Agenti immobiliari: cosa cambia

Il Legislatore smussa alcune rigidità per adeguarsi alle nuove esigenze del Real Estate ma anche della Hospitality: e introduce aperture per gli agenti immobiliari. Il 16 aprile 2019 il Senato ha approvato in via definitiva il DDL 822 – B Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione Europea (c.d. Legge europea 2018). Il testo introduce novità auspicate e attese dagli agenti immobiliari, tant’è che si parla di “riforma” degli agenti immobiliari.

Riforma che interviene in particolare sull’Art. 5 della L. 39/1989, il cui co. 3 è stato sostituito dall’art. 2 della Legge europea 2018. La novità legislativa pone il focus sulle note incompatibilità professionali tradizionalmente imposte alla categoria degli agenti immobiliari e ne modifica la portata. La nuova disposizione stabilisce che “l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi”. Diverso il vecchio co. 3 dell’art. 5 della L. 39/1989 secondo cui “l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile: a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate”.

Quanto alla Hospitality, dunque, la novella attuale rimuove alcuni vincoli: apertura, in particolari, ai servizi e, dunque, all’ampio e indefinito mondo dei Property Manager. Nei prossimi giorni inizieremo a perimetrare i contorni delle nuove figure.

Governo tra Consulta e DEF

Da una parte, il Governo perde di fronte alla Corte costituzionale, che con sentenza depositata oggi dichiara l’infondatezza delle questioni di legittimità costituzionale delle disposizioni –  si tratta dell’art. 1 comma 1, lettere a) b) e c) della L.R. Lombardia 7/18 che integra la L.R. Lombardia 27/2015 – che prevedono l’istruzione del Codice Identificativo di Riferimento (c.d. CIR) anche per gli appartamenti o le porzioni di appartamento concessi in locazione con finalità turistica.

Dall’altra, il Governo persegue i suoi obbiettivi nel settore turistico anche attraverso il DEF, che lascia intravedere l’intento di normare questo Codice Identificativo a livello statale.

Riportiamo quindi alcuni estratti della bozza del DEF 2019. Trattandosi di un documento di programmazione in materia di economia e finanza, non utilizza un linguaggio tecnico- giuridico ma piuttosto termini più adesivi al mercato e al mondo politico ed economico. Riportiamo di seguito i passaggi salienti della bozza attualmente in circolazione.

Già dal 1° gennaio 2019 tutte le attività in materia di turismo sono trasferite al Dipartimento del Turismo con il personale transitato nei ruoli del MiPAAFT.

Nella bozza del DEF, sezione “Politiche del Turismo”, si legge che il Governo dà atto di aver ridefinito le attribuzioni relative al turismo, spostando la materia dal Ministero dei Beni e delle Attività Culturali al Ministero delle Politiche Agricole, Alimentari, Forestali e del Turismo (MIPAAFT).

Il Governo prepone poi alcuni riferimenti generici per inquadrare il fenomeno del turismo gestito dal nuovo ministero.

 “Il turismo allinterno del MiPAAFT si intende – secondo una visione sinergica sostanziale – come il linguaggio di valorizzazione concreta, reale, dinamica e aggiornata del contesto territoriale del Paese sotto il profilo agricolo e alimentare, rappresentandone al meglio le diversità e le specificità, stimolando e supportando le dinamiche evolutive del tessuto imprenditoriale e professionale di riferimento.”

 Un’altra novità riguarda la governance:la legge prevede la creazione di un nuovo Dipartimento del Turismo allinterno del MiPAAFT che avrà un compito importante in quanto non si occuperà solo delle politiche del turismo, ma anche di politiche di promozione e valorizzazione dei territori in ottica enogastronomica, con azione integrata e di sostegno al settore nei suoi vari comparti professionali ed industriali”. Appena nominato anche il nuovo Capo Dipartimento, il Consigliere Caterina Cittadino.

Sono previsti inoltre interventi di carattere giuridico.

 “Sul piano normativo diverse questioni verranno affrontate in ambito di Conferenza Stato Regioni, di concerto con i dicasteri competenti e sentite le principali categorie professionali ed industriali

Quanto alla Hospitality, “nellambito del rinnovamento del sistema di classificazione alberghiera, sono previsti standard qualitativi più elevati, consoni e rispondenti alle reali esigenze di mercato e, parimenti, quadri migliorativi anche per lesercizio del controllo.

E, anche se un po’ incidentalmente, il Governo chiarisce nella bozza che verranno “altresì promosse diverse misure come la definizione di un Codice Identificativo Unico, a supporto della lotta allabusivismo nel settore ricettivo”. Ma, come si è detto, questa impostazione potrebbe essere modificata alla luce della odierna sentenza della Corte Costituzionale sulla questione lombarda.

