Negli ultimi giorni si è parlato molto della recente sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Firenze n. 148/2026 del 2 marzo u.s., spesso però con interpretazioni imprecise o fuorvianti.
È importante chiarire un punto: il caso analizzato riguarda una situazione particolare. Parliamo di un appartamento diviso in quattro locali, autonomamente locati separatamente tramite piattaforme online, ma i cui ospiti godevano di un’unica cucina ad uso comune. Proprio questa modalità di utilizzo ha attirato l’attenzione della Pubblica Amministrazione, che ha avviato una verifica per comprendere se si trattasse effettivamente di locazioni brevi o, piuttosto, di una vera e propria attività ricettiva (quale, per esempio, l’ “affittacamere”). La verifica si estendeva poi all’area fiscale, che metteva tuttavia il focus non tanto sulla qualificazione “ricettiva” dell’immobile, quanto sulla natura dell’attività (imprenditoriale o meno) svolta dal contribuente sotto il profilo fiscale. La valutazione si è infatti concentrata sulla sussistenza dei requisiti di “abitualità” e “professionalità”: il ricorrente esercitava tale attività da oltre 8 anni, quindi, in modo continuativo, con circa 700 prenotazioni annue distribuite su quattro camere, spesso in contemporanea, e il cui introito rappresentava l’unica fonte di reddito del contribuente. È su questi elementi – continuità, organizzazione e dipendenza economica – che i giudici hanno fondato la loro decisione, ben più che sulla semplice presenza o meno di servizi accessori.
Generalizzare questa sentenza per sostenere che chi opera in modo continuativo con locazioni brevi è imprenditore costituisce quindi un mero espediente mediatico: come sempre, ogni caso va conosciuto correttamente e letto nel suo contesto concreto. Al di là di queste generiche considerazioni, la sentenza si espone anche ad altre contestazioni, di carattere più tecnico. Ne parliamo con i nostri Partner Luigi Vele e Donatella Marino nella nostra intervista del Venerdì.
Qual è l’oggetto del giudizio, esattamente?
Sono le tre annualità pre-presunzione. La sentenza n. 148/2026 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, del 2 marzo 2026, ha riguardato congiuntamente, previa riunione, l’impugnazione di tre avvisi di accertamento relativi alle annualità 2018, 2019 e 2020. Tali avvisi sono stati emessi dall’Agenzia delle Entrate a seguito di una verifica della Guardia di Finanza, avviata il 25 gennaio 2024 come controllo amministrativo sull’attività ricettiva e successivamente trasformata, il 7 marzo 2024, in verifica fiscale per criticità di natura tributaria. Nel corso dell’accesso sono stati acquisiti i dati delle prenotazioni (2017-2023), i prospetti riepilogativi e le fatture del portale online utilizzato, elementi che hanno consentito di ricostruire prenotazioni e ricavi in ordine alla locazione breve dei 4 locali del contribuente verificato. Sulla base di tali risultanze, l’Ufficio ha qualificato l’attività svolta in attività d’impresa ed ha accertato maggiori redditi d’impresa ai fini IRPEF e un maggior volume d’affari ai fini IVA, recuperando imposte e sanzioni.
Qual era il quadro normativo negli anni antecedenti alla presunzione legale di imprenditorialità?
Per gli anni oggetto di accertamento – 2018, 2019 e 2020 – non era ancora in vigore la presunzione di imprenditorialità introdotta dall’art. 1, commi 595 e 596, della L. n. 178/2020 (c.d. Legge di Bilancio 2021). Tale norma, applicabile a decorrere dal 1 gennaio 2021, ha stabilito che non si considera imprenditoriale la destinazione a locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta da parte dello stesso soggetto persona fisica. Soglia che la successiva Legge di Bilancio 2026 ha ulteriormente abbassato a due appartamenti, con effetto dal 1 gennaio 2026. In assenza di tale presunzione, per le annualità 2018-2020, il giudizio sull’imprenditorialità doveva dunque essere condotto sulla base dei principi generali, civilistici e fiscali, senza alcun parametro numerico predeterminato dal legislatore.
La presunzione legale post-2021: assoluta o relativa?
