Dal 2025 nella Hospitality turistica ha avuto ingresso il Codice Identificativo Nazionale (CIN): uno strumento tecnico (ben) pensato per armonizzare a livello nazionale la mappatura di strutture ricettive e Short Term Rental. Ma un risvolto della nuova norma – l’obbligo di esposizione di questi codici alfanumerici all’esterno degli stabili condominiali – l’ha trasformata in terreno di conflitto nei Tribunali. Sul piano pratico, le soluzioni finora ipotizzate come idonee a rispettare l’obbligo erano state due:

• installare una targa esterna (come si trattasse di esercizi aperti al pubblico) con indicazione del (o dei) CIN degli appartamenti privati (anche solo occasionalmente locati Short Term) sulla facciata o cancellata condominiale che affaccia sulla pubblica via. Una soluzione che però crea un evidente danno estetico, specie nei palazzi storici o di pregio, e frequenti divieti delle assemblee e conseguenti impugnative. Senza contare il possibile contrasto con i regolamenti condominiali che vietano insegne da apporre all’esterno. Se poi questa prassi si diffondesse, con una moltiplicazione di piccole targhette numerate esposte sulle facciate, ne deriverebbe un deterioramento del paesaggio urbano, di dubbio gusto per il decoro delle città. 

• indicare il CIN sul citofono dello specifico appartamento (anche solo occasionalmente locato Short Term), nello spazio individuale del proprietario/inquilino.  Soluzione meno invasiva sul piano visivo, apre però questioni più gravi, legate a sicurezza e privacy della persona. Un codice visibile sul citofono collegato a uno specifico appartamento consente infatti di individuare l’unità che, anche solo occasionalmente, è destinata a Short Term. Si espone così sia il proprietario – che magari vi abita per la maggior parte dell’anno – sia l’inquilino “temporaneo” (che peraltro potrebbe anche essere un lavoratore nomade, conduttore di medio periodo), a una palese violazione della riservatezza: chi abita in quell’appartamento viene infatti pubblicamente etichettato (magari a torto) come “ospite turistico”, con conseguenti rischi anche per la propria sicurezza, visto il clima attualmente ostile al fenomeno degli “affitti brevi”.

La ratio della norma – contrastare l’abusivismo e favorire la trasparenza – rischia così di tradursi in un obbligo sproporzionato, che mortifica il decoro urbano e la riservatezza della persona fino a comprometterne la sicurezza, senza produrre veri benefici. Tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), infatti, la Pubblica Amministrazione già conosce tutti i dati necessari per effettuare le verifiche. Quello che servirebbe, in attesa di una revisione della norma, è che i Comuni, coordinandosi con le Associazioni di categoria, individuino modalità pratiche alternative, meno invasive, rispettose della vita privata, più tecnologiche e compatibili con i principi costituzionali, evitando che un legittimo intento di controllo si trasformi in una inutile violazione della sfera personale.

Il tema è stato studiato e chiarito dagli avvocati civilisti di Hospitality Law Lab Donatella Marino, fondatrice del think tank, che ha anche reso una intervista a Idealista.it (potete leggerla qui:

https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2025/11/14/288821-obbligo-esposizione-cin-avv-donatella-marino-ecco-perche-la-norma-e-cosi), insieme al professor Vincenzo Franceschelli, alla professoressa Francesca Locatelli, nonchè agli avvocati Giada Beghini e Tamara Corazza.

Quale norma ha introdotto il CIN e quali erano gli obiettivi del legislatore?

Dal gennaio 2025, l’obbligo di esposizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dall’art. 13-ter, comma 6, del D.L. 145/2023, convertito con modificazioni nella L. 191/2023, è pienamente operativo. Destinatari della norma sono quei locatori che hanno dovuto dotarsi di CIN per il loro immobile in quanto intendono locarlo (magari anche una sola volta l’anno) per un periodo breve, inferiore ai 30 giorni, oppure per finalità turistiche. Fin qui, più che legittimo: il settore richiede trasparenza e tracciabilità. Ma la norma va oltre: richiede a ogni locatore destinatario della norma, tra i vari obblighi, di “esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento …”  e sta causando conflitti.

Quali sono i problemi generati dall’esposizione del CIN all’esterno dello stabile?

Il Legislatore non ha precisato le modalità concrete di esposizione, lasciando irrisolte serie questioni interpretative. La disposizione non chiarisce, infatti, se l’obbligo debba tradursi in una segnaletica visibile dalla pubblica via – come avviene per gli esercizi aperti al pubblico – oppure possa considerarsi adempiuto mediante l’affissione del codice in aree condominiali interne, accessibili alle autorità ma non ai passanti. Per di più, molti proprietari si sono trovati nell’impossibilità materiale di rispettare l’obbligo per effetto di divieti condominiali, atti vandalici compiuti sulle targhe esposte o sui citofoni o violazioni della riservatezza. Certo è che, nel corso del 2025, si è assistito all’accendersi di un’intensa attività di controllo da parte di alcuni Comuni, con conseguenti sanzioni ai locatori privati per omessa o irregolare esposizione del CIN. Senza contare le liti condominiali. 

Quali diritti costituzionalmente garantiti verrebbero compromessi da un’errata interpretazione e applicazione della norma?

L’applicazione rigida della norma rischia di determinare una compressione di diritti fondamentali:

• la tutela della vita privata e dell’inviolabilità del domicilio (artt. 14 e 15 Cost.);
• la libertà di iniziativa economica privata (art. 41 Cost.);
• il diritto di proprietà (art. 42 Cost.);
• e, non da ultimo, la sicurezza personale dei soggetti coinvolti.

A differenza delle strutture ricettive aperte al pubblico, la locazione (seppur breve o turistica) resta un rapporto di diritto privato, avente a oggetto un bene a destinazione abitativa, non assimilabile a un esercizio commerciale. Imporre l’esposizione visibile del CIN sulla pubblica via equivarrebbe, in sostanza, a rendere conoscibile a terzi estranei l’uso che il proprietario fa della propria abitazione privata, con potenziali ricadute sulla sfera personale e sulla tranquillità domestica.

Quale può essere una Best Practice da individuare per rimanere compliant con la norma senza calpestare diritti fondamentali?

Dottrina e giurisprudenza tendono a valorizzare una interpretazione costituzionalmente orientata della disposizione, conforme ai principi di proporzionalità e ragionevolezza, richiamati anche dal Regolamento (UE) 2024/1028 relativo alla raccolta e condivisione dei dati sui servizi di locazione a breve termine. L’obiettivo di tracciabilità perseguito dal legislatore può essere conseguito con strumenti meno invasivi: per esempio, l’esposizione del codice in spazi condominiali interni o l’inserimento del CIN in banche dati digitali accessibili alle autorità competenti, senza ricorrere a segnaletiche visibili dalla strada e dal pubblico dei passanti. La Pubblica Amministrazione dovrà adottare un approccio equilibrato, capace di garantire la trasparenza del mercato senza trasformare un legittimo strumento di tracciabilità in un’ingerenza nella sfera privata dei cittadini.