La bozza prevede inoltre la “creazione di un ambito di contrattazione con i Comuni per una ridefinizione organica della regolamentazione applicativadell’imposta di soggiorno come effettiva tassa di scopo a sostegno del turismo locale e nazionale. Allo stesso modo, particolare attenzione sarà dedicata allapprofondimento del regolamento sugli affitti brevi”, privilegiando il termine atecnico con cui il fenomeno dei contratti di locazione e di ospitalità di breve durata negli appartamenti si è imposto nel mercato turistico grazie ai portali e intermediari on line.

 “Parte essenziale di questa nuova visione strategica sarà anche la revisione dellapproccio operativo e funzionale di ENIT, lAgenzia Italiana del Turismo, che nel 2019 compirà 100 anni”, si annuncia inoltre nell’attuale bozza, mentre con riferimento “alle iniziative normative in ambito statistico, si intende avviare la trasformazione digitale della rilevazione dati e la relativa rielaborazione, nel contesto della diffusione del wi-fi a livello nazionale, con lambizione di costituire un contesto integrato di supporto anche alla digitalizzazione dellofferta turistica”.

Trattandosi di un progetto politico ancora in bozza, non vengono proposti in questa sede pareri di carattere legale né sul DEF né più in particolare in materia di Codice Identificativo. Si propone però il testo della sentenza depositata in data odierna dalla Corte costituzionale che decide per la legittimità del CIR lombardo.

Legge delega sul turismo: progetto o chimera?

Con l’inizio della primavera ha preso il via l’iter parlamentare del Disegno di Legge che prevede la “Delega al Governo in materia di turismo”, il DDL C.1698. Nel testo approvata lo scorso febbraio dal Consiglio dei Ministri venivano individuati alcuni degli obbiettivi che verranno affrontati dal Governo se la Legge Delega completerà con successo il suo percorso: in questo caso, ecco alcuni dei “principi e criteri direttivi cui i Decreti Legislativi del Governo dovranno attenersi. Tralasciando per adesso gli aspetti procedurali richiesti per l’emanazione di questi Decreti, che richiederanno la previa intesa con la Conferenza Unificata e il parere del Consiglio di Stato –  e che fanno temere tempi piuttosto lunghi –  poniamo il focus di oggi sui contenuti.

  • Chiarisce il DDL che il Governo sarà delegato “ad adottare uno o più decreti legislativi in materia di turismo”. Potrà trattarsi dunque di un nuovo Testo Unico così come di una pluralità di provvedimenti. Scopo è l’aggiornamento del Decreto legislativo 79/2011, che introduceva nel nostro ordinamento l’attuale Codice del Turismo (meglio, “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo”) in buona parte dichiarato illegittimo dalla Corte Costituzionale.
  • I Decreti legislativi del Governo dovranno essere volti a una riorganizzazione delle disposizioni per settori omogenei o per specifiche attività o gruppi di attività.

Inoltre i Decreti affronteranno due argomenti critici:

  • “la revisione della normativa relativa alla classificazione delle strutture alberghiere con definizione dei perimetri e della tassonomia delle strutture ricettive ed extra-alberghiere”, confidando in un’accurata gestione dell’interferenza nella competenza regionale
  • l’individuazione dei fabbisogni, la semplificazione delle procedure di raccolta, condivisione, monitoraggio e analisi dei dati ai fini del miglioramento della qualità dell’offerta turistica e della realizzazione di un codice identificativo nazionale”. Argomento incandescente, questo, che rifletterà verosimilmente anche le osservazioni della imminente decisione della Corte Costituzionale chiamata a decidere sul CIR lombardo.

Ma sono 3 i principi che accogliamo con particolare soddisfazione:

  • La “indicazione esplicita delle norme da abrogare, fatta salva comunque l’applicazione dell’articolo 15 delle disposizioni sulla legge in generale premesse al codice civile”. Il problema della stratificazione inerziale di norme stagnanti, da noi più volte sollevato e trattato nel testo giuridico “La nuova ospitalità turistica – Dalle strutture ricettive tradizionali alle recenti formule”, è tra le maggiori cause di stallo nel settore.
  • L’“adeguamento, aggiornamento e semplificazione del linguaggio normativo. La terminologia di molte disposizioni è desueta e anacronistica, appaiono ancora termini come “locande” e “pensioni” mentre il concetto di “turismo”, per fare un esempio, non è univoco.
  • E, soprattutto, il “coordinamento sotto il profilo formale e sostanziale del testo delle disposizioni legislative vigenti anche di recepimento e attuazione della normativa europea, apportando le opportune modifiche volte a garantire o migliorare la coerenza giuridica, logica e sistematica della normativa”: da tempo insistiamo sul concetto che quello che serve non è intervenire con provvedimenti di per sé semplici e chiari ma scoordinati con il resto della normativa, che ingannano i destinatari delle norme – operatori del settore o turisti -trasformandoli in inconsapevoli bersagli di sanzioni. Quel che serve, e di cui il Legislatore sembra ora si stia occupando, è un riordino coerente delle disposizioni sulla Hospitality.

Di seguito, il link per chi vuole seguire le sorti del DDL

Ospitalità turistica: l’evoluzione dal punto di vista giuridico

In occasione dell’uscita nelle librerie del testo giuridico “LA NUOVA OSPITALITA’ TURISTICA – Dalle strutture ricettive tradizionali alle nuove formule” uno dei nostri professionisti, co-autori dell’opera, è stato intervistato da Hospitality-News sulla situazione attuale e sulle prospettive del diritto del turismo e della ricettività in Italia.

Leggi l’intervista con l’avv. Donatella Marino

LOCATORE PER UN GIORNO

Un immobile può essere ceduto in locazione per un solo giorno? E magari essere replicato quotidianamente? Oppure la necessità di occuparsi in modo continuativo del riassetto, della pulizia, della gestione dei rifiuti, del rifacimento dei letti e cambio biancheria ritagliato sul numero di ospiti, dello scambio di comunicazioni e informazioni con ciascuno di loro, della manutenzione ordinaria e di ogni tipo di riparazione nell’alloggio occupato trascina il rapporto verso le più sfumate soluzioni dell’atipico contratto di ospitalità turistica (in cui all’ospite viene reso disponibile oltre alla possibilità di soggiornare anche alcuni servizi minimi necessari ad assicurare il cosiddetto “comodo ricetto”)? Sarebbe poco corretto e fuorviante rispondere in astratto a questi interrogativi in assenza di pronunce giurisprudenziali, ma è bene porsi il problema di fronte a ogni caso pratico. Diverso è il tema di carattere amministrativo. Se viene concesso con un contratto di ospitalità il godimento di una unità immobiliare a uso abitativo, non aperta al pubblico, è corretto ritenere che quest’ultima si trasformi ipso facto in una struttura ricettiva con le relative implicazioni, per la sola ragione che viene offerto qualche servizio ad personam? Come spiegato anche nel testo giuridico “La nuova ospitalità turistica” edito da Key Editore, è evidente che “dalla prassi sta affiorando una nuova esigenza: l’elaborazione di una figura negoziale idonea a regolare gli interessi delle parti ma anche agevolmente inquadrabile nell’ordinamento. L’antica datazione della disciplina di riferimento, prevalentemente (se non esclusivamente) riconducibile al 1942 …, la difficoltà di coordinarla con le ulteriori disposizioni successivamente intervenute … unitamente all’ambigua portata del concetto di “turismo” … rendono estremamente difficile la ricostruzione di questo nuovo tipo di accordo”. I due mondi del Real Estate e della ricettività ormai stanno convergendo e la contrapposizione giuridica ancora esistente diventa sempre più anacronistico. Per il momento, nell’attesa dell’auspicato competente intervento del Legislatore, solo una buona prassi del settore e un adeguato supporto di dottrina e giurisprudenza possono offrire qualche aiuto.

AIRBNB al TAR del Lazio

Conclusa la vicenda giudiziaria di Airbnb davanti al TAR Lazio. Airbnb contestava le circolari dell’Agenzia delle Entrate che davano attuazione ad alcuni aspetti del D.L. 50/2017 che la interessavano, tra cui l’obbligo posto a carico di intermediari e portali – che incassano i canoni per conto dei locatori – di operare una ritenuta del 21%. La questione era passata anche davanti al Consiglio di Stato che aveva chiesto al TAR Lazio, in linea con la posizione di Airbnb, di assicurarsi che alcuni principi cardine dell’Unione europea fossero rispettati. Ora il Tribunale amministrativo laziale ha deciso: non ci sono violazioni, le circolari dell’AdE non sono da annullare e Airbnb le dovrà eseguire. Non sappiamo cosa succederà nei prossimi mesi. Airbnb dichiara che intende proseguire il percorso giudiziario e insistere sulle sue motivazioni. Intanto alcuni dei nostri professionisti stanno esaminando le diverse questioni e hanno reso a Milano Finanza alcuni primi commenti.