La recente approvazione definitiva da parte del Consiglio comunale di Napoli della delibera 374 — la variante urbanistica per la salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico UNESCO — blocca i cambi di destinazione d’uso e impone una soglia minima di residenzialità ordinaria pari al 70% per singolo fabbricato. Con questo, Napoli si allinea con una tendenza ormai diffusa tra le principali municipalità europee. 

Come sottolineato durante il dibattito consiliare dall’assessora all’Urbanistica, questo intervento intercetta direttamente le direttrici segnate dalle istituzioni sovranazionali. Proprio lo scorso 9 settembre 2026, la Commissione europea aveva presentato la proposta di Regolamento nota come Affordable Housing Act, un testo nato, nella logica europea, per offrire agli enti locali un quadro di certezza giuridica entro cui arginare lo stress abitativo senza violare le libertà del mercato unico. 

Dall’esame comparato tra la disciplina locale e il quadro comunitario emerge come si stia affermando una comune linea di indirizzo politica: concentrare gli interventi di contrasto allo stress abitativo prevalentemente sul contenimento del fenomeno turistico-ricettivo. Le correnti che contrastano tale orientamento al momento dominante segnalano come però non paia corretto ritenere che il contenimento del “turismo in appartamento” possa costituire una seria risposta a una tensione immobiliare di natura strutturale, o se non debba piuttosto integrarsi con politiche organiche di rilancio dell’edilizia residenziale pubblica e di sviluppo dell’offerta abitativa a lungo termine. 

Proprio a tale scopo, la disciplina europea pone misure di salvaguardia a tutela del diritto di proprietà. Ad esempio, esige che l’amministrazione locale, per porre legittimamente misure restrittive, dimostri con dati oggettivi che le locazioni brevi abbiano compromesso il tessuto abitativo residenziale nei tre anni precedenti. 

Per analizzare la portata giuridica e le ricadute pratiche di questo nuovo Regolamento, seppur ancora in una versione preliminare, i nostri partner di Hospitality Law Lab, Donatella Marino, Vincenzo Franceschelli, Giuseppe Marino, Alessio Lanzi, Bruno Castellini, Guido Alberto Inzaghi, Simonetta Marchesi, Rosa Abbate, Angelo Giuliani, Luigi Vele, Luigi Nassivera, Giada Beghini, Tamara Corazza, Carlo Alberto Rezzani, Benedetta Mussini, Francesca Locatelli e Sara D’Urso, offrono una disamina dei punti principali e del focus normativo dell’atto, così da tenere costantemente aggiornati operatori e lettori. 

Inoltre, il tema dell’Affordable Housing Act, anche se non richiamato nella Locandina, sarà specificamente trattato nel seminario organizzato da Euroconference dal titolo “Locazioni Turistiche Brevi e Ospitalità Digitale: aspetti civilistici, operativi e di sicurezza”, previsto per il 30 settembre 2026, che sarà tenuto dalla la nostra Partner Donatella Marino. Per maggiori informazioni, lasciamo il link

https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/locazioni_turistiche_brevi_e_hospitality_digitale_aspetti_civilistici_operativi_e_di_sicurezza) e per chi fosse interessato è possibile contattarci direttamente alla mail hospitalitylawlab@gmail.com 

Qual è la finalità sistematica dell’Affordable Housing Act e in che modo si posiziona rispetto alle competenze nazionali?

Da ciò che si legge nella proposta, l’atto non intende sostituirsi alle normative nazionali o regionali, né armonizzare il diritto della proprietà privata negli Stati membri. Il suo scopo primario è offrire un perimetro procedurale condiviso per valutare la legittimità delle restrizioni amministrative alla luce del diritto dell’Unione europea e delle libertà del mercato unico. 

L’Articolo 1, paragrafo 1 del regolamento stabilisce in modo perentorio “Il presente regolamento stabilisce un quadro comune per le misure adottate dalle autorità competenti per tutelare l’accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi, al fine di migliorare le condizioni per lo stabilimento e il funzionamento del mercato interno.”   

Dalla relazione illustrativa emerge l’intento di porre fine alla frammentazione normativa locale, offrendo certezza del diritto e una metodologia scientifica alle amministrazioni che intendono contenere le pressioni speculative senza incorrere in sanzioni o contenziosi per violazione dei Trattati europei.   

Quali motivi giuridici hanno spinto le istituzioni europee a elaborare questa proposta di regolamento?

Sempre da ciò che si legge dalla proposta di Regolamento, emergerebbe che negli ultimi anni, la scarsità dell’offerta abitativa residenziale e la parallela esplosione delle locazioni brevi e degli usi immobiliari non primari hanno esasperato i costi di locazione e vendita, espellendo dai centri urbani giovani, famiglie a medio-basso reddito e lavoratori essenziali. Sebbene la Corte di Giustizia dell’Unione Europea abbia già riconosciuto la tutela dell’alloggio come un motivo imperativo di interesse pubblico idoneo a giustificare limitazioni al mercato interno, le autorità locali operavano in un clima di profonda incertezza applicativa. L’Affordable Housing Act supera l’ostacolo della Direttiva Servizi 2006/123/CE, eliminando i vincoli di notifica preventiva per le restrizioni sulle locazioni brevi e armonizzando le procedure di valutazione. 

