Mediatori e gestori immobiliari: diversi i rischi per chi non rispetta le norme

Di pochi giorni fa la notizia apparsa sul Corriere della Sera di cinque agenzie immobiliari dell’Altopiano di Asiago multate per “affitti irregolari”. Le agenzie avevano locato c.d. seconde case ai turisti durante l’estate in assenza dei requisiti previsti dalla normativa vigente. Non solo multe salate per l’esercizio abusivo della professione per le agenzie, si avanzano anche contestazioni sul fronte del mancato pagamento dei tributi locali che coinvolgono i proprietari.

Tra normative nazionali (comunicazione degli ospiti alla Questura, riscossione e versamento imposta di soggiorno se prevista dal Comune etc.) e regionali (adempimenti relativi alle comunicazioni di inizio attività, al rispetto di requisiti minimi, etc.), sono molti gli adempimenti che chi opera con locazioni brevi, ma anche con contratti di ospitalità, deve rispettare. I rischi in caso di violazione vanno da sanzioni di poche centinaia o varie migliaia di euro a conseguenze di natura penale. Senza contare le norme di natura civilistica e contrattuale, su cui torneremo a breve.

I provvedimenti mettono il focus sul momento successivo all’avvio dell’attività: chiedono che che gli operatori continuino a garantire procedure e accordi contrattuali conformi alle norme vigenti. Che si tratti di mediatori immobiliari o di gestori di immobili è fondamentale:

– che gli accordi definiscano natura, modalità e responsabilità delle diferse figure che le attività effettivamente svolte riflettano i contenuti di tal accordi

che ogni ruolo, tutti gli adempimenti e le rispettive responsabilità siano individuate tenendo conto delle normative vigenti

-che la figura professionale si mantenga costantemente aggiornata

Riprenderemo nei prossimi post i diversi esempi di patologia che stanno emergendo.

Oggi vedremo il problema spesso ventilato della configurabilità del reato di appropriazione indebita in capo al Property Manager quando gestisce un immobile altrui con mandato all’incasso. Una modalità che richiede il corretto e puntuale adempimento delle obbligazioni: quando il proprietario (mandante) conferisce al Property Manager (mandatario) l’incarico di riscuotere i canoni nei confronti degli eventuali inquilini, questi ha l’obbligo di ritrasferirli secondo le modalità pattuite.

Quali sono le conseguenze giuridiche che rischia il mandatario che, mosso dai motivi più svariati, non restituisce le somme incassate in virtù di un mandato? Oltre a conseguenze civilistiche, ad es. -se non disposto diversamente e validamente– l’obbligo di corrispondere al mandante gli interessi legali sulle somme riscosse per suo conto a partire dal giorno in cui avrebbe dovuto consegnarle (art. 1714 c.c.) ed eventuali azioni di inadempimento e di risarcimento del danno, il rischio, in questi casi, può coinvolgere anche conseguenze penali: in particolare, il reato di appropriazione indebita, disciplinato dall’art. 646 c.p.

Il reato punisce “Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possessoed “è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da euro mille a euro tremila.”

Secondo la giurisprudenza prevalente, il concetto di possesso nel delitto di appropriazione indebita ha una portata più ampia di quella che assume nel diritto civile, fino a ricomprendere anche il concetto di detenzione, purché autonoma. (Cfr. Cass. Pen., Sez. Un. ud. 25 maggio 2011, n. 379). Ricade quindi, nella possibilità di commettere il reato anche il mandatario con rappresentanza, ossia il soggetto che, per conferimento di procura, agisce in nome e per conto del mandante (artt. 1704 e 1388 c.c.) (Cfr. Cass. Pen., Sez II, Sent. 12 ottobre 2016, n. 43119)

Il reato si integra “dall’interversione del possesso, che si manifesta quando l’autore si comporti uti dominus compiendo un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria” (Cass. Pen. Sez. II, del 31 maggio 2017, n. 31322)

Ovviamente quindi, non qualsiasi comportamento di trattenimento di una somma di proprietà altrui costituisce reato. E’ richiesta la presenza del c.d. dolo specifico. Ovvero: la “coscienza e volontà di appropriarsi del denaro o della cosa mobile altrui, posseduta a qualsiasi titolo, sapendo di agire senza averne diritto, ed allo scopo di trarre per sé o per altri una qualsiasi illegittima utilità.” (Cass. Pen., Sez. II, 27 marzo 2012, n. 27023). Sono tanti e complessi i risvolti giuridici e sottovalutarne la portata espone i players a serie criticità: facilmente evitabili con un serio lavoro preventivo.

Con l’occasione annunciamo un nuovo evento. Sul tema delle caratteristiche giuridiche delle nuove figure di intermediario nel turismo e nel Real Estate, uno dei nostri professionisti terrà un incontro, il 26 febbraio, all’interno del MASTER BREVE LEGAL di Euroconference. Il corso tratterà il ruolo delle OTA e delle piattaforme internazionali di intermediazione ma anche del ruolo del Property manager, tra gestione e intermediazione, e propone un percorso formativo finalizzato a garantire ai partecipanti l’aggiornamento sulle ultime novità normative e giurisprudenziali e, allo stesso tempo, l’approfondimento specialistico sui temi di maggiore rilevanza in ambito professionale.

Per info e iscrizioni:

https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/master_breve_legal

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