E’ di un paio di mesi fa l’ultima sentenza della Corte d’Appello di Milano (n. 514/2026) che chiarisce come e quando un Condominio può limitare l’utilizzo degli appartamenti con locazioni turistiche di breve durata e reiterate (meglio note come Short Term Rental o Affitti Brevi o, persino, come “fare Airbnb”). Ricordiamo ancora una volta che spesso è proprio quest’ultima formulazione che genera malintesi forieri di liti: “fare Airbnb” non vuol affatto dire aprire un B&B, ovvero un Bed & Breakfast.

Nella vicenda che esaminiamo oggi, un Condominio milanese ha contestato a uno dei proprietari di svolgere un’attività in violazione del Regolamento condominiale, che proibiva destinazioni quali Bed & Breakfast, affittacamere, locande, pensioni e alberghi. Il proprietario locatore ha però sostenuto – e dimostrato – di operare esclusivamente concludendo contratti di locazione turistica di breve durata, ancorché reiterata, senza mai offrire i servizi accessori di hotellerie tipici delle strutture ricettive.

Sia il Tribunale di Milano che la Corte d’Appello hanno rigettato la domanda del Condominio. Una scelta fondata essenzialmente su tre motivi:

• se non viene dimostrato che l’appartamento è offerto in locazione con l’aggiunta di servizi aggiuntivi, non vi è esercizio di un’attività ricettiva;
• il criterio interpretativo delle clausole regolamentari rimane rigido e le limitazioni al diritto di proprietà non possono mai essere interpretate estensivamente: ne consegue che un divieto riferito ad attività ricettive non si estende ai contratti di locazione di qualunque tipo, incluse, dunque, quelle di breve durata.
• devono essere provati in concreto i disagi dei condomini (rumori e via vai notturno, raccolta differenziata non rispettata), in quanto non è automatico che le locazioni a turisti siano, di per sé, più pregiudizievoli rispetto a quelle ordinarie.

La Corte d’Appello respinge invece la posizione del proprietario locatore laddove ha sostenuto che i divieti di destinazione a B&B o altre strutture ricettive (ancorchè non operanti nella sua situazione) non erano stati trascritti, rimanendo quindi sostanzialmente inefficaci nei suoi confronti.

In definitiva, la sentenza conferma che, perché un regolamento condominiale vieti alcune tipologie di locazioni, la relativa previsione deve imporre un vincolo espresso in modo inequivoco. Aggiunge però anche che ogni vincolo, qualora espresso (quindi, non nel caso esaminato) va qualificato come obbligazione propter rem piuttosto che ricondurlo alle servitù reciproche.

Ne abbiamo parlato con il nostro team di civilisti di Hospitality Law Lab e in particolare con il Prof. Vincenzo Franceschelli e gli avvocati Donatella Marino, Giada Beghini e Tamara Corazza che assistono sia investitori che operatori al momento della redazione del Regolamento condominiale, sia i Condomìni che lamentano pregiudizi, sia i player della Hospitality presenti nei Condomini, offrendo di volta in volta un intervento ritagliato sulle specifiche esigenze volto a risolvere i problemi e prevenire l’insorgere di controversie, proprio appoggiandosi sulla posizione dei giudici italiani che va via via delineandosi.

Qual è la vicenda analizzata dalla Corte?

Con decisione del 23 febbraio 2026 la  Corte d’Appello di Milano, Sezione III, si è occupata di una lite avviata da un Condominio che ha chiesto al Tribunale di accertare la contrarietà al regolamento condominiale dell’attività svolta dal convenuto proprietario nella propria abitazione e di ordinarne la cessazione, “attesi, i disagi derivanti dal via vai delle persone nelle ore notturne, dal mancato rispetto della raccolta differenziata etc. … assorbiti dal categorico divieto regolamentare” che vieta “di adibire la propria unità abitativa all’esercizio di attività di bed and breakfast in quanto “assimilabile a quella alberghiera”. In particolare, il condominio sosteneva che l’attività fosse assimilabile a quella di bed & breakfast o affittacamere, mentre il convenuto ha sostenuto di utilizzare l’immobile solo con locazioni, ancorché di breve durata e ripetute, senza servizi accessori. Il Condominio chiedeva inoltre, per il caso che l’utilizzo del proprietario non risultasse essere ricettivo, di considerare il divieto regolamentare estensibile alle locazioni di breve durata.

Qual è la posizione dei giudici milanesi?

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno rigettato la domanda del condominio, sia ritenendo non provata la natura ricettiva dell’utilizzo svolto dal  proprietario locatore, sia ribadendo la inammissibilità di includere nel divieto espresso anche alcune tipologie di locazione tramite una interpretazione estensiva. La Corte ribadisce un principio fondamentale: “i divieti imposti per via regolamentare destinati ad incidere sul diritto dominicale non sono suscettibili di interpretazione estensiva”. Ne consegue che le clausole che limitano l’uso della proprietà esclusiva devono essere interpretate in modo rigoroso e non possono essere estese a fattispecie non espressamente previste. Nel caso di specie, il divieto relativo ad attività ricettive non può essere applicato alle locazioni turistiche, che si distinguono per l’assenza di servizi tipici delle strutture alberghiere.

I vincoli e divieti espressi di B&B e attività sono servitù reciproche da trascrivere? 
Sotto questo profilo, la Corte d’Appello dà torto al proprietario convenuto. Sostiene infatti la validità del divieto di svolgere attività di B&B e altre attività ricettive, chiaramente espressi, ancorchè non trascritti, disattendendo l’eccezione di “inopponibilità della clausola regolamentare per difetto di trascrizione, dovendosi rilevare l’assenza, nelle clausole di cui si discute, del connotato tipico della servitù, e cioè la soggezione di un bene, in questo caso l’immobile, a vantaggio di un altro immobile, soggezione che non si configura nel caso di clausole regolamentari incidenti sulla destinazione d’uso degli immobili, che, invece, costituiscono una previsione concepita nell’interesse e a vantaggio dei condomini che ne beneficiano”. Ciò parzialmente discostandosi con alcune posizioni della Suprema Corte di Cassazione, portando la Corte meneghina a concludere per “l’idoneità della mera indicazione del regolamento condominiale nell’atto di acquisto ai fini dell’opponibilità ai terzi acquirenti”. Aggiunge però la Corte che questa “qualificazione, peraltro, si presenta irrilevante nel caso in esame, posto che il comportamento attribuito al condomino appellato non si traduce in alcuna violazione della richiamata norma del regolamento condominiale.