Mediatore, intermediario o property manager?

Anche l’Olanda affronta Airbnb. L’occasione è il confronto tra l’attività di mediazione e le professionalità adiacenti che si sono affermate nell’esplosivo segmento della Hospitality, recentemente nato dall’incrocio del mercato immobiliare e quello ricettivo: i gestori di immobili (c.d. property manager) e gli operatori nei servizi della società dell’informazione.

Sul punto, la stampa olandese ha da poco diffuso la notizia che Airbnb avrebbe intrapreso un’azione legale presso il Tribunale di Rotterdam, a seguito di una decisione di una Corte locale dello scorso marzo in cui Airbnb era stata condannata a rimborsare 470 euro di commissioni per violazione della disciplina olandese che vieterebbe ad un intermediario di applicare le commissioni ad entrambe le parti del rapporto, l’host e il guest.

Da quel momento, numerose le richieste di risarcimento da parte di viaggiatori/consumatori ad Airbnb che si oppone proponendo, tra i vari argomenti, che la decisione dei Giudici olandesi sarebbe in contrasto con il diritto dell’Unione Europea, così come chiarito nella recente Sentenza della Corte di Giustizia del 19 dicembre 2019 che ha individuato in Airbnb una piattaforma che, in prevalenza, offre servizi, non configurandosi così come mediatore (vedi il nostro post del …)

Il contenzioso olandese si inserisce dunque nel solco della polemica (non solo giuridica) sui confini e sulle incompatibilità della figura del mediatore oltre che sulla natura e disciplina dell’attività di questi nuovi soggetti del mondo immobiliare e turistico: figure imprenditoriali che prestano particolari servizi (property manager, facility manager, piattaforme on line) intersecando la loro attività, del tutto nuova e ben poco definita, con quella del mediatore immobiliare, ben più regolamentata.

Il mediatore, in realtà disciplinato già dall’art. 1754 cc. ss e dalla L. n. 39/2019, è al momento oggetto di un nuovo momento evolutivo grazie al recente recepimento della L. europea 2018 (L. n. 37/2019) che ha modificato all’art. 2 la L. n. 39/1989 (articolo 5 comma 3) le norme in tema di incompatibilità. Si sono così presto aperte nuove questioni interpretative ed applicative.

Diversamente dal mediatore, la figura dell’intermediario esercente “servizi della società dell’informazione”, spesso on line, è stata oggetto della citata Sentenza dei Giudici Europei dello scorso dicembre, che ne ha, di fatto, definito i contorni secondo la disciplina europea rispetto alla figura del mediatore.

Il gestore di immobili (c.d. property manager) è invece una figura del tutto de-regolamentata. Questo perché si tratta di un gestore di immobili che opera nell’interesse proprio e del proprietario offrendo servizi volti a rendere ottimale la redditività e fruibilità dell’immobile con strumenti contrattuali estremamente eterogenei, ricostruiti di volta in volta sulle esigenze delle parti.

Cosa succederà dunque in Olanda? Airbnb agirà per contestare la richiesta di rimborso dei costi delle commissioni versate dai guest ricorrenti, richiedendo di rimettere la questione alla Suprema Corte per ottenere un parere vincolante e che sia fatta chiarezza rispetto alla disciplina olandese.

Siamo anche lieti di segnalare che i nostri professionisti hanno in corso la pubblicazione di un testo sulla nuova figura di mediatore immobiliare volto alla definizione delle sovrapposizioni e distinzioni tra questa e le altre figure simili dai contorni incerti.

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