terzietà è quello che differenzia il mediatore dalle altre tipologie di operatori presenti nel mercato Real Estate, in particolare dai gestori di immobili che agiscono nell’interesse del proprietario. Cristallizzato nel nostro ordinamento sin dal 1942, con la definizione contenuta nel Codice civile “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” (art. 1754 c.c.).
Per approfondire l’inquadramento normativo del mediatore nell’ordinamento italiano e analizzare il contenuto della riforma, rimandiamo al contributo, pubblicato su Euroconference Legal, dall’avvocato Donatella Marino, professionista di Hospitality Law Lab https://www.eclegal.it/responsabilita-mediatore/
La riforma infatti, introducendo nuovi profili di incompatibilità, sembra porsi in una direzione opposta rispetto all’indirizzo indicato dalla Commissione Europea nel 2018, che, al contrario, a tutela della libertà di mercato, invitava a limitare le incompatibilità a quelle strettamente necessarie e solo in presenza di specifici e definiti requisiti.
La modifica legislativa riattiva quindi le criticità oggetto della procedura di infrazione del 2018. Per evitare altre contestazioni, il Legislatore nazionale dovrà dimostrare che le nuove incompatibilità rispondono a un’esigenza concreta volta a soddisfare obiettivi di interesse pubblico non perseguibili attraverso misure meno restrittive. Quanto alle scelte degli operatori, considerato che non esistono incompatibilità assolute, è importante che agenzie (mediatori) immobiliari, property manager, portali di prenotazione e intermediari valutino di volta in volta, sulla base delle loro specifiche linee di business e dei loro processi operativi, se esistono o meno profili di incompatibilità, organizzandosi in modo da prevenirli.
