Dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione arriva un nuovo punto fermo per il Real Estate delle locazioni. La Suprema Corte stabilisce un nuovo principio di diritto, per il quale il locatore può recuperare anche il mancato guadagno nel caso di inquilino moroso nel pagamento dei canoni. Come noto, le normative vincolistiche del 1978 e del 1998 che regolano le locazioni di medio e lungo periodo (siano esse ad uso commerciale, ricettivo o abitativo) prevedono una specifica tutela del conduttore. Se interpretate in modo ulteriormente sfavorevole per il proprietario, rischiano di disincentivare le locazioni di lungo termine e deprimere questo mercato, inducendo investitori e proprietari a preferire soluzioni alternative più sicure, come affidare l’immobile a gestori del settore ricettivo o delle locazioni brevi o, piuttosto, non utilizzarlo o venderlo. Si alimenta così anche la crisi degli alloggi.
E’ dunque nel solco di questa criticità che interviene, con decisione pubblicata lo scorso 25 febbraio, la Suprema Corte, chiamata a risolvere un contrasto che si era creato tra diversi orientamenti della stessa Corte sulla possibilità per il locatore di ottenere il risarcimento del danno da mancato guadagno da parte del conduttore in ritardo con il pagamento dei canoni e, dunque, costretto al rilascio anticipato dell’immobile locato. La Corte è stata chiamata a riunirsi a Sezioni Unite, necessario quando emerge un contrasto tra diverse posizioni.
Il caso esaminato riguardava un immobile a Roma in cui la società locatrice chiedeva, tra le diverse istanze, il risarcimento dei canoni non pagati fino alla scadenza naturale del contratto. Ma Tribunale e Corte d’Appello di Roma davano torto al proprietario locatore, sulla base del principio secondo cui la restituzione dell’immobile escludeva il risarcimento del mancato guadagno e quindi il pagamento dei canoni successivi alla restituzione. Il locatore si rivolgeva, così, alla Corte di Cassazione che accoglieva il ricorso chiarendo il principio di diritto: il locatore può richiedere il risarcimento dei danni anche da mancato guadagno e, quindi, tutti i canoni fino alla naturale scadenza del contratto oppure fino alla stipula di un nuovo contratto di locazione. Ovviamente il risarcimento non è automatico, e il locatore dovrà dimostrare di essersi attivato per reperire un nuovo conduttore.
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→ Ringraziamo per la segnalazione Massimo Baroni, partner di BE Lex, componente della Commissione Real Estate e Hospitality dell’Ordine degli Avvocati di Milano insieme alla nostra fondatrice Donatella Marino.
Come più volte sostenuto dai partner di Hospitality Law Lab, una seria tutela per investitori e proprietari che mettono a reddito il loro immobile anche con locazione di periodi lunghi è essenziale per stabilizzare il mercato del Real Estate e assicurarne un sano sviluppo.