Quali sono i concetti e le definizioni giuridiche fondamentali introdotti dall’atto per delineare il campo di intervento?

L’Articolo 4 dell’atto introduce definizioni armonizzate volte ad ancorare l’intervento pubblico a parametri tassativi e verificabili.

• Area sotto stress abitativo: “un’area geografica subnazionale chiaramente delimitata in cui un disallineamento tra l’offerta di alloggi e la domanda di alloggi provoca pressioni evidenti sul mercato immobiliare, sulla base di una valutazione effettuata dall’autorità competente ai sensi dell’Articolo 6.”  
• Residenza principale: “l’immobile in cui una persona fisica continua a risiedere abitualmente e dove è situato anche il centro abituale dei loro interessi, come definito ulteriormente dalla legge nazionale…”   
• Rapporto prezzo-reddito: “il rapporto tra il prezzo rappresentativo di un alloggio di dimensione media in una determinata area, espresso in euro, e il reddito disponibile medio per capita, espresso in euro.”   

Attraverso quali criteri matematici e statistici un comune o un’autorità locale può dimostrare che il proprio territorio versa in una condizione di «stress abitativo»?

Per evitare che le restrizioni amministrative siano frutto di decisioni arbitrarie o meramente politiche, l’Articolo 6, paragrafo 1 impone alle autorità competenti l’obbligo di supportare i propri provvedimenti con dati certi, trasparenti ed economico-statistici: 

1. “il rapporto prezzo/reddito è pari o superiore alla soglia di otto, corrispondente a otto anni di reddito disponibile pro capite per acquistare un alloggio di dimensioni medie nel patrimonio edilizio residenziale dell’area interessata;”  
2. “il rapporto prezzo/reddito è aumentato nel periodo che comprende i ultimi 10 anni di dati disponibili;”  
3. “in assenza della misura, la pressione abitativa difficilmente si allenterà nel corso dei tre anni successivi alla sua adozione sulla base della valutazione dei seguenti elementi: (i) dinamiche demografiche; (ii) offerta di alloggi; (iii) domanda di alloggi.”  

L’Articolo 6, paragrafo 2 aggiunge inoltre che, qualora il rapporto prezzo-reddito sia pari o superiore a 10, la dimostrazione della crescita nell’ultimo decennio non è nemmeno richiesta, considerandosi l’inaccessibilità economica già conclamata.   

In che modo la regolamentazione impatta sul settore delle locazioni brevi e dei contratti di immobili extraalberghieri?

La proposta di Regolamento pare proporre una distinzione tra l’”affitto” della propria abitazione principale e l’esercizio di attività di locazione breve su immobili secondari. La nuova disciplina europea si propone di proteggere integralmente la facoltà dei cittadini di mettere a reddito la casa in cui vivono abitualmente. L’Articolo 5, paragrafo 2 fissa questa importante clausola di salvaguardia: “Le misure che limitano l’accesso o la prestazione di servizi di locazione di alloggi di breve termine, esclusivamente in base alla necessità di salvaguardare l’accessibilità e la disponibilità degli alloggi ai sensi del presente regolamento, si applicano soltanto agli alloggi che non sono forniti da un ospitante nella sua residenza principale.“ , salvaguardando i priincipi alla base di quelli che in Italia sono i Bed & Breakfast.

Al contrario, per limitare l’attività ricettiva commerciale svolta su seconde o terze case, l’Articolo 9, paragrafo 2 esige che l’amministrazione locale dimostri con dati oggettivi che le locazioni brevi abbiano compromesso il tessuto abitativo residenziale nei tre anni precedenti; “Un’autorità competente adotterà le misure di cui all’articolo 5(1), punto (a), solo laddove possa dimostrare che la fornitura di servizi di affitto a breve termine per alloggi nella zona soggetta a stress abitativo ha avuto un effetto significativo negativo sulla disponibilità o sull’accessibilità degli alloggi in quella zona per almeno tre anni precedenti l’adozione della misura.”  

A tal fine, le amministrazioni dovranno avvalersi delle banche dati e dei registri degli host forniti dal Regolamento (UE) 2024/1028 (Regolamento STR).  

Quali sono le tutele per i proprietari di immobili e i limiti temporali per la validità delle norme restrittive?

Il regolamento bilancia la severità delle limitazioni comunali con rigorose garanzie a tutela del diritto di proprietà sancito dall’Articolo 17 della Carta dei diritti fondamentali dell’UE. Nessun vincolo può essere applicato a tempo indeterminato. L’Articolo 12, paragrafo 1 precisa: “Le misure saranno adottate per un periodo non superiore a cinque anni. Esse possono essere prorogate ove, a seguito del riesame di cui al paragrafo 2, l’autorità competente conclude che i requisiti stabiliti negli articoli 6-10 continuano a essere soddisfatti.”  

In aggiunta, l’Articolo 10, paragrafo 1, lettera (f) tutela l’affidamento e la certezza del diritto vietando l’efficacia retroattiva dei vincoli sull’acquisto: eventuali limitazioni alle facoltà di compravendita o di destinazione d’uso riguarderanno esclusivamente gli immobili e i terreni acquistati successivamente alla data di entrata in applicazione della misura restrittiva.