Lo short term rental in città genera liti nei condomini. La digitalizzazione delle operazioni di check-in e check-out o l’installazione di videocamere agli ingressi sono tra le modalità operative più diffuse dell’ospitalità turistica nelle città, ma anche tra le più osteggiate dai condomini.
Le criticità nascono quando gli appartamenti, siti in condomini, vengono locati con “affitti brevi” o gestiti come strutture ricettive extra-alberghiere (spesso bed&breakfast o case-vacanza-CAV), magari affidati a property manager.
L’avversione è spesso motivata dalla necessità di tutelare sicurezza, tranquillità e decoro del condominio. Ma sul punto i giudici civilistici sono orientati in modo chiaro e conforme: il pregiudizio ai condòmini, secondo le più recenti decisioni, non è mai presunto ma va provato caso per caso (vedi, per tutte, Tribunale di Milano n. 11275/2018).
Al contrario, un buon sistema di check-in online eventualmente supportato da telecamere di videosorveglianza potrebbe facilitare l’identificazione delle persone che entrano nell’alloggio e favorire la sicurezza ma anche la tenuta dell’Anagrafe condominiale (previsto dall’Art. 1130 del nostro Codice civile) da parte dell’Amministratore del condominio.
Sul punto, rimandiamo al secondo approfondimento di Donatella Marino, uno dei nostri avvocati civilisti, autrice del contributo pubblicato su Euroconference Legal: https://www.eclegal.it/check-online-problemi-legittimita-parte-2-profili-civilistici-sicurezza-condominio/ per una disamina del tema più esaustiva.
Emerge infatti che i conflitti legati allo short term rental nei condomini sono legati alla difficoltà di bilanciamento di interessi giuridici contrapposti: diritto di proprietà del singolo e suo libero esercizio, da un lato, e diritto alla sicurezza e alla tranquillità dei condomini, dall’altro lato. Ma il sacrificio di questi ultimi interessi, non dipende direttamente dall’utilizzo di sistemi automatizzati di check-in. Nell’offerta in locazione di appartamenti privati, infatti, è la natura del contratto di locazione ad impedire al locatore la disponibilità e il controllo dei luoghi offerti in godimento e degli ospiti. Lo stesso vale per l’organizzazione delle strutture ricettive non alberghiere, solitamente prive di reception e quindi di servizi di accoglienza h24. Anche utilizzando forme di check-in in presenza un soggetto che non volesse farsi identificare fruirà comunque dell’alloggio, presentandosi in un momento successivo rispetto al momento adibito al check-in. Il conflitto può al contrario essere attenuato, utilizzando formule più snelle di verifica che favoriscano, per il guest e i suoi ospiti, nel rispetto della privacy dei soggetti coinvolti, il trasferimento delle informazioni richieste.
Quanto alla privacy dei condòmini infatti, per i giudici è ormai pacifico che nei condomini l’installazione di telecamere di videosorveglianza “è lecita se risulti proporzionata a quanto necessario per la tutela dell’incolumità…purché non violi, nell’ambito del necessario bilanciamento da operare tra diritti aventi entrambi tutela costituzionale, il diritto alla riservatezza di soggetti terzi” (ex multis, Corte d’Appello di Catania, Sent. del 15/02/2022).
Una buona gestione, che tenga conto dell’equo bilanciamento di tutti gli interessi delle parti coinvolte, risulta quindi, allo stato delle decisioni più recenti dei nostri Tribunali, inattaccabile.
