Affitti brevi turistici e forma scritta: un’autorevole sentenza

Giunge finalmente un chiarimento dalla giurisprudenza sulla disciplina civilistica da applicare agli affitti brevi. A conferma della posizione di Hospitality Law Lab più volte enunciata, la Corte di Appello di Milano ha stabilito, sia pure attraverso un inciso, che le locazioni “riconducibili a quelle per finalità turistiche per breve periodo non superiori a 30 gg” sono regolate dal noto “art.53 del D. Lgs. n. 79 del 2011”. Il quale, si ricorda, rinvia alle norme sulla locazione del codice civile. Questo chiarimento, frutto della interpretazione di un organo giudiziario di elevata autorevolezza, tende a sciogliere molti dei nodi in cui è impigliato da tempo l’istituto della locazione turistica breve: tra questi, la necessità – o meno – della forma scritta per la validità del contratto.

La disciplina applicabile

La pronuncia dello scorso gennaio si instaura in un giudizio in cui alcuni condomini contestavano la legittimità di un proprietario che locava un alloggio per periodi brevi appartamenti e con finalità turistica tramite un property manager. La Corte utilizza proprio con finalità quasi definitoria e allo scopo di enucleare civilisticamente la categoria, la disciplina contenuta nell’art. 53 del D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79 secondo cui “gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”. E non dalla disciplina delle locazioni ad uso abitativo di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, dunque.

Rilevante l’impatto di questa posizione
Seguendo l’interpretazione che vedeva applicabile agli “affitti brevi” la L. 431/98 si doveva ritenere che se l’art. 1 co. 2 escludeva, quanto agli “alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”, solo l’applicazione di alcune disposizioni (quelle che ponevano vincoli sulla durata o sul canone, per esempio,) mantenendo in vita le altre (in particolare, il vincolo a concludere il contratto in forma scritta), l’obbligo di concludere il contratto per iscritto dovesse ritenersi applicabile a tutte le locazioni a uso abitativo anche se concluse con finalità turistica, indipendentemente dalla durata.

Secondo l’interpretazione che vedeva l’art. 53 D. Lgs. 79/11, Come momento di superamento della disciplina del ’98, la locazione turistica a uso abitativo rimaneva interamente disciplinata dal codice civile che prevede il principio della libertà della forma dei contratti.

Anche i contratti di locazione turistica (sotto i trenta giorni) così come i contratti di ospitalità in albergo o in struttura ricettiva, dunque, non richiedono il requisito della forma scritta per la loro validità

La decisione della Corte si pone in linea con la tesi da noi sostenuta in diverse pubblicazioni (per un approfondimento v. anche pag. 168 de “La nuova ospitalità turistica” edito da Key Editori, autori Donatella Marino, Alessio Lanzi e Giuseppe Marino). In tal sede, nello spiegare i dubbi interpretativi sulla forma del contratto di locazione turistica si chiariva, al termine della breve disamina, che secondo alcuni giuristi “sopravvive la norma del 1998. Secondo le opinioni più recenti prevale invece il principio della libertà di forma previsto dal codice civile in virtù dell’espresso rinvio operato dall’art. 53 del Codice del Turismo”. Le ragioni della nostra adesione alle tesi più recenti è stata spiegata inoltre in diverse pubblicazioni su varie testate, tra cui Sole 24 Ore e Milano Finanza, e chiarita in corsi di formazione specialistici tenuti per esempio per Euroconference o Fimaa, così come in convegni, come quello di presentazione, da parte della Camera di Commercio di Milano, Monza e Brianza, del contratto tipo di locazione breve per finalità turistica. Ma soprattutto l’assenza di forma scritta era la scelta ormai dirompente del mercato degli affitti brevi conclusi tramite portali quali Airbnb e Booking.

L’utilità della forma scritta

Rimane però fermo e invariato un punto: concludere contratti di locazione con finalità turistica utilizzando la forma scritta resta uno strumento indispensabile sul piano probatorio.

E questo sia in sede amministrativa, in caso di controlli da parte della Polizia Locale, sia in sede giudiziaria, in caso di contenzioso con il conduttore/turista.

La funzione svolta dall’accordo scritto è inoltre quella di

  • chiarie, a diversi fini, che si tratta di “contratto di locazione” e non di “contratto di ospitalità in albergo o struttura ricettiva”
  • escludere, laddove possibile, l’applicazione della disciplina a tutela del turista “viaggiatore” disegnata dal D.Lgs. 79/11 (c.d. Codice del Turismo)
  • definire (o derogare) i particolari obblighi di custodia che gravano sul conduttore ai sensi degli artt. 1587 c.c. e i diversi obblighi in materia di deposito in albergo che invece gravano sul gestore della struttura ricettiva.

Ne costituisce un limpido esempio la sentenza della Corte d’Appello di Milano, per la quale, la circostanza che l’”oggetto della prestazione fornita dagli appellati alle loro controparti sia stato il mero godimento dell’appartamento dietro corrispettivo, per periodi brevi o anche brevissimi.”, sembra essere infatti stata ricavata dai contratti prodotti in giudizio.

Confidiamo che l’interpretazione venga confermata. HLL continuerà a proporre aggiornamenti.

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