Short Term non vuole dire “affitti brevi”: il Regolamento (UE) 2024/1028, da pochi giorni definitivamente operativo, definisce il “servizio di locazione di alloggi a breve termine”, (“Short Term Rental”, nel testo inglese) come “the short-term rental of accommodation provided in exchange for remuneration, whether on a professional or non-professional basis, for a short period of time” e precisa che per “short period of time” si intende un periodo fino a dodici mesi consecutivi (art. 3 del Regolamento UE 2024/1028).
E, dunque, anche le locazioni di durata superiore al mese che in Italia vengono inquadrate nei contratti transitori.
E’ così che il settore delle locazioni residenziali gestite attraverso piattaforme digitali entra in una nuova fase di profonda trasformazione. Digitalizzazione ed AI stanno richiedendo il continuo intervento del Legislatore europeo, nazionale e locale, da una parte. Dall’altra, il getto continuo di sentenze sta ridefinendo i confini di questa Hospitality digitale decidendo sui temi al centro delle crescenti liti che stanno ingolfando i Tribunali, per esempio:
- sulla nuova nozione di locazione svolta in forma imprenditoriale
- sul concetto di “servizi di locazione” appena introdotto dal Regolamento Short Term
- sulle responsabilità dell’Host digitale
- sulla sicurezza degli accessi dei Guest
- sull’identificazione con dati biometrici alla luce del Regolamento europeo sull’AI
- sui nuovi limiti della ricettività nei condomini
- sulla liberazione dell’immobile locato Short Term
- sulla gestione del rapporto con il Guest/Consumatore
- sull’offerta di servizi accessori e sulla qualificazione in ambito regionale
- sui poteri dei Comuni.
Per avvocati, fiscalisti, consulenti, property manager, operatori, investitori e associazioni l’aggiornamento professionale non è più un’opportunità ma una necessità. Nel solco di questa esigenza si pone il seminario “Locazioni Turistiche Brevi e Ospitalità Digitale: aspetti civilistici, operativi e di sicurezza”, organizzato da Euroconference per il 30 settembre 2026, che vede come relatore la nostra Partner Donatella Marino e il possibile intervento degli altri nostri Partner fiscalisti, penalisti e amministrativisti. Il seminario è di sole tre ore, dunque intenso e ricco di spunti e documentazione di cui potranno fruire i corsisti, sarà sostenuto da casi pratici e case study con largo spazio alle domande. L’approccio è fortemente pratico e multidisciplinare per essere rivolto sia ad avvocati e fiscalisti sia ai player dell’Hospitality.
(ecco il link per trovare locandina, date e prezzi; ricordando sin d’ora che per i lettori di Hospitality Law Lab è prevista una scontistica dal prezzo di listino che verrà resa nota a breve sul nostro sito https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/locazioni_turistiche_brevi_e_hospitality_digitale_aspetti_civilistici_operativi_e_di_sicurezza#
Un focus specifico sarà posto proprio sul Regolamento (UE) 2024/1028 che detta nuove regole non solo a carico degli Stati membri in merito alla raccolta dei dati, ma introduce anche nuovi concetti: per esempio, riconduce questa tipologia locatizia (potenzialmente, fino a 12 mesi) alla categoria “servizi”. Altro esempio, attrae a favore di questi inquilini “digitali” la tutela del “consumatore”, aggravando le responsabilità dei locatori privati che si affidano a piattaforme, direttamente o con mandato a gestori, rendendo necessario adeguare procedure, contratti e modelli organizzativi.
Le criticità dello Short Term che il mercato non ha ancora pienamente compreso
Accanto alle novità normative, il corso offrirà una riflessione su alcune criticità che stanno emergendo con sempre maggiore evidenza ma che, in molti casi, non sono ancora state adeguatamente percepite dagli operatori.
Prendiamo semplicemente come esempio il Regolamento (UE) 2024/1028 e la nuova definizione europea di locazione a breve termine. Il definisce infatti il servizio di locazione di alloggi a breve termine come “the short-term rental of accommodation provided in exchange for remuneration, whether on a professional or non-professional basis, for a short period of time” e precisa che per “short period of time” si intende un periodo fino a dodici mesi consecutivi (art. 3 del Regolamento UE 2024/1028).
Questo significa che, nella prospettiva europea, il concetto di Short Term non coincide necessariamente con i tradizionali soggiorni di pochi giorni o poche settimane, ma può ricomprendere contratti di durata fino a un anno. Una nozione molto più ampia rispetto a quella comunemente percepita dal mercato e destinata a produrre effetti interpretativi significativi. Un tema che dovrà essere preso in mano dal Legislatore nazionale.
Senza contare che spostare il focus del contratto di “locazione” sul concetto di “servizi” potrebbe aprire, se accolto nel sistema italiano, nuovi fronti in ambito civilistico ma soprattutto fiscale.
Una seconda questione, la cui portata è poco percepita, riguarda la possibile applicazione della disciplina consumeristica al rapporto tra Host locatore privato e Guest inquilino Short Term.
In presenza di determinati presupposti semplicemente legati alla fruizione di strumenti digitali il Guest potrebbe essere qualificato come “Consumatore” ai sensi della normativa europea e nazionale a tutela dei consumatori. Sono del resto sempre più numerose le sentenze che trattano l’argomento, di cui alcune saranno viste anche durante il seminario.
Le conseguenze sono importanti, sia per le piattaforme digitali sia per i loro utenti locatori, privati o gestori. Molte clausole, oggi frequentemente utilizzate nei TOS delle piattaforme (le condizioni generali) o nelle policy introdotte dal locatore o dalla struttura ricettiva potrebbero essere sottoposte al controllo di vessatorietà previsto dal Codice del Consumo, su cui vigilano anche le Autorità Garanti. In tale scenario, clausole limitative di responsabilità, penali, restrizioni ai diritti del guest, limiti alla giurisdizione o previsioni che determinano un significativo squilibrio tra le parti potrebbero essere considerate nulle o inefficaci.
Per investitori, Piattaforme, Host e Property Manager ciò comporta la necessità di ripensare i business model e la documentazione contrattuale, le condizioni di prenotazione e l’intero processo di acquisizione del Guest, adottando modelli più coerenti con i principi della tutela consumeristica.
Si tratta di un tema destinato a incidere profondamente sul settore nei prossimi anni e che richiede fin d’ora una seria attività di prevenzione e adeguamento.
Ma ciò che è più importante, è che il Legislatore nazionale, nel fare propri i dettami delle nuove normative, riesca a mantenere in equilibrio la richiesta europea, rispettandola, ma senza disconoscere o snaturare i principi base del nostro ordinamento. Sul punto, rilevante sarà il ruolo delle Associazioni del settore Real Estate, ricettività e Short Term, affinché assistano consapevolmente il Legislatore in questo percorso di adeguamento.
Per questo il seminario rappresenta un’occasione preziosa per professionisti, operatori e Associazioni: non (solo) per comprendere come adeguarsi alle regole vigenti, ma per anticipare le evoluzioni interpretative e normative che stanno ridisegnando il mercato.
