Pagamento del corrispettivo e seconda ondata Covid in assenza di hardship clause: negoziare o litigare?

La ripresa della pandemia: un problema civilistico nuovo.

Devono ricorrere i requisiti della “straordinarietà” e della “non prevedibilità dell’evento” – che rende particolarmente gravoso l’obbligo del pagamento del canone – per fruire dei rimedi dell’art. 1467 del codice civile italiano. La ripresa della pandemia si pone, dal punto di vista civilistico, diversamente rispetto al problema nato dalla prima ondata dell’emergenza Covid. Va gestita quindi diversamente, e tempestivamente. Se negli accordi tra le parti (prevalentemente contratti di locazione, di alloggio in albergo o struttura ricettiva o di mandato, quanto al segmento della Hospitality) non è stata disciplinata quella che nei contratti internazionali viene comunemente definita come hardship clause, valgono i principi del nostro codice civile. Così, se l’obbligo del pagamento del canone di locazione, nelle locazioni commerciali o nei c.d. “vuoto per pieno”, per esempio, è diventato eccessivamente gravoso, il conduttore potrà sciogliersi dal vincolo od ottenere una rinegoziazione solo se il giudice chiamato a decidere considererà la nuova crisi economico-sanitaria come “straordinaria e imprevedibile”.

Gli operatori del mondo della Hospitality che rischiano di restare impigliati in queste situazioni sono dunque i conduttori, specie di medio e lungo periodo e i gestori di strutture ricettive o di immobili destinati al turismo con le diverse tipologie di rent to rent. Sono tutti contratti di durata, la cui esecuzione si protrae nel tempo, anche mesi o anni. Dal tenere presente che questa disciplina, letta a contrariis, opera anche dal punto di vista del turista: i contratti di ospitalità o alloggio in albergo o struttura ricettiva e i c.d. “affitti brevi”, ovvero le locazioni concluse previa prenotazione tramite gli intermediari on line (O.T.A.), sono contratti a esecuzione differita, posto che la prestazione è rinviata per volontà delle parti ad un momento successivo (salvo, per i contratti di ospitalità, l’ipotesi di walk-in, cioè di presentazione del cliente direttamente all’alloggio senza prenotazione). L’art. 1467 cod. civ. è applicabile anche in questi casi, ma con gli stessi limiti.

Anche la seconda ondata pandemica può essere considerata circostanza straordinaria e imprevedibile?

Mentre nella prima ondata nessuno ha sollevato dubbi sulla eccezionalità della situazione, ora l’argomento non può più essere affrontato in modo generalizzato: le caratteristiche della “straordinarietà” e della “imprevedibilità” della ripresa autunnale sono ben più sfumate. Ogni situazione dovrà quindi essere singolarmente considerata. A titolo di esempio, diversa è la circostanza in cui il contratto di durata si è semplicemente rinnovato alle medesime condizioni del precedente rispetto alla posizione di chi ha concluso un contratto del tutto nuovo dopo l’esplosione della prima pandemia.

Cosa possono fare gli operatori della Hospitality, oggi?

Tre sono le possibilità. Attendere che il rapporto con il proprietario entri in una fase patologica e solo allora provare a rinegoziare l’accordo per ripristinare l’equilibrio tramite rimodulazione delle pattuizioni. Oppure, in caso di mancato accordo, ricorrere al giudice, cui spetterà l’arduo compito di valutare se questo equilibrio è stato effettivamente compromesso da una circostanza straordinaria e imprevedibile utilizzando i criteri della ragionevolezza e della proporzionalità: eventualmente disponendo lo scioglimento del contratto, ricorrendone i requisiti. Preferibile, come sempre, la terza via: prevenire, senza aspettare di entrare in una fase critica. In questa direzione, una delle soluzioni privilegiate è la pattuizione di una hardship clause. Si tratta di una disposizione contrattuale più o meno articolata che disciplina un adeguamento del rapporto tra le parti prevedendo specifici rimedi: dall’obbligo di rinegoziare in buona fede gli importi sulla base di criteri predeterminati all’intervento di un soggetto terzo, diverso dal giudice. La clausola opera, per espressa previsione, in presenza di una serie di circostanze sopravvenute – ma ipotizzabili già nella fase genetica del rapporto – che ne alternano l’originale equilibrio. Una pattuizione delicata, che se mal redatta resta esposta a contestazioni di nullità. Ma quando è ben costruita, la hardship clause costituisce il miglior strumento per non farsi sorprendere da un “non imprevedibile” dissesto.

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