A meno di 30 giorni dalla scadenza per il pagamento delle imposte, esplode il caos per le locazioni brevi concluse da proprietari-persone fisiche ex art. 4 D.L. 50/2017 tramite piattaforme digitali (come Booking.com, Airbnb o VRBO/Expedia). Locatori e gestori operanti in questo settore (i c.d. affitti brevi) si sono inaspettatamente trovati in difficoltà perché alcune OTA o intermediari digitali non hanno ancora inviato le certificazioni fiscali dovute, oppure le hanno inviate sbagliate. In alcuni casi, sono persino intestate a soggetti diversi dal locatore, proprietario dell’immobile, generando così anche seri problemi legati alla violazione del GDPR, il testo normativo a tutela della Privacy dei dati personali.

I nostri professionisti di Hospitality Law Lab stanno già assistendo diversi clienti su questa criticità. Da quanto riportato sui media, alcuni portali, tra cui Booking.com (nato per le strutture alberghiere e solo successivamente esteso ai locatori e agli Host persone fisiche) si trova in difficoltà nella compliance con normative del tutto diverse, create per Host e locatori-persone fisiche. E non parliamo solo di quelle di carattere fiscale: anche sul piano civilistico Booking.com (ma in parte anche altre piattaforme) stenta a confrontarsi con le nuove norme a tutela degli utenti delle piattaforme digitali, specie se si tratta di persone fisiche (vedi, tra i tanti, il DSA). 

Questa confusione ne è solo un primo esempio. Non solo per le mancate ritenute, ci sono anche gli errori nelle CU già inviate: importi sbagliati, giorni di locazione non corretti, e persino errata intestazione del documento fiscale. Specie quando non c’è coincidenza tra il proprietario dell’immobile, il locatore, il titolare delle licenze amministrative necessarie e il soggetto che ha aperto l’account sul portale qualificandosi Host. Un tema che si ripercuote in sede di DAC 7.

La criticità oggi emersa mostra, dunque, la difficoltà che stanno incontrando alcuni dei player principali nell’applicare le normative italiane: ma evidenzia anche un mancato coordinamento tra fisco, portali digitali e i loro utenti. 

Da tempo i nostri partner segnalano l’urgenza di: 

• definire chi debba registrarsi come Host, 
• distinguere tra operazioni effettivamente online e quelle solo collegate alla piattaforma, e di
• chiarire il ruolo di chi incassa i pagamenti rispetto ai reali contribuenti. 

La disorganizzazione nelle locazioni brevi online di proprietari persone fisiche che oggi causa errori nelle certificazioni fiscali, ritardi nei versamenti e violazioni del GDPR, generando oneri ingiustificati per gli utenti è solo un primo segnale di questa mancata chiarezza e della completa dissonanza con gli obblighi di trasparenza richiesti a gran voce da tutte le nuove normative. Servono interventi urgenti, volti a creare un coordinamento coerente delle nuove normative civilistiche e fiscali con il dato reale, ma anche uno sforzo dei player principali che, con i loro utenti, favoriscano, con idonei tavoli di lavoro, l’individuazione di una regolamentazione equa ed efficiente.

Per trovare altri spunti, leggi l’intervista ai nostri partner di Hospitality Law Lab, al Prof. Giuseppe Marino e Luigi Vele – avvocati fiscalisti – e a Donatella Marino – avvocato civilista – che stanno assistendo diversi operatori sul punto.

Cosa sono le Certificazioni Uniche?

Le Certificazioni Uniche (CU) sono documenti fiscali che attestano, per ciascun contribuente, l’ammontare dei redditi percepiti e delle eventuali ritenute d’acconto operate dai sostituti d’imposta. Nel caso delle “locazioni brevi”, ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017, l’obbligo di effettuare la ritenuta del 21% e di trasmettere la CU all’Agenzia delle Entrate — nonché al contribuente — ricade sui “soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”. Tali soggetti includono, ad esempio, Airbnb, Booking.com, VRBO/Expedia e altre piattaforme OTA (Online Travel Agencies), che agiscono in qualità di intermediari.

Cosa risulta stia facendo Booking.com?
Booking.com si è vista costretta, da quanto riportato dai media, ad impegnarsi per mesi in una complessa operazione di regolarizzazione delle ritenute non versate nel 2024. In alcuni casi sembra che Booking abbia optato per soluzioni di recupero automatico dei crediti nel 2025. Parrebbe anche che l’OTA abbia utilizzato il modulo SEPA Direct Debit, tecnicamente inappropriato per trattenere imposte, provocando l’azzeramento dei conti correnti di alcuni locatori. 

Cosa succede quando c’è confusione tra Host registrato e locatore?

In questi casi, talvolta la CU viene rilasciata dal portale a chi ha effettuato la registrazione, o a chi ha ricevuto la delega all’incasso del corrispettivo pagato dal Guest, e non a chi ha realmente percepito i redditi. In linea, presumibilmente, con quanto poi verrà (erroneamente) dichiarato dal portale in sede di DAC 7. A volte, invece, i problemi sono diversi: spesso si tratta di veri e propri errori.

Che fare in caso di CU errata o assente?

Per chi presenta il modello 730 e attende un rimborso già da luglio, il termine è ancora più vicino: il 20 giugno. 

Le principali strade percorribili sono due.

1. Richiedere la correzione della CU all’intermediario (Airbnb, Booking ecc.), operazione però complessa e difficilmente risolvibile prima del 30 giugno.
2. In alternativa, si può seguire quanto previsto dal TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) e dalla circolare n. 24/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate: dichiarare comunque i redditi in capo al proprietario dell’immobile, anche se la CU è intestata a un altro soggetto. In questo caso, le ritenute d’acconto rimangono attribuite a chi risulta come Host sulla piattaforma e potrà poi:

• chiederne il rimborso;
• compensarle in F24;
• oppure recuperarle nel proprio 730 come credito d’imposta.

Quali strumenti ha l’Host privato verso l’OTA che ha creato la criticità?

Sul piano civilistico, ricordiamo nuovamente che, in virtù della corposa normativa di derivazione europea degli ultimi anni, l’ Host, specie se persona fisica, gode di una specifica tutela nei confronti del portale digitale utilizzato, più favorevole rispetto a quella del’Host imprenditore (“professionista”, ai sensi della normativa comunitaria), che pur gode di alcune protezioni verso il portale. E questo anche se il locatore-persona fisica opera valendosi di un “braccio” professionale, come in alcuni casi di incarico a operatori del settore ( i c.d. Property Manager). Esistono anche diversi strumenti di conciliazione già predisposti (di cui si è diffusamente parlato in precedenti articoli di Hospitality Law Lab).