LOCAZIONI BREVI E DISCIPLINA FISCALE

Ringraziamo i nostri professionisti Carlo Alberto Rezzani, Simonetta Marchesi e Donatella Marino per il contributo su uno dei temi che più generano dubbi a Host e Property Manager che operano nella Hospitality. Si tratta della individuazione della base imponibile su cui il locatore dovrà applicare l’aliquota del 21% qualora decida di optare per il regime fiscale sostitutivo della c.d. “cedolare secca” con particolare riferimento alla questione delle spese di pulizia e, più in generale, di Guest Service o Hotellerie.  Un perimetro critico da ricostruire nel mercato degli “affitti brevi” in cui alla offerta di alloggio si accompagna, in supporto ai concetti di “home sharing”, qualche servizio tradizionalmente estraneo alla locazione quale la pulizia del locale. Se ne occupa in parte la disciplina fiscale delle “locazioni brevi” introdotta dall’Art. 4 del D.L. 50/2017, convertito con modificazioni in L. 96/2017 intervenuta sul punto per trattare ovviamente solo l’ipotesi della persona fisica non imprenditore (in caso di reddito d’impresa il tema non si pone) che concede in locazione l’alloggio direttamente o “tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici”.

L’Art. 4 del D.L. 50/2017, in particolare, prevede che “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”. La norma precisa inoltre che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 “si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (in materia di Cedolare secca sugli affitti ndr), con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca”.

Qualcuno auspicherebbe una interpretazione che consentisse l’applicazione del regime fiscale della “cedolare secca” solo sull’importo del canone in senso stretto, ovvero escludendo dalla base imponibile le spese dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali ovvero le spese di provvigione. Aspetto sul quale è intervenuta anche la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 12 ottobre 2017.

Tuttavia l’unica interpretazione oggi sicura di tali norme, ancorché dolorosa, è quella che rimane in linea con i principi generali del diritto tributario in materia immobiliare: il redditto fondiario non deduce costi e oneri, in quanto quantificato sulla base di criteri forfettari rispetto ad altri parametri (la rendita catastale o il canone di locazione). Anche la “cedolare secca”, di conseguenza, dovrà essere applicata sull’importo del canone o del corrispettivo lordo indicato all’interno dell’accordo locativo. E’ vero che il contratto di locazione breve, come spiega (purtroppo con un inciso sibillino) il legislatore del D.L. 50/2017, può essere caratterizzato dalla eventuale fornitura anche di prestazioni accessorie, ovvero i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Ma devono ritenersi incluse all’interno del corrispettivo lordoanche le spese eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni”. Sul punto interviene una spiegazione dell’Agenzia delle Entrate: “le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti”. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate riporta anche il seguente esempio di calcolo:

Esempio:

  • Canone di locazione euro 1.000
  • Spese per pulizia non comprese nel canone euro 100
  • Ritenuta euro 210 (1.000 x 21%)

Esempio:

  • Canone di locazione (comprensivo del servizio di pulizia) euro 1.100
  • Ritenuta euro 231 (1.100 x 21%)

Pertanto, al fine di poter escludere dalla base imponibile per il calcolo della cedolare secca le spese relative ai servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali è necessario che queste vengano sostenute direttamente dal conduttore (e fin qui, nulla quaestio) oppure dal locatore, ma solo se riaddebitate al conduttore non in via forfettaria, bensì a consuntivo sulla base dei documenti giustificativi. Pericolosissimo dunque l’escamotage – utilizzato da molti Host ma anche da alcuni Property Manager – di indicare nel contratto di locazione la voce “spese di pulizia” separata dalla voce “canone” con la semplice menzione di un importo stabilito artificialmente, fiduciosi di aver così risposto al requisito della norma che consente l’esclusione del relativo costo dalla base imponibile. Il rischio di una contestazione dell’Autorità fiscale è elevato. In altre parole la possibilità di escludere tali spese dalla base imponibile esiste ma non sulla base di un semplicistico scorporo di una voce all’interno del canone bensì fondandosi su effettive soluzioni attente al testo della normativa e dei principi generali dell’ordinamento, spesso dimenticati in questi frangenti.

Discorso a parte vale poi per le fees a favore di coloro che intervengono nel percorso, che sarà oggetto di diverso approfondimento.

Per quanto riguarda, infine, la qualificazione reddituale dei redditi derivanti dal contratto di locazione breve, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, questa “non muta anche qualora il contratto preveda la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile”. E aggiunge che “la normativa in esame si applica prescindendo dal reddito derivante dal contratto di locazione in quanto riferita sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile) sia ai contratti produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull’immobile, ad esempio di locazione o di comodato)”; in ogni caso, è necessario ricordare che, in presenza di altri e/o ulteriori servizi offerti, può determinarsi il passaggio al regime del reddito d’impresa con conseguente inapplicabilità del regime di cui all’Art. 4 del D.L. 50/2017 di cui si è parlato.

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