È stata pubblicata ieri la decisione dello scorso marzo del TAR Toscana, che ha ritenuto legittimi alcuni limiti all’Hospitality introdotti dal Comune di Firenze. Un orientamento che si inserisce nel solco già tracciato dalla giustizia amministrativa nei primi mesi del 2026, in particolare dalla sentenza n. 560/2026 del TAR Lombardia – Brescia, in commento oggi.

Si consolida così una linea interpretativa dei nostri TAR (Tribunali Amministrativi Regionali) favorevole a un rafforzamento dei poteri regolatori dei Comuni in materia di ricettività turistica, con particolare attenzione al comparto extra-alberghiero – Case Vacanze, Bed & Breakfast per esempio – e al settore delle locazioni (noto come Affitti Brevi o Short Term Rental) oggi considerati da alcune posizioni politiche e giuridiche tra i principali fattori di pressione urbana connessi all’Overtourism.

Le due decisioni affrontano, da prospettive differenti ma convergenti, il delicato equilibrio tra diritto di proprietà, libertà di iniziativa economica e poteri pubblici di governo del territorio.

Orientamenti che risultano coerenti con i principi recentemente affermati dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 186/2025, già approfondita dal nostro team di Hospitality Law Lab:
https://hospitalitylawlab.net/2026/01/23/corte-costituzionale-e-poteri-ai-comuni-nella-hospitality-parte-1-locazioni-turistiche-brevi/
e
https://hospitalitylawlab.net/2026/01/30/corte-costituzionale-e-poteri-ai-comuni-nella-hospitality-parte-2-alberghi-e-cav/ Secondo la Consulta, anche l’utilizzo di un immobile mediante locazioni turistiche brevi può essere assoggettato a limiti e misure conformative di natura amministrativa qualora ciò sia giustificato da interessi pubblici prevalenti di natura urbanistica, territoriale e sociale.

Per il diritto amministrativo-urbanistico, il tema non riguarda tanto il diritto di proprietà inquadrato civilisticamente o il rapporto contrattuale tra proprietario e inquilino quanto piuttosto l’impatto economico, sociale e urbano.Sia il TAR Lombardia sia il TAR Toscana ribadiscono infatti la distinzione tra il contratto di locazione — materia civilistica — e gli effetti che l’utilizzo turistico degli immobili può produrre sull’ambiente urbano, che consentirebbe alle amministrazioni locali di introdurre adempimenti amministrativi, requisiti qualitativi nei contesti più sensibili, anche forme di contingentamento territoriale.

Mentre la (corposa) decisione del TAR Firenze pubblicata ieri è attualmente all’esame dei nostri professionisti, approfondiremo oggi la posizione del TAR Lombardia relativa al caso del Comune di Sirmione con la nostra Partner Benedetta Mussini, avvocato amministrativista, che insieme alla Partner civilista Donatella Marino e agli altri professionisti di Hospitality Law Lab assiste operatori e istituzioni nella costruzione di modelli normativi capaci di bilanciare il diritto di proprietà e la libera valorizzazione economica degli immobili con gli interessi collettivi connessi al governo del territorio, alla tutela del patrimonio culturale e alla funzione residenziale delle città.

Cosa viene deciso dal TAR Lombardia Brescia sulla vicenda Sirmione? 

La sentenza n. 560/2026 del TAR Lombardia – Brescia segna un passaggio importante nel sempre più acceso dibattito sulle locazioni turistiche di breve durata.

Il caso riguardava il proprietario di un appartamento di 55 mq a Sirmione che aveva comunicato con CILA l’avvio di un’attività di “locazione turistica non imprenditoriale”. Il Comune ha vietato l’attività per mancanza dei parcheggi privati minimi previsti dal regolamento comunale; di conseguenza, la Provincia di Brescia ha negato l’iscrizione al portale ROSS1000 e il rilascio del CIR. Il proprietario ha dunque impugnato i provvedimenti sostenendo, da un lato, che una precedente sentenza del 2024 avesse già annullato quelle norme regolamentari e, dall’altro, che il Comune non potesse imporre requisiti aggiuntivi rispetto alla normativa statale sulle locazioni turistiche.

Il TAR respinge il ricorso su tre piani:

• sul regolamento comunale, ritiene che la decisione del 2024 non avesse eliminato il requisito dei parcheggi pertinenziali, ma solo impedito una sua applicazione rigida, imponendo al Comune di ammettere soluzioni alternative (parcheggi pubblici, posti auto privati in locazione, altre forme di mobilità). Secondo il TAR, il proprietario avrebbe dovuto proporre tali soluzioni, cosa che non ha fatto; 
• sui poteri comunali, richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, afferma che i Comuni non “invadono” il diritto privato quando fissano requisiti per gli alloggi locati con finalità turistica: secondo il TAR lombardo, stanno esercitando legittime competenze amministrative per tutelare l’interesse pubblico alla qualità dell’offerta turistica, alla riduzione delle esternalità negative (inclusol’impatto sulla viabilità) e all’inclusione delle persone con disabilità; 
• sul principio di sussidiarietà, sottolinea che i problemi generati dalle locazioni con fine turistico e di breve durata sono tipicamente locali e che i Comuni, in quanto titolari di competenze urbanistiche ed edilizie, possono disciplinare e controllare gli alloggi destinati a uso turistico anche senza una specifica delega regionale ad hoc.

Secondo il TAR Lombardia, la limitazione dell’autonomia negoziale del proprietario può derivare legittimamente dalla regolazione amministrativa delle attività economiche, trovando fondamento nella posizione assunta dalla Corte costituzionale (n. 186/2025). La compressione di alcune facoltà dominicali sarebbe un riflesso fisiologico della disciplina urbanistica. Ciò favorirebbe anche un altro obiettivo, quello di limitare l’overtourism, che si pone in linea con la giurisprudenza comunitaria (che considera legittimo, se giustificato all’interno di certi limiti, l’obiettivo degli Stati Membri di contenere le locazioni turistiche per assicurare un’offerta sufficiente di alloggi economicamente accessibili destinati alle locazioni a lungo termine).

In questa prospettiva, il TAR lombardo ritiene che i requisiti posti dai Comuni per gli alloggi turistici non alterino la disciplina civilistica del contratto di locazione, ma definiscano le condizioni che l’immobile deve possedere per poter essere destinato a uso turistico nel rispetto dell’interesse pubblico, inclusa la necessità di parcheggi e l’attuazione della Convenzione ONU sui diritti delle persone con disabilità. Per il TAR Lombardia Brescia, pertanto, chi intende locare un immobile per finalità turistico–ricettive deve confrontarsi con le regole locali, comprese quelle in tema di parcheggi pertinenziali e standard urbanistici richiesti, nel caso esaminato, dal Comune di Sirmione. 

La diffusione delle locazioni di breve periodo con fine turistico vede dunque i Comuni sempre più protagonisti nella gestione del fenomeno e rappresenta – allo stato – un orientamento che si sta confermando tanto sul piano normativo quanto su quello giurisprudenziale.