La nuova emergenza sanitaria trova gli operatori della Hospitality generalmente più pronti. Si stanno adattando rapidamente non solo alle linee guida imposte dall’ultimo DPCM, ma anche alle prescrizioni e alle nuove politiche di cancellazione dei portali dell’intermediazione turistica e immobiliare.
Già il DPCM dell’8 ottobre riscriveva gli adempimenti a carico dei gestori: informazione, pulizia e disinfezione degli spazi comuni, utilizzo dei DPI, conservazione dei dati degli alloggiati per 14 giorni e vari altri. Su questa linea i portali dell’intermediazione on line impongono specifiche linee guida a loro users. Si tratta di disciplina contrattuale, non di disposizioni normative: tuttavia le conseguenze civilistiche, in caso di inadempimento, sono più immediate ed incisive delle sanzioni previste per la violazione delle norme amministrative dei DPCM.
Criteri simili governano anche le politiche di cancellazione recentemente introdotte da tutti gli intermediari on line. E questo sia per quanto riguarda i portali tradizionali del turismo che si occupano degli short term rental, sia per i nuovi intermediari del Real Estate dedicato al locativo di medio termine.
1. Le piattaforme di short term rent
Airbnb, in questo periodo di emergenza, aveva già dichiarato di interviene direttamente sospendendo o rimuovendo gli annunci che generavano problemi o che ricevevano sistematicamente valutazioni basse rispetto alle aspettative in termini di qualità. Adesso però chiede anche (ed è un obbligo, oggi, non più un suggerimento) un modello semplificato in 5 fasi a cui gli host hanno tempo fino al 20 novembre per dichiarare di aderire. In mancanza, si legge sulle piattaforme, l’account dell’alloggio disallineato “potrebbe essere soggetto ad avvisi, a sospensioni e, in alcuni casi, alla rimozione da Airbnb”. Una contestazione che, è da ritenere, possa emergere solo in sede di recensioni, non avendo Airbnb altro strumento di verifica.
Booking, pur meno incisiva, offre comunque spunti per una struttura “sicura e pulita.”
Novità anche nell’ambito delle politiche di cancellazione delle prenotazioni.
Nella prima ondata Covid le piattaforme hanno spesso deciso di sciogliere il rapporto contrattuale tra host e guest per qualunque causa, anche solo dichiarata, legata alla diffusione del nuovo virus: e questo a prescindere dalle disposizioni (contrattuali o normative) applicabili.
Il nuovo approccio, meno devastante per host e operatori, è stato recentemente indicato da Airbnb, che ha chiarito che “circostanze personali impreviste, ad esempio […] subire la cancellazione di un volo” per le prenotazioni di alloggi con data di check-in o di inizio a partire dal 20 gennaio 2021, non saranno più considerate eccezioni in grado di derogare ai termini di cancellazione concordati tra le parti. Si legge nella comunicazione rivolta agli host: “spetterà a voi non a noi, decidere se fare un’eccezione e fornire un rimborso”. Una posizione che suggerisce un avvicinamento alla impostazione del nostro sistema civilistico, che concepisce un rapporto contrattuale risolvibile solo per volontà delle parti o per circostanze straordinarie previste dalla Legge. E il lockdown da Covid, ormai, è purtroppo diventata una circostanza che non riveste più il carattere della imprevedibilità. Restano, come “circostanze attenuanti”, gli “eventi su larga scala, come terremoti o pandemie”. Dove l’ultimo termine, ovviamente, contraddirebbe in parte l’impostazione generale.
Parzialmente diverso l’atteggiamento di Booking, i cui termini di cancellazione rimangono legati “alle condizioni della prenotazione e a eventuali leggi sulla tutela dei consumatori”. Nessuna cancellazione o rimborso automatico. Tali possibilità, si legge nel sito: “dipendono da diversi fattori, tra cui la destinazione del viaggio, la data in cui hai prenotato, quella di partenza e quella di arrivo, il tuo Paese di origine e il motivo del viaggio”. Più margini di adeguamento alle discipline nazionali, quindi.
2. Gli intermediari di medio-lungo periodo
Crescono le piattaforme di intermediazione del Real Estate specializzate nell’offerta di dimore private in locazione per periodi medio-lunghi, malgrado scarseggi la tanto agognata fiducia nella stabilità del rapporto locatizio.
I riferimenti al Covid-19 come possibile causa che può comportare una modifica della prenotazione o addirittura una cancellazione sono pochi, ma non completamente assenti.
Housinganywhere, piattaforma molto usata dai più giovani, spesso stranieri, che si spostano per motivi di lavoro o studio ha la sua “Coronavirus Cancellation Policy”, che specifica termini e tempistiche.
Spotahome invece, tramite una “Nota riguardante l’epidemia di coronavirus (COVID-19)”, già al termine delle sue Condizioni generali comunica la possibilità di riprogrammare le date della prenotazione sia per i proprietari che per gli Inquilini colpiti dall’epidemia. Prevede poi una “Politica di rimborso esteso (COVID-19)” che si applica alle prenotazioni soggette a restrizioni di viaggio imposte dal governo, appositamente documentate. In ogni caso, proprio come nel nostro diritto civile, sono preferite (e facilitate) le modifiche delle prenotazioni rispetto alle cancellazioni, per le quali si richiede l’accordo di proprietario e conduttore.
Che sia una premura momentanea dovuta alle tante lamentele o un mutamento dell’approccio dei portali online in corso non è ancora chiaro. Sembra tuttavia che anche le piattaforme internazionali stiano cominciando a rispettare gli accordi intervenuti tra host e guest attraverso l’intermediario. Accordi che, ricordiamo, nel nostro ordinamento, come qualsiasi contratto, han forza di legge. Per limitare le sorprese, rimane quindi sempre indispensabile una corretta regolamentazione negoziale tra proprietari o Property Manager, da una parte, e guest-conduttori, dall’altra, con contratti che, disciplinando adeguatamente le variabili dell’attuale situazione, prevedano clausole coordinate con i principi del nostro ordinamento e con le disposizioni generali delle piattaforme online di cui ci si serve.
Per avere un quadro generale sulle locazioni abitative nella “seconda ondata” Covid leggi l’articolo di uno dei nostri professionisti su Euroconference legal
