Nel Real Estate residenziale, anche le norme che regolano le locazioni medium e long term risentono della rivoluzione digitale. Non si tratta di cambiamenti che coinvolgono solo lo short term rental (cosiddetti “affitti brevi”), come da taluni ritenuto.

Come più volte analiticamente trattato qui su Hospitality Law Lab, con il flusso di normative di derivazione europea sempre più incisive, soprattutto dal 2023, le locazioni ad uso abitativo di medio e lungo periodo concluse tramite portali on line stanno progressivamente cambiando aspetto. Tutti gli operatori, e quindi sia le piattaforme di intermediazione on line, sia i gestori immobiliari (cosiddetti “property manager” o “agenzie”), devono soddisfare i nuovi obblighi di compliance.

La criticità nasce dal difficile coordinamento tra la nostra normativa inderogabile, dettata per le locazioni di immobili urbani ad uso abitativo (L. 431/98), da una parte, e queste nuove rigorose norme imposte dalle normative europee, che impongono obblighi di chiarezza e trasparenza verso l’utente/inquilino che assume vincoli e acquista diritti già dal momento della prenotazione sulla piattaforma, dall’altra. 

Nuovi obblighi, sempre di chiarezza e trasparenza, oltre che di comunicazione, che sono imposti anche in ambito fiscale, soprattutto dalla normativa di recepimento della direttiva nota come DAC 7, cui sono obbligate tutte le piattaforme on line che operano nelle locazioni, anche di medio periodo. 

Una situazione che si articola in modo ancor più complesso quando si opera nel mercato dei serviced apartments.

Mentre tutti i nostri civilisti e fiscalisti continuano a seguire i principali player durante questo processo di adeguamento ai nuovi obblighi di compliance, approfondiamo il tema nell’intervista con Donatella Marino, avvocato civilista, fondatore di Hospitality Law Lab e con Luigi Vele, avvocato fiscalista.

In cosa consiste il nuovo fenomeno dei serviced apartments?

I serviced apartments si stanno diffondendo anche in Italia, soprattutto nelle grandi città. Si tratta dell’offerta di case arredate e attrezzate per periodi prolungati congiuntamente a servizi aggiuntivi, a volte vicini a quelli della hotellerie, rivolta specialmente a manager in trasferta che cercano una soluzione abitativa temporanea per periodi che vanno da qualche mese a qualche anno. Tra i servizi richiesti ci sono, per esempio, pulizie e cambio biancheria settimanali, conciergerie, interventi di manutenzione o persino assistenza nella ricerca di soluzioni legate alla vita quotidiana dell’inquilino expatriate nella nuova location.

I serviced apartments possono essere offerti solo da società o anche da privati?

In Italia, ormai da anni, proprio grazie alle piattaforme digitali specializzate nel medium e long term rental, vengono proposti su questo mercato anche appartamenti di privati, spesso supportati dalla gestione di un property manager che offre servizi aggiuntivi. 

Che valore ha la prenotazione sulla piattaforma di intermediazione?

Nella Hospitality la prenotazione di una locazione tramite piattaforma digitale c.d. transaction (come Airbnb, Booking, Vrbo, HousingAnywhere e simili) crea un vincolo giuridico vero e proprio tra le parti coinvolte, e quindi tra l’Host (inteso come proprietario e/o gestore della struttura) e il cliente/inquilino (Guest). Quando un utente/Guest conferma una prenotazione, quindi, conclude un accordo in cui tutti i soggetti coinvolti assumono obblighi e acquistano diritti precisi.

Come si coordina questo meccanismo vincolante della prenotazione con il contratto di locazione scritto richiesto in Italia, specie se ad “uso transitorio”?

In Italia la materia locatizia, quanto agli immobili urbani ad uso abitativo, è regolata dalla disciplina vincolistica e inderogabile della L. 431/98. Il vincolo acquisito con la prenotazione, dunque, deve di volta in volta essere coordinato con tale normativa, con le regole di formazione del contratto e con i requisiti fiscali dell’ordinamento italiano. Un coordinamento che deve essere effettuato con precisione, chiarezza e trasparenza, come richiesto dalla normativa europea, per non incorrere in problematiche civilistico-contrattuali, prima di tutto, ma anche in sanzioni da parte delle autorità preposte, quali l’Antitrust (AGCM), che vigila sulla tutela del consumatore/utente di piattaforma, o l’Agenzia delle Entrate. 

Cosa succede se oltre al proprietario esiste un gestore che offre servizi direttamente al Guest tramite una piattaforma digitale?

La questione diventa più articolata quando i soggetti che assumono vincoli verso il Guest tramite la piattaforma sono due (oltre alla piattaforma stessa): il proprietario/locatore e il gestore che offre i servizi aggiuntivi all’appartamento servito. Deve essere reso evidente ancora prima della prenotazione che il Guest concluderà due contratti con due soggetti diversi per due corrispettivi diversi e individuati. Se questo non è possibile e la piattaforma non lo accetta, il gestore deve rivolgersi ad altra piattaforma o cambiare il proprio modello di business. 

Anche in questi casi si applica la DAC 7?

Ogni piattaforma operante nel rental sarà tenuta alle comunicazioni di cui alla DAC 7, diventando indispensabile che fornisca informazioni esatte all’Autorità fiscale. Le piattaforme avranno dunque l’obbligo di raccogliere le informazioni corrette mentre gli utenti ospitati dalle piattaforme in qualità di Host dovranno essere precisi e chiari nelle proprie dichiarazioni alla e sulla piattaforma, posto che assumono la responsabilità delle conseguenze nel caso in cui tali dichiarazioni risultassero essere non veritiere. Conseguenze non solo nei confronti del Guest e della Agenzia delle Entrate, come si è detto, ma anche della piattaforma stessa la quale, in caso di comunicazione “DAC 7” recante dati non corretti, rischia di essere sanzionata dall’Agenzia delle Entrate. Senza contare le responsabilità del gestore nei confronti del proprietario/locatore con riferimento alla puntuale individuazione dell’importo da dichiarare a titolo di canone e del relativo regime fiscale da applicare. 

Anche per piattaforme e player che operano nel Real Estate residenziale delle locazioni di medio e lungo periodo, dunque, è importante procedere in tempi stretti con gli opportuni adeguamenti.