E’ un dubbio irrisolto che la sentenza lascia aperto. Proprio perché la sentenza riguarda anni anteriori all’entrata in vigore della presunzione, i principi in essa affermati non mettono formalmente in discussione la valenza e l’efficacia di quest’ultima, sulla quale la pronuncia non si esprime. Rimane però aperta una questione di notevole rilievo pratico. Dal testo della sentenza emerge che la verifica della Guardia di Finanza ha riguardato non solo le annualità accertate (2018-2020), ma anche gli anni dal 2021 al 2023, per i quali, però, non è dato sapere se l’Ufficio abbia emesso avvisi di accertamento. Se così fosse, il mancato esercizio del potere di accertamento su annualità 2021, 2022 e 2023 potrebbe essere letto come un’implicita adesione all’efficacia preclusiva della presunzione: il contribuente, infatti, con i quattro locali, era nei limiti di legge fino al 2025. Questo lascia irrisolta una domanda cruciale: la presunzione introdotta dal legislatore deve considerarsi assoluta, e quindi insuscettibile di essere superata dimostrando il contrario, oppure relativa, e dunque potenzialmente superabile alla luce di circostanze concrete? La sentenza non risponde, ma la questione è destinata a riemergere nel contenzioso futuro.
I criteri di qualificazione imprenditoriale: la norma fiscale coincide con quella civilistica?
No, la nozione di “impresa” in ambtio fiscale copre una più ampia platea di destinataria. La riqualificazione dell’attività come imprenditoriale si fonda sull’applicazione dell’art. 55 del TUIR, che definisce i redditi d’impresa come quelli derivanti dall’esercizio per professione abituale, anche non esclusiva, delle attività di cui all’art. 2195 c.c. I giudici fiorentini hanno valorizzato a tal fine una serie di indizi: l’elevato numero di prenotazioni (463 nel 2018, 594 nel 2019, con picchi di 781 nel 2022), la continuità pluriennale dell’attività svolta sin dal 2017, la presenza degli immobili su più piattaforme digitali, e l’entità degli introiti quale unica fonte di reddito del contribuente. Va sottolineato che la nozione fiscale di imprenditore è meno stringente di quella civilistica, raggiungendo quindi anche i contribuenti che, sul piano civilistico non sarebbero considerati “imprenditori”: infatti, mentre l’art. 2082 c.c. richiede un’attività economica organizzata professionalmente, l’art. 55 TUIR non esige il requisito dell’organizzazione, ma soltanto la professione abituale dell’attività e nemmeno in via esclusiva.
Il profilo più critico: esiste un rischio di doppia imposizione?
Il profilo più criticabile della sentenza riguarda il mancato riconoscimento, in scomputo dall’IRPEF accertata, della ritenuta del 21% (se) applicata a titolo di cedolare secca dalla piattaforma per conto del contribuente.
I giudici hanno affermato che tale compensazione non sarebbe possibile in ragione della “differente natura e struttura” delle due imposte, trattandosi di regimi alternativi tra loro. Questa conclusione, pur formalmente coerente con la logica della cedolare secca come regime sostitutivo opzionale riservato a chi non agisce nell’esercizio d’impresa, non regge a un esame più attento. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva, tra le altre, proprio dell’IRPEF. Ora, il reddito d’impresa di un imprenditore individuale confluisce, come le altre categorie reddituali, nella base imponibile IRPEF. Negare lo scomputo di quanto già versato a titolo di cedolare dall’imposta sul reddito accertata produce, nei fatti, una doppia imposizione sullo stesso presupposto economico, in aperta tensione con i principi di capacità contributiva e di divieto di doppia imposizione.
La circostanza che la cedolare non sia tecnicamente applicabile al reddito d’impresa non elimina del tutto la questione: qualora l’Amministrazione proceda a una riqualificazione retroattiva dell’attività in termini imprenditoriali, appare opportuno mantenere un approccio coerente, tenendo conto anche di quanto già versato all’Erario, seppure sulla base di un diverso inquadramento giuridico. In mancanza, la riqualificazione viola il divieto di doppia imposizione, piuttosto che essere un mero riallineamento alla corretta qualificazione fiscale.
Resta fermo che il contribuente, come evidenziato anche da altra giurisprudenza di merito richiamata nella sentenza, può attivarsi autonomamente per richiedere il rimborso delle somme versate a titolo di cedolare; tuttavia, si può osservare come tale soluzione comporti comunque un onere procedurale aggiuntivo, la cui gestione (e relativi costi) rimane integralmente in capo allo stesso contribuente.
