La crisi e il Real estate

L’emergenza sanitaria ha travolto anche il Real Estate. Spariti i turisti in arrivo per svago o per lavoro e scappati gli studenti, le difficoltà per proprietari, gestori e intermediari sono serie. Cresce così l’animosità: si litiga per non rimanere con il cerino in mano, per non essere quello che sopporta da solo il costo della crisi. È quindi preoccupato il proprietario che non vuole perdere l’atteso canone, l’inquilino che non vuole essere costretto a pagarlo comunque, i Property manager e gli intermediari che non vogliono perdere le loro commissioni attuali e future e nel contempo salvaguardare la loro immagine garantista. Per non parlare dei gestori di immobili con la formula del “vuoto per pieno” di cui al nostro precedente articolo.

Animosità che tende a sfociare in arrendevoli rinunce dei più deboli o, all’estremo opposto, in contenzioso giudiziario.

In realtà le questioni giuridiche alla base di queste liti sono più complesse di quel che può sembrare: può un inquilino (il “Guest”) “cancellare la propria prenotazione” (meglio, recedere dal contratto) al di fuori delle “politiche di cancellazione” concordate (meglio, delle specifiche pattuizioni in deroga alla legge applicabile) adducendo una causa di forza maggiore? Può l’eventuale piattaforma “cancellare” la “prenotazione” decidendo, senza l’intervento del giudice, che una certa circostanza (nel caso, l’attuale emergenza sanitaria) è elemento idoneo allo scioglimento di un accordo locativo in corso in contrasto con la volontà di una delle parti contrattuali? Può l’intermediario rifiutarsi di restituire gli importi delle commissioni per il periodo di tempo relativo alla porzione di rapporto cancellato? Lo studente universitario straniero che se ne torna al suo Paese può recedere dal contratto di locazione? Chi invece è uscito e non riesce più a rientrare in Italia può risolvere una locazione di breve, medio o lungo periodo per impossibilità sopravvenuta?

Ogni situazione è diversa.

A volte si può richiedere la risoluzione per impossibilità sopravvenuta. Per lo scioglimento di un rapporto sinallagmatico nel nostro ordinamento è necessario un vaglio giurisdizionale oppure il consenso di entrambe le parti.

Quel che invece accade è che i contratti di locazione sia di breve sia di medio periodo sono spesso conclusi tramite le piattaforme che, pur dichiarando di non diventare parte del rapporto contrattuale, di fatto intervengono. Qualche esempio. C’è chi chiarisce che l’intermediario on line “non è e non diventa parte o partecipa altrimenti ad alcun rapporto contrattuale tra i Membri … ad eccezione di quanto specificato nei Termini di pagamento” Oppure chi dichiara che l’utilizzatore turista instaura “un rapporto contrattuale diretto (vincolante in termini legali) con il Fornitore di Viaggi”. Talvolta l’intermediario si assicura persino la possibilità dicancellare una richiesta di prenotazione o una prenotazione confermata per conto di un proprietario o di un inquilino e intraprendere i rispettivi rimborsi e pagamenti” con questo includendo il diritto di sciogliere anche i contratti in corso.

Tralasciando la nodosa questione della natura giuridica di queste piattaforme, c’è un particolare risvolto oscuro. Una volta data esecuzione al contratto locativo non ha nessun senso giuridico parlare di richiesta di “cancellazione” di una prenotazione, figura dai contorni giuridici tutt’ora incerti, difficilmente applicabile al contratto di locazione e certamente da escludersi quando il rapporto è già in essere.

A volte bisogna invece vedere se nelle c.d. “politiche di cancellazione” annunciate sul portale o nelle specifiche pattuizioni nell’eventuale contratto scritto (concluso in momento successivo e che deroga validamente a tali politiche) siano previsti i termini di un recesso. In mancanza, si applicano le norme in materia locatizia (si veda p.es la L. 431/1998, art.3 co. 6): l’inquilino dovrà versare al locatore l’importo pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile. La giurisprudenza chiarisce per esempio che “L’esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione “de iure” del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso.” (Trib. Bari n.845/2017).

Per evitare il prevedibile moltiplicarsi del contenzioso è indispensabile di volta in volta acquisire la necessaria chiarezza sui rimedi giuridici esperibili in modo da raggiungere tra tutte le parti coinvolte (proprietario e inquilino ma anche Property Manager e portale) una soluzione di compromesso concordata.

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