La Corte Costituzionale, sempre più spesso chiamata a valutare norme regionali o statali che si sovrappongono in materia di ospitalità turistica, aveva nel 2024 chiarito un punto cruciale: le Regioni possono intervenire in materia di durata delle locazioni per finalità turistiche (Short Term”) senza invadere le competenze statali in materia di contratti, se si limitano a imporre adempimenti amministrativi.
È questo il cuore della lucida sentenza C. Cost. 94/2024, tornata alla ribalta in questi giorni grazie alle nuove iniziative regolatorie analoghe, su cui stanno offrendo assistenza i nostri partner Donatella Marino, fondatrice, e i nostri amministrativisti Guido Inzaghi con Luigi Nassivera, e Benedetta Mussini. Nel 2024 la Corte aveva confermato la legittimità di una norma della L.R. 11/2023 della Regione Valle d’Aosta secondo cui chi vuol locare con fini turistici per periodi brevi camere della propria abitazione principale, non solo deve comunicarlo: se vuol mantenere lo status “urbanistico” di abitazione principale, non può offrirlo in locazione con questa modalità in questa tipologia di casa per un periodo superiore ai 180 giorni annui.
Il Governo aveva impugnato la norma, sostenendo che poneva limiti alla libertà contrattuale e al diritto di proprietà, materie di competenza esclusiva dello Stato (art. 117, secondo comma, lett. l, Cost.). Ma la Corte aveva rigettato il ricorso: la norma valdostana non vieta di offrire le camere con locazioni brevi per oltre 180 giorni: impone solo una regola per fini amministrativo–urbanistici e fiscali.
La Regione ha dunque agito nel pieno esercizio delle sue competenze primarie, garantite dallo Statuto speciale in materia di urbanistica e turismo.
Questa sentenza ben si inserisce nel solco della ricostruzione che stanno operando i nostri giudici, per delineare il perimetro interpretativo necessario per consentire, a Stato e Regioni, di emanare, in futuro, norme legittime e chiare, favorendo la conclusione di questo periodo di “giungla normativa”.
La Regione autonoma Valle d’Aosta ha competenza legislativa primaria in materia di urbanistica e turismo, come stabilito dall’art. 2 dello Statuto speciale (legge cost. 4/1948). In questo quadro, la legge regionale 11/2023 disciplina gli adempimenti amministrativi relativi alle locazioni turistiche brevi di camere all’interno di abitazioni principali, introducendo l’obbligo per il locatore di comunicare al Comune questi periodi di attività locatizia, che non devono superare i 180 giorni all’anno.
Questa norma si applica solo a una tipologia specifica di immobili: camere in abitazioni a uso residenziale principale, che mantengano tale destinazione d’uso prevalente. L’obiettivo della norma è duplice:
- garantire il corretto regime fiscale
- vigilare sulla corretta destinazione degli immobili
Il Governo impugnava la disposizione, ritenendo che interferisse con la libertà negoziale e il diritto di godimento della proprietà, entrando così in conflitto con la competenza statale esclusiva in materia di “ordinamento civile”.
La Corte però ha riconosciuto la legittimità della norma regionale, affermando che non regola i contratti, ma è finalizzata a obiettivi di pianificazione urbana, controllo e tutela del territorio.
La durata massima dei 180 giorni è infatti solo un limite amministrativo, non una limitazione contrattuale. Non vengono vietati i contratti oltre i sei mesi, ma solo imposto di chiarire, in via preventiva all’amministrazione comunale, che l’immobile non è destinato a abitazione principale. Una informazione utile sia ai fini di vigilanza e programmazione, sia ai fini fiscali.
Più precisamente, la Regione ha solo voluto “dare applicazione e concretizzazione a quanto già stabilito nella legge urbanistica regionale, ravvisando un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, da abitazione principale ad abitazione temporanea, nell’ipotesi di locazioni turistiche brevi di parti dello stesso (le «camere arredate») per un tempo superiore a centottanta giorni annui, ritenute dare luogo a un uso «non puramente occasionale e momentaneo». Ne consegue che il superamento dei centottanta giorni “non determina alcun effetto sui contratti di locazione turistica breve, che conservano la loro piena validità ed efficacia e restano disciplinati dalle previsioni del codice civile a norma dell’art. 53 del d.l. n. 50 del 2017, come convertito”. La durata massima di “180 giorni” costituisce solo il “limite temporale oltre il quale l’immobile oggetto del contratto si ritiene, in armonia con le previsioni della legge regionale urbanistica, destinato ad un utilizzo diverso rispetto a quello originario, legittimando interventi di natura amministrativa che, senza pregiudizio per la validità e l’efficacia dei contratti stipulati tra i privati, rientrano pienamente nelle competenze regionali”.
La sentenza n. 94/2024 si conclude rigettando la questione di legittimità costituzionale, chiarendo che la Regione Valle d’Aosta ha agito nel rispetto delle sue competenze, in modo proporzionato e con obiettivi legittimi, senza ledere le prerogative dello Stato.
Una pronuncia lucida che farà scuola, perché inserisce un tassello importante nella gestione condivisa tra Stato e Regioni del fenomeno di quella specifica parte dello Short Term Rental costituito dallo Home Sharing, destinato a consolidarsi nei prossimi anni